Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.

Позиционирует себя как мага профи и владелец объектов недвижимости. С 19 когда твердит что недвижимость дорогая и не надо покупать.
Хотя смотрю-куча людей далеких от финансов зашло в ипотку льготную в 20том. Получили уже удвоение стоимости недвижки (отчасти бумажная т к образовался спред в 40% между первичкой и вторичкой). Но в любом случае, если не нужно для жизни могут сдать- аренда покроет платеж по ипотеки при минимальном взносе.+ ещё останется. И кредит будет сгорать потихоньку- у них он под 5.5-6%, при существенно более высокой инфляции и ключевой. Плохо?
Попался ролик его.  Аж пригорело. Вначале показывает график цены недвижимости в золоте- подобрал актив для красивой картинки.
А потом рассказывает а вот вы могли купить не квартиру пика, а акцию его в и она выросла в 2.5 раза. И вообще я продал квартиру вначале доллар, после начала СВО продал, купил упавшие акции и теперь в шоколаде.
Интересно как человек угадайку пытается превратить как формулу успеха. 
Выбрать на обум акцию  показав рост- ну дак так можно и обувь России  выбрать.

ищу жильё. для себя. Смотрю объявления. Во например
«ARTSTUDIO Moskovsky, (3*) предлагаются в аренду дизайнерские апартаменты категории STUDIO/СТУДИЯ, площадью 24 кв м (26).

Стоимость аренды в месяц от 48 000 рублей + КУ 10 000 рублей. Одна влажная уборка в месяц в подарок!
»
При этом студию в отличном состоянии рядом можно взять за 30. Кто такое арендует- не понимаю.

Несколько предложений от застройщиков для инвестиции в подобные объекты. Причём заявляют о гарантированом доходе. У кого то на год после сдачи фиксирована ставка. А дальше как сдадут- их комиссия за управление в 20% (дороговато)
Кто то заявляет о возможности договор с ними аж на 15 лет. Правда индексация только с 6 года и то- на 5% в год (что вероятно ниже инфляции+ за первые пять лет она пропущена).

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

Предлагают до 12%. Говорят очень надёжно. Мол недвижимость -консервативная и защитная сфера. Говорю -я опираюсь не на слова эмитента, а на данные рейтинговых агентств. манагер- у нас высокий рейтинг, BB. Я -это довольно таки средний рейтинг. ВДО. манеджер заявляет- а высокие рейтинги только у менждунарноных крупных компаний. Мы не строим в Мск и в СПБ. якобы на основе этого рейтинги и выдают. 

В любом случае 12% для BB  это очень мало. на рынке воз и маленькая тележка эмитентов с доходностью 20+.  До 30%
а 12 это доходность очень лучших корпоратов.   и не сильно выше  доходности ОФЗ (=инструмента с эталонной доходностью в рублях)

Но самое интересное другое- то что она продвигала это платформа «Талан-Инвест».  надёжность талана как застройщика к надёжности инвестиций на ней отношений не имеет -там и они могут занимать и любые другие организации строительного сектора. это краудфандинговая платформа.  И за долги тех кто там средства привлекает они, конечно, не отвечают. Получили свой процент и пошли дальше.

то есть по сути мне под видом надёжной консервативной инвестиции пытались втюхать крайне агрессивную и рискованную.  огромный дислайк.

p.s. Когда  то смотрел их предложения  по инвестициям-были у них по сути займы под ставку на пару процентов выше чем их облиги дают (но с потерей ликвидности), были варианты инвестиции в конкретный объект который становиться залогом. 

Пермский Край 🚀

Средняя стоимость м², вторичка 66 102 ₽ к цене -1 550 ₽

Средняя стоимость м², новостройки

108 900 ₽  к цене +3 737 ₽

Дисконт в 1.6 раз

В Питере вторника

192 616 ₽
к цене  -9 169 ₽

Первичка  240 072 ₽
+10 072 ₽

Дисконт 1.2

На январь 20 было  

по Питеру 135826/122016=1.13 раза

По Перми

66768 /47544 =1,40434124179707

Разница очевидно из за льготной ипотеки. Но ей не исчерпывается. Падение второчи очевидно из за  негативного экономического прогноза населения и снижение потребления (тем более такого большого). А первичка видимо растёт на росте затрат застройщиков.

Но:
1. при падение ключевой ставки разница между льготной ипотекой и обычной будет падать. И уже не окупать в 1.6 раз. Сейчас домклик мне показывает проценты 10.5/6.7%. Предпочитают брать первичку- это понятно.

2. Время. Либо у нас стагнация идёт надолго- тогда и спрос  и на первичку упадёт, снижение спроса-> меньше новых строек-> снижение предложение через 2-3 года и гармонизация рынка.
Или в себя приходим быстрей. Стоимость оборачиваемости денег увеличивается, рост инфляция, падение гос облигаций с ростом доходности и на росте экономической активности рост недвижки

Источники: sberindex.ru/ru
opendata.domclick.ru/offers/table/permskiy-kray/last-30-days/

Посмотрел интервью профессора МГУ (про другое). она говорит- до 25-27 года падение кол-ва население. Ссылается на  половозрастную диаграмму.  и на то что рожать то будет сейчас малочисленное поколенье.

Посмотрел населения города где живу. Обл центр, миллионик. Население за 2020 уменьшилось (хоть и не сильно).  а недвижка на треть выросла.

Выходит двигаться вверх может только за счёт, либо притока мигрантов, либо роста потребления (кв метров на человека) при повышении доходов населения и требований к жилью. 
Исхожу из того что все сейчас где то живут ведь. Может не в хоромах, но и не под мостом. Бомжи конечно тоже есть, но они явно денег на покупку жилья за такие деньги не имеют.

В обсуждение к прошлому посту всплывала внутреняя миграция.
С одной стороны
«Численность сельского населения в России составляет 37,3 млн. Первое место по этому показателю занимает Приволжский федеральный округ (8,2 млн. чел.), далее идут Центральный (6,9), Южный (6,1), Северо-Кавказский (4,9) и Сибирский (4,4) округа (табл. 1). „
 С другой-  трудоспособное, молодое, мобильное население уже уехало, когда было совсем плохо на селе.  Приток некий будет за счёт следующих поколений, но мне кажется о будет меньше. Причём он идёт по ступеням. Из деревни- в посёлок. Из посёлка- в маленький город. Из него город покрупней- далее в города миллионники, а из них в Мск, Спб и зарубеж. то есть крупицу от миграции получают все кроме самых маленьких или депрессивных населённых пунктов. Тут правда  не до бесконечности. Вроде и в Мск ЗП в 2.5 раза выше. Но что бы этих *2.5 дали достаточно денег что бы снимать или покупать жильё ЗП переезжающего должна быть совсем не минимального. Ухудшать же условия (меньше площадь, больше времени на дорогу если вместо центра города миллионника переехал в город спутник Мск) конечно можно, но есть ли смысл (особенно если это не временно, а  на пару лет пока устроился)?