Блог им. DenisFedotov

Поколение аренды

Я внимательно посмотрел на свежую статистику по США — и тренд показательный. Молодые американцы все чаще выбирают не дом, а брокерский счет.

Почему мы сейчас с вами обсудим эту тему? Всё просто, друзья. Я уже добрый десяток лет вижу один устойчивый тренд. Всё, что происходит в США с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.

И вот покупка жилья стала для американцев экономически невыгодной. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок.

По данным JPMorgan Chase Institute, доля людей 25–39 лет, регулярно пополняющих брокерские счета, за 10 лет выросла более чем в три раза — до 14,4%.

Еще показательнее цифра среди 26-летних: если в 2015 году инвестировал лишь каждый двенадцатый, то к 2025 году — уже 40%.

Это уже не мода. Это смена финансовой логики и причина проста: математика.

Жилье дорожает быстрее, чем молодые успевают копить на взнос. Ставки по ипотеке держатся высоко, а ежемесячный платеж часто превышает аренду на 30–50%.

Пример: Одна из героинь исследования вложила $10 000 в индексные фонды вместо первоначального взноса. За шесть лет портфель вырос на 66%. И главное — ликвидность. Акции можно продать в любой момент. Дом — нет.

Молодые инвесторы мыслят через сложный процент, а не через «собственность ради статуса».

Аналитики Moody’s Analytics посчитали модель на 30 лет:

✔️ доход семьи: $150 000 в год
✔️ покупка дома за $500 000 (ипотека 6,25%, взнос 20%)
✔️ платеж ≈ $3 546 в месяц
✔️ альтернатива: аренда за $2 500 и инвестирование разницы ($1 000 в месяц) под 10%

Результат через 30 лет: арендатор с инвестициями — капитал около $2,82 млн, владелец дома — примерно $1,62 млн

Разница — $1,19 млн в пользу рынка.

Да, модель требует дисциплины. Инвестиции можно остановить. Ипотеку — нет. Но само сравнение меняет мышление поколения.

Дополнительный фактор — климатические риски. Часть молодежи не хочет связывать капитал с недвижимостью в регионах, где пожары, ураганы и страховые тарифы становятся новой нормой.

Еще один штрих: с 2000 года доля молодых (18–39 лет) среди покупателей жилья в США снизилась с 51% до 44%. Перелом начался после 2012 года — с ускорением роста цен.

Что я из этого вижу как инвестор.

⚠️ Жилье перестало быть «безальтернативным фундаментом».
⚠️ Молодые выбирают гибкость и ликвидность.
⚠️ Парадигма смещается от «купить и держать дом» к «создавать капитал через рынок».

❗️ Это важный сигнал и для нас.

Когда новое поколение начинает массово считать сложный процент — меняется структура спроса, финансовых продуктов и даже городской экономики.

Вопрос уже не в том, что лучше — квартира или ETF. Вопрос в том, готовы ли вы мыслить на горизонте 20–30 лет, а не одного цикла роста цен.

И дополнительно проецируйте опыт молодых американцев на нас с вами. Наша молодежь также не может позволить себе покупку жилья из-за непомерных цен. Всё, что им хоть как-то доступно сейчас — аренда и фондовый рынок. А кому-то и вовсе приходится выбирать в пользу выживания, а не накопления.

🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Культура финансов».
Подписывайтесь и забирайте подарок!

Мой сайт

8.3К | ★10
58 комментариев
Так аренда может вверх расти тоже. У нас как бы с этого года тоже везде аренду повысили на хаты.
avatar
Seyho, на долгосроке и аренда и цена недвиги растёт темпом сходным с общей инфляцией. Поэтому одно компенсит другое и этим фактором можно пренебречь.
А вот чем пренебречь нельзя, так это тем, что ипотечный процент неизменен и платёж условно тоже. Т.е. он со временем будет занимать всё меньшую долю из дохода (т.к. последний индексируется как минимум на инфляцию). Непоятно учтено ли это в расчете.
Ну а так выгода описанного очевидна. Инвестирование под 10% годовых при инфляции ниже 3% — это толковое решение.
avatar
Причина одна — жилье стало слишком дорогим, не могут купить. Все остальное просто следствие, а не рациональный выбор.
Другое дело, у них кроме печати денег, население выросло в 1,5 раза за 35 лет, те есть объективная причина роста цен. У нас же население если только не сократилось.
avatar
Ян Карлович,



