Блог им. valerak

Ипотечный кризис и обвал на рынке недвиги

Тут писали, что цены на недвигу снижаться не будут, т.к. застройщики держат цены и продавать дешевле им не выгодно… Напишу свое мнение на этот счет.

Итак, что мы имеем.

Цена определяется спросом и предложением, как ни крути… Рассмотрим это со всех сторон:

1) Предложение.

"Ввод жилья в России по итогам 2019 года составил 82 млн кв. метров (+8,4% к 2018 году), свидетельствуют уточненные данные Росстата."

Просто если пройтись по моему родному району в Нерезиновске — Пресне, то видно, что строят огромное количество жилья: Фили-Град, на месте порта «Западный порт», ЖК Headliner, Сердце столицы. При Сити я уже не говорю. Т.е. застраиваются все возможные куски земли. 



Почему? IMHO ответ очевиден — у экономических субъектов есть огромное количество бабла (это и олигархи, и инвестиционные банки и т.п.), и это бабло, естественно, нужно куда-то девать. А стройка пока (подчеркиваю, пока) еще одна из немногих отраслей российской экономики, которая приносит доход.


«Держать» бетон очень долго застройщику тоже не выгодно, т.к. это все требует текущих платежей и оплаты кредитов.

2) Спрос.

Тут самое интересное. Реально располагаемые доходы населения падают уже 6-й год подряд (с 2015 года примерно). 

Второе — демографическая яма. Как раз сейчас рожают те, кто родился в 90-х годах, а дети — одна из главных причин расширения жилплощади.

Третье — граждане, это новая нефть. Будет расти налоговая нагрузка и уже сейчас абсолютно не выгодно покупать квартиры под сдачу. А это был большой кусок «пирога».

Подогревает спрос 2 вещи — «Хреновация» и Ипотека.

На мой взгляд наше правительство прекрасно понимает аховую ситуацию, и как раз запустило эти 2 программы (вторая — по субсидированию ставок), чтобы не дать обвалиться бетону.

3) Чем кончился ипотечный кризис в США, мы прекрасно помним. 

Напишу свой апокалиптический сценарий (IMHO это может произойти уже в ближайшие года 3-4). 

Правительство будет до последнего вливать бабло в стройку и поддерживать спрос. Но уже сейчас количество ипотечных сделок составляет 46%!!! (что на 57% больше, чем в прошлом году) Т.е. у половины покупателей нет денег на покупку квартиры. И по прогнозам специалистов  это число может дойти до 80-90%.

Причем первый взнос в 20% часто платят материнским капиталом или вообще берут потреб. Далее с нашей ситуацией с экономикой будет расти количество просрочек и банкротств. Банки будут забирать залоги. Эти квартиры хлынут на рынок, цены упадут. Еще платящим заемщикам уже не будет смысла платить дальше ипотеку. Ну и как лавина все это захлестнет рынок.

PS: Все это лично мои фантазии. Надеюсь, ничего этого не произойдет.
★2
40 комментариев
А я надеюсь произойдёт, может поумнеют…
avatar
Fresh blood ㋛, Ничего не изменится.
Я уже написал основную причину. Вникните в суть и в мотивацию участников рынка. Заинтересованных в падении нет ни среди покупателей(!), ни среди продавцов. 
avatar
В каждом городе-миллионнике России своя ситуация, отличная от других.
Москва это Москва.
В Поволжье и на Урале с 2015 года цены выросли в два раза на ликвидные квартиры в рублях, догнав долларовые цены 2014 года.
В 2015-2016 выгоднее было покупать тем, у кого был долларовый кэш, практически в 2 раза.
avatar
Marsovich, Если они догнали долларовые цены 2014 года, это значит они в долларах подешевели на 10% примерно.

Marsovich, В Поволжье

 

В моем Саратове в мк Юбилейный, мимо которого езжу каждый день цены на новостройки упали на 10% минимум. Буквально недавно висел огромный плакат от 950 тыр, сейчас висит от 850 тыр.

