Пузырь на рынке Москвской недвижимости?
Много разговоров идет о пузырях на финансовых рынках. По некоторым показателям сейчас они сопоставимы с пузырем доткомов. Но я хотел бы остановится на более близком россиянам рынке – рынке московской жилой недвижимости. Мне стало интересно посчитать в чем он выражается. Сразу скажу, что анализ сделан на глаз и с кучей допущений, однако примерную картину он способен показать.
Был взят ЦИАН, выбраны 1,2,3 комнатные квартиры в пределах МКАД. В уме держим допущение что в там опубликованы все квартиры, которые находятся в продаже и только по одному разу. Это немного не так, но дубли будут частично компенсироваться отсутствующими на ЦИАН объектами.
Деление на диапазоны цен:
До 10
10-20
20-30
30+
Если просуммировать количество объявлений разбитых на диапазоны, то получаем 63204, практически совпадает с количеством на «общем» скриншоте — 63206.
Медианная стоимость квартиры примерно составляет 14,1 млн.р.
Почти половина всего предложения — новостройки:
Примечательно что медиана у новостроек совпадает с медианой всей недвижимости(14,1 млн.р.):
На рынке существует еще такое явление как студии, но их относительно немного на рынке:
Из них около 500 на вторичке.
Идем дальше. Официальная средняя з/п в Москве, по данным мосгорстата(https://mosstat.gks.ru/folder/64641), за январь-апрель 2020 года составила 97394,8. При вычете из нее НДФЛ выходит без малого 85 т.р. Это официальная зарплата, и она не включает в себя разные сторонние мутки, однако также стоит учитывать, что это средняя зарплата, которая заведомо больше чем медианная. Поэтому в своих расчетах ипотеки я буду отталкиваться именно от этой суммы. Замечу что 85 т.р. это в 2,35 раза меньше активно обсуждаемых здесь 200т.р./мес, но сейчас не об этом.
Итак, семья из 2 «средних» москвичей каждый месяц получает на карточку 170 т.р. Что они могут себе позволить купить в ипотеку на эти деньги? Предположим, что у них есть накопления в размере годовой зарплаты – 2 млн.р. Ставку возьмем 6,1% по господдержке. По такой ставке можно приобрести только новостройку, но будем избыточными оптимистами и предположим что такая ставка появится и на вторичку к концу года. Страховки учитывать не будем, но оговорюсь что они повышают ставку примерно на 0,5-1%.
Для удобства использован ипотечный калькулятор сбербанка. С такими вводными, эта средняя семья сможет полностью погасить задолженность в течение 6 лет, если будет оставлять себе на жизнь в районе 40 т.р./мес. Если они будут оставлять себе в районе 80 т.р., то смогут расплатиться в течение 10 лет. Вроде бы неплохо — есть еще время «пожить». Проблема в том, что бюджет до 10 млн. покрывает только четверть от всего московского предложения.
Если «средняя» пара возьмет медианное жилье(14,1 млн.р.), то минимальный первоначальный взнос увеличивается до 2,1 млн. р.(15%). Предположим, что у них есть 2,5 млн.(ну мало ли). Тогда, оставляя себе 40т.р./мес они смогут погасить ипотеку в течение 10 лет. А при 80т.р./мес – 18 лет.
Ну и напоследок, пусть средняя семья возьмет жилье «на вырост» — 20 млн.р., тогда если они всю свою з/п будут отдавать в ипотеку, то смогут расплатиться за 12 лет.; 18 лет, оставляя себе лишь 40т; и через 50!!! лет, оставляя себе по 80т./мес. Такого срока в Сбере нет, поэтому пришлось считать на стороне.
Как видно даже для «средней» семьи, где зарабатывают двое и даже что-то откладывают, недвижимость внутри МКАД мягко говоря не очень доступна. В своем расчете я пошел по очень оптимистичным параметрам: двое зарабатывающих людей, средняя з/п, низкая ставка, не учитывал страховку, не учитывал стоимость ремонта(если это новостройка, то это может быть до нескольких млн.р.), не учитывал любые форс-мажоры и даже в таком виде внутриМКАДная недвижимость выглядит как минимум переоцененной.