а еще в США в 3 раза больше метров на человека чем в рф и для того чтобы хотяб приблизиться к США надо построить в три раза больше чем есть всего жилья в рф сегодня
avatar
Andy S, а еще в США количество трансгендеров на 1000 человек в сто раз больше чем в РФ, для того что бы приблизится нам надо воспитывать трансгендеров больше? Это я к чему? К тому что не надо брать показатели для подражания с потолка и еще пытаться для чего то им соответствовать. России более холодная страна, а отопление каждого кв. метра стоит значительных средств. И никакой необходимости стремится к 95кв.м на человека нет. У нас были свои советские институты которые оценивали минимальные и оптимальные площади для комфортного жилья, лучше уж ориентироваться на их изыскания. 
avatar
Александр, вот и не берите с потолка, со своими трангсгендерами
avatar
Andy S, в русско-язычном инете куча различных вариантов количества кв метров на душу в сша. есть и 60 и 71, вы вот где-то 95 нашли. но это и не важно. 
во-первых, непонятно зачем догонять.
во-вторых, в рф не учитываются дачи, которые не ижс,  а с их учетом уже давно догнали и перегнали
avatar

А они стоимость дома то у чувака с ипотекой не забыли в активы занести?))

Причем стоимость то эта тоже растет постепенно.

avatar
ХХХ, там же прямо указано: активы у ипотечника в итоге составят 1,62 ляма.
avatar
Дык лудоманы.
avatar

Немного не так. Аренду выбирает в основном поколение пришлых.

А местные дома, как и всегда.

Это не молодые выбирают гибкость и ликвидность, это отсутствие возможности купить свой дом вынуждает их.
И вся суть тренда, который Вы пытаетесь описАть заключается в двух словах — «нет денег» :)
avatar
Приучили, что американский рынок только растёт. Посмотрим, когда наступит глобальная медвежья фаза
avatar
Дэн, вот-вот
avatar
Дэн, Никогда. Все только начинается.
avatar

  Так оно и есть, люди банально не могут себе позволить приобретение своего жилья. Япония вымирает потому что молодым негде жить, Ю.Корея аналогично, рядовой немец, англичанин, француз, голландец, швед мест в садике занимает меньше половины потому что рождаемость низкая. Молодняк спрашивают «почему не рожаете», ответ всегда один и тот же «не где жить», а на вопрос «если бы было жильё» частый ответ «да родила бы» — но государства чёт не спешат им раздавать жильё. 

 

worldpopulationreview.com/country-rankings/total-fertility-rate

avatar
Енох, причина не в этом. Если всем раздать безлимитное жильё, на рождаемость это не повлияет. Проблема куда хуже — ухудшение здоровья населения в мире, снижение фертильности.
avatar

John Wayne, ну нет, фертильность как раз таких растёт за счёт хирургического вмешательства и фармацевтики. Тот организм который раньше не мог родить в силу возраста, сейчас может спокойно родить. Квоты на ЭКО в России к примеру бесплатные есть. А в той же Японии и Корее люди способны это оплатить (цена ~400 тысяч рублей при их медианной ЗП). Хотя тут надо разбираться, не сильно мой профиль.

 

Вот РФ за пример, когда Вован закрыл долги СССР, финансирование пошло в мат.капитал. Сама эта выплата кривую рождаемости изменила, но не повернула. Так что если будут строить такое жильё которое как конструктор можно менять, и за каждого ребёнка будут давать 12 квадратов, это всё равно повлияет.

