Блог им. pri_pareto

Пузырь на рынке Москвской недвижимости?

Много разговоров идет о пузырях на финансовых рынках. По некоторым показателям сейчас они сопоставимы с пузырем доткомов. Но я хотел бы остановится на более близком россиянам рынке – рынке московской жилой недвижимости. Мне стало интересно посчитать в чем он выражается. Сразу скажу, что анализ сделан на глаз и с кучей допущений, однако примерную картину он способен показать.
 
Был взят ЦИАН, выбраны 1,2,3 комнатные квартиры в пределах МКАД. В уме держим допущение что в там опубликованы все квартиры, которые находятся в продаже и только по одному разу. Это немного не так, но дубли будут частично компенсироваться отсутствующими на ЦИАН объектами.

 Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
Деление на диапазоны цен:
До 10
 Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
10-20

Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
20-30
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
30+
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
Если просуммировать количество объявлений разбитых на диапазоны, то получаем 63204, практически совпадает с количеством на «общем» скриншоте — 63206.

 
Медианная стоимость квартиры примерно составляет 14,1 млн.р.
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
 
 
 Почти половина всего предложения — новостройки:
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
Примечательно что медиана у новостроек совпадает с медианой всей недвижимости(14,1 млн.р.):
 Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
 
На рынке существует еще такое явление как студии, но их относительно немного на рынке:
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
Из них около 500 на вторичке.
 
 
 
Идем дальше. Официальная средняя з/п в Москве, по данным мосгорстата(https://mosstat.gks.ru/folder/64641), за январь-апрель 2020 года составила 97394,8. При вычете из нее НДФЛ выходит без малого 85 т.р. Это официальная зарплата, и она не включает в себя разные сторонние мутки, однако также стоит учитывать, что это средняя зарплата, которая заведомо больше чем медианная. Поэтому в своих расчетах ипотеки я буду отталкиваться именно от этой суммы. Замечу что 85 т.р. это в 2,35 раза меньше активно обсуждаемых здесь 200т.р./мес, но сейчас не об этом.
 
Итак, семья из 2 «средних» москвичей каждый месяц получает на карточку 170 т.р. Что они могут себе позволить купить в ипотеку на эти деньги? Предположим, что у них есть накопления в размере годовой зарплаты – 2 млн.р. Ставку возьмем 6,1% по господдержке. По такой ставке можно приобрести только новостройку, но будем избыточными оптимистами и предположим что такая ставка появится и на вторичку к концу года. Страховки учитывать не будем, но оговорюсь что они повышают ставку примерно на 0,5-1%.
 
Для удобства использован ипотечный калькулятор сбербанка. С такими вводными, эта средняя семья сможет полностью погасить задолженность в течение 6 лет, если будет оставлять себе на жизнь в районе 40 т.р./мес. Если они будут оставлять себе в районе 80 т.р., то смогут расплатиться в течение 10 лет. Вроде бы неплохо — есть еще время «пожить». Проблема в том, что бюджет до 10 млн. покрывает только четверть от всего московского предложения.

 Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
 
Если «средняя» пара возьмет медианное жилье(14,1 млн.р.), то минимальный первоначальный взнос увеличивается до 2,1 млн. р.(15%). Предположим, что у них есть 2,5 млн.(ну мало ли). Тогда, оставляя себе 40т.р./мес они смогут погасить ипотеку в течение 10 лет. А при 80т.р./мес – 18 лет.
 
Ну и напоследок, пусть средняя семья возьмет жилье «на вырост» — 20 млн.р., тогда если они всю свою з/п будут отдавать в ипотеку, то смогут расплатиться за 12 лет.; 18 лет, оставляя себе лишь 40т; и через 50!!! лет, оставляя себе по 80т./мес. Такого срока в Сбере нет, поэтому пришлось считать на стороне.
 
 
Как видно даже для «средней» семьи, где зарабатывают двое и даже что-то откладывают, недвижимость внутри МКАД мягко говоря не очень доступна. В своем расчете я пошел по очень оптимистичным параметрам: двое зарабатывающих людей, средняя з/п, низкая ставка, не учитывал страховку, не учитывал стоимость ремонта(если это новостройка, то это может быть до нескольких млн.р.), не учитывал любые форс-мажоры и даже в таком виде внутриМКАДная недвижимость выглядит как минимум переоцененной.
 
С точки зрения доходного подхода, ситуация не сильно лучше: сдача однокомнатной квартиры, при стоимости 7-8млн. будет приносить 35-40т.р./мес., что в идеале составляет 6% годовых, однако здесь не учтены налоги на недвижимость и НДФЛ(кто его вообще платит?)), коммунальные платежи, ремонты, возможные простои и форс-мажоры. В более дорогих объектах доходность падает еще сильнее.
 
 
 
Перейдем к цифрам продаж по сегментам:
 
 Вторичка:
 По различным публикациям, сейчас происходит ажиотаж на московской недвижимости. По последним данным, за июнь (https://lenta.ru/news/2020/07/15/second_hand/)

Всего в городе зарегистрировали более 8,6 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья — против 3,9 тысячи месяцем ранее, заметили аналитики. В годовом исчислении число сделок снизилось на 21 процент — в июне 2019-го в Москве зарегистрировали 11 тысяч переходов прав на «вторичку». За первое полугодие 2020-го в городе провели 51,9 тысячи сделок с готовым жильем — на 28 процентов меньше, чем год назад.


8,6 тысяч сделок было совершено после отмены ограничений. Таким образом, при «навесе» в 35 тыс. квартир на вторичке внутри МКАДа, имеющиеся квартиры разойдутся в течение 4 месяцев, при сохранении июньского уровня и при не поступлении на рынок новых объектов. Казалось бы, терпимо, но данный прогноз немного оптимистичен, потому что кроме вторички внутри МКАДа, которую я посчитал, есть еще объемы вторички в т.н. Новой Москве и других заМКАДных районах. Также я не учел, что часть новостроев уже готовы и продаются по ДКП, и по-хорошему, также должны попасть в эту выборку.
 
 
 Первичка:

Общее количество сделок в июне относительно мая увеличилось на 46%. Но это все равно ниже, чем в докризисном январе, половина которого прошла в режиме каникул.

(https://www.cian.ru/stati-neprostye-polgoda-dlja-rynka-novostroek-307677/)

Июнь – 4278 сделок. При «навесе» в 28 тыс. квартир внутри МКАД на «первичке» имеющиеся квартиры разойдутся в течение 6,5 месяцев. Но я опять не учитываю Новую Москву(ТиНАО), хотя ее доля в новостройках довольно высока:
Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
(https://meschanka.mos.ru/presscenter/important-information/detail/8953277.html)

 
 
Итоги:
Что же должно произойти, чтобы текущие цены(при их сохранении) стали доступными? Ответ прост – должна сильно измениться стоимость денег. И тут есть два пути, которые частично могут влиять друг на друга: падение ставки или рост инфляции. Насколько эти факторы реальны и насколько они помогут принять уже перегретые московские ценники – большой вопрос.
 
Мое мнение по текущей ситуации — рынок достиг потолка платежеспособности и даже авансом вырос, заложив в цену все возможные и невозможные позитивные изменения на этом рынке. Я не могу быть уверенным что цены упадут, но это один из наиболее вероятных сценариев развития.
 
