ай ти ипотека как инструмент инвестиции?

Посматриваю на неё
С одной стороны
+Ставка 5% и даже менее  — что сильно ниже ключевой и инфляции.  и ниже доходности денежного потока от аренды во многих городах. Жить самому или сдавать ± эквивалент, за вычетом накладных расходов времени с поиском арендаторов и простоями.
Если ипотека покрывается платежом то рост стоимости недвижки получается плюсом чистой прибылью

Город	Стоимость квартиры в новостройке, руб.	Аренда ср. квартиры, руб./мес.	Доход-ность	Окупае-мость, лет	Стоимость квартиры на «вторичке», руб.	Доход-ность	Окупае-мость, лет
Москва	19069495	53554	3,40%	29,7	17252082	3,70%	26,8
Брянск	4967827	14177	3,40%	29,2	3815716	4,50%	22,4
Белгород	6596026	19244	3,50%	28,6	5449368	4,20%	23,6
Пенза	5195787	15852	3,70%	27,3	3945960	4,80%	20,7
Казань	9163130	28853	3,80%	26,5	6730789	5,10%	19,4
Новокузнецк	5557947	17768	3,80%	26,1	3661869	5,80%	17,2
Саранск	4445083	14210	3, 80%	26,1	3480544	4,90%	20,4
Курган	4122823	13115	3,80%	26,2	2940630	5,40%	18,7
Нижний Новгород	7709781	25217	3,90%	25,5	5627025	5,40%	18,6
Иваново	4908775	16052	3,90%	25,5	3888473	5,00%	20,2
Волжский	4192181	13756	3,90%	25,4	3057986	5,40%	18,5
Калининград	7677335	25801	4,00%	24,8	6830610	4,50%	22,1
Ленинградская область	7102395	23898	4,00%	24,8	5698091	5,00%	19,9
Ярославль	5805360	19585	4,00%	24,7	4523793	5,20%	19,2
Уфа	6131276	20780	4,10%	24,6	5256955	4,70%	21,1
Курск	4606211	15895	4,10%	24,1	4276103	4,50%	22,4
Санкт-Петербург	11533173	40729	4,20%	23,6	10688225	4,60%	21,9
Рязань	5322111	18538	4,20%	23,9	4231187	5,30%	19
Набережные Челны	4702419	16980	4,30%	23,1	4123916	4,90%	20,2
Череповец	5074776	18421	4,40%	23	3722946	5,90%	16,8
Орел	4400875	16015	4,40%	22,9	4102090	4,70%	21,3
Архангельск	5537956	20919	4,50%	22,1	4581564	5,50%	18,3
Омск	5209515	19367	4,50%	22,4	4225009	5,50%	18,2
Чебоксары	4820649	18034	4,50%	22,3	4268195	5,10%	19,7
Сочи	12163094	46240	4,60%	21,9	11147090	5,00%	20,1
Московская область	8664553	33284	4,60%	21,7	7512559	5,30%	18,8
Чита	6905018	26400	4,60%	21,8	6007548	5,30%	19
Пермь	5516859	21199	4,60%	21,7	4319190	5,90%	17
Ульяновск	4454619	17088	4,60%	21,7	3666183	5,60%	17,9
Севастополь	8173628	31787	4,70%	21,4	8368438	4,60%	21,9
Самара	6028165	23607	4,70%	21,3	5089993	5,60%	18
Тула	5510192	21796	4,70%	21,1	5013637	5,20%	19,2
Липецк	5095764	19928	4,70%	21,3	3923863	6,10%	16,4
Волгоград	5016911	19822	4,70%	21,1	3971060	6,00%	16,7
Среднее	5832740	23070	4,70%	21,1	5067418	5,50%	18,3
Симферополь	7248196	28727	4,80%	21	6331299	5,40%	18,4
Барнаул	5261014	21184	4,80%	20,7	4456628	5,70%	17,5
Воронеж	5147388	20557	4,80%	20,9	4545583	5,40%	18,4
Ижевск	4601880	18285	4,80%	21	3547137	6,20%	16,2
Киров	3509974	13979	4,80%	20,9	3576243	4,70%	21,3
Владивосток	8027588	32521	4,90%	20,6	8192637	4,80%	21
Сургут	7229273	29600	4,90%	20,4	6327570	5,60%	17,8
Астрахань	6253556	25781	4,90%	20,2	3727205	8,30%	12
Кемерово	5049170	20783	4,90%	20,2	4226431	5,90%	16,9
Иркутск	6664621	27571	5,00%	20,1	5716189	5,80%	17,3
Екатеринбург	6338787	26576	5,00%	19,9	5370980	5,90%	16,8
Тюмень	6334377	26273	5,00%	20,1	5589907	5,60%	17,7
Красноярск	5925355	24587	5,00%	20,1	5097173	5,80%	17,3
Калуга	5261727	22133	5,00%	19,8	4939004	5,40%	18,6
Саратов	4159109	17279	5,00%	20,1	3796738	5,50%	18,3
Новосибирск	6275153	26411	5,10%	19,8	5516049	5,70%	17,4
Владикавказ	4659785	19710	5,10%	19,7	4681863	5,10%	19,8
Смоленск	3849366	16349	5,10%	19,6	3638541	5,40%	18,5
Тверь	5017765	21598	5,20%	19,4	4391122	5,90%	16,9
Улан-Удэ	4981992	21508	5,20%	19,3	4771601	5,40%	18,5
Челябинск	4775151	20802	5,20%	19,1	3462603	7,20%	13,9
Вологда	4148654	18096	5,20%	19,1	3775901	5,80%	17,4
Краснодар	6439919	28947	5,40%	18,5	5572864	6,20%	16
Томск	5117861	23315	5,50%	18,3	4581065	6,10%	16,4
Тольятти	4627830	21238	5,50%	18,2	3682767	6,90%	14,5
Ставрополь	4855439	22499	5,60%	18	4935922	5,50%	18,3
Хабаровск	6813088	32215	5,70%	17,6	5933192	6,50%	15,3
Владимир	4869281	23237	5,70%	17,5	4691388	5,90%	16,8
Оренбург	3340904	16170	5,80%	17,2	3231423	6,00%	16,7
Нижний Тагил	2920121	14853	6,10%	16,4	2331184	7,60%	13,1
Ростов-на-Дону	5567949	28685	6,20%	16,2	4853111	7,10%	14,1
Якутск	6416436	34400	6,40%	15,5	6239864	6,60%	15,1
Грозный	5336878	28837	6,50%	15,4	4416168	7,80%	12,8
Мурманск	4682937	25934	6,60%	15	4536844	6,90%	14,6
Магнитогорск	2303996	19588	10,20%	9,8	2754202	8,50%	11,7
Махачкала	2897587	26729	11,10%	9	5882173	5,50%	18,3

