Посматриваю на неё
С одной стороны
+Ставка 5% и даже менее  — что сильно ниже ключевой и инфляции.  и ниже доходности денежного потока от аренды во многих городах. Жить самому или сдавать ± эквивалент, за вычетом накладных расходов времени с поиском арендаторов и простоями.
Если ипотека покрывается платежом то рост стоимости недвижки получается плюсом чистой прибылью

Город	Стоимость квартиры в новостройке, руб.	Аренда ср. квартиры, руб./мес.	Доход-ность	Окупае-мость, лет	Стоимость квартиры на «вторичке», руб.	Доход-ность	Окупае-мость, лет
Москва	19069495	53554	3,40%	29,7	17252082	3,70%	26,8
Брянск	4967827	14177	3,40%	29,2	3815716	4,50%	22,4
Белгород	6596026	19244	3,50%	28,6	5449368	4,20%	23,6
Пенза	5195787	15852	3,70%	27,3	3945960	4,80%	20,7
Казань	9163130	28853	3,80%	26,5	6730789	5,10%	19,4
Новокузнецк	5557947	17768	3,80%	26,1	3661869	5,80%	17,2
Саранск	4445083	14210	3,

( Читать дальше )

СПБ. Чёрная речка. Апартаменты. Так себе расположение, но в центре цены в космосе (студия рядом с работой 8 млн ((  ). Причём цена с ипотекой у них на 700 тыс меньше чем без ипотеки. 3% -ставка явно ниже инфляции. И Долг со временем должен сгорать. Чую где то должен быть подвох- слишком уж сладко. Кто то может пояснить?

Интересно. Посматриваю на рынок не движки. 
1 Думал низкая ключевая ставка+ льготные кредиты. рынок перегревают. Пойдет повышения ставки. И цены пойдут вниз.
Ставку повышают. облиги падают. Не движка не падает. Говорят-строй материалы то подорожали. Причём они и должны подорожать были если бум был покупок не движки и спрос поднанял объёмы строительства а предложение в эпоху ковида не выросло + сбой цепочек поставок в рамках мира- ралли на комодис мы видели. С другой стороны фьюч на пиломатериалы в мае стоял 1600, а 16 ноября -466. то есть не всё так однозначно.
Причём Смирнов эту  схему недавно как раз в видео озвучивает. Но тут ХЗ. Впечатление что ставку должны повысить очень сильно  и то -цены пойдут вниз медленно. рейты могут летать быстро. А не движка- не хочет

2. один из застройщиков предлагает ипотеку под 4%. звучит круто. при инфляции то 8.
Посмотрел цену на квартиру на вторичку в соседнем ± таком же свежем доме. Разница есть, где то 15%.  То есть если в кредите сидеть следующие 20-30 лет это выгодно. А вот если выйти из объекта после сдачи -уже не очень.

( Читать дальше )

1. Сам вопрос не вполне корректен.  Ипотекой (равно как и любым кредитом) пользуются если денег не хватает.  Привлечение заёмных средств.  Инвестируют как раз наоборот -если деньги остаются сверх потребностей. Это пути для разных людей.

2. Завершившийся две недели назад год для российского рынка был хорошим. да что хорошим- он показал наивысшую доходность среди рынков мира. +Россия стала лидером по уровню дивиденднов с акций. + в мире впервые за историю финансовых рынков идёт цикл роста в течении 11 лет. деньги разбрасываемые с вертолёта идут на фин рынки.  Но давайте посмотрим на исторические данные- были периоды (и в истории России и в США) когда были и резкие падения и длительные периоды когда доходность вложений была невелика.  То есть если мы говорим о длительном промежутке времени (условно 2020-2040 год), поводов полагать что средняя доходность с инвестиций среднего розничного инвестора будет такая же как за 2019 я не вижу. И соответственно вариант инвестировать + платить за аренду мне не представляется очень привлекательным.  Кризис, упадёт рынок и пробудет внизу, допустим, что будет инвестор делать? потока доходов с него за аренду не хватит, что бы были деньги на аренду придётся продавать подешевевший акции которые покупал инвестор возможно куда дороже.Сможет ли инвестор платить аренду с ЗП в кризис? вряд ли. В кризис режут предприятия затраты, минимизируют ЗП и премии, увольняют сотрудников. В ипотеке же он в крайнем случае уйдёт на ипотечные каникулы. 

( Читать дальше )