 
P.S. Если довольно высокооплачиваемый специалист (200т.р./мес.) не будет тратить свою зарплату вообще ни на что, а откладвыать под матрас, тогда через 6 лет он сможет претендовать на медианную квартиру. Это примерно хорошая однушка в пределах ТТК, типовая постсоветская двушка за пределами ТТК или позднесоветская трешка также за пределами ТТК. Такова стоимость его 6 лет жизни. У нашего целевого специалиста есть к чему стремиться)))

★13
182 комментария
рынок всегда идет по верхней границе платежеспособности

по аренде счас доходность отрицательная
реально двушка счас сдается за 25-30к… в циане указано 40к но это хотелки… у народа денег нет… студенты уехали… сезонщики уехали на дачи и сдают…

и самый главный фактор — уделенка… счас если хотяб 5-10% работающих перейдут на удаленку, то рынок недвиги просто рухнет

вообще цены циана это хотелки
 
.........
ну и сам смотри...
что лучше...
2 работающих в семье + ипотека = 1 работающий +1 сидит дома с детьми + без ипотеки

т.е счас новая мода… жена сидит с детьми на даче и котедже в ебенях в 100км от москвы… а мужик снимает рядом с работой комнату и ездит к семье на выходные 
avatar
ves2010, во многом согласен. С удаленкой тоже по-разному будет. Где-то заценили, где-то нет. У нас к сентяюбрю все выдут, хотя 4 месяца работали на удаленке и практически ничего не поменялось)


т.е счас новая мода… жена сидит с детьми на даче и котедже в ебенях в 100км от москвы… а мужик снимает рядом с работой комнату и ездит к семье на выходные
если такое будет массовым, вот это вообще жесть будет. Так могут появиться новые дети не от мужа, а у мужа может появиться новая семья.
Принцип Парето, а это и без этого происходит ( дети не от мужа, новая семья )
avatar
Принцип Парето, такое было в начале 2000-х на рублёвке, когда богатые мужчины построили коттеджи и перевезли туда свои семьи, но задолбавшись стоять в пробках на Рублёвском шоссе каждое утро туда и обратно, пропуская правительственные машины, стали оставаться ночевать в будни в московских квартирах и приезжать к своим семьям только в выходные. Итог: мужикам было скучно спать в одиночестве и появились любовницы, которые разбивали семьи. И миграция семей (жён и детей) обратно в Москву приобрела массовый характер.
ves2010, удаленка, это не 100% работы из дома, это бОльшая часть рабочего времени дома. Даже из условной «Рязани», не говоря о более дальних городах, крайне не удобно ездить даже 1 раз в неделю на 2 часа в офис на рабочие совещания, а их никто не отменял
+ есть семьи, где физически дома работать невозможно, дети там и т.д. такие люди уже сами хотят в офис ходить каждый день

очень много разных вариантов того, почему люди не сядут дома сидеть, достаточно посмотреть на баллы пробок в МСК, кабы бОльшая часть дома работала, кто бы трафик генерировал на дорогах и в метро
avatar
iireg, овердокуя народу работает из рязани в москве… график сутки через трое... 
avatar
ves2010, мне казалось, те, кто работает 1/3 не влияли никогда на рынок аренды недвиги. они ездили туда-сюда  и сейчас, и год назад, и три года назад и т.д.
avatar
iireg, у нас в микроколлективе 5 чел одна барышня из Самары или Саратова, снимала где-то хатку, сейчас на удаленке уехала в свой саратов и оттуда хреначит. Сколько это продлится — неизвестно, но большое начальство в удаленке видит свои плюсы — офисы разных подразделений будет уплотнять, штат оптимизировать.
avatar
Brassiere, Я не думаю, что на вашем примере можно построить какие-то выводы
Есть сотни примеров, таких же как у вас, есть сотни примеров, где не так
Вполне возможно, в той области деятельности/кругу общения, где вы находитесь, будет превалировать один вариант, где я другой

Я смотрю на более общий показатель, во время пропускного режима Мск была свободна, в любой день можно выехать/выехать без проблем. Сейчас в сторону Мск вылетные магистрали стоят
В будние дни дороги загружены, метро не менее загружено
Отсюда я могу сделать вывод — кто-то уехал, кто-то приехал, в целом ничего не изменилось, как была в Мск куча людей, так и осталось
avatar
iireg, я работаю в крупной транспортно-логистической компании где-то между средним и крупным бизнесом. Таких — легион. Офисный планктон, который положа руку на сердце хер знает чем занимается, в основном — обеспечивает массовость и ЧСВ для начальства, которое любит руководить большими коллективами. По хорошему — половину надо вообще сократить, остальных без особых проблем на удаленку.
А пробки на вылетных — это следствие того, что часть людей реально в Подмосковье перебирается, московское жилье не по карману, по крайней мере — свое.
Вы можете долго топить за московскую недвижку, коррупционный и региональный спрос еще есть, но уход бизнеса частично он лайн и, как следствие — сдувание по крайней мере рынка офисной недвижимости (и торговой кстати — кому нужно столько ТРЦ) — это тенденция на будущее.
avatar
Brassiere, я не собирался вам доказывать свою точку зрения, я лишь ее озвучил
Верите в свое мнение — поставьте на него деньги, возможно будете в прибыли
Я в свое видение ситуации инвестировал, пока получаю профит
avatar
iireg, уже поставил (вошел в другие активы). С квартиркой подождемс, пока такие как Вы инвесторы фикситься начнут, чтобы кушать. Ориентируюсь на цены 2002-2003 г по Москве — где-то 1000бак/м2. Ну ладно, пусть хотя бы 1500. Но не 3000 как сейчас.
avatar
Brassiere, Вот видите, можно зарабатывать и на диаметрально противоположных точках зрения
а на меня не стоит ориентироваться, иначе никогда не начнете))

avatar
Brassiere, божеееее… что за бред. ниже 1500 в усть засранском районе мск не будет цен 
avatar
ольга ан, узбагойтесь барышня, ночь уже, обнуление сделает свое доброе дело
avatar
Brassiere, подскажите, где это можно толком не работать, а обеспечивать «массовость»?)
avatar
goodmeneg, Вы будто не знаете, как размножается бюрократия. Создаются мнимые цели, не имеющие отношения к эффективности реальных процессов. Под них выбиваются ресурсы, нанимаются люди — и вот новая когорта управленцев-паразитов сосет ручеек ВВП. Это происходит на всех уровнях, в государственных и частных компаниях по достижении определенного масштаба. Имитация работы конечно есть, исполнители «потеют», жалуются на недостаток времени. Но сама по себе деятельность — исключительно паразитическая, вроде деятельности Госдумы
avatar
Brassiere, А никто не думал, что можно нанять человека из Красноярска например. И платить ему не ЗП МСК, а чуть выше среднего в Красноярске. Вот где плюсы для начальства)
avatar
Gravizapa,
Есть еще вариант, нанять человека в Мск, а платить ему как в Красноярске, плюсов еще больше
avatar
iireg, Ну если дурака найдешь)) Я скорее поверю, что найдут индуса или еще кого.
avatar

Brassiere, у меня из-за удалёнки знакомый теряет семью… Жена этот режим восприняла как отдачу мужа в её руки и через каждые 10 мин. отвлекала его по важным поводам типа «Какие ныне чудные погоды стоят, правда, Вася?» и «Вася, у нас картошка заканчивается» 

Василий озверел рычать на неё и вспомнил старый пионерский финт со шваброй и ведром воды. В результате оно оделось на голову теще, решившей узнать почему он так грубо разговаривает с её доченькой..

Сергей Новосельцев, есть такое дело. Новая реальность, я половину времени работаю в Москве в сильно перенаселенной квартире на гладильной доске, правда вторую половину — на даче, сочетая аналитику и Зумы с мастерской в сарае, прополкой огорода, а сейчас уже и сбором урожая. Но во всем есть своя прелесть и новизна)
avatar
ves2010, 
т.е счас новая мода… жена сидит с детьми на даче и котедже в ебенях в 100км от москвы… а мужик снимает рядом с работой комнату и ездит к семье на выходные 

но это не семья москвичей!