С точки зрения доходного подхода, ситуация не сильно лучше: сдача однокомнатной квартиры, при стоимости 7-8млн. будет приносить 35-40т.р./мес., что в идеале составляет 6% годовых, однако здесь не учтены налоги на недвижимость и НДФЛ(кто его вообще платит?)), коммунальные платежи, ремонты, возможные простои и форс-мажоры. В более дорогих объектах доходность падает еще сильнее.
Перейдем к цифрам продаж по сегментам:
Вторичка:
По различным публикациям, сейчас происходит ажиотаж на московской недвижимости. По последним данным, за июнь (https://lenta.ru/news/2020/07/15/second_hand/)
Всего в городе зарегистрировали более 8,6 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья — против 3,9 тысячи месяцем ранее, заметили аналитики. В годовом исчислении число сделок снизилось на 21 процент — в июне 2019-го в Москве зарегистрировали 11 тысяч переходов прав на «вторичку». За первое полугодие 2020-го в городе провели 51,9 тысячи сделок с готовым жильем — на 28 процентов меньше, чем год назад.
8,6 тысяч сделок было совершено после отмены ограничений. Таким образом, при «навесе» в 35 тыс. квартир на вторичке внутри МКАДа, имеющиеся квартиры разойдутся в течение 4 месяцев, при сохранении июньского уровня и при не поступлении на рынок новых объектов. Казалось бы, терпимо, но данный прогноз немного оптимистичен, потому что кроме вторички внутри МКАДа, которую я посчитал, есть еще объемы вторички в т.н. Новой Москве и других заМКАДных районах. Также я не учел, что часть новостроев уже готовы и продаются по ДКП, и по-хорошему, также должны попасть в эту выборку.
Первичка:
(https://www.cian.ru/stati-neprostye-polgoda-dlja-rynka-novostroek-307677/)Общее количество сделок в июне относительно мая увеличилось на 46%. Но это все равно ниже, чем в докризисном январе, половина которого прошла в режиме каникул.
Июнь – 4278 сделок. При «навесе» в 28 тыс. квартир внутри МКАД на «первичке» имеющиеся квартиры разойдутся в течение 6,5 месяцев. Но я опять не учитываю Новую Москву(ТиНАО), хотя ее доля в новостройках довольно высока:
(https://meschanka.mos.ru/presscenter/important-information/detail/8953277.html)
Итоги:
Что же должно произойти, чтобы текущие цены(при их сохранении) стали доступными? Ответ прост – должна сильно измениться стоимость денег. И тут есть два пути, которые частично могут влиять друг на друга: падение ставки или рост инфляции. Насколько эти факторы реальны и насколько они помогут принять уже перегретые московские ценники – большой вопрос.
Мое мнение по текущей ситуации — рынок достиг потолка платежеспособности и даже авансом вырос, заложив в цену все возможные и невозможные позитивные изменения на этом рынке. Я не могу быть уверенным что цены упадут, но это один из наиболее вероятных сценариев развития.
P.S. Если довольно высокооплачиваемый специалист (200т.р./мес.) не будет тратить свою зарплату вообще ни на что, а откладвыать под матрас, тогда через 6 лет он сможет претендовать на медианную квартиру. Это примерно хорошая однушка в пределах ТТК, типовая постсоветская двушка за пределами ТТК или позднесоветская трешка также за пределами ТТК. Такова стоимость его 6 лет жизни. У нашего целевого специалиста есть к чему стремиться)))
по аренде счас доходность отрицательная
реально двушка счас сдается за 25-30к… в циане указано 40к но это хотелки… у народа денег нет… студенты уехали… сезонщики уехали на дачи и сдают…
и самый главный фактор — уделенка… счас если хотяб 5-10% работающих перейдут на удаленку, то рынок недвиги просто рухнет
вообще цены циана это хотелки
.........
