ипотека

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

( Читать дальше )

Доля отказов в выдаче ипотеки превысила 60%.

▶️По итогам сентября доля отказов при выдаче жилищных кредитов превысила 60%, пишут «Известия» со ссылкой на НБКИ. Одобряются лишь 39% заявок — почти на 10 п.п. меньше, чем в начале года.

⚫️С 1 июля ЦБ ввел новые ограничения на долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Банки ужесточили риск-политику, стали строже оценивать платежеспособность и первоначальный взнос.

По данным регулятора, в третьем квартале этого года доля рискованной ипотеки с долговой нагрузкой заемщика выше 80% снизилась до 6% против 47% годом ранее, а с первоначальным взносом ниже 20% — до 3% против 51% в 2023 году.

⚫️Снижение ключевой ставки до 16,5% и удешевление ссуд пока не вернули на рынок большинство надежных заемщиков, поскольку ставки остаются высокими.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Крупнейшие банки планомерно наращивали выдачу ипотечных кредитов с начала 2025 года, в результате сентябрьский показатель — 390 млрд руб.— втрое превысил результат января. Выпал из общей тенденции лишь ВТБ, который демонстрировал резкие колебания объема выдачи, в сентябре впервые с начала года уступив Альфа-банку. Эксперты связывают такую динамику с интеграцией дочерних банков и ограничениями по капиталу.

Подробнее: www.kommersant.ru/doc/8181546

Несмотря на то, что стоимость жилья последнее время и так неподъемная для большинства обычных граждан, цены на квартиры в крупных городах РФ в ближайшие годы будут только расти. Как сообщают аналитики «Дом-РФ», цены поднимутся из-за нехватки предложения на рынке.

Чтобы узнавать о важных финансовых новостях было ещё быстрее и удобнее, подписывайтесь на мой телеграм.

📈С января по сентябрь 2025 цены на жилье выросли примерно на 5%, но динамика была такой медленной благодаря высоким ставкам. По мнению экспертов, снижение ставки по ипотеке создаст хорошие условия для удовлетворения отложенного спроса и вызовет новый рост цен.

При этом существенный скачок цен на жилье будет наблюдаться в 2027 году. Опираясь на расчеты ЦБ, прогнозируется, что ключевая ставка может дойти до уровня 7-8%.

Ставки по ипотеке в таком случае установятся на уровне 9-10%, и это создаст хорошие условия для удовлетворения отложенного спроса. В итоге число предложений сократится, а цены резко вырастут.

( Читать дальше )

Когда Майкл Бьюрри решил поставить против ипотечного рынка, большинство на Уолл-стрит даже не поняли, что именно он делает. В начале двухтысячных он сидел в своём калифорнийском офисе, в старой футболке и берушах в ушах — слушал хэви-метал и разбирал проспекты ипотечных облигаций, строчку за строчкой. Никто, кроме него, эти документы вообще не читал.

Он заметил странное: за красивыми рейтингами AAA прятался мусор — кредиты людям без доходов и залоги на дома, которые стоили меньше, чем сумма долга. И всё это уже начинало трещать. Он понял, что рынок верит в вечный рост, а значит, идеальное время поставить против него.

Бьюрри пошёл к банкам и попросил создать инструмент, которого тогда ещё не существовало, — кредитный дефолтный своп на ипотечные облигации. Банки смеялись, но соглашались: «Хочешь платить нам премию за защиту от обвала, которого не будет? Плати». И он платил. Годами.

Когда в 2007-м ипотечный пузырь начал сдуваться, те самые бумаги, против которых он поставил, рухнули. Фонды, которые называли его сумасшедшим, теряли миллиарды, а он, сидя в наушниках, смотрел, как его позиции превращаются в золото.

( Читать дальше )

Рост числа отказов по ипотеке связан с введением с 1 июля 2025 года специальных ограничений ЦБ на долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой среди клиентов финорганизаций, отметил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Из-за них кредитным организациям невыгодно выдавать более рискованные ссуды тем, кто тратит на долги более половины своих доходов и при этом платит небольшой первоначальный взнос.

Такой подход работает — по данным ЦБ, в III квартале 2025-го доля рискованной ипотеки с долговой нагрузкой заемщика выше 80% снизилась до 6% против 47% годом ранее, а с первоначальным взносом ниже 20% — до 3% против 51% в 2023-м, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. По его словам, система направлена на защиту граждан от чрезмерных долгов.

Снижение ключевой до 16,5% и удешевление ссуд пока не вернули на рынок большинство надежных заемщиков, поскольку ставки остаются высокими, уточнил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Одновременно банки, ограниченные в выдаче займов клиентам с высокой долговой нагрузкой, не спешат наращивать риски, стараясь сохранить качество кредитных портфелей.

( Читать дальше )

Объем просроченной задолженности по ипотеке в России в 3 кв 2025г вырос на 22% кв/кв и в 2 раза г/г до ₽177 млрд — ЦИАН со ссылкой на данные ЦБ.

«Доля просрочки в общем объеме задолженности увеличилась до 0,89%. Это максимальный показатель с 2019 года. На первичном рынке доля просрочки уже достигла рекордного значения (0,38%) за все время мониторинга (с 2019 года), на вторичном рынке – превысила 1% и близка к максимумам (1,02%)», – рассказали РИА Недвижимость в компании.

Как отметили в «Циане», стремительный рост объема и доли просроченной задолженности фиксируется с осени 2024 года. 

1prime.ru/20251106/tsian-864278240.html

( Читать дальше )

В декабре прошлого года я рассказал про историю Ларисы Долиной — как она под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру в Хамовниках стоимостью 130 млн.

Я тогда одним из первых задавался вопросом, а не останутся ли в итоге крайними покупатели этой квартиры. Процитирую сам себя (напомню, в тот момент ещё не было никакой развязки!)

🤔Мне лично очень интересно, чем кончится эта история. Ставлю на то, что Долину НЕ выселят из проданного жилья — уж слишком сильный резонанс случился. При этом любого другого «обычного» продавца, который под воздействием ушлёпков перевёл им свои кровно заработанные и остался без крыши над головой, скорее всего выгнали бы из квартиры через суд. Все равны, но некоторые — ровнее.

(конец цитаты)

💬Тогда в комментариях многие писали, что мол зачем анализировать желтую прессу, ведь на рынок недвижимости эта ситуация «никак не повлияет». И вообще, «не трогай бедную бабушку», «деньги легко пришли — легко ушли», а случай «вообще проходной и ничего интересного в нём нет».

( Читать дальше )

Вечный вопрос «снимать или покупать» в 2025 году стал особенно острым. Общепринятые истины, вроде «аренда — это выброшенные деньги», трещат по швам в условиях высоких ипотечных ставок и завышенных цен на недвижимость. В текущей парадигме высоких ставок традиционные финансовые модели переворачиваются, показывая, что стратегия накопления через аренду может превзойти по эффективности приобретение актива в собственность. Предлагаю проанализировать актуальные данные и мнения экспертов, а затем перейти к неожиданным выводам, которые помогут вам взглянуть на эту дилемму по-новому.

В 2025 году снимать и копить часто выгоднее, чем покупать

Вопреки устоявшемуся мнению, в условиях высоких ставок по вкладам и кредитам, холодный расчет показывает, что финансовая дисциплина арендатора способна сгенерировать больший капитал, чем обязательства ипотечного заёмщика.

Давайте рассмотрим чисто финансовую сторону вопроса на конкретном примере. Представим простого парня Игоря, без собственного жилья, но с суммой на первоначальный взнос — 2 774 000 рублей. Сравним два сценария на 10-летний период.

( Читать дальше )