Это не кв.м., это стоимость однушки в сдаваемых домах.

павел петрович попов, покупай тогда на котловане, заработаешь!
avatar

Marsovich, покупай тогда на котловане, заработаешь!

 

Сколько сейчас квартирой нужно владеть, чтобы налог не платить?

павел петрович попов, 3
avatar
павел петрович попов,
Законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок владения недвижимостью, благодаря которому гражданин освобождается от уплаты налога от ее продажи, он равен 5-ти годам (объекты, приобретенные после 1 января 2016 года).
avatar
Marsovich, Разница от покупки до продажи 20%, хорошо если. Под сдачу этот район не пойдет, далеко от центра. Аренда будет равна коммуналке+ налог на недвижку, т.е. по нулям, хорошо если. Срок 5 лет. Так себе инвестиция, по-моему.
павел петрович попов, так это неликвид) зачем его вообще рассматривать, смотри в центре города и качество дома
avatar
Marsovich, Да это понятно. Просто никогда этим не занимался.
павел петрович попов, 5 лет нужно владеть чтобы не платить налог
avatar
Хм… довольно интересноНадо бы самому покапаться по этому вопросу… у самого жилья пока нет, но планирую приобрести через годик-другой… может и вправду подождать, денег подкопить
avatar
Но уже сейчас количество ипотечных сделок составляет 46%!!!

Это только то что смогли посчитать. А сколько взято кредитов/долгов у друзей для покупки, без залога. Видел инфографику, где по новостройкам, в некоторых ЖК в Москве/МО в июне продажи по ипотеке были в районе 80-100%.
У нас в городе Одесса нашлёпали новостроев.Причём население по оф данным не растёт.Строят всё новые и новые.Знакомый занимающийся сдачей недвиги, говорит клиентов стало находить сложней в не курортный сезон.Сильно сели в цене 5 этажки панельные.Соседи выставили хату на продажу в 2 раза дешевле чем купили в долларах,10 лет назад.
Ирина Белая, пора возвращаться на родину))Продают россиянам жильё? И сколько к примеру стоит квартира(3 комнаты) в новостройке?
В США ипотеку давали маргиналам и людям мега закредитованным. Брали недвигу под сдачу и т.д. Смотрели же фильм)) У нас не так.
avatar
ICEDONE, там еще деривативы были, которые сыграли свою зловещую роль. Но сходства тоже есть, если посмотреть внимательно.
Недвижимость скоро рухнет, если 15 лет назад должна была рухнуть значит ещё несколько раз должна рухать (в головах рухальщиков)
avatar
До ипотечного кризиса, «как в Америке»  в России еще тыщу верст и все лесом.
avatar
Цена недвиги измеряется в рублях.
Рубли — это бумажки, которые печатает Путин (а кто же еще???)
Путин печатает рубли быстрее, чем строители строят квадратные метры.

Откуда взяться снижению рублевых ценников на недвижимость?

------------------

Российскую недвижимость нужно измерять в золоте, нефти, газе или ином товаре, который Путин не может создавать из воздуха.
avatar
не рухнет она в рублях никогда. в Питере типовая панелька в спальнике на вторичке, как стоила в 2008 около 4 млн.так примерно и стоит. но что такое рубли в 2008 и что такое сейчас? рублёвая З.П. выросла в разы с тех пор. недвижимость на данный момент гораздо доступнее для покупки, чем 5-10-15 лет назад. а в долларах она уже давно начала свой обвал и с каждой девальвацией рубля обвал продолжается.
avatar
all silver, тогда логично на рубли купить доллары, а не кв.
avatar
Value, это зависит от многих факторов. в 1999 было гораздо выгоднее купить недвижимость именно продав доллары. в любом активе, в том числе и недвижимости важна точка входа/выхода. ну и диверсификация тоже не помешает. потому как при такой эмиссии всех валют ещё неизвестно, куда бежать и в чём спасаться:) 
avatar
all silver, в Питере типовая панелька в спальнике на вторичке, как стоила в 2008 около 4 млн.так примерно и стоит- по вашему это не рухнула ?
Что тогда по вашему рухнула? Понятно же что за 100000р никто продавать не будет.

