Фонд плечевой. Кредит под плавающую ставку.поток денег от арендаторов не покрывает платеж по кркдиту




Собственно скриншот с сайта их.сценарий с нынешней ставкой они не просчитывали. Пытались паи дополнительно выпустить и убрать плечо- желающих купить дополнительно не нашлось.

Еще не ужас ужас. Банк заложенное здание не забирает. На крайняк могут продать и раздать деньги за вычетом кредита пайщиком.но все же тревожно- рейты в США банкротятся периодически. Там как раз с плечом как правило работают.

Посмотрим как поведет себя управляла.пока что впечатления от общения с ними были сугубо положительными.

Сам этот фонд не покупал понимая процентный риск. Но посмотреть за из поведением будет интересноСамые рисковые могут ставить тазики и выкупать у тех кто опечалился и подит. В расчете на то что за счёт инфляции сча фонда будет существенно выше капитализации.

Вроде и есть посты. Но не вижу важных вещей в них.
1. Типы договоров аренды и условия повышения аридных платежей. На старых договорах это может, например быть повышение на 4 % в год. Что ниже инфляции- значит денежный поток не будет её отыгрывать .  Конечно через n лет когда договор закончиться  и будет новый стоимость вырастет -но этого надо дождатся.  а это может быть, например, через 5 лет
Туда же длительность договоров- до СВО в ковид покупали рейты которые сдают аренду казино. т к у них договор аж на 30 лет.
2. Для фондов с плечом- стоимость привлечения капитала и срок кредита. Ну и в общем случае  валюта (хотя у всех наших рубли). У того же паруса есть фонд где кредит под менее 6 %, что в условиях более высокой инфляции  интересно. Тут я даже предпочёл бы кредитное плечо побольше иметь. Выше риск, но и доходность тоже

Присматриваюсь к недвижке. К бумажной (не физической)

информации куда меньше чем по акциям и облигациям. поэтому поделюсь информаций.

Инструменты: рейты на западе, ЗПИФ недвижимости у нас. Часть  фондов (активо например)  на биржи не торгуются и покупаются только через УК или агентов. С прелестями вроде наценки при входе и «скидке» на выходе, если продаешь раньше чем год (= высокий спред). У того же кого то есть биржа внутреняя, но по мне это сильный риск ликвидности и не слишком удобно. Хотя доходность могут быть выше биржевых. Есть даже фонды не на аренду, а на на строительство и доходности выше (впрочем-и риски тоже).

Плюсы:

-В теории- меньшая волатильность чем у акций. Вы покупаете стоимость недвижки, а не дисконтированный поток и перспективы роста .  А мы знаем как при изменении этих перспектив акции могут складываться в разы. А уж если у растущей перспективной компании перспективы вдруг исчезли- см полёты биотехов не получивших одобрения от FDA и плёт на 95% вниз TAL после реализации регуляторных рисков.

( Читать дальше )