 

Пример строительный бум после 2 мировой в СССР, население +50% за 50 лет. Как раз там и были эти конструкторские коммуналки, и в зависимости от количества детей давали квартиры, пример мой дед и бабушка получили по двушке так как детей было до 3. А вот по другой линии дедушка у которого 3 детей, дали 4 комнатную. 

 

Копипаст ИИ Алиса:

Конец 1950-х — начало 1960-х годов — период строительного бума в СССР, когда началось массовое строительство типовых многоквартирных домов, известных как «хрущёвки». 
Также строительный бум наблюдался в 1970-х — начале 1980-х годов — в этот период появилось множество серий типовых домов, которые отличались разнообразием планировок и архитектурных решений.   Как только СССР развалился рождаемость упала.  Есть ещё исследование которое показывает что рождаемость в стране хуже из-за показателя образования у женщин. То есть чем больше доступа к образованию тем меньше рождаемость. Потому что период рождения первенца падает на подготовку к экзаменам и сессиям.

 

Уверен что если государство будет помогать женщинам оставаться на плаву равенства в социуме при возможности родить в ~18-20 лет первенца, мы изменим кривую рождаемости. Но тут много но.

avatar
Енох, вы копаете не туда. Вот посмотрите на растительный мир. Здоровое растение даёт побеги во все стороны так, что не остановишь. Больное чахнет само. Если говорить про материальные стимулы, то чуть-чуть они работать, конечно же, будут. По крайней мере, склонят чашу весов у «сомневающихся». Но не более того. А вообще ещё многодетности способствует жизнь в собственном доме близко к природе. Как раньше это было, например, в сельской местности. А в 16-этажных бетонных коробках, мягко говоря, совсем другая среда. И вообще города размером больше посёлков городского типа — это нездоровая среда.
avatar

John Wayne, я хз мне государство дало 71 квадрат в ипотеку на 30 лет с платежом 37к как раза таки за счёт рождённого ребёнка. Бетон это садик рядом, школа/универ рядом, больница рядом, все доставки и досуг тоже в шаговой доступности, ровно как и работа рядом. Так что я бы сказал это дело вкуса, если кому то для рождения ребёнка сельская местность появляется закономерный вопрос почему они не рвутся туда ехать жить? У нас как раз уровень урбанизации растёт и все прут в города. Это может и нездоровая среда, но всё же оптимальная для рождаемости.

 

Сравнивать дикий и цивилизованный мир не корректно. За последние 200 лет дикие животные и растения не стали жить лучше, а вот человек начиная с антибиотиков уже увеличил средний возраст в 2 раза. ЭКО ещё недавно было дикостью вторжения в что то сакральное и личное, сегодня же это обычная процедура. Уж не говоря о количестве фармацевтический изделий которые могут останавливать и разгонять естественные процессы, которые раньше становились не излечимыми составляющими в человеке (виагра 1998 год создания и тд).

avatar

Енох, относительно урбанизации существует фундаментальное противоречие (как и во многом в природе). С точки зрения экономической деятельности, чем кучнее — тем лучше. С точки зрения образования и саморазвития тоже. С точки же зрения здоровья и рождаемости, чем рассредоточеннее — тем лучше. Вот такая обратная закономерность. В города рвутся за деньгами, про второй фактор никто не думает.

Детские сады в шаговой доступности — это для вас хорошо, а вы детей спросите, что им надо. Я вот лично помню, что всё раннее детство завидовал родственникам из деревни. Потому что они на природе весь день, а я среди бетона и асфальта. Ну и есть ещё психологический аспект: даже при прочих равных, люди активно размножаются, когда людей вокруг мало, и плохо размножаются, когда людей вокруг много.

