рынок недвижимости

Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила ограничить действие льготной семейной ипотеки территорией региона регистрации заемщика. Она мотивировала инициативу тем, что более 40% субсидированных займов оформляются не по месту проживания, а в Москве и Санкт-Петербурге. По мнению Матвиенко, мера предотвратит использование льгот «в инвестиционных целях» и стимулирует развитие регионов.

Эксперты рынка недвижимости называют предложение рискованным. По их мнению, оно ударит по межрегиональному спросу и фактически «закрепостит» россиян, ограничив их возможности приобретать жильё там, где они учатся, работают или планируют переезд. Особенно пострадают родители, покупающие квартиры детям в столичных городах.

Строительные компании указывают, что в ряде регионов нет новостроек, а в крупных городах рынок активно поддерживается за счёт покупателей из других субъектов. Запрет, по их мнению, лишь сократит спрос, но не простимулирует строительство в депрессивных территориях.

По итогам первого полугодия 2025 года российские застройщики вложили в покупку земельных участков под жилье 37 млрд руб. — почти в 4 раза меньше, чем годом ранее. Это минимальный показатель с 2019 года. В Москве и Подмосковье объем инвестиций упал в 4,3 раза до 27 млрд руб., а средний размер сделки сократился до 2,1 млрд руб.

Основные причины снижения активности — рост ставок по проектному финансированию (до 30–32%) и сокращение продаж новостроек на 16% с начала года. Банки также ограничили доступ к бридж-кредитам. Учитывая рост себестоимости строительства и сокращение льготной ипотеки, застройщики предпочитают завершать текущие проекты, а не наращивать земельные банки.

Часть девелоперов перепродает участки или привлекает партнеров, чтобы снизить долговую нагрузку. При этом спрос на качественные площадки с готовыми коммуникациями остается высоким: в пределах МКАД цена 1 га выросла на 19%, до 1,79 млрд руб. Особенно дорожает земля под элитную застройку — плюс 5–10% за полгода.

Цены на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) могут вырасти в пределах 2% в 2025 году, сообщил в ходе форума «Движение» заместитель коммерческого директора по работе с застройщиками ЦИАН Михаил Дрокин.

«По ценам продолжится стагнация, изменения будут в пределах 2% — это значительно ниже инфляции. Предложение продолжает расти, по итогам года мы увидим прирост предложения на 15%», — сказал Дрокин.

Он также добивал, что цены на загородные дома практические не меняются в течение 1,5 лет. Спрос на этот вид недвижимости также не самый большой.

«На рынке земельных участков также цены стоят. Сейчас растущее предложение превышает сократившийся спрос», — отметил Дрокин.



Источник: tass.ru/nedvizhimost/24371483

😁Попалось интересное видео с экспертами на РБК, где обсуждали проблемы на рынке недвижимости. Пока смотрел накидал ключевые темы обсуждения, делюсь с вами.

Рынок не спит — и вам не придётся. Читайте свежие разборы и новости в моём телеграм-канале.

🧠 Краткие выводы

Рынок недвижимости находится в состоянии неопределенности. Эксперты расходятся во мнениях относительно наличия пузыря, но соглашаются, что есть признаки перегрева. Инвесторам рекомендуется быть осторожными и обращать внимание на вторичку и переуступки для поиска выгодных сделок.

Ключевые темы обсуждения:

🎈1. Пузырь на рынке недвижимости
▪️Центробанк отмечает повышение риска возникновения пузыря на рынке новостроек.
▪️Индикатор пузыря достиг максимальных значений за последние 9 лет.
▪️Это происходит на фоне опережающего роста цен на жилье относительно доходов и стоимости аренды.

📉2. Снижение ключевой ставки
▪️Снижение ключевой ставки рассматривается как сигнал для банков снижать стоимость обслуживания денег.
▪️Это может привести к снижению ставок по депозитам и выводу денег в экономику.

Долгое время эксперты и представители правительства говорили о грядущем дефиците жилья, однако теперь эта теория всё больше становится реальностью. По данным Дом.РФ, количество запуска новых жилых проектов в мае 2025 года достигло пятилетнего минимума. Это указывает на скорое сокращение предложения, причем намного раньше, чем ожидалось — возможно, уже к концу 2025 года.

Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг: застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые проекты. Основные причины:

• Высокие процентные ставки — рыночная ипотека стоит около 25% годовых, что снижает ликвидность вторичного рынка и затрудняет реинвестиции.

• Рост себестоимости строительства — дорожают материалы, рабочая сила, логистика, что затрудняет формирование устойчивой бизнес-модели.

• Регуляторные барьеры и осторожность банков — несмотря на эскроу-счета, банки осторожно подходят к финансированию новых проектов без явных экономических гарантий.