сейчас купить собственное жилье намного проще чем в 2007 году.
avatar
ves2010, какие то фантазии  по аренду 2 ком… 1 ком за 32-35 + квитанции улетают за неделю в Новой москве… 
avatar
ольга ан, это кто мне дизлайки ставит? тот невежа, котрый топит за дешевую аренду в мск ?  может эти люди про Троицк топят ? 
avatar
ves2010, причем удаленка нанесет двойной удар по московской жилой недвиге — за счет ухода рабочих мест в регионы и посредством снижения средней московской зарплаты, т.к. региональному работнику можно платить меньше. До коронакризиса работодатели стремались отпускать работников на удаленку, а теперь многие из них выяснили, что люди вполне справляются со своими обязанностями, находясь вне зоны видимости линейного манагера, а для нерадивых можно усовершенствовать системы контроля рабочего времени. В «Ведомостях» недавно писали, что 16% опрошенных компаний планируют вообще отказаться от офиса после опыта работы в пандемию. Это очень серьезная цифра.
avatar
ves2010, конкретный пример. Я сдаю двушку за 60 000 руб.  около метро «Улица 1905 года». За 40 000 руб. я её даже и не рассматриваю её сдавать, ну а про 25 — 30 вызывает только смех…
Рассудов Виталий, ну еще не вечер как грицца. А так это уже меньше задрипанной $1K в месяц. Рано или поздно отъедем в трехзначный диапазон и эта хата будет $500.
Иван Петров, посмотрим… Будет не выгодно сдавать, продам.

не учтен фактор покупки недвиги на не совсем законные деньги и пока такие деньги будут, а в Москве они естьцены будут не только опираться средний доход работяг
avatar
Залупампиний, Особенно, если цель легализация денег.
avatar
так и есть, официальные данные средний срок ипотеки по россии 18 лет. Чтобы купить что то более-менее приличное в старой москве нужен доход от полляма в месяц, причем гарантированный на (хотя бы) пять лет.
Но покупки есть и будут, т.к. московская недвижимость пока стандарт вложений в недвижимость для всей россии и части снг.
avatar
думаю это не пузырь — а просто недоступность для работяг.
Если ничего не продастся- ничего страшного, но в принципе покупают.
Если Вы правы — то сразу перестанут строить, довольно резко, ведь так?



avatar
baron_samedi, они перестали бы строить, если догнали бы себестоимость. Стоимость строительства в Москве, скорее всего, не сильно выше чем в условной Твери. А вот земля и «согласования» наверняка дороже.И вот эти 2 составляющих теоретически можно снизить, если продажи встанут.
Принцип Парето, 
эти две «составляющие» на мой взгляд «не можно» снизить как выражаются литовцы…
avatar
baron_samedi,   ага… не можно
avatar
Принцип Парето, недавно прочитал книгу «взятка. Роман о квадратных метрах». Не думаю, что с нулевых что-то сильно поменялось. По разным оценкам даже бОльшая часть цены — это «согласования»
avatar
Цена на недвигу держится, пока есть те, кто это покупают! Значит нужно брать в расчет Олейника с его заработком в 1 лям!
А если серьезно, в ваших расчетах отсутствует один момент — дети! Если вы берете семью, с расчетом двух родителей на 20+ лет. Это взрослые могут «экономить» на дошираке, а с детьми такое не прокатит…
avatar
Очередной представитель секты «Московская недвижимость перегрета»)
Раз в пару месяцев возникают подобные анализы, что все, скоро капец москвичам и их стоимость недвиги в пол утопчут. Но проходит очередные полгода и ничего не происходит, только циан и рбк рапортуют об очередном хае сделок и о том, что недвига подорожала на пару процентов.ю ну и аренда заодно
Сейчас подключатся еще свидетели одной секты «Аренда лучше ипотеки» и все будут в сборе)))

Тема — потенциальный топчик)
avatar
iireg, в пол- не в пол, но корректоз назревает, если конечно ничего не изменится))
Но проходит очередные полгода и ничего не происходит, только циан и рбк рапортуют об очередном хае сделок и о том, что недвига подорожала на пару процентов


Они об этом рапортовали и с декабря 14 по лето 17. А по факту спрос и цены прилично просели за тот период. Эти ребята пишут то за что платят. А кто платит, тот девушку и танцует)

Даже сейчас заголовок:

Специалисты по недвижимости отмечают увеличение объема продажи жилья после пандемии. За июнь показатель вырос почти на 50 процентов


лучше звучит чем
В годовом исчислении число сделок снизилось на 21 процент — в июне 2019-го в Москве зарегистрировали 11 тысяч переходов прав на «вторичку».
Принцип Парето, До какого уровня «корректоз»?
Недвижимость в Мск может подешеветь в одном случае — если пропорционально уменьшится зарплата и цены в иных городах также пропорционально подешевеют.

Кто будет покупать квартиру, условно, в Тюмени, Краснодаре, НН, Сургуте за Н-млн рублей, если за эти же Н-млн рублей можно купить в Мск аналогичную?
Недвига в Мск всегда будет пропорционально дороже недвиги в субъектах РФ
avatar
iireg, корректоз, процентов на 10-20. На уровни до ЧМ. С тех пор недвижка росла сильнее инфляции не понятно на чем.
 
Как показывает история, цена квадрата в Москве очень даже спекулятивна. 2007 и 2014 не дадут соврать. Недвига в Москве по логике должна быть дороже провинциальной, но не должна быть недосягаемой.
Принцип Парето, В теории, вы правы, недвижимость должна быть доступна
В реальности, свыше 30млн в Мск это уже элита, практически, а ведь есть квартиры и за сотни млн

Я б рад купить за 2 лимона квадратов 150-170, да не дают, злыдни(
avatar
Принцип Парето, на цены влияет эскроу, застройщикам приходится повышать цены или резать маржу, вторичка тянется за новостройками. Инфляция хоть и низкая, но есть, плюс недвига а Москве-это куча плюшек, которых нет в других городах развитая инфраструктура, какой в России больше нет нигде. Цены уже 2 года стабильно растут, в том числе и из-за доступной как никогда в современной истории ипотеки
Ходжа Насреддин, а какие плюшки от этого?
Принцип Парето, для понимания перспектив можно ещё попытаться сравнить цены на недвижку с похожими странами и городами, типа Сан Паулу в Бразилии (как раз тож сырьевая страна).
avatar
Excessreturn, там наверное надо будет отсекать часть жилья, т.к. в Москве нет такого расслоения, как появятся трущебы-фавелы в Москве, тогда можно будет сравнивать)
avatar
iireg, вообще цена недвиги московской зависит от цены нефти https://www.moneyinformer.ru/realty/oil-realty.html 
avatar
ves2010, 
хренасе, глубоко!
avatar
ves2010, а есть такой же график но с 14 и до пандемии
avatar
iireg, она подешевеет в случае внесений изменений в НК И БК, когда деньги перестанут сосать в Москву.
iireg, 2008год двуху сдаю за 45к руб в месяц
2009  сдаю за 36
2018 сдаю за 40
2020 сдаю за 25
 и где был хай? ты в баксах смотри цену а не в фантиках рублевых
avatar
ves2010, очень печально, я не могу объяснить данную статистику. Разве что с 2009 ремонта в квартире не было, за 10 лет могло и подешеветь. Могли за 10 лет эстакаду в окна построить, мало ли что
Да и слишком индивидуальны каждые случаи