ну и сам смотри...
что лучше...
2 работающих в семье + ипотека = 1 работающий +1 сидит дома с детьми + без ипотеки
т.е счас новая мода… жена сидит с детьми на даче и котедже в ебенях в 100км от москвы… а мужик снимает рядом с работой комнату и ездит к семье на выходные
если такое будет массовым, вот это вообще жесть будет. Так могут появиться новые дети не от мужа, а у мужа может появиться новая семья.
+ есть семьи, где физически дома работать невозможно, дети там и т.д. такие люди уже сами хотят в офис ходить каждый день
очень много разных вариантов того, почему люди не сядут дома сидеть, достаточно посмотреть на баллы пробок в МСК, кабы бОльшая часть дома работала, кто бы трафик генерировал на дорогах и в метро
Есть сотни примеров, таких же как у вас, есть сотни примеров, где не так
Вполне возможно, в той области деятельности/кругу общения, где вы находитесь, будет превалировать один вариант, где я другой
Я смотрю на более общий показатель, во время пропускного режима Мск была свободна, в любой день можно выехать/выехать без проблем. Сейчас в сторону Мск вылетные магистрали стоят
В будние дни дороги загружены, метро не менее загружено
Отсюда я могу сделать вывод — кто-то уехал, кто-то приехал, в целом ничего не изменилось, как была в Мск куча людей, так и осталось
А пробки на вылетных — это следствие того, что часть людей реально в Подмосковье перебирается, московское жилье не по карману, по крайней мере — свое.
Вы можете долго топить за московскую недвижку, коррупционный и региональный спрос еще есть, но уход бизнеса частично он лайн и, как следствие — сдувание по крайней мере рынка офисной недвижимости (и торговой кстати — кому нужно столько ТРЦ) — это тенденция на будущее.
Верите в свое мнение — поставьте на него деньги, возможно будете в прибыли
Я в свое видение ситуации инвестировал, пока получаю профит
а на меня не стоит ориентироваться, иначе никогда не начнете))
Есть еще вариант, нанять человека в Мск, а платить ему как в Красноярске, плюсов еще больше
Brassiere, у меня из-за удалёнки знакомый теряет семью… Жена этот режим восприняла как отдачу мужа в её руки и через каждые 10 мин. отвлекала его по важным поводам типа «Какие ныне чудные погоды стоят, правда, Вася?» и «Вася, у нас картошка заканчивается»
Василий озверел рычать на неё и вспомнил старый пионерский финт со шваброй и ведром воды. В результате оно оделось на голову теще, решившей узнать почему он так грубо разговаривает с её доченькой..
но это не семья москвичей!
сейчас купить собственное жилье намного проще чем в 2007 году.
Но покупки есть и будут, т.к. московская недвижимость пока стандарт вложений в недвижимость для всей россии и части снг.
Если ничего не продастся- ничего страшного, но в принципе покупают.
Если Вы правы — то сразу перестанут строить, довольно резко, ведь так?
эти две «составляющие» на мой взгляд «не можно» снизить как выражаются литовцы…
А если серьезно, в ваших расчетах отсутствует один момент — дети! Если вы берете семью, с расчетом двух родителей на 20+ лет. Это взрослые могут «экономить» на дошираке, а с детьми такое не прокатит…
Раз в пару месяцев возникают подобные анализы, что все, скоро капец москвичам и их стоимость недвиги в пол утопчут. Но проходит очередные полгода и ничего не происходит, только циан и рбк рапортуют об очередном хае сделок и о том, что недвига подорожала на пару процентов.ю ну и аренда заодно
Сейчас подключатся еще свидетели одной секты «Аренда лучше ипотеки» и все будут в сборе)))
Тема — потенциальный топчик)
Они об этом рапортовали и с декабря 14 по лето 17. А по факту спрос и цены прилично просели за тот период. Эти ребята пишут то за что платят. А кто платит, тот девушку и танцует)
Даже сейчас заголовок:
лучше звучит чем
Недвижимость в Мск может подешеветь в одном случае — если пропорционально уменьшится зарплата и цены в иных городах также пропорционально подешевеют.
