Блог им. andreihohrin

Так ли всё здорово с московскими стройками?

Так ли все здорово с московскими стройками?На фото: строящийся ЖК Capital Towers

2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.

Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.

Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.

Кстати, чем еще чреваты рассрочки с низкими начальными взносами, в отличие от ипотеки, так это отсутствием кредитного анализа покупателя. Или предельно слабым анализом.

Вот и получаем. В новостройках (хотя бы престижны новостройках) Москвы забронировано или продано (думаю, редко за деньги) большинство вкусных объектов, на месяцы вперед. Имея низкие пороги входа, спекулятивно мотивированные покупатели разбирают сразу по несколько лотов. Расплата – дело будущего. А инвестирование – шанс момента.

Что впереди? По-моему, ожесточенный навес продаж. И от инвесторов, которые не рассчитали сил на будущие выплаты, и от застройщиков, вернувших себе неоплаченные лоты, и от банков, столкнувшихся с той же самой проблемой неплатежей.

Вывод для себя – не торопиться с покупкой жилья хотя бы полгода-год. Кредитные пирамиды падают быстро. Глядя шире – через эти полгода-год ждем проблем у девелоперов и застройщиков?


@AndreyHohrin
TELEGRAM     t.me/probonds
YOUTUBE       https://www.youtube.com/c/PRObonds 
https://ivolgacap.ru/
www.probonds.ru
★2
47 комментариев
3% начальный взнос возможен, только когда цена стабильно растет. Маржин колл прийдет, когда рынок просядет. Рынок недвиги просядет при следующем кризисе. А когда он будет? Да хз, так и десять лет пройти могут… Только что коронавирус победили — отсюда уже не прилетит))
avatar
К.О'Тяра, или стабильно росЛА ;)
У нас главный работодатель в стране это государство. Доля более 70%. Масса чиновников, силовиков и прочих, которые не пострадали и не пострадают материально. Вот они в основном и обеспечивают спрос в столицах и регионах.
Ну а в хороших локациях спрос всегда высокий. Банкротства застройщиков идут конечно и это тоже поддерживает цены. Скажи мне лет 10-12 назад, что автомобили эконом класса будут стоить, как премиум, то не поверил бы, однако покупают.
avatar
Tagtrader, чем спокойнее окружающие, тем мне тревожнее за происходящее
Tagtrader, 
Скажи мне лет 10-12 назад, что автомобили эконом класса будут стоить, как премиум, то не поверил бы, однако покупают.
А в каком мире эконом стоит «как премиум»? Эконом как был пятнашку килобаксов, так и остался, ничего не изменилось. То, что номинальные циферки в рублевых бумажках поменялись, говорит только о качестве этих самых рублевых бумажек.
avatar
Ив Ив, в рублях конечно. Сейчас Логан с опциями стоит как тогда Рено Лагуна (D класс).
avatar
Tagtrader, так и доллар 12 лет назад стоил 24 рубля. Давайте еще додефолтные цены вспомним, когда летом 98го литр молока по 4 рубля стоил, а двушка в Подольске 150 тысяч рублей :)
avatar
Ив Ив, ну тогда мерьте и недвижимость в долларах! Выйдет, что ценам расти и расти))
avatar
Tagtrader, я именно так и меряю. Цены на недвижимость в долларах от пика 2008 года в два с половиной раза упали и дно имхо еще не прошли.
avatar
Ипотечный пузырь в штатах надувался с 2001 по 2008, при том что ипотеку давали все подряд, у нас доля отказов довольно высока, а некоторые вообще потреб берут, ставки в общем приемлемые. В России и вложиться то особо не во что, кроме недвижимости, особенно когда ставки по депозитам 4-5%. Посмотрите к примеру жк Загорье, построен лет 7 назад, до сих пор застройщик квартиры продает, обычный муравейник рядом с МКАД. Застройщики сократили ввод жилья, вижу строятся дома, а квартир на продажу нет
Ходжа Насреддин, говорите о пузыре и защищаете пузырь) 
Андрей Хохрин, я ждал что пузырь лопнет в 2014. В итоге он медленно сдувался 5 лет, не лопнул, а именно сдулся и снова начал надуваться. Недвижимость не акции, даже если в цене упадет, все равно можно пользоваться
Ходжа Насреддин, не так важно, с какой скоростью будет снижаться цена. наверно, не так важно)
Москва и МО сильно проседать не будут, т.к. это фактически единственное место в России, где можно нормально работать и зарабатывать (ну, ещё в нефтеносных районах, м.б.)
Скажем так был «погружен в тему» с 2013 по 2018… В 2013 году мели все подряд, а уже к 2017 все стало гораздо печальнее. Хорошие локации по адекватному ценнику уходили быстро, а шлак,  особенно неадекватно оцененный, не продавался от слова совсем. А через год-два к навес у продаж добавится кусок засчет домов по реновации. Ну а все эти фокусы с бронированием и перепродажей свои «прокладкам» были и раньше.  
avatar
На многих объектах ипотека равна аренде. Это точно не пузырь. С текущими минимальными ставками можем улететь гораздо выше через год. По хорошему надо анализировать количество ипотеки выданной, общую долговую нагрузку. это все у ЦБ есть
avatar
Ынвестор, «это точно не пузырь» ;) 