Всё, что вы пишете про медицину — это просто от непонимания вами сути вопроса. Здоровье — это генетическая программа. И сам человек — это программа. Программа, которая берёт строительный материал из окружающей среды и выстраивает по этой программе тело. Исправить эту программу никакой медициной нельзя. Сломать можно. Поэтому никому медицина в базовом смысле здоровья не добавила. И реальная продолжительность жизни существенно снижается, несмотря на всю лукавую статистику. Текущее поколение менее здорово, чем их родители, родители менее здоровы, чем бабушки и дедушки, а самые здоровые, по наблюдениям, были прабабушки и прадедушки, которые ещё в царские времена родились. А малая средняя продолжительность жизни была в статистике раньше из-за высокой детской смертности. Но уж зато кто в детстве выжил, тот дожил до глубокой старости, и лет до 70 на здоровье не жаловался вообще. Сейчас у молодёжи массово встречаются болезни, которые раньше (лет 100 назад) наблюдались только у стариков. Медицина много узнала об устройстве тела человека. Но улучшить его — это задача для человека недостижимая.

avatar
Молодые выбирают гибкость и ликвидность. — ММВБ?
avatar
Главный вопрос в дисциплине. Ипотека дисциплинирует намного сильнее, чем инвестиции. Так что в будущем, в-среднем, дом будет дороже накопленных инвестиций в каждом отдельном случае. Это тоже доказано. Еще и детей у пар, купивших в дом, тоже, в-среднем, больше.
avatar
WiseInvest, умора! Кем «доказано»? Фантазиями потребляшек, которые нибельмеса в фондовых инвестициях.
Долгосрочная доха индексов акций общедоступна. Как и динамика инфляции и динамика цен жилого квадрата. Адекватные сравнят и посчитают, а потребляшек всё равно уже не спасти. Их удел вкалывать до пенсии и потом погружаться в нищету.
avatar
я тоже внимательно посмотрел на статистику по США:
1. В среднем американец переезжает около 11 раз за свою жизнь. В период с 18 до 45 лет американцы совершают в среднем пять-шесть переездов.
Вывод — Это не молодежь сейчас предпочитает аренду, это давно так происходит.
2. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок… ???… Чтобы копить и накопить, заначку надо куда то разместить.  Это не ВМЕСТО, это один из инструментов. Причем для россиян, в отличие от амеров — стремный высокорисковый...
3. Всё, что происходит в США (и Европе) с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.
Согласен, раньше так и было. Но у нас сейчас так не будет… На семейной ипотеке последних лет молодежь отмигрировала в крупные города и привязала себя на много лет к этой недвиге. Аренда остается для остальных.

avatar
AndMax, всё правильно пишете, аренда жилья это не стратегия, это необходимость и невозможность покупки своего. Наш фондовый рынок не просто рисковый, а мега рисковый, если компания растёт и получает хорошую прибыль её у компании так или иначе извлекают, если у компании проблемы то она увеличивает долговую нагрузку, поэтому акционерам пока ничего не светит. Ипотека не только привязала молодёжь к месту, но ещё исключила вообще какие либо виды инвестиций на долгие годы.
avatar
А ничё, что при таких вводных первый чел. погасит ипотеку через ~15 лет? И потом всю сумму, которая шла на погашение ипотеки, сможет инвестировать. И через 30 лет у него будет и хата и инвестиции.


Но они забыли ещё учесть сумму первоначального платежа $100 тыс., которую арендатор также мог инвестировать.
Кроме того, стоимость аренды за 30 лет кратно вырастет.
Аналитики, ля.
avatar
Игрок, если ипотечный процент превышает арендный+инфляция, то ипотека невыгодна.
И наоборот.
Но и инвестиции под среднегодовые 10% тоже повыгоднее чем арендные с инфляцией 6%+3%. Тем более что у арендатора ещё и отсутствуют траты на амортизацию+ремонты+налог. Так что тут надо углублённее пересчитывать за «аналитиками».
avatar

В Калифорнии в 2025 году произошёл тихий, но страшный рекорд: 18% всех сделок с недвижимостью — почти 60 000 домов — были переданы по наследству. Не куплены. Не заработаны. Унаследованы. Это вдвое больше, чем в среднем по стране, и это самый высокий показатель за всю историю наблюдений с 1995 года .