У меня иная статистика по реальным объектам в Мск, правда однушкам
А в баксах, золоте, сахаре и т.д. давайте уж не будем пересчитывать. Сдаем за рубли в них и считаем
avatar
iireg, просто в 2008 был свежий ремонт + пик и бум в недвиге т.е был хай...
если пересчитать в баксы — совсем тоска

где то 300к баксов проеплось в недвижке
никакой арендой не закрыть потерь
avatar
ves2010, а у вас двуха, которая сдается за 25 тыс, расположена недалеко от метро?
avatar
Hix, 2 мин от метро… там сдается за 40 но счас у народа тупо денег нет скидка до конца лета до 25… выгонять одних чтоб взять безденежных других смысла нет

я всем жильцам скидку сделал… с 50 до 35 с 35 до 25 с 40 до 25 + оплачиваю воду, с осени буду обратно повышать потихоньку

avatar
ves2010, значит сейчас у вас пустых квартир к сдаче нет?
avatar
пузырь есть? есть… цены растут? растут… не падают? нет… а пузырь есть...

парадокс))
avatar
Влад, чем ипотека доступнее при 2+ и до 35 лет? У меня у друга семья полностью подходит по параметрам. У них с прошлого года 6% на новострой есть. А на вторичку такой щедрости даже близко нет.
Очень у многих по несколько квартир досталось от бабушек и т.п. они старье продают новое покупают.
avatar
В пиз… у вашу МСК с её конскими ценниками на жилье где я не смогу купить гараж и поставить туда машину мотоцикл и заниматься своими мужскими игрушками. Обычная панелька 2-ка 15 лям, да ладно)))
За эти деньги я куплю допустим в городах Воронеж ЕКТ НСК Красноярск шикарное жилье и не панельку а в кирпичном доме с метровыми стенами с отличным ремонтом еще и 10лям останется.
Зачем???
avatar
Байкал, ну 2-шку сейчас можно и за 10 найти в брежневке) Или в хрущевке с надеждой на реновацию.
 
Вообще в Москве много плюсов, но прайс от этого комфортнее не становится)
Принцип Парето, плюсы есть да конечно но все портит дорогое жилье
avatar
Байкал, а сколько реально заработать наемным сотрудником в Воронеже? А в Красноярске? Здесь врачу на старте карьеры в поликлинике 100к платят, учителям чуть меньше, но репетиторством можно и 150к заработать, есть такие зарплаты где ещё?
Ходжа Насреддин, а расходы? Могу сказать за НСК на заводе зарплата от 40-ка.
avatar
Байкал, да те же в Москве расходы, еда столько же стоит, одежда, обувь, бензин, дороже только услуги и парковка местами платная. Зато очень хороший городской транспорт. В Москве 40 получают кассиры в пятерочки или курьеры в доставке. Причем берут почти кого угодно. Для пенсионеров, многодетных и малоимущих куча льгот и пособий.
Ходжа Насреддин, у меня 10 лям еще останется да даже просто тупо в банк положить под 5% в год будет чистыми 500тыщ почти по 50 тыщ в месяц нах тогда льготы?))) 
Да даже если просто по тупому подумать можно дальше не работать оставшуюся жизнь
avatar
Байкал, вы 10 млн в Москве быстрее заработаете чем в Новосибирске. Правда, в Москве деньги тратишь быстрее)
avatar
Байкал, девальвация и на счету лежит пшик на 2 булки хлеба. И 10 млн ещё взять надо где-то
Байкал,  а завтра возьмут и заморозят твой вклад, недвижку то оставят для проживания, на крайняк другую дадут
avatar
Ходжа Насреддин, с «лишних» 10 лямов в год можно получать 500 тыс. дохода вообще ничего не делая.
avatar
Displacer, деньги обесцениваются со временем, я помню как работал за 300 р в день, и это были нормальные деньги, а сейчас я 1000 за раз в магазине трачу и не так уж и много несу в пакете. Недвижимость в рублях растет, ее можно сдавать, в ней можно жить, она периодами тоже хорошо растет в цене
Ходжа Насреддин, профель акций на 10 лимонов выправит разницу между Московской и региональной ЗП. И тоже будет расти в рублевой стоимости и выплатах. Кстати такая сильная разница ЗП между столицей и провинцией не особо типичное явление в развитых странах, и скорее всего далее будет уменьшатся.
avatar
My Shadow, не все разбираются в акциях и облигациях, и не факт, что портфель будет в плюсе, а бетон периодически растет и осязаем, в отличии от цифер в терминале
Ходжа Насреддин, бетон тоже иногда припадает, правда не так сильно как акции, но выйти из него по нормальной цене — это можно не один год сидеть. Сдавать сомнительное удовольствие — суета, ремонты, риски и пр. Еще в перспективе можно ожидать приличный налог на квадраты сверх «нормы».
avatar
My Shadow, бетон — это не баксы, которые можно продать хоть за 5 минут, на то это и недвижимость. Но ей пользоваться можно и сидеть в ней даже когда она дешевеет, это не седеть смотря как Газпром с 300 до 150 летит. Это товар и некоторая диверсификация активов
Ходжа Насреддин, как диверсификация участок земли — в перспективном месте интереснее и сильно жрать (обязательные платежи) в отличии от квартиры не просит. как средство для ренты кап гаражи и машино-места интереснее — рисков и проблем с ремонтом и прочим почти нет, доходность выше.
avatar
My Shadow, участки блин с карантином подросли как следует, они и до этого были дорогие, а теперь так вообще. Машино-место не купишь у застройщика если не берешь квартиру, на вторичном рынке их очень мало, гараж в Москве рядом с домом не будет, а без этого и смысла а нем особо нет
Ходжа Насреддин, как все в Москве печально, насколько я знаю у вас там не мало отдельных многоуровневых паркингов в них есть и места и даже гаражи.
avatar
My Shadow, эти паркинг хрень редкостная, обещали нормальные гаражи, а по факту как в торговых центрах машиноместо и все. Всем к ним близко идти не будет, они стоят в лучшем случае заполненными на треть
My Shadow, может и будет уменьшаться. Вот за счет повышения в регионах или снижения в Москве?
Принцип Парето, скорее всего дальше в Мск будет топтатся на месте, а в регионах расти.
avatar
Ходжа Насреддин, поэтому надо покупать не недвигу, а Газпром :) Газпром за три года окупается по P/E, а эта ваша недвига за 20 лет в лучшем случае, если сдавать. Это если есть лишних 10 лямов. В общем разумная стратегия в том, чтобы недвигу в мск продавать, и переезжать на природу инвестируя в акции. Ну правда надо смотреть, может быть кому-то конечно при з/п более 200-300 тыс руб будет всё равно выгодно жить в москве, но и тогда проще снимать, а не покупать.
avatar
Displacer, мне нужна школа хорошая, поликлиника, кружки, спортзал, больничка иногда, я всем этим пользуюсь. На недвигу мне займут под 4-5%, а на акции процент поболее будет. Окупаемость да, довольно долгая. С акциями и прогореть можно, тот же газик был по 300, сейчас 185, кто вот знал что так будет?
Ходжа Насреддин, по субъективному ничего не буду комментировать, что же касается акций, то под них займут под безрисковую ставку, причем не надо обегать пороги банков. На текущий момент 4.5 процента (и чуть ниже) под ликвидные акции на фьючерсе.