В мае 2025 года совокупная выручка девелоперов элитного жилья в Москве составила 27 млрд руб., что на 34% меньше, чем годом ранее. Это второй месяц снижения после апрельских 41 млрд руб. (–37% г/г), сообщает Whitewill.

По оценке CORE.XP, поступления от продаж элитной недвижимости в мае составили 15,9 млрд руб., снизившись на 49% к апрелю и на 41% — в годовом выражении. Несмотря на это, за январь–май рынок демонстрирует рост: по данным разных агентств, совокупная выручка достигла 147–151 млрд руб. (+36–57% к 2024 году).

Однако число сделок за пять месяцев снизилось: на 14% по данным Whitewill и на 5% по данным CORE.XP. В мае зарегистрировано лишь 139 транзакций, что на 43% меньше, чем в апреле, и на 56% — чем год назад.

Эксперты связывают спад с майскими праздниками, насыщенными продажами в I квартале и снижением инвестиционной привлекательности. Средняя цена 1 кв. м в мае — 1,07 млн руб. (–2% к апрелю, но +21% г/г). В Kalinka Ecosystem — 1,7 млн руб. (+50% г/г).

За январь–май 2025 года в России было введено в эксплуатацию 44,6 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в мае наблюдается спад — сдано 5,9 млн кв. м, что на 17% меньше, чем годом ранее. Снижение объемов ввода фиксируется уже второй месяц подряд.

Основной причиной стало замедление темпов сдачи индивидуального жилья (ИЖС). В мае введено почти 4 млн кв. м ИЖС, это на 26,6% меньше, чем в мае 2024 года. В апреле снижение составило 10,3%. Тем не менее за пять месяцев ИЖС остается в плюсе — 33 млн кв. м, или +7% к прошлому году.

Сегмент многоквартирных домов (МКД), напротив, в мае показал рост: введено 1,9 млн кв. м, что на 13% больше год к году. Однако в целом с начала года объем ввода МКД составил 11,6 млн кв. м, на 10% ниже аналогичного периода 2024 года.

На весь 2025 год прогнозируется ввод свыше 100 млн кв. м жилья, в основном за счет ИЖС и задела по МКД, сформированного в 2022–2023 годах. Однако объем запуска новых проектов снижается — 15 млн кв. м за январь–май, что на 20% меньше в годовом выражении. Это вызывает опасения по поводу темпов ввода жилья в 2027–2028 годах.

Для образования пузыря на российском ипотечном рынке сейчас нет условий. Об этом в интервью ТАСС накануне Петербургского международного экономического форума сообщил зампред правления, финансовый директор банка Тарас Скворцов.

«Для пузыря на ипотечном рынке нет ключевого условия — доступной ипотеки. Именно поэтому вывод ЦБ о пузыре выглядит несколько странно. Обычно о пузыре говорят, когда много заемщиков одновременно стараются взять ипотеку, банки ослабляют кредитные условия — стоимость квартир сильно растет. В настоящий момент мы, напротив, имеем дело с ужесточением банками кредитных условий, с рекордно высокими ставками на вторичном рынке, ужесточением доступности программ господдержки на первичном рынке. В этих условиях рост цены квадратного метра ведет к снижению доступности жилья в ипотеку», — отметил Скворцов.

Источник: tass.ru/ekonomika/24226831

На маркетплейсе Wildberries будут продавать недвижимость, идут переговоры о сотрудничестве с двумя крупными проектами. Об этом сообщила в интервью ТАСС в преддверии Петербургского международного экономического форума основатель Wildberries, глава объединенной компании Wildberries & Russ (РВБ) Татьяна Ким.

«Безусловно, мы расширяем категории. Из ближайшего — мы сейчас ведем переговоры по сотрудничеству с двумя большими проектами, будем пробовать продавать недвижимость, квартиры», — сказала она.


Источник: tass.ru/ekonomika/24226871

После ипотечного бума прошлого года, когда все бросились «хватать халяву» перед закрытием субсидий, рынок теперь напоминает выжатый лимон. 🍋 Ставки взлетели до космических высот, оставив большинство потенциальных покупателей просто наблюдать за рынком с земли.

Да, появились отдельные смельчаки, которые за год насидели денег на депозитах и теперь осторожно присматриваются к квартирам. Но называть это трендом — всё равно что принимать февральскую оттепель за начало лета. ❄️→🌡️

Цены по-прежнему висят в облаках, скидки смехотворны, а покупательская способность упёрлась в потолок. Единственная надежда — что государство снова разродится новыми льготными программами. Но пока это выглядит как ставка на чудо в стране, где ипотека стала роскошью.

Так что нынешние «позитивные сигналы» больше похожи на предсмертные судороги рынка, чем на здоровое оживление. 🏙️💸 Похоже, застройщикам и продавцам предстоит либо серьёзно пересмотреть цены, либо научиться продавать квартиры в кредит потомкам нынешних покупателей.