ипотека

Если судить по отчетности девелоперов или новостным релизам Росреестра, доля ипотеки далека от 100% и редко когда превышает 40–60%. Получается, ей еще есть куда расти, скажете вы, но – не торопитесь.

Сколько раз я ни заявлял, что, кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала), на рынке не осталось спроса, мало кто мог понять ход моих рассуждений.

На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили».

Поэтому для лучшего понимания истинной роли кредитования начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал Матвею 5 млн руб. на покупку квартиры на вторичном рынке. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости.

Цепочка сделок на рынке недвижимости

1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн руб.     / купил вторичку у Кости за 5 млн руб.

2. Костя взял эти 5 млн, добавил 2 млн накоплений / купил вторичку у Натальи за 4 млн руб.

Ну, что. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись.

Попытки искусственной стимуляции государством рынка жилья закономерно привели к тому, что сюда хлынул поток халявщиков, нечистых на руку персонажей, да и просто недалеких людей.

В общем, логичное продолжение темы Зайцев в Недвижимости.

Вот какой интересный сюжет подкинула читательница этого блога (ниже приводится ее рассказ в авторской обработке).

Вчера разговаривала с одним товарищем. Он задвинул очень интересную идею. Живёт в Москве. Снимает квартиру за 30 тысяч рублей в месяц. Двое детей. И придумал «идеальную схему». Сейчас маткапитал повысили до 600 тысяч. Куплю, говорит, на эти деньги квартиру в Москве в ипотеку. Потом уйду на чёрную зарплату. Ипотеку платить не буду. Пока банк сообразит, что я не плачу, пройдёт не меньше, чем полгода. Потом суды не сразу раскачаются, а сэкономленные денежки за аренду капают. Детей выселить из квартиры сложно, ведь у детей, у него и у жены это единственное жилье, да еще маткапитал задействован. Пока продажа квартиры будет идти, пока судебные приставы их на улицу выселят, пройдёт не меньше 3 лет. А это гораздо выгоднее, чем аренду платить. За это время он отложит кучу денег.

Анализ рынка от математика, который еще и умеет разбирать отчетность банков.

Очень был удивлен, увидел тут пост про проценты вперед по ипотеке. Вот уж думал что Смартлаб место, где есть positive selection людей, кто понимает такие вещи. Но нет.
Еще раз, раз и навсегда по кредитам (если не оговорено специально):
1. Проценты начисляются по фактическому пользованию кредитом. 1 день попользовался и оплатил. Для удобства делают оплату раз в месяц по фактически использованному сроку использования денег.
2. Процентов вперед НЕТ. Просто проверьте свой месячный платеж по грубой формуле: (Долг*ставку/12). Это проценты в месяц. Вы их обязаны заплатить, это фактическое пользование деньгами. В Вашем платеже НЕТ будущих процентов.
3. С точки зрения финансов, при досрочном погашении лучше изменять размер платежа, потому что это снижает обязательные платежи. Будут деньги — внесете еще, не будет — вы минимизировали свои обязательства.
4. Мыслить в терминах «переплаты» не надо, лучше мыслить в терминах нагрузки на свой бюджет и  в терминах процентных ставок, для понимания текущей ситуации. Ситуация в будущем может поменяться в худшую сторону, но за счет минимизации оттоков вы себя страхуете. Если будет лучше — довнесете и погасите долг.
5. Многих смущает слово: приоритет выплат. Речь идет не о том, что сначала проценты, а потом долг. Приоритет начинает работать когда вы нарушаете график платежей и не платите. Вот тогда и только тогда платежи приоритезируются: сначала штраф, потом проценты, а только потом тело долга.
6. Ну и самое главное: валюта кредита должна совпадать с валютой зарплаты. Это азы.
7. Не берите кредиты в МФО, просто посчитайте эффективную ставку — она около 600-700% годовых. Если нет денег, а они срочно, очень срочно нужны — снимайте с кредитных карт. Да, это плохо, очень, кредитные карты не предназначены для снятия наличных, но это ~20% годовых, а не 700% как у МФО.
8. Снижайте ставки.

Ипотека — это не только про траты и про деньги, которые человек выплачивает в будущем. Часто первый взнос и его накопление- это вопрос сохранения денег и поиска удачного момента для их использования. 

Для внесения первоначального взноса обычно есть два пути: взять потребительский кредит или накопить сумму. Первый выбор, по своей практике, никогда ничем хорошим не заканчивался: совокупный долг заёмщика становился еще больше, общая ставка (вместе с ипотекой) повышалась, например, с 7% до 11%. В итоге, даже хороший заемщик с идеальной историей испытывал большие проблемы при выдаче долга. 

Ипотека — это не только про траты и про деньги, которые человек выплачивает в будущем. Часто первый взнос и его накопление- это вопрос сохранения денег и поиска удачного момента для их использования. 

Для внесения первоначального взноса обычно есть два пути: взять потребительский кредит или накопить сумму. Первый выбор, по своей практике, никогда ничем хорошим не заканчивался: совокупный долг заёмщика становился еще больше, общая ставка (вместе с ипотекой) повышалась, например, с 7% до 11%. В итоге, даже хороший заемщик с идеальной историей испытывал большие проблемы при выдаче долга. 

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.

Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

1. Сам вопрос не вполне корректен.  Ипотекой (равно как и любым кредитом) пользуются если денег не хватает.  Привлечение заёмных средств.  Инвестируют как раз наоборот -если деньги остаются сверх потребностей. Это пути для разных людей.

2. Завершившийся две недели назад год для российского рынка был хорошим. да что хорошим- он показал наивысшую доходность среди рынков мира. +Россия стала лидером по уровню дивиденднов с акций. + в мире впервые за историю финансовых рынков идёт цикл роста в течении 11 лет. деньги разбрасываемые с вертолёта идут на фин рынки.  Но давайте посмотрим на исторические данные- были периоды (и в истории России и в США) когда были и резкие падения и длительные периоды когда доходность вложений была невелика.  То есть если мы говорим о длительном промежутке времени (условно 2020-2040 год), поводов полагать что средняя доходность с инвестиций среднего розничного инвестора будет такая же как за 2019 я не вижу. И соответственно вариант инвестировать + платить за аренду мне не представляется очень привлекательным.  Кризис, упадёт рынок и пробудет внизу, допустим, что будет инвестор делать? потока доходов с него за аренду не хватит, что бы были деньги на аренду придётся продавать подешевевший акции которые покупал инвестор возможно куда дороже.Сможет ли инвестор платить аренду с ЗП в кризис? вряд ли. В кризис режут предприятия затраты, минимизируют ЗП и премии, увольняют сотрудников. В ипотеке же он в крайнем случае уйдёт на ипотечные каникулы.