PS: кредит под  залог вторичной недвижимости я очень сильно сомневаюсь, что удастся взять под 4-5% как вы говорите. Это для банка бессмысленная операция. Покупку первички могут прокредитовать под эту ставку, но вы скорее всего в другом проиграете, это тема для отдельного разговора.
avatar
Displacer, ставку цб снизят до 3,5%, банк получит пусть под 3,6%, вполне можно кредитовать под 5% имея залог который можно продать
Ходжа Насреддин, сейчас ставка 4.5.
avatar
Displacer, так в пятницу ниже станет
Displacer, и там и там важна точка входа. расскажите про окупаемость Газпрома его покупателям по 360 при курсе доллара 23р. он не окупится для них ещё долго в реальных деньгах:) 
avatar
Байкал, примерно такие же выводы сделал, причем в Москве помимо полюсов еще и минусы есть — проблемы с использованием лично автотранспорта и так себе экология.
avatar
Байкал, ты не забывай что воронеж будут бомбить первым
шутка
avatar
Байкал, более того можно купить коттедж, таунхаус на берегу моря. современной конструкции ))
avatar
ольга ан, да конечно)
avatar
Влад, 5% на вторичку? На новострой +- так и есть. В посте я приводил расчет что при 6% и текущих ценах это довольно дорого. И я ведь детей в расчет не включал. По вашему комфортно будет жить на 80к/мес. на четверых в Москве, в течении 18 лет?
 
Доступное, на мой взгляд, это возможность обычному человеку, в течении 10 лет купить вменяемое жилье. Как видим, в Москве даже «средние» по зарплате на это не очень способны.
Цены упадут Когда начнут продавать дешевле чем купили, но что для этого должно происходить? И кто будет продавать?
avatar
Надо рассмотреть и другие пузыри… Питер, Новосибирск и т.п.
avatar
Mantis, я смотрел на то что мне ближе. Территориально)
Если доход меньше 100к, то человек возмет кв в области, транспортная доступность выросла.

Почему пузырь не сдувается? это не пузырь. видимо не все, доходы учтены в статистике.

Ставки снижаются ипотека дешевеет, хаи впереди.

Для меня бенчмарк однушка 33м2 за 5.5 мио. пусть 5-этажка но внутри мкад. хоть я и понимаю циан это сайт с хотелками, а не реальными ценами.

Представим чувака который уже выплатил ипотеку он ее продает и покупает 2-ку за 9мио.
avatar
Согласен недвижимость дорожать точно не будет, когда то за двушечку на выхино можно было получать 1500 USD в месяц, сегодня даже за 350 USD с огромным трудом, квартиранты съезжают одни за другими.
avatar
Квартиры в Москве за 15 лет стали однозначно доступнее. Новостройки стали качественнее, ипо стала дешевле. Цена может упасть в случае если камуналка или налог кратно вырастут — так как сейчас цена владения бетоном все таки не очень высока и многие квартиры экспанируются годами, так как на собственника ничего не давит…
avatar
Вычеты на кв 650 тыс, мат капитал 466, помощь многодетным 450, 3 года сбережений по 170 * 12 = 6120 тыс. Итого 650+466+450+6120=7686 тыс р.
Действительно откуда взяться дорогим квартирам.
avatar
ПBМ, с мат капиталом очень трудно потом продать
avatar
Николай, продавать и не обязательно. а так я покупал с долей на ребёнка и соц комитетом или как его. продали нормально.
avatar

ПBМ, вот когда придет время размена или расширения

вспомните этот пост

avatar
Николай, ok

avatar
ПBМ, 
3 года сбережений по 170 * 12 = 6120 тыс.
а питаться тем что вырастет на огороде? А транспорт, а аренда, а коммуналка? Тем более при 2+ детях (мат. кап и помощь многодетным). Откуда у них столько накоплений?)
Принцип Парето, ну я образно. в конце концов, один муж может 300 получать.
avatar
ПBМ, Так для этого среднюю цену и взял атор. Среднюю цену и среднюю ЗП.
avatar
Gravizapa, не знаю как это может работать, я ем капусту, сосед мясо, а в среднем голубцы
avatar
Принцип Парето, как по мне, 14 млн это далеко не средняя кв по москве. а вполне уже дохленькая, но трёшка. то есть те кто получают 170 на двоих могут взять чё-нибудь и попроще.
avatar
Принцип Парето, дети в садике, в который не нужно очередь ждать годами, а просто имея регистрацию приходишь и получаешь место, или в школе, везде есть питание и продленка за умеренную плату, родители-пенсионеры в конце концов, которые могут жить на московскую пенсию. Если хочешь много заработать, в Москве, это реально, но бывает что график не нормированный и выходные не каждую неделю
Принцип Парето, плюс за последние годы ставка же Урала процентов на пять? Это значит освободилось ещё ну скаже 2000000*,05*10=1000000 рублей. По самым скромным подсчётам. т.е. уже 7.6+1= 8.6 млн 
avatar
Недвижимость не связана с з.п. Связь только престижом и экономикой города.
avatar
Eugeny Umolinov, ещё как связана, если зп не хватает чтобы снять хоть что-нибудь где можно жить, вакансия останется не закрытой
Ходжа Насреддин, так аренда сейчас копеечная, снимай ради бога. Собственники с роста цены профит имеют а не на аренде.
avatar
Eugeny Umolinov, сейчас да, а 2-3 года назад очень даже не копеечная была.
Ходжа Насреддин, Так и цены три года назад были на дне — 15-20% от сегодняшнего уровня. В 16-м году понаехавший с з.п 90 тыр мог влезть в ипотеку с платежом в 40-50 тыр на сегодняшний день он бы имел профит в 1.5 млн.р прироста стоимости ипотечной однушки. Сейчас ситуация другая, профит получает арендатор с относительно дешевой аренды в то время как собственник тоже в наваре т.к его актив вырос + капает аренда. Эта схема и дальше может работать если недвига будет расти (ипотечники двигают цену вверх, снижая доходность сдачи в аренду что в свою очередь в кайфу понаехавшим. Всем хорошо.
avatar
Eugeny Umolinov, недвижимость просто должна быть от слова должна, это нз, защитный актив и т.д. я не понимаю тех, кто живёт в аренде не имея ничего своего и не стремятся что-либо приобрести. Сверхприбылей здесь нет, но и рисков мало. Пока ипотека доступна, недвига будет расти
Ходжа Насреддин, ну хочется людям мечтать и верить. 
avatar
Ходжа Насреддин, а кто спорит? Люди которые говорят что арендовать выгодно, просто денег не имеют.
avatar
Влад, стало доступнее чем когда? Скажем при ставке в 8% платеж за 8млн. на 20 лет будет равен платежу под 6% за 9млн. на тот же срок(~65тыс.). Иными словами именно «доступнее» она не стала за счет того что часть банковской «премии» ушла в цену. А вот если квартира выросла еще на 1 млн., то то она стала менее доступной, даже при более низкой ставке.
 
Инфляция и рост доходов это то что имеет тесную взаимосвязь. Не будет высокой инфляции — не будет высокого роста доходов. Инфляция это то на что надеются ипотечники и те кто берет в долг. И чем выше она тем они будут счастливее. Но кто гарантирует что инфляция разгонится? При инфляции в 5%, только через 14 лет платеж «уполовинится» и еще останется целых 4 года платежей. При целевой в 4%, платеж «уполовинится» как раз через 18 лет.
Влад, рост среднего доход сам по себе не появляется. Он очень сильно коррелирует с инфляцией. К примеру в России за 20 лет зарплаты даже в долларах выросли раз в 10, не говоря уже о рублях. Но и инфляция в России за эти 20 лет была значительно выше. Для сравнения, в США доход вырос за тот же период только в 2 раза, при инфляции меньшей в разы.
 