 

Шерил Норрис, 76-летняя антикварный дилер из Северной Калифорнии, владеет двумя домами. Её 35-летний сын Джеймсон подрабатывает водителем в райдшеринге. Купить собственный дом он не сможет никогда.

 

«Даже грустно, что наследство — это их лучший шанс на собственное жильё», — говорит Шерил .

 

Дом, который она купила в 1988 году за $149 000, сейчас стоит около $600 000. Второй дом, оценённый в $281 500 в 1985 году, сейчас стоит $1.8 миллиона. Джеймсон говорит: «Довольно депрессивно понимать, что мне практически невозможно купить своё жильё — хотя я очень благодарен» .

 

Добро пожаловать в Америку 2026 года. Страну, где единственный надёжный путь к собственному дому — это дождаться смерти родителей.

avatar
Lannik, 
Её 35-летний сын Джеймсон подрабатывает водителем в райдшеринге. Купить собственный дом он не сможет никогда.
А работать он не пробовал?
Яков Юрников, хотел бы я посмотреть на вас, как в 2026 вы съедете в аренду, так, для чистоты эксперимента, попробуете поработать и купить себе жилье.
avatar
Яков Юрников, Сразу лучше выиграть в лотерею.
Вы похоже не очень знакомы какой рынок труда последние пару лет.  
avatar
Яков Юрников, там уже весь антиквариат дилерами в три слоя обсижен, ему места нет…
avatar
Lannik, все как в России. 76 летняя Шерил накупила в золотые годы недвижки, а сыну ничего не дала, и грустит, что он должен дождаться смерти. Грусть, с ехидной улыбкой на лице.
avatar
Lannik, Результат перевернутой демографической пирамиды.
А так все благоволим удлинение продолжительности жизни. 
avatar
Самые гибкие и ликвидные — это бомжи на улицах Лос-Анжелеса. Есть к чему стремиться.
avatar
Аренда идёт от невозможности купить дом.
Везде сейчас высокие цены не недвижку. Хотела бы я взять ипотеку под месячный платеж квартиры, в которой я сейчас живу. Но таких платежей нет.
У людей нет возможности взять ипотеку, поэтому я выбираю аренду. У них нет выбора.
avatar
yho, женщине достаточно родить. Даже одного. И сразу появляется возможность взять ипотеку дешево. Один минус -только первичку. А она, как раз из-за таких льгот, ценой нынче сильно оторвалась от вторички.
avatar
 от мск  до регионов  5лет, + сша до мск  еще 5 = до  америки выходит 10 )
avatar
Зайдет молодеж на фонду, а выйдет в палатку под мост. Особенно на нашем рынке, где набрав всякой Обуви России и Гарант Инвестов можно паковаться в вынужденное фриганство. xD
avatar
Neb_Maat_Aten, так надо голову включать и думать, куда заходить)
avatar


avatar
Есть один нюанс) разница между арендой и ипотекой 1000$ только в первый год, платеж по ипотеке не растет, а аренда растет
avatar
Balboa, итальянцы вообще лишними деньгами в госбюджете небогатые. А жилой фонд в подобных городах наоборот преимущественно старый. Реноваций им в принципе не видать.
Хотя конкретно тут ключевой, вероятно, иной фактор: исторический Центр города всегда охраняется от новой застройки. А тем более ещё и высотной. У нас же тоже реновация не вся из бюджета, а преимущественно за счёт того, что сносятся НЕисторические типовые низкоэтажки, а на их месте девелоперу разрешается построить высотки, где появившиеся дополнительные квадраты реализовать на рыночных условиях.
avatar
Balboa, ну-уу нафантазировать про будущее конечно можно что угодно. Но предложу всё же оперировать фактами 
Тем более что товарный бетон вне сейсмических зон простоит без проблем векА, знай себе внутренние коммуникации меняй раз в полвека, на которые и так давно взносы с жильцов собирают. Делов то.
avatar
Спецы по Америке из Задрюписка. Все переживают за запад
avatar
Молодые учатся считать и копить, не привязываться к бетону — отличная тенденция. Учитывая то, что кризисы регулярны и за период ипотеки могут быть разные проблемы, когда банк банально отберёт жилье — копить и арендовать гораздо безопаснее. И удобнее — легко можно переехать к новой работе или к новой школе ребенка. Делать это через продажу и покупку — конкретный гемор, а если квартира в ипотеки — раб локации.