Кто будет покупать квартиру, условно, в Тюмени, Краснодаре, НН, Сургуте за Н-млн рублей, если за эти же Н-млн рублей можно купить в Мск аналогичную?
Недвига в Мск всегда будет пропорционально дороже недвиги в субъектах РФ
Как показывает история, цена квадрата в Москве очень даже спекулятивна. 2007 и 2014 не дадут соврать. Недвига в Москве по логике должна быть дороже провинциальной, но не должна быть недосягаемой.
В реальности, свыше 30млн в Мск это уже элита, практически, а ведь есть квартиры и за сотни млн
Я б рад купить за 2 лимона квадратов 150-170, да не дают, злыдни(
хренасе, глубоко!
2009 сдаю за 36
2018 сдаю за 40
2020 сдаю за 25
и где был хай? ты в баксах смотри цену а не в фантиках рублевых
Да и слишком индивидуальны каждые случаи
У меня иная статистика по реальным объектам в Мск, правда однушкам
А в баксах, золоте, сахаре и т.д. давайте уж не будем пересчитывать. Сдаем за рубли в них и считаем
если пересчитать в баксы — совсем тоска
где то 300к баксов проеплось в недвижке
никакой арендой не закрыть потерь
я всем жильцам скидку сделал… с 50 до 35 с 35 до 25 с 40 до 25 + оплачиваю воду, с осени буду обратно повышать потихоньку
парадокс))
За эти деньги я куплю допустим в городах Воронеж ЕКТ НСК Красноярск шикарное жилье и не панельку а в кирпичном доме с метровыми стенами с отличным ремонтом еще и 10лям останется.
Зачем???
Вообще в Москве много плюсов, но прайс от этого комфортнее не становится)
Да даже если просто по тупому подумать можно дальше не работать оставшуюся жизнь
PS: кредит под залог вторичной недвижимости я очень сильно сомневаюсь, что удастся взять под 4-5% как вы говорите. Это для банка бессмысленная операция. Покупку первички могут прокредитовать под эту ставку, но вы скорее всего в другом проиграете, это тема для отдельного разговора.
шутка
Почему пузырь не сдувается? это не пузырь. видимо не все, доходы учтены в статистике.
Ставки снижаются ипотека дешевеет, хаи впереди.
Для меня бенчмарк однушка 33м2 за 5.5 мио. пусть 5-этажка но внутри мкад. хоть я и понимаю циан это сайт с хотелками, а не реальными ценами.
Представим чувака который уже выплатил ипотеку он ее продает и покупает 2-ку за 9мио.
Действительно откуда взяться дорогим квартирам.
ПBМ, вот когда придет время размена или расширения
вспомните этот пост
А то что через 10 лет у нас средняя ЗП будет не 85 а например 185 вы не хотите учитывать?
Для интереса посмотрите сколько было в 2010 году.
О каком пузыре можно говорить когда доха по аренде сравнялась с дохой по ОФЗ? Мы скорее в начале зарождения этого пузыря.
И где сказано что доха по ОФЗ должна быть больше чем от сдачи?
Попробуйте самостоятельно догадаться, куда в первую очередь пойдут деньги из ОФЗ. Если вы считаете что держатели бондов под 5% побегут зарывать их в жилую недвигу чтобы в аренде получить в самом лучшем случае 6% в рублях, тем самым устроят ралли на рынке недвижимости, это ваше право.
Ни и заодно изучите отношение средней зарплаты к квадратному метру в Германии. Тогда сами поймете весь примитив ваших выкладок.
В 2010 году я на свою меньшую зарплату мог купить сильно больше, чем сейчас, а зп выросла в разы.
