Ипотека или инвестиции? про сказки и данные

1. Сам вопрос не вполне корректен.  Ипотекой (равно как и любым кредитом) пользуются если денег не хватает.  Привлечение заёмных средств.  Инвестируют как раз наоборот -если деньги остаются сверх потребностей. Это пути для разных людей.

2. Завершившийся две недели назад год для российского рынка был хорошим. да что хорошим- он показал наивысшую доходность среди рынков мира. +Россия стала лидером по уровню дивиденднов с акций. + в мире впервые за историю финансовых рынков идёт цикл роста в течении 11 лет. деньги разбрасываемые с вертолёта идут на фин рынки.  Но давайте посмотрим на исторические данные- были периоды (и в истории России и в США) когда были и резкие падения и длительные периоды когда доходность вложений была невелика.  То есть если мы говорим о длительном промежутке времени (условно 2020-2040 год), поводов полагать что средняя доходность с инвестиций среднего розничного инвестора будет такая же как за 2019 я не вижу. И соответственно вариант инвестировать + платить за аренду мне не представляется очень привлекательным.  Кризис, упадёт рынок и пробудет внизу, допустим, что будет инвестор делать? потока доходов с него за аренду не хватит, что бы были деньги на аренду придётся продавать подешевевший акции которые покупал инвестор возможно куда дороже.Сможет ли инвестор платить аренду с ЗП в кризис? вряд ли. В кризис режут предприятия затраты, минимизируют ЗП и премии, увольняют сотрудников. В ипотеке же он в крайнем случае уйдёт на ипотечные каникулы. 

Сколько ещё активный рост продлится? месяц? год? 5 лет? никто точно не знает. а с учётом инверсии доходность,  PMI  и долгов ИМХО риски довольно велики.

А если вы всю жизнь в арендной квартире прожили, состарились, вышли на пенсию а рынок упал ?  ну и такой момент- в инвестиции в немалой степени торговля идёт рисками. Поскольку у нас речь о необходимости потока денег на единственном жилье-  тут рисковать мы не можем и вынуждены  делать крайне сбалансированный и консервативный портфель. соответственно и  средняя доходность будет ограниченна. А не ограничивать если и не гнушаться спекуляциями- можно слить депозит и остаться и без жилья и без средств на его аренду ;-( 

3. При принятии решения очевидно стоит учитывать ещё и другие параметры: перспективы роста цены недвижимости (либо от роста покупательной способности населения- это наблюдали в начале двухтысячных когда ипотеку гасили досрочно из за роста ЗП и продать квартиру после этого  можно было намного дороже цены покупки (рост цен на недвижимость), либо от перспективности места (соотношение цены/предложение на рынке жилья и его изменения в т ч из за миграционных потоков и крупных федеральных проектов в регионе)). ну и личные предпочтения -автор  ссылается на опыт запада где многие арендуют, но тут ещё и вопрос ценностей- карьерист в сша получив оферт на лучшую позицию с другого конца страны срывается и едет. у нас менталитет чаще другой- «у меня тут родня, дача, гараж, друзья, хорошая школа, друзья у детей, могилы родителей- куда я поеду?». Вопрос личных ценностей и черт характера (мобильность, лёгкость на подъём) и обстоятельств (наличие детей, наличие родителей которым нужна ваша помощь/поддержка). 

4. ставка по ипотеке. Раньше считал её огромной. А вот сейчас смотрю на нынешнюю ставку. И она снизилась. И  я начал понимать, что надо учитывать инфляцию в т ч накопительную.  Вроде и переплета  велика, но и инфляция накопительная значительная (даже если по официальным цифрам считать).  Кроме того при снижение ключевой ставки и ставок по кредитам возможно рефинансировать. а вот если ставки надолго вырастут  -дешёвый кредит остаётся у вас (банк насколько понимаю не имеет права ставку увеличивать).

5. Не хотите что бы банк зарабатывал на вас? ну ок. будет зарабатывать арендодатель. сейчас вот с примером новым ещё и налоги платить заставят арендодателей- и они это заложат в стоимость. 

6. и напоследок- жильё это тоже вариант инвестиций. Не всегда и не везде эффективный, но тем не менее даже инвесторы со своим жильём не гнушаются вкладывать, допустим под сдачу.  То есть это тоже инвестиция. и никто не запрещает узнать у пары знакомых риэлторов их прогноз по  изменению стоимости объекта недвижимости который собираетесь покупать.