Когда-то думал, что детям надо купить жилье, как настойчиво вещает старшее поколение, а сейчас думаю, что вместо квартиры полезнее дать денег на брокерский счёт и научить зарабатывать без лудоманства.
avatar
ignat,
>Когда-то думал, что детям надо купить жилье, как настойчиво вещает старшее поколение, а сейчас думаю, что вместо квартиры полезнее дать денег на брокерский счёт и научить зарабатывать без лудоманства.
Все просто, недвижка выросла в цене и ты не можешь ничего купить, кроме бумажек, которые у тебя государство в любой момент заблокирует и отберет.
avatar
Mathman, хех, а жилье точно не отберут и никаких вариантов прое… ать? )
avatar
ignat, на 2 порядка сложнее жилье потерять. Я не знаю, кто в России жилья лишается, разве что наркоман/алкаш. Но никаких акций у него в помире нет.
avatar

В США нереально фонда растёт уже какой год. Просто наплевав на всё в неё вкидывают тонны денег. 

Вообще почти не надо никаких мозгов иметь при инвестировании там. Тупо купил почти любую компанию из топ-50 — вот тебе 100% за 3-4 года в худшем случае. 

Плакать, что нас выкинули из этого праздника жизни я не собираюсь, но очень хочется. 

avatar
Square, Всё до поры до времени… И величайшая депрессия тогда покажется простой коррекцией. 
avatar

Тимофей, сделай, пожалуйста, маркировку для ИИ аккаунтов, допустим более 60% текста написано ИИ - пост получил значок Ai

avatar
Bulat Sabirov, как на ГМО продукты, что бы потребитель знал что он ест. 
avatar
Если бы я в 2011 году купил не квартиру за 2млн, а акции, то сейчас имел бы акций где то на 4млн, при этом выплатил бы за эти года 3млн арендной платы.
Сейчас же я имею квартиру стоимостью 7млн и ничего не платил 15лет. Это все что надо знать о рынке акций рф.
Илюха-перехай, а 15 лет дивидендов? 

Сценарий 1. «Покупка жилья»
> 7 млн — (7 млн х 15 лет x 3%) годовая амортизация = 4.5 млн

Сценарий 2. «Акции и аренда»
> 2 млн x 2 + (2 млн х 15 лет x 8%) див. доходность — (15 тыс аренда х 15 лет)  -> 4 млн (капитал) + 6 млн (дивиденд) — 2.7 млн (аренда) = 7.3 млн
avatar

Читайте на SMART-LAB:
Фото
Как искать свой стиль в торговле?
Всем Привет, на связи Иван Кондратенко. Трейдер Проплайв/Prop Live и ведущий Трейдер ТВ. Сегодня поговорим о том, как искать свой стиль в...
Фото
«Ренессанс страхование» и Группа компаний «Союз Регион» заключили соглашение о сотрудничестве
Группа компаний «Союз» -  это официальный дилер ПАО «КАМАЗ». Соглашение рассчитано на пять лет и определяет общие рамки совместной работы. Стороны...
Рост прибыли ДОМ.РФ ускорился почти вдвое
ДОМ.РФ представил результаты по МСФО за январь–февраль 2026 года, которые отражают заметное ускорение динамики финансовых показателей. Чистая...
Фото
X5 МСФО 2025 г. - капзатрат меньше, дивиденд больше?
Компания X5 опубликовала финансовые результаты за 2025 год. Выручка прибавила +18,8% до 4,6 трлн руб., в 4-м квартале рост на 14,9% до 1,24...

теги блога DenisFedotov

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн