Современная американская мечта? Что происходит с рынком жилья?

Идея американской мечты, ставшая популярной после Второй мировой войны, долгое время основывалась на идее о том, что любой человек, независимо от происхождения, в Соединённых Штатах может достичь процветания и успеха. На протяжении почти 75 лет эта идея часто символически представлялась семьёй среднего класса с двумя собаками, двумя детьми, автомобилем американского производства и загородным домом с белым штакетником. Хотя «современная американская мечта» по-прежнему включает в себя домашних животных, детей (все больше домашних животных, чем детей) и автомобиль (теперь более равномерно распределенный между американскими пикапами, электромобилями и различными международными брендами), одна часть этой мечты становится всё более недостижимой для среднестатистического американца: собственное жильё.
Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья в США, усугубляемый стареющим населением, цепляющимся за дома, которые они либо полностью владеют, либо имеют крайне низкие ипотечные ставки, в сочетании со значительным оттоком застройщиков после финансового кризиса 2008 года, продолжает оказывать неожиданное и значимое влияние на экономику и сектор инструментов с фиксированной доходностью.

Где мы находимся сегодня?

Активность на рынке жилья США замерла, поскольку пожилые домовладельцы, зафиксировавшие низкие процентные ставки или полностью выплатившие ипотеку за свои дома, предпочитают сохранять значительную часть своего жилищного фонда. Объёмы ипотечных кредитов в США (включая новое финансирование и рефинансирование) могут достичь минимумов за последние два десятилетия, при этом большинство сделок приходится на заёмщиков с самым высоким доходом (высшим кредитным рейтингом).Средний возраст покупателей жилья как впервые, так и повторно продолжает расти, поскольку сочетание недостаточного предложения жилья (как нового, так и существующего) и высоких ставок по ипотеке по-прежнему держит молодых покупателей в стороне, поскольку заработная плата не поспевает за параболическим ростом расходов на владение жильем.Кроме того, несмотря на значительный рост арендной платы по всей стране во время пандемии COVID, владение жильём по-прежнему значительно дороже, чем аренда практически на всех рынках США. Некоторые сомневаются, что текущие тенденции указывают на потенциальный психологический сдвиг среди американских потребителей, которые считают покупку жилья недостижимой и, вероятно, станут «вечными арендаторами».И, наконец, похоже, что столь необходимое строительство новых многоквартирных комплексов заходит в тупик, поскольку высокие процентные ставки, нормативное бремя, стихийные бедствия и ряд других факторов препятствуют развитию крупномасштабных проектов, что может еще больше ограничить предложение жилья в стране.Куда мы пойдем дальше?

Хотя текущие макроэкономические тенденции сложно прослеживать, а дальнейшая политика ФРС остаётся неопределённой, сложно найти сектор, на который не повлияли бы текущие уровни активности и тенденции на рынке жилья США. Прямые последствия для таких секторов, как производство строительных материалов, потребительские промышленные предприятия, жилищное строительство, ипотечные кредиторы и инвестиционные фонды недвижимости, ощущаются быстро, но более тонкие последствия могут отразиться на всём рынке. Американские потребители всё больше растрачивают свой бюджет на аренду и ипотечные платежи и ищут «ценные варианты» в других сферах повседневной жизни (отпуск, продукты питания, автомобили, одежда, услуги и т. д.). Возможно, самое важное то, что на жильё приходится более 30% индекса потребительских цен (ИПЦ), который, по общему мнению, является важнейшим фактором, определяющим решения ФРС по денежно-кредитной политике. Это, безусловно, влияет на все классы активов и компании в мире. Для активных инвесторов понимание ситуации на рынке жилья в США и последующие косвенные эффекты для различных секторов и компаний могут иметь существенное значение. Это особенно актуально в условиях, когда кредитные спреды по казначейским облигациям практически максимальны. Хотя неопределённость и волатильность, по всей видимости, сохранятся, отслеживание траектории «современной американской мечты» будет иметь ключевое значение для прогнозирования фундаментальных показателей и оценки стоимости активов в глобальном масштабе.

перевод отсюда

И не забывайте подписываться на мой телеграм-канал, Boosty и YouTube-канал