avatar
Bablos, в топике речь об обрушении именно в рублях. олухи не понимают, что в настоящих деньгах (долларах) она падает уже давно с 2008. именно об этом мой предыдущий коммент. что непонятного-то? 
avatar
Может и в рублях упасть. В зависимости как будет падать рубль. Если медленно, то упадет и в рублях. Если быстро, то в рублях не успеет упасть. Но, при любом сценарии, дойдет до 1000$ в спальниках Мск. А тогда уже и рублевые цены на нее обратно сменятся на долларовые) 
 Цена недвиги в машинах.
В 2008 году за авто гольф класса можно было купить примерно 3,5 метра.
В 2010 году 5,5 метра
В 2020 году за авто гольф класса можно купить примерно 8 метров.

И это при том, что в 2008 году был дикий спрос на авто, очереди по пол года, а сейчас они нахер никому не сдались, плюс владение машиной сильно подорожало. Смотрю Москву за авто примерно одной комплектации.

в 2008 году 1 метр стоил 7400 литров
в 2020 году 1 метр стоит 4000 литров бензина

в 2008 году 1 метр стоил 4600 кг
в 2010 году 1 метр стоил 3450 кг
в 2020 году 1 метр стоит 2400 кг хлеба
avatar
 Подождите, ещё население не начало обвально сокращаться.

avatar
Будет проще. Вся окраина. Неблагополучные районы могут обвалится. Они не нужны будут ни как. Ни для жилья ни для сдачи. Хорошие районы будут дорожать. В них идет более состоятельный люд. И жилье будет догонять инфляцию. По сути сейчас идет бум застройки окраин. Которые не нужны по сути.
Валерий, извините за прямоту, но в рынке в недвижимости вы не разбираетесь. Главный фактор на рынке недвижимости — это наличие доступных денег. А спрос и предложение будут всегда, потому что 90% сделок на рынке недвижимости — это «бытовые» сделки, когда что-то продается с целью что-то купить. 
Человеку, который продает свое однушку с целью купить двушку в новостройке важно только под какой % он может занять недостающую сумму.
avatar
Michael, я абсолютно не претендую на экспертные знания в этом вопросе. Если 90% — простой обмен, то почему доля ипотечных сделок со взносом 20% растет как на дрожжах?
Валерий Крылов, она по-прежнему мала в общем объеме всех сделок с недвижимостью. У вас есть точные цифры по сделкам с первоначальным взносом меньше 20%?
avatar
Michael, вот от МИЭЛя: За 5 лет доля ипотечных сделок с первоначальным взносом ниже 10% увеличилась в 6 раз. На дынный момент это треть всех заемщиков.
Michael, доля от 30% и выше уменьшилась до 44% в 2017 году. Сейчас, думаю, цифра еще значительно меньше.
Michael, нашел: в 2019 году более 40% первоначальный взнос имели 21 процент кредитов.
Валерий Крылов, спасибо, я тоже попробую изучить свежую статистику. 
avatar
Валерий Крылов, мне очень нравится вот этот канал, посвященный анализу рынка недвижимости в РФ — видно человек разбирается в теме:
https://www.youtube.com/watch?v=hAhlFVImuUg
avatar
 Почему в 2008 году рухнул рынок недвижки — потому что был кризис ликвидности у банков. Если ипотечник просрочил задолженность, то банку в 99% случаях будут выгоднее держать залоговый объект на балансе по BV, чем скидывать его с дисконтом. Так все банки и делают. Просто в 2008 у банков пропала ликвидность, из-за чего они устроили fire sell — распродажу всех активов (ценных бумаг и недвижки) по бросовым ценам.
В России пока кризисом ликвидности не пахнет. Поэтому если будет большая просрочка по ипотечным платежам, то массовой распродажи квартир со стороны банков не будет.
avatar

теги блога Валерий Крылов

....все тэги



UPDONW