недвижимость в США

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США: ГОДОВЫЕ ТЕМПЫ – МИНИМАЛЬНЫЕ С ИЮЛЯ 2023 ГОДА

В сентябре сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 0.13% мм vs 0.12% мм, годовая динамика составила до 1.38% гг vs 1.55% гг месяцем ранее (ждали 1.4% гг).

В S&P CoreLogic Case-Shiller20 входят: Атланта, Бостон, Шарлотт, Чикаго, Кливленд, Даллас, Денвер, Детройт, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Миннеаполис, Нью-Йорк, Феникс, Портленд, Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтл, Тампа и Вашингтон.

S&P: “…CoreLogic Case-Shiller 20-City Home Price Index вырос достаточно умеренно, темпы снижаются восьмой месяц подряд до самой медленной динамики с июля 2023 года. Чикаго сообщил о самом высоком годовом приросте (5.5%), за ним следуют Нью-Йорк (5.2%) и Бостон (4.1%). Эти мегаполисы северо-востока и Среднего Запада сохранили динамику, даже несмотря на смягчение общей рыночной конъюнктуры.

С другой стороны, Тампа показала самую низкую доходность (-4.1%), за ней следуют Финикс (-2.0%), Даллас (-1.3%) и Майами (-1.3%), что подчеркивает особую слабость рынков «Солнечного пояса», которые испытали самые резкие скачки цен в эпоху пандемии.

( Читать дальше )

Когда Джон Полсон понял, что ипотечный рынок США построен на песке, он не стал кричать об этом с крыш. Он просто начал собирать свой шорт — тихо, методично, как хирург, готовящийся к операции. Это был 2006 год, на Уолл-стрит царило безумие: брокеры продавали кредиты всем подряд, рейтинговые агентства ставили AAA даже мусору, а фондовые менеджеры пили шампанское за «вечный рост».

Полсон не был звездой — скромный управляющий с репутацией осторожного арбитражника. Но он заметил то, чего никто не хотел видеть: ипотечные облигации растут не потому, что люди платят по кредитам, а потому что всем плевать, кто их платит. Он собрал команду аналитиков и попросил: «Найдите мне самые плохие кредиты в Америке. Чем хуже, тем лучше».

Так родился его план. Через Goldman Sachs он начал заключать сделки на кредитные дефолтные свопы против ипотечных бумаг. Банки с радостью продавали ему «страховку» от обвала, считая, что он платит за фантомный риск. Полсон платил — и ждал.

Когда пузырь лопнул в 2007-м, мир содрогнулся. Merrill Lynch, Bear Stearns, Lehman — все падали, как домино. А Полсон заработал около 15 миллиардов долларов для фонда и лично более четырёх — рекорд, который до сих пор называют «величайшим шортом в истории».

( Читать дальше )

С $500 000 во времена ковида, сегодня  цена упала до $450 000 ,  тенденция падения сохраняется. И это недорогие дома в Остине, не самом элитном районе.



( Читать дальше )

В связи с падением цен на новое жилье и ростом средних цен на существующее жилье в августе (при этом средние цены на существующее жилье растут, сигнализируя о том, что «дорогие» дома продаются), ожидалось, что утренние данные Кейса-Шиллера (хотя и с запозданием и сглаживанием) о ценах на жилье снизятся (за июль)… так и произошло, но лишь незначительно. Цены на жильё в 20 крупнейших городах США упали на 0,07% в месячном исчислении (менее ожидаемого снижения на 0,2%) — это пятое месячное падение цен подряд. В результате рост цен в годовом исчислении замедлился до 1,82%, что является самым низким показателем с июля 2023 года.
В США завершился самый слабый весенний сезон продаж за 13 лет, поскольку высокие цены и ставки по ипотеке отпугнули многих потенциальных покупателей. «Результаты июля подтверждают, что рынок жилья перешел на гораздо более медленную передачу», — сказал Николас Годек, руководитель отдела торгуемых инструментов с фиксированной доходностью и сырьевых товаров в S&P Dow Jones Indices.

( Читать дальше )

Идея американской мечты, ставшая популярной после Второй мировой войны, долгое время основывалась на идее о том, что любой человек, независимо от происхождения, в Соединённых Штатах может достичь процветания и успеха. На протяжении почти 75 лет эта идея часто символически представлялась семьёй среднего класса с двумя собаками, двумя детьми, автомобилем американского производства и загородным домом с белым штакетником. Хотя «современная американская мечта» по-прежнему включает в себя домашних животных, детей (все больше домашних животных, чем детей) и автомобиль (теперь более равномерно распределенный между американскими пикапами, электромобилями и различными международными брендами), одна часть этой мечты становится всё более недостижимой для среднестатистического американца: собственное жильё.
Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья в США, усугубляемый стареющим населением, цепляющимся за дома, которые они либо полностью владеют, либо имеют крайне низкие ипотечные ставки, в сочетании со значительным оттоком застройщиков после финансового кризиса 2008 года, продолжает оказывать неожиданное и значимое влияние на экономику и сектор инструментов с фиксированной доходностью.

( Читать дальше )

Исторически сложилось, что один из ранних признаков проблем в макро — это торможение рынка недвижимости. Поговорим о том, какие поступающие данные указывают на его замедление в США и как это влияет на экономику.

Что говорит макростатистика

• Национальный индекс цен на дома (FHFA) – снижение почти на 1% с февраля по май. Это первое снижение такой степени с весны 2022 года.
• Число разрешений на строительство новых домов упало на 3,5% м/м и на 6% г/г, до 1,35 млн в июле (после незначительного восстановления на 0,2% м/м в июне) — минимумы почти за 5 лет.
• Новые продажи домов — в мае было самое сильное за 3 года падение до 7-ми месячных минимумов (623 тыс. SAAR). В июне последовало незначительное восстановление до 627 тыс. (-6,6% г/г).
• По итогам 1-го полугодия, по данным Goldman Sachs, инвестиции в жилую недвижимость упали на 3% г/г, а во 2-м полугодии ожидается падение на 8%.

Почему охлаждается рынок

Аналитики сходятся во мнении, что на рынок давят избыток предложения, повышение ставок по ипотеке и тарифы, которые создают неопределенность.

( Читать дальше )

Это решающая неделя для американского рынка жилья: ключевые данные по продажам жилья за июнь должны быть опубликованы как раз в тот момент, когда Федеральная резервная система вступает в предзаседание, предшествующее заседанию FOMC 30 июля. Экономист Bloomberg Анна Вонг написала в своей заметке, что предстоящие данные по рынку жилья — это «канарейка в угольной шахте, и они выглядят тревожно». В среду будут опубликованы данные по продажам вторичного жилья за июнь, а в четверг — данные по продажам нового жилья. Хотя процентные свопы всё ещё не учитывают снижение ставки на 25 базисных пунктов, политическое давление растёт. Президент Трамп возобновил свои нападки на главу ФРС Джерома Пауэлла, обвинив его в политических играх. Он открыто заявил о необходимости срочно начать цикл снижения ставок, заявив, что Пауэлл «как обычно опаздывает».
Министр финансов Скотт Бессент ранее заявил, СНИЖЕНИЕ СТАВОК ОТКРОЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ. В преддверии публикации данных в середине недели главный экономист Goldman Sachs Ян Хациус и его команда аналитиков опубликовали заметку, в которой подчёркивается, что замедление рынка жилья усиливается.

( Читать дальше )

Средний размер ставок по долгосрочным ипотечным кредитам в США на прошлой неделе снизился на 2 базисных пункта, до минимума с начала апреля.

Как говорится в сообщении Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), средняя процентная ставка по 30-летним кредитам на покупку дома на сумму до $806,5 тыс. на неделе, завершившейся 4 июля, составила 6,77% годовых против 6,79% неделей ранее.

Годом ранее ставки по ипотеке составляли 7%.

Число заявок на ипотечные кредиты в Штатах за минувшую неделю подскочило на 9,4%, максимально за месяц, после роста на 2,7% неделей ранее.

Заявки на покупку нового дома выросли на 9% по сравнению с предыдущей неделей и на 25% в сравнении с сопоставимым периодом прошлого года. Заявки на рефинансирование имеющейся ипотеки также увеличились на 9% в понедельном сравнении, а в годовом подскочили а 56%.

«Спрос на покупку жилья поддерживается увеличением предложения и замедлением роста цен, — отметил заместитель главного экономиста MBA Джоэл Кан. — Средний размер кредита по заявкам на покупку составил $432,600 тыс., что является минимумом с января 2025 года».

( Читать дальше )

🏢 «REITs и инфляция: защитят, но не сразу»
(Chart 9 — корреляция доходности недвижимости и инфляции)

REIT — один из самых популярных способов вложиться в недвижимость без покупки квадратных метров. Это ликвидный инструмент, с дивидендами и прозрачной структурой. И именно его чаще всего называют защитой от инфляции. Но, как показывает исследование Schroders, между теорией и практикой есть важная пауза.

📉 Chart 9 показывает, как коррелирует доходность недвижимости с инфляцией на горизонте от 1 до 10 лет в разных странах — США, Великобритании и Японии.

⚠️Результаты неожиданные:

💵 США:
• Отрицательная корреляция до 6-го года (до –70%)
• Переходит в плюс только к 10-летнему горизонту
😀 Великобритания и 💸 Япония:
• Более плавная кривая
• Уже к 7–8 году корреляция становится устойчиво положительной (до +40–50%)

Почему так происходит?
• Долгие арендные договоры (5–10 лет)
• Переоценка активов происходит с задержкой
• Доходность REIT’ов подстраивается под инфляцию с лагом
• Американский рынок особенно инерционен — изменения происходят медленнее

( Читать дальше )

После того, как в марте цены на жилье в США снизились (последние данные) впервые за более чем два года, ожидалось, что утренние данные по индексу цен на жилье Кейса-Шиллера покажут новое падение стоимости покупки жилья. И консенсус оказался верным, но с большим отступлением от истины: цены в апреле упали на 0,31% в месячном исчислении (-0,02% с учетом прогноза) — это самое большое падение в месячном исчислении с декабря 2022 года...
Цены по-прежнему растут на 3,4% в годовом исчислении, но это самый медленный рост с августа 2023 года. Цены в Тампе продолжают лидировать в падении...

( Читать дальше )