Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники⁠⁠ Ч2

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.
Риск №2: Требование арендатора о снижении арендной платы. Если у арендатора снижается товарооборот или возникают финансовые трудности, он может попросить скидку по выплате арендной платы. Отказ может привести к уходу арендатора, согласие — к падению доходности проекта.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Многие наши договоры аренды привязаны к товарообороту арендатора (хотя и не все — есть договоры с фиксированной ставкой). Привязка к товарообороту означает: если товарооборот растет, растет и арендная плата. Но при этом всегда есть минимальная фиксированная аренда, ниже которой арендатор платить не может. Это справедливая модель, которая выгодна обеим сторонам и мотивирует арендатора развивать бизнес на нашей площади. Но ключевое решение проблемы всё же не просто в привязке к товарообороту. Как и в предыдущем пункте — необходимо изначально выбирать объекты, где арендатору очень комфортно и выгодно работать. Если экономика бизнеса сходится и есть прибыль — арендатор не будет требовать скидок.

Риск №3: Задержка ввода объекта в эксплуатацию (для строящихся проектов). Если речь идет о строящемся объекте, возможны задержки сдачи объекта и, соответственно, отсрочка начала получения арендных платежей.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы стараемся приобретать объекты на финальных стадиях строительства, когда уже не нужно ждать несколько лет до завершения стройки и где вероятность недостроя минимальна. Мы инвестируем по договорам долевого участия (ДДУ), что защищает деньги инвесторов. В финансовую модель каждого проекта мы заранее закладываем адекватные сроки с запасом и учетом возможных задержек, чтобы инвесторы имели реалистичные ожидания.

👉 Продолжение следует