Если же вы имеете ввиду личный рост дохода как специалиста, то соглашусь что он может вырасти. Но с ростом доходов, как правило растут и расходы.
Вот это расчеты...
А то что через 10 лет у нас средняя ЗП будет не 85 а например 185 вы не хотите учитывать?
Для интереса посмотрите сколько было в 2010 году.
О каком пузыре можно говорить когда доха по аренде сравнялась с дохой по ОФЗ? Мы скорее в начале зарождения этого пузыря.
avatar
Ынвестор, средняя зп в 2010 году была в районе 39т.р… Накопленная инфляция с 2010 года составила 90%. Т.е. рост ЗП чуть выше инфляции. Это примерно 6,5% годовых. Целевая инфляция в 1,5 раза меньше. Рискну предположить что с такими темпами через 10 лет мы увидим не 185, а дай бог 130. И опять таки эта пресловутая «средняя».
 
И где сказано что доха по ОФЗ должна быть больше чем от сдачи?Вон, за рубежом лендлорды получают 2-4% и радуются. И налоги платят не сопоставимые с нашими. Пока несопоставимыми) А по местным ОФЗ ставки кое-где ушли в отрицательную зону. И ничего, покупают и с такой дохой)
Принцип Парето, ну вот видите — уже не все так однозначно) Так глядишь будете скоро писать опровержение. Чем ОФЗ хуже попробуйте догадаться самостоятельно. Ну и заодно изучите опыт Германии с ее недвигой и отрицательными ставками. Тогда сами поймете весь примитив своих выкладок. 
avatar
Ынвестор, вот именно, не все так однозначно, как предполагаемый вами рост цен
 
Попробуйте самостоятельно догадаться, куда в первую очередь пойдут деньги из ОФЗ. Если вы считаете что держатели бондов под 5% побегут зарывать их в жилую недвигу чтобы в аренде получить в самом лучшем случае 6% в рублях, тем самым устроят ралли на рынке недвижимости, это ваше право.
 
Ни и заодно изучите отношение средней зарплаты к квадратному метру в Германии. Тогда сами поймете весь примитив ваших выкладок.
Ынвестор, цены тоже вырастут и откладывать может оказаться сложнее.
В 2010 году я на свою меньшую зарплату мог купить сильно больше, чем сейчас, а зп выросла в разы.
avatar
Andrey, именно так. 
avatar
Тема хорошая, про возможный пузырь в недвиге Китая/России хочется говорить больше
Про ипотеку недавно делал мини-обзор
Николай Помещенко, понравилось. Вы молодец!
Кстати, ЦИАН показывает лишь цену продавца (оффер), но мы с вами знаем: Рыночная цена- это цена сделки!!!
Николай Помещенко, к сожалению, у нас не публикуются реальные суммы сделок. Но это помогло бы немного устаканить этот рынок.
Принцип Парето, я считаю, что нужна биржа недвиги. Так же как биржа вещей StockX
Принцип Парето, публикуются. домклик от сбера платно дает инфу
avatar
Чеснок, многие занижают, чтобы уйти от налогов. Так что и это не показатель.
avatar
Ынвестор, жесть ты дно. Добавляешь комментарий — так хоть разбирайся в теме.
avatar
Чеснок, научись разговаривать с людьми а не гавкать. В ЧС
avatar
Что то все забывают про демографическую катастрофу в России.
Через год-два население начнёт сокращаться по 500000т.ч в год.
avatar
Bablos, так это в России, а не в Москве. В Москву все равно понаедут, если сохранится текущая политика высасывания средств со всей страны и аккумулирования их в Москве
avatar
Автор, сколько сам купил квартир и сколько продал?
avatar
Maxone, я не купил ни одной. Честно говоря, сомневаюсь что для анализа это необходимое условие. Понятно что человек будет судить исходя из своей позы, покупатель он или продавец, однако это не мешает оценивать параметры выраженные в конкретных цифрах.
 
Приведу пример из параллельной вселенной: мне не надо было покупать/продавать биткоин чтобы понимать что это пузырь. Также как не надо играть в рулетку чтобы понимать как это работает.
Принцип Парето, для анализа это необходимое условие. Выставь квартиру на продажу — все поймешь)
avatar
Чеснок, я продавал другие дорогостоящие вещи. Понимаю что «хотелки» это одно, а рынок — немного другое)

Принцип Парето, я когда был молодым и глупым тоже так думал)

изучите спрос — поймете.

А как его изучишь без практики?

avatar
Принцип Парето, для анализа это самое необходимое условие. Попробуй из всего разнообразия выбрать нормальные варианты и сразу поймешь, что выбор то невелик. А насчет битка: а с чего он пузырь? обычная спекулятивная тема. Люди завели деньги и гоняют их туда сюда. С таким успехом фондовый рынок тоже пузырь, особенно расчетные фьючерсы.
avatar
Maxone,
Попробуй из всего разнообразия выбрать нормальные варианты и сразу поймешь, что выбор то невелик.

подбором занимался, ездил смотреть с друзьями. Такого насмотрелся… А приличного и вправду, мало их того что есть на рынке. И даже за то что есть на рынке ломят ценник. А вот с точки зрения продавца его квартира уникальна. В итоге все друзья и родственники брали новострой.

Ну биток пузырем был как минимум в период роста 1к-20к) А фьючи, пусть расчетные, как-никак привязаны к базовым активам. По крайней мере, на момент экспирации. А биток к чему привязан? Он может стоить как 0, так и 100к+. Зависит только от настроения толпы.
Принцип Парето, так ломят ценник не то слово. лично видел объявы когда за квартиру, которая стоит 45 млн, хотят от 60 млн и выше. неадекватов оч много.
avatar
В Москве имхо перегреты новостройки в дальних районах. Совершенно непонятно, почему они стоят дороже или сопоставимо со вторичкой в обжитых районах «на 2-3 линии» от центра. Ещё можно было бы понять, если это были многоквартирные дома, как в Европе, а так обычные человейники, которые через пару-тройку лет превратятся в обычную вторичку
avatar
Отличный анализ и абсолютно верные выводы! Лично я буду фиксировать прибыль по акциям застройщиков в ближайшие полгода т.к. в дальнейшем не вижу комплексных причин для роста цен, кроме снижения ставки по ипотеке, но этот фактор в данной ситуации мне не видится определяющим.
avatar
Всем добрый день! Опять я смотрю подняли мою любимую тему. Я варился в котле московской недвиги с 2012 по весну 2018 и свалил оттуда на фонду и не жалею ни капли. Самые прошаренные из моих приятелей сделали это на год раньще.  В те годы была возможность поднимать 25-30 процентов годрвых на «котлованах», сдача в аренду приносила неплохой доход — но я этим не барыжил — наверное стоило этим заниматься, если хата попала в руки бесплатно — подарили или в наследство. Теперь к моменту текущему. Во-первых — ЦИАН всегда был «хотелкой продавцов», только вот цена хотелки это одно, а цена реальной сделки — совсем другое. На текущий момент рынок насыщен — хорошие локации как и 6-8 лет назад в цене и хрен кто продаст дешево — такая корова самим нужна, а вот «хрущговно» сейчас уже влет не уходит, как и впрочем остальное говно. Немаловажный фактор для Мск — это транспортная доступность, в том числе и за мкад — метро повышает цены там, где его не было, но и повышает одновременно и предложение более-менее приемлемых объектов, которые раньше проигрывали. Девелоперы как строили, так и строят, осваивая московские промзоны и ближнее замкадье. С этого года и дальше предложение начнут увеличивать также хаты по реновации. Резюме следующее — может и будет дорожать по инфляции, но чудес тут ждать не стоит — Клондайк иссяк. 
avatar
Пилат, главный подрыватель цен на московскую недвигу все же не стремительно расширяющееся метро, а московские центральные диаметры, которые сократят время в пути на работу в столице на величину до 60 (!) минут для миллионов жителей Подмосковья. Понятно, что на час быстрее станут добираться не миллионы, а десятки тысяч, но в любом случае зона аренды и покупки для работающих в Москве очень сильно расширится.
avatar
Пилат, Есть ли возможность предоставить их контакты или ссылки на предложения аренды? было бы интересно, спасибо.
avatar
Этот путь подпитывает вся страна, любой успешный бизнесмен из региона покупает квартиру в Москве, либо детям для учебы и дальней шей жизьни, либо для себя, чтобы было где остановиться во время поездок в Москву, либо просто чтобы было. Про какие квартиры за 14млн речь, нормальная квартира стартует с 30млн и выше, никакой работяга никогда её не купит. Пока весь бизнес стремится в Москву, цены падать не будут, а в нормальных новостройках будут расти, человек покупая нормальную квартиру за 50-70млн, хочет чтобы были все блага цивилизации, подземный паркинг, двор без машин, инфраструктура развитая рядом, хорошее место и вид, транспортная доступность. Все это доступно  и необходимо только предпринимателю, простому работяге об этом даже во сне не снится
avatar
STS34, ну почему обязательно предпринимателю? Работяги тоже разные бывают: например, $10000 — стандартная зарплата консультанта из «большой тройки»
avatar
 В вашем расчёте не учтены рабочие места.