Про ипотеку недавно делал мини-обзор
Через год-два население начнёт сокращаться по 500000т.ч в год.
Приведу пример из параллельной вселенной: мне не надо было покупать/продавать биткоин чтобы понимать что это пузырь. Также как не надо играть в рулетку чтобы понимать как это работает.
Принцип Парето, я когда был молодым и глупым тоже так думал)
изучите спрос — поймете.
А как его изучишь без практики?
подбором занимался, ездил смотреть с друзьями. Такого насмотрелся… А приличного и вправду, мало их того что есть на рынке. И даже за то что есть на рынке ломят ценник. А вот с точки зрения продавца его квартира уникальна. В итоге все друзья и родственники брали новострой.
Ну биток пузырем был как минимум в период роста 1к-20к) А фьючи, пусть расчетные, как-никак привязаны к базовым активам. По крайней мере, на момент экспирации. А биток к чему привязан? Он может стоить как 0, так и 100к+. Зависит только от настроения толпы.
Суть в том, что с 2010 года рабочий процесс очень оптимизировался. Бизнес-процессы выстроились. И можно нанимать менее квалифицированный персонал. То есть мы зря считаем среднюю — пропасть между зп квалов и неквалов с каждым годом растёт. А недвижка нужна всем.
В дальнейшем кол-во рабочих мест в Мск должно уменьшаться. Мало того что пром зоны застравают (а промзона, напомню, это тоже рабочие места), так ещё и заводы закрывают.
Единственная надежда — это замкадье, куда уже давно начали переезжать производства. Но это и поднимает цены на недвижку области.
И в вашем расчёте не того, что более дорогие квартиры покупает тот, кто расширяется. То есть у него первый взнос выше.
А взнос в 2млн — это проданная квартира тех кто приехал из региона.
сначала вот все эти расчёты средней зп и медианных цен — они зачем? Простой факт, что те, кто получает «среднюю» зп в Мск — не покупают квартиры в Мск, не думали об этом? И рынок Мск на этих покупателей не рассчитан и не ориентируется...
Хотя бы, если хотите посчитать, надо бы взять сколько в Мск людей всего (30 млн или больше?), сколько собственников жилья, ну часть собственников живут с супругами, пусть * на 1.5… вычесть из 30 млн число собственников — это будут потенциальные покупатели и из них выбрать, грубо топ 100000 по зп и уже по этой выборке считать среднюю, думаете там получатся жалкие 85 тысяч?
А уж когда встретил фразу про то, что квартира за 6-7 млн сдаётся в Москве за 25-30, становится очевидно, что сами квартиру в Мск не сдавали и не снимали, либо понятие «квартира в Москве» может играть роль… почему я так говорю, знакомые купили квартиру сильно в далеке и не в Мск, двушку за 1.8 млн, сейчас она стоит там 2.5-3 с ремонтом, сдают за 20. Это по текущей цене 8% годовых. Ну с учётом налогов и косметического ремонта — 6%, но к _текущей цене_, а так ещё и сам актив вырос очень прилично...
У других, квартира в Мск, но за Мкад, и не в Новой Москве, покупалась примерно за 4 млн, сейчас 5млн, в июне уехал квартирант, в июле сдали новому, за 35 тыр — 7% к текущей цене и цена актива растёт… ну и чтобы сказать, что вот это пузырь, то с чем сравнивать этот «пузырь»? С 4.5% по рублевому вкладу? Или, может, с акциями Газпрома, которые дали 7.5% купонного дохода, зато сам актив упал на 30%!
В общем, как исходные посылки были неверными (про медиану и средние), так и выводы никуда не годятся.
Налицо притягивание фактов с вашей стороны. Не хорошо это.
Ну я в комментариях я ранее отписывал что недвижимость не обязана приносить доходность ниже, ОФЗ, Газпрома или банковского вклада поэтому сравнивать некорректно. В развитых странах доходность от аренды 2-4% годовых, а местные банковские ставки ниже плинтуса, а кое где и в отрицательной зоне.