www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2022/11/03/dohodnost-vtorichnyh/ — сдавать не в том городе где живешь- нужен надежный партнёр (риелтер, яндекс недвижимость)
-/+ В «новой реальности» хз что будет с ценами. Инфляция высокая- за рост. Если пойдет снижение доходов население -за падение/боковик. Продолжающаяся неопределённость будущего  и переход к сберегающему поведению- тоже.   Корреляция  с инфляцией есть, но на длинных горизонтах. Условно сейчас ушли в высокие ставки на  5 года сдаём, после окончании СВО и оживление экономики  на восстановлении спроса, росте доходах можно и выйти.
— самый большой для меня, то что если ушёл из аккредитованной ай ти конторы то через  6 месяцев будь добр плати ключ+2%. то есть, если захочешь уехать за рубеж, например или надешь тут зарубежного работодателя-  придештся продавать и попадать на огромный спред между первичкой и вторичкой. Хотя по факту со спредом есть некоторые вопросы с методикой. Если сравнить среднюю стоимость квадрата- будет искажение из за того что в среднем комфортность жилья средняя может отличаться (условно двухэтажный барак будет явно дешевле, впрочем на вторичке есть добротные кирпичные брежневки, вполне бизнесс классовые сталинки, а на первичке- куча человейников в чистом поле формально в расширенных границах города, но по факту в пригороде).   Это внесение ограничение в жизнь огромное в условиях неопределённости, когда не знаешь  какое решение станет оптимальным завтра (условно- ещё волна эскалации с новыми волнами мобилизации).
-Инвестиция в долгую. Продать на обвале и переложиться по быстрому в упавшие акции не выйдет. И так неликвидный объект, а в кризис спрос падает, дак ещё и спред первичка/вторика в большей части городов. В мск, только 3%. В Спб уже 20. В Перми 40. А где то и все 60. Из за льготной ипотетки. Пон
± демогрфия то так себе. Особенно если доходы населения расти не будут. Недостачу обычно компенсировала страна мигрантами. НО, при долларе в 100 им уже не так интересно работать как при долларе в 50. А при долларе в 150 им будет интересней ехать в страну с более твёрдой валюбой.
Но с другой стороны -миграция внутренняя продолжается. из маленьких населенных пунктов в рай центры. Из мелких городов -в обл центры из них- в Мск и Спб. А земля в центрах городов не резиновая. И метающих жить в пригороде и ездить 2 часа до работы немного. Поэтому и сносят по реновации в МСК брежневки- девятиэтажки. И в СПБ уже жители 12ти этажки-брежнивки  переживают- а не попадём ли  под реновацию. В городах миллионниках в центре сносят частный сектор и деревянные духэтажки, что бы освободить землю.