Суть в том, что с 2010 года рабочий процесс очень оптимизировался. Бизнес-процессы выстроились. И можно нанимать менее квалифицированный персонал. То есть мы зря считаем среднюю — пропасть между зп квалов и неквалов с каждым годом растёт. А недвижка нужна всем.
В дальнейшем кол-во рабочих мест в Мск должно уменьшаться. Мало того что пром зоны застравают (а промзона, напомню, это тоже рабочие места), так ещё и заводы закрывают.

Единственная надежда — это замкадье, куда уже давно начали переезжать производства. Но это и поднимает цены на недвижку области.

И в вашем расчёте не того, что более дорогие квартиры покупает тот, кто расширяется. То есть у него первый взнос выше.
А взнос в 2млн — это проданная квартира тех кто приехал из региона.
avatar
да не будет она падать в рублях. возможно расти не будет, а в реальных деньгах она уже давно обвалилась и валится при каждой девальвации. с 2008 года она упала в долларах примерно в 2,5 раза. чего вам ещё надо? 
avatar
Да нет никакого пузыря, расслабьтесь. Арендная доходность хат в Москве — 3-4%, уже практически сравнялась со ставками по депозитам крупных банков. С учётом того, что это гораздо более надёжный вариант — крупный капитал сейчас побежит в недвигу. Тут не то что пузырем не пахнет, а я ожидаю даже роста цен.
avatar
Все побежали покупать недвигу ТК в народном сознании это единственный верный способ во что-то инвестировать. Девальвации, обвалы, кризисы. А квартира никуда не денется
Начал читать статью, сначала пробежался по диагонали...
сначала вот все эти расчёты средней зп и медианных цен — они зачем? Простой факт, что те, кто получает «среднюю» зп в Мск — не покупают квартиры в Мск, не думали об этом? И рынок Мск на этих покупателей не рассчитан и не ориентируется...
Хотя бы, если хотите посчитать, надо бы взять сколько в Мск людей всего (30 млн или больше?), сколько собственников жилья, ну часть собственников живут с супругами, пусть * на 1.5… вычесть из 30 млн число собственников — это будут потенциальные покупатели и из них выбрать, грубо топ 100000 по зп и уже по этой выборке считать среднюю, думаете там получатся жалкие 85 тысяч?
А уж когда встретил фразу про то, что квартира за 6-7 млн сдаётся в Москве за 25-30, становится очевидно, что сами квартиру в Мск не сдавали и не снимали, либо понятие «квартира в Москве» может играть роль… почему я так говорю, знакомые купили квартиру сильно в далеке и не в Мск, двушку за 1.8 млн, сейчас она стоит там 2.5-3 с ремонтом, сдают за 20. Это по текущей цене 8% годовых. Ну с учётом налогов и косметического ремонта — 6%, но к _текущей цене_, а так ещё и сам актив вырос очень прилично...
У других, квартира в Мск, но за Мкад, и не в Новой Москве, покупалась примерно за 4 млн, сейчас 5млн, в июне уехал квартирант, в июле сдали новому, за 35 тыр — 7% к текущей цене и цена актива растёт… ну и чтобы сказать, что вот это пузырь, то с чем сравнивать этот «пузырь»? С 4.5% по рублевому вкладу? Или, может, с акциями Газпрома, которые дали 7.5% купонного дохода, зато сам актив упал на 30%!
В общем, как исходные посылки были неверными (про медиану и средние), так и выводы никуда не годятся.
avatar
Road Runner, вы прочитали по диагонали, но даже цитируете не правильно и это-же опровергаете, ваша цитата:
квартира за 6-7 млн сдаётся в Москве за 25-30
сравните с моей в посте
при стоимости 7-8млн. будет приносить 35-40т.р./мес.,
Налицо притягивание фактов с вашей стороны. Не хорошо это.

Ну я в комментариях я ранее отписывал что недвижимость не обязана приносить доходность ниже, ОФЗ, Газпрома или банковского вклада поэтому сравнивать некорректно. В развитых странах доходность от аренды 2-4% годовых, а местные банковские ставки ниже плинтуса, а кое где и в отрицательной зоне.

Да и откуда ваши допущения про 30 млн. человек? Столько человек в Москве +МО + еще несколько ближайших регионов.

Road Runner,  на мосфильмовской улице 1 комнатная 25000 р в месяц. до этого снимали за 35 намного хуже.договор на год.
И да — а с чего вдруг начали считать сколько ипотечнику платить, чтобы вернуть за 10 лет или за 12? Для тех, кто решил, что он будет жить в этом городе очень-очень долго, главное чтобы платёж по ипотеке не был больше месячной цены аренды при сроке лет 30… и с учётом нашей реальной инфляции — отдаст быстрее, вот у меня с момента взятия ипотеки платёж остался какой был, но с того времени доходы выросли вдвое, а аренда в 1.5. Не взял бы ипотеку, платил бы сейчас в месяц в 1.5 раз больше и при этом вообще ничего не становилось бы моим хоть за 30, хоть за 50 лет… ещё и платежи продолжали бы расти, да постоянная проблема, что в любой момент тебя попросили свалить, а значит и вкладываться не захочешь в ремонт или обстановку, а это комфорт, плюс ещё и не все разрешат сделать, что захочешь.
Вот и сравни, арендуешь с постоянно увеличивающимися платежами с плохой мебелью и ремонтом, проблемы с садиком, школой ребенку, по итогу остаёшься также без ничего или платишь фиксированный платеж 25-30 лет, нет проблем с регистрацией, по итогу остаёшься с квартирой, что выберешь?
Так что, вот формула — пока квартиры и ипотека стоят столько, что за кредит, с учётом примерно 30% первоначального взноса, на 30 лет, получаются платежи примерно равные арендной плате в этом же районе — значит цена нормальная и никакого перегрева нет. Можно даже сказать, некоторая недооцененность…
avatar
Road Runner, вторая-третья волна «ковидлы» и аренда в Мск будет в полной ж… е. Не знаю кто там у Вас что сдал за 35  за Мкад — у знакомых, сдающих 4 квартиры в Мск три сразу опустели после начала карантина и пустые до сих пор. Я в этой теме крутился с 2012 по 2018. По отзывам ряда людей, сдававших хаты в разных сегментах,  до 2014 основными арендаторами были экспаты, студенты и гастеры. С 2014 и после роста баксоруппи в 2 раза многие экспаты отвалились — неинтересно тут стало тем, кому не сохранили оплату труда в баксах или евро. Таким образом по хотелкам сдавальщиков «бызнес-класса» был нанесен ощутимый удар. С последними тенденциями онлайн-образования отвалятся и студенты. По гастерам тоже такие вещи, как ковидла наносят ощутимый удар — ряд бизнесов, такие как ресторанный и туристический тупо дохнут в карантин, в других спрос падает или уходят все больше в онлайн — соответственно уменьшается количество рабочих мест. Брать для себя — наверное это имеет смысл, если живешь  и работаешь в Мск или собираешься здесь жить и работать. 
avatar
В статье за основу взяты ложные посылки — и на основе их пытаются сделать выводы: 
 Официальная средняя з/п в Москве, по данным мосгорстата(https://mosstat.gks.ru/folder/64641), за январь-апрель 2020 года составила 97394,8. При вычете из нее НДФЛ выходит без малого 85 т.р.