Ынвестор, интересно, в каких же объектах ипотека равна аренде? Особенно при текущих ценах? Она, как правило, x1,5 — x2 к аренде.
Принцип Парето, с учетом первоначального взноса наверно вообще во всех) Мне калькулятор давал ежемесячный платеж 55 К на недвигу стоимостью 12 лямов. Аренда такой так и будет в районе 50. Молодым семьям там вроде вообще куча плюшек.
avatar
Ынвестор, И учитывайте товарищи — в забугорье никто по фикс ставкам ипотеку не выдает. Там ставки привязаны с текущей. А у нас просто халява. Можно застолбить низкую ставку на 30 лет. Поэтому я охреневаю как банки потом планируют жить.
avatar
Ынвестор, 
И учитывайте товарищи — в забугорье никто по фикс ставкам ипотеку не выдает. Там ставки привязаны с текущей.
Не выдумывайте ерунду, все нормально в забугорье с фикс-ставками, банки регулярно публикуют доли adjustable-rate vs fixed-rate mortgage. В 2014 году у Freddie Mac только 10% выдаваемых первичных ипотек была с привязкой к текущей, 90% брали с фиксированной.
avatar
Ив Ив, возможно тенденция поменялась. Но собсно с этого и начался ипотечный кризис. Когда народ набирал под плавающую низкую ставку а когда ее подняли в 2007 году, то кредит оказался сильно дороже. По опыту знакомых в Европе им под фиксед не давали. В Штатах смотрю да, под 3 с хвостиком дают на 30 лет. Пипец конечно. Инфляция похоронит этот финансистов.
avatar
Ынвестор, доля ипотек с плавающей ставкой в США никогда не превышала половины, а конкретно в 2007 году таких ипотек выдано всего 20%, 80% фикс. Европа на самом деле очень разная, в Германии в основном ипотека с фиксированной ставкой (фикс >80% от числа выданных), а в соседней немецкоязычной Австрии с плавающей (фикс <40%).
avatar
Ив Ив, я такой статистики не изучал. Если дадите ссылку — будет отлично. Ибо в масс-медиа транслировалось другое. В самом 2007 году понятно что выдали мало ибо там уже ставка была высокой. Но туда же подтянулись и плавающие ставки взятые в с 2003 года. Когда были на минимумах.
avatar
Ынвестор, 
Обзор по ЕС от ЕЦБ
Немного по США
avatar
Ив Ив, староваты данные конечно. В любом случае факт — фиксед ставки есть. Здесь был неправ. Хотя вот и в Германии недавно с плавающей брали. Фиксед только первые несколько лет.
avatar
Ынвестор, по США мало что изменилось, в 2018 году >90% новых ипотек с Fixed-Rate (первая диаграмма тут, синяя линия-правая шкала). Насчет Германии — в приведенном документе ЕЦБ на 21 странице есть диаграмма по группе стран (Франция-Германия-Нидерланды) с долями Fixed-Rate ипотеки по разным банкам (местные/не местные). Как минимум в 2007 году доля фиксированной ипотеки была >70%, поэтому фикс там давно живет.
avatar
Ынвестор, ну  если у вас первоначальный взнос довольно большой, то может аренда и будет сопоставима с платежом. Но в базовом варианте, на вашем примере, при 20% взносе(а бывает и меньше), при ставке 6%(а зачастую бывает и больше), будет кредит на 9,6 млн, и только проценты по нему в первый месяц по нему будут 48 тысяч. А платеж будет в районе 70 к на 20 лет.
Принцип Парето, я брал из расчета 30 лет. Плюс — будет возврат налогов на проценты. Минус — страхование владельца. Наверно то на то и получится.
avatar
Ынвестор, 6% на 30 лет пока не дают. Тем более на готовое, ведь мы сравниваем с арендой этого же помещения. Но даже 6% на 30 лет это 57,5к. + на страхование смело добавляйте пол процента. Причем оно идет единой суммой в начале каждого года.
Возврат налогов идет только на 3,5 млн, а за 30 лет переплата будет 11,5 млн.
Даже в идеальном случае ипотека дороже аренды в аналогичном объекте. В реальности — в 1,5-2 раза больше, особенно если не 30 лет выплачивать.
Принцип Парето, ну вся прелесть именно на 30 лет брать. Дают ли реально или нет — не знаю, врать не буду. Но даже ваше соотношение на 20 лет 70 ипотека и 50 аренда — это вполне сопоставимо. Если учесть, что два года назад вы могли купить за 10 то что сейчас стоит за 12 — то определенно стоит задуматься.
avatar
Ынвестор, так вы за эти 2 года только процентов заплатили бы тех самых 2 млн. Тогда ведь таких ставок не было. И никто не гарантирует что 10 не будет через год, когда даже ипотечный спрос весь выгребут.
Принцип Парето, посмотрел в профиль. Вы оказывается идейный ждун) Тогда спорить бесполезно. Вы еще посчитайте заодно аренду за два года. Арендная доха 5%, ставка по ипотеке 6.5%. Какие тут могут быть споры то? Вся ваша ставка на то что рост недвиги не компенсирует этой разницы. По мне — слабая такая ставочка.
avatar
Ынвестор, я не ждун. Я не люблю покупать дорого
А 5% аренды vs только за проценты 6,5%(причем это прям самый минимум) вас не смущают?) + разросшееся тело? +страховки +коммуналка +какие-никакие налоги) Вот действительно, какие тут споры?
А не думаете, что с учетом «вирусной» удаленки многие просто начнут продавать московские квартиры? В первую очредь программисты и др, а также какая-то часть офисного планктона. В Москве таких немало.