Да и откуда ваши допущения про 30 млн. человек? Столько человек в Москве +МО + еще несколько ближайших регионов.
Вот и сравни, арендуешь с постоянно увеличивающимися платежами с плохой мебелью и ремонтом, проблемы с садиком, школой ребенку, по итогу остаёшься также без ничего или платишь фиксированный платеж 25-30 лет, нет проблем с регистрацией, по итогу остаёшься с квартирой, что выберешь?
Так что, вот формула — пока квартиры и ипотека стоят столько, что за кредит, с учётом примерно 30% первоначального взноса, на 30 лет, получаются платежи примерно равные арендной плате в этом же районе — значит цена нормальная и никакого перегрева нет. Можно даже сказать, некоторая недооцененность…
1. Обычному наемному работнику — недвижимость в мегаполисе-центре сырьевой экономики — НЕДОСТУПНА!
В Москве — десятки тысяч владельцев бизнеса, госслужащих высшего уровня, деятелей шоу-бизнеса, топ-менеджеров итп. их детей, любовниц...
Причем покупают не только действующие в Москве, но из всех регионов и СНГ. Иметь недвижимость в собственность в столице их прерогатива.
Наёмный работник — это съемщик. Хочешь собственность — покупай в провинциях/подмосковье.
Для Москвы зп — 1 200 долларов — это класс бедноты.
В пределах МКАД приезжие с таким доходом квартиру не купят НИКОГДА.
Для них — Подмосковье, где однушки — 3 млн, двушки — 5 млн. и электричкой до метро.
Москвичи с зп — 85к могут купить новую квартиру, поскольку на пару приходится 2 бабушкиных наследных и добавить придется на новую кухню или машиноместо (у молодежи эти затраты примерно одинаковы).
Циан — это ТОЛЬКО вторичка.
На циане НЕ представлены — предложения новостроек от застройщика.
Точное их количество — коммерческая тайна (застройщик выводит предложеиня блоками). Конечные цены сообщают при личном обращении в офис.
В циан по новостройкам застройщики выкладывают самые дешевые варианты или некую выборку из небольшого количества разноплановых предложений (например по одной 1ком, 2ком. 3ком. 4. ком).
Для презентации объектов циан для застройщиков — не основной источник и даже не пятый и не десятый.
Я это так же понимаю, но мой прогноз — «оптимистичный», поэтому я брал эти цифры. Если брать количество первички за большее, то для первички все еще хуже.
В Москве львиная доля это альтернативные сделки. То есть нужно вместо имеющейся однушки приобрести двушку, разменять трешку на пару однушек или двушку с доплатой и т.д.
Есть значительная доля неудовлетворенного спроса в виде СОБСТВЕННИКОВ москвичей.
По сути, эти сделки сводятся к покупки дополнительных метров.
К примеру, с расширением семьи требуется расширить пространство всего на 1 комнату. Это сводится к затратам в пределах 4 млн руб. что даже при тех установочных параметрах дает возможность без особых проблем обслуживать кредит в приемлемые сроки при умеренных доходах.
Именно этот неудовлетворенный спрос, где на каждого москвича в среднем приходится менее 19 кв. метров и будет обеспечивать рост цен.
Кроме того, нужно учитывать фактор колоссального первичного предложения. Застройка промзон и реновация уничтожают потенциал роста цен на жилье в столице. В ближайшие 15 лет на рынок выйдут многие десятки миллионов квадратных метров нового предложения. При этом запас по марже у столичных застройщиков самый большой в стране. Крупные девелоперы без проблем перенесут продажи с дисконтом в 20-25%.
Берут до 10 или уже есть первоначально бабушкина/дедушкина! )
Упадёт ли недвига в России в целом? В долларах да, в рублях нет. Вообщем всю историю кризисов в РФ так и было ...