инвестиции в недвижимость

Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.

Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.

Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 

Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.

Кризис 2014 года я толком не поймал. В то время более половины активов у меня было в жилой и коммерческой недвижимости. Жилая давала в лучшем случае 5% годовых. Коммерческая радовала — там получалась двузначная доходность.

Возможно, что я оправдываю собственную недальновидность, но сейчас я стал видеть в том портфеле плюсы.

Я прекрасно помню панику из-за падения рубля. Ощущение страха витало в воздухе. Но я почему-то вообще на это не реагировал. Не подходил к терминалу, не смотрел в сторону курса, не изучал падение цен на жилье. Разве что пару раз залез на ЦИАН посмотреть не сильно ли упали арендные ставки.

Мой телеграм-канал

Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

— тихий спокойный район

— уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

— налаженная инфраструктура

— низкая плотность населения (главное преимущество!)

— удобные парковки, прогулочные зоны

Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю

Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
— недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
— при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
— вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

Следовательно:
— если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
— если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
— если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
— брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.