И на новостройки это тоже повлияет: платежеспособные люди больше заинтересованы в переезде из Москвы в Обнинск-Дубну-Протвино-Пущино. До удаленки последних месяцев о таком даже не думали.

Не знаю, насколько моя выборка репрезентативна. Но среди моих знакомых те, кто еще год назад смеялись  «удаленка не для России, здесь не Америка, здесь ни работники, ни работодатели не готовы к удаленной работе», всего через несколько месяцев удаленки уже заговорили по-другому. «Продать квартиру в Москве и уехать в подмосковье, что лучше Пущино или Протвино» — вот популярные темы. Кто-то эмоционально злится «ну и нафига мы купили две квартиры, себе и родителям, все равно уедем». И так думают люди с нормальными зарплатами, без проблем бравшие ипотеку и успешно досрочно ее погасившие.
Анастасия К, этот тренд тоже есть

Вряд ли в течении полугода-год что то произойдет. Первоначальный взнос падает потому что продажники тоже люди и хотят получать премии больше продавая. Когда сентимент изменится, дебиторщики продавят ужесточение условий.
avatar
Половец, изменение условий не повышает шансов на взыскание уже выданного долга
Андрей Хохрин, конечно.
Я про правду жизни в Застройщиках и Банках. Не работал ни там, ни там, но это неважно, примерно знаю по своей сфере. 
Внутри всегда есть разные службы, интересы которых часто противоположны. Всегда есть те, кто топит за агрессивную экспансию (выдачу кредитов всем без первого взноса и подтверждений дохода) и те, кто наоборот сдерживает порывы коллег указывая на то, что мало деньги начислить, их еще надо с клиентов собрать. 
И когда ситуация вокруг хорошая, побеждают первые, им дают добро на риски. Ситуация сталовится хуже, прибегают дебиторщики, кричат, что дебиторка нарастает, стопим нахер бесплатную раздачу ипотеки!
avatar
Любопытная инфа. Спасибо.
avatar
а какой у вас обьект? (интересно что покупали за 200 еще и рассрочка, сейчас 300+ в стройке а жилые 400-600)
avatar
incognita, я брал в расчет апартаменты и немного квартиры внутри ТТК или сразу за его пределами. Сохо + Нохо, Кэпитал Тауэрс, Лаки, Элевен и немного еще
Андрей Хохрин, я просто сам такие же квартиры ищу. сохо + нохо и кэпитал тауэрс (лаки) разные вещи. сохо 200 да, стоит, а вот кэпитал обьект другого уровня, там старт был 450 и стоимость готовогоо будет 650-700. а соха макс останется 300
avatar
incognita, спору нет. потому и написал, что 200 превратилось в 300 ;) другое — это другое окошко в кассе
Андрей Хохрин, может ну их эти ВДО. Когда такая доха под ногами.
avatar
Ынвестор, моя супруга то же говорит. но я ей не верю)

теги блога Андрей Хохрин

....все тэги



UPDONW