1. Обычному наемному работнику — недвижимость в мегаполисе-центре сырьевой экономики — НЕДОСТУПНА!

В Москве — десятки тысяч владельцев бизнеса, госслужащих высшего уровня, деятелей шоу-бизнеса, топ-менеджеров итп. их детей, любовниц... 
Причем покупают не только действующие в Москве, но из всех регионов и СНГ. Иметь недвижимость в собственность в столице их прерогатива.

Наёмный работник — это съемщик. Хочешь собственность — покупай в провинциях/подмосковье.

Для Москвы зп — 1 200 долларов — это класс бедноты.
В пределах МКАД приезжие с таким доходом квартиру не купят НИКОГДА.
Для них — Подмосковье, где однушки — 3 млн, двушки — 5 млн. и электричкой до метро.

Москвичи с зп — 85к могут купить новую квартиру, поскольку на пару приходится 2 бабушкиных наследных и добавить придется на новую кухню или машиноместо (у молодежи эти затраты примерно одинаковы).

 Почти половина всего предложения — новостройки:

Циан — это ТОЛЬКО вторичка.
На циане НЕ представлены — предложения новостроек от застройщика.
Точное их количество — коммерческая тайна (застройщик выводит предложеиня блоками). Конечные цены сообщают при личном обращении в офис.
В циан по новостройкам застройщики выкладывают самые дешевые варианты или некую выборку из небольшого количества разноплановых предложений (например по одной 1ком, 2ком. 3ком. 4. ком).
Для презентации объектов циан для застройщиков — не основной источник и даже не пятый и не десятый.
avatar
D-trade, я понимаю что 100т.р. это не бог весть какие деньги для Москвы, однако если даже сомнительное с точки зрения качества жилье типа хрущевок и брежневок по нижней границе стоит как средняя зарплата за 8 лет. Это бизнесмены такое покупают? Топ менеджеры? Деятели шоу-бизнеса?

Циан — это ТОЛЬКО вторичка.
Я это так же понимаю, но мой прогноз — «оптимистичный», поэтому я брал эти цифры. Если брать количество первички за большее, то для первички все еще хуже.
Реалльно ажиотаж, За месяц продали где хотел купить квартиру 79 квартир, скачок, однкшки 40 и до 8 млн выносят, и цены поднимают на новостройки, имхо, начался переток денег с депозитов в бетон
Атласов Михаил, скорее отложенные за карантин покупки. Но даже с таким ажиотажем, по сравнению с прошлым годом ощутимо меньше реальных сделок, как на первичке, так и вторичке.
мощная аналитика!
avatar
не соглашусь с вашими выводами, так как вы анализировали лишь небольшую составляющую спроса — первичное приобретение жилья иногородними.
В Москве львиная доля это альтернативные сделки. То есть нужно вместо имеющейся однушки приобрести двушку, разменять трешку на пару однушек или двушку с доплатой и т.д.
Есть значительная доля неудовлетворенного спроса в виде СОБСТВЕННИКОВ  москвичей.
По сути, эти сделки сводятся к покупки дополнительных метров. 
К примеру, с расширением семьи требуется расширить пространство всего на 1 комнату. Это сводится к затратам в пределах 4 млн руб. что даже при тех установочных параметрах дает возможность без особых проблем обслуживать кредит в приемлемые сроки при умеренных доходах.
Именно этот неудовлетворенный спрос, где на каждого москвича в среднем приходится менее 19 кв. метров и будет обеспечивать рост цен.
 
avatar
Пузырь, безусловно, имеется, причем не только относительно уровня зарплат. Банки уже отказывают 50% обратившимся за ипотекой, а Сбер недавно понизил требование к размеру первоначального взноса. То есть, все качественные заемщики исчерпаны и банки вынуждены скрести по дну, играя в subprime.
Кроме того, нужно учитывать фактор колоссального первичного предложения. Застройка промзон и реновация уничтожают потенциал роста цен на жилье в столице. В ближайшие 15 лет на рынок выйдут многие десятки миллионов квадратных метров нового предложения. При этом запас по марже у столичных застройщиков самый большой в стране. Крупные девелоперы без проблем перенесут продажи с дисконтом в 20-25%.
avatar
Retired_IBanker, если только в нерезиновую в разы больше народу из регионов не щеманутся )))
Свой Мужик, при долгосрочной нефти ниже $50 московский рынок труда не способен предложить народу из регионов достаточного числа рабочих мест, позволяющих брать ипотеку по текущему ценнику.
avatar
Дык всё просто никто не берёт с такой зарплатой жильё за 14,1 млн.р :)
Берут до 10 или уже есть первоначально бабушкина/дедушкина! )
Рынок недвижимости в Москве будет расти до тех пор пока в регионах не переведутся люди закрывающее свой бизнес и распродающие свое имущество массовый исход из регионов вот что толкает недвигу в Москве
avatar
Недавно сравнивал доходность квартиры в Москве и в ЮФО — разницы нет! Соотвественно цена именно в Москве не перегрета
Упадёт ли недвига в России в целом? В долларах да, в рублях нет. Вообщем всю историю кризисов в РФ так и было ...
avatar
Не согласен с посылом всей статьи, что средняя семья должна позволить себе выплатить ипотеку в Москве за 10-12 лет. Никогда такого не было и не будет, надеюсь. Квартиры в Москве должны покупать люди со способностями выше среднего.
avatar
Многие люди переходят на удаленку, со 2й волной снова перейдут все, чтобы работать на дому и семья не отвлекала будут покупать просторное жилье или отдельное для работы как личный офис, в итоге спрос на жилую недвигу вырастет, а на коммерческую упадет
avatar
Мой пример, Могу купить, без ипотеке, снимаю 2 комнатные, апартаменты в 20 минутах ходьбы от Кремля, за 19 000(коммуналка на хозяине), Сестра платит 4 года и ещё 16 платить собирается по 19 000+коммуналка за «однушку» в  ЖК Лесное, так транспортная доступность отсутствует, добавляем, кредит на автомобили, стоянки, ремонт, стоимость парковки в Москве, топливо…

теги блога Принцип Парето

....все тэги



UPDONW