dr-mart

Почему цены на квартиру растут, а стоимость аренды жилья - нет?

Почему цены на квартиру растут, а стоимость аренды жилья - нет?
Постоянный зритель моего ютуб-канала задал мне такой вопрос на почту. Я не особо эксперт в области недвижимости, но за рынком наблюдаю давно и могу сделать некоторые предположения.

👉Рынок купли/продажи квартир достаточно медленный и неэффективный. Когда вы смотрите объявления о продаже вы видите только «половину стакана», то есть только цены офферов. Если бы мы видели «биды», наше понимание этого рынка было бы более реалистичным. Продавцы квартир выставляют офера своей мечты. В сделки они превращаются только когда эти мечты совпадают с мечтами покупателей. Если совпадения нет, то просто падает число сделок, поэтому надо всегда смотреть на число сделок по купле/продаже. 

👉Из предыдущего тезиса следует, что реальный рынок может быть ниже того, который вы видите в «половине стакана». Мой одноклассник продает хату в центре Питера. Цена 10 млн руб. Цену опускать не хочет принципиально. А вот если будет «реальный покупатель», по его словам готов подвинуться даже на 1 миллион рублей вниз. Продает квартиру уже год.

👉Я заметил, что многие продавцы не желают признавать свой офер неадекватным, поэтому они каждый год поднимают цену квартиры примерно на величину процентов, упущенных по банковскому вкладу, округляя цену до ближайшей круглой цифры. Очевидно, они рассчитывают, что покупатель оплатит им простой.
👉Ипотека сильно влияет на цены квартир вверх. Ипотека там уже вроде половину спроса составляет. Снять квартиру в ипотеку не получится, поэтому ипотека поднимает цены относительно аренды.

👉Что касается аренды, рынок более быстрый, а значит более гибкий/эффективный по ценам. На этом рынке каждый месяц простоя — это фактические потери. В отличие от продажи, покупатель-лох тут не оплатит все предыдущие годы простоя. Хотя и на этом рынке есть чудилы, которые готовы годами искать арендатора, лишь бы цену не снижать😁

👉Я думаю, что многие люди купили квартиры с целью сдавать их. Этот «фонд аренды» во временем копится и расширяется. Поскольку фонд растет, а арендаторы нет, по этой причине цены не растут.

👉Ну и карантин конечно по моим наблюдениям цены аренды откинул лет на 5 назад. Хотя я и так особо не заметил, чтобы за 5 лет цена аренды квартир выросла.
Почему цены на квартиру растут, а стоимость аренды жилья - нет?
★7
109 комментариев
вот я тоже не понимаю, когда мы говорим о ЦЕНЕ на недвигу, мы смотрим на какие цены: цену оффер, бид или цену сделки?
лично я считаю рыночной ценой ту, на которую согласились покупатель и продавец. как на бирже, разве нет?
и да, я предпочитаю снимать в ЦАО, чем выплачивать столько же за ипотеку за МКАД. 
Николай Помещенко, в публичном доступе у нас нет цен сделок, тока офера
Тимофей Мартынов, за 149 р у домклика можно купить статистику продаж по нескольким соседним улицам от выбранного дома. Насколько понимаю, показывают сделки Сбербанка.
avatar
Toltra, не знал

Тимофей Мартынов, Тим, сорри, но ты теоретик в недвиге и первым делом пиши это. Ты не переезжаешь уже сто лет, не сдаешь, не продаешь, не покупаешь. О каком качестве анализа можно говорить?

В антикризисе в том числе мои комменты пересказывать легко, понимаю.

На 5 лет цены аренды не откинуло, сейчас мертвый июль добитый карантином, поэтому цены снизились.

Боюсь в сентябре увидим + 20% к аренде легко или вообще что-то путное снять будет невозможно (я про масс-маркет)

На покупку все адекватное по доковидовым ценам и выше выметают.

avatar
Чеснок, я первым делом это и написал
вы читали пост?:)
Тимофей Мартынов, это должно крупно быть написано. фраза «я не особо эксперт» = «я немного разбираюсь»
avatar
Чеснок, я конечно теоретик, только вот уже 4 года я сдаю и снимаю несколько объектов😁
Тимофей Мартынов, я слежу за твоими новостями, ты ни разу не говорил об этом
avatar
Чеснок, и рынок я еще к тому же мониторю постоянно чуть ли не ежедневно уже много лет)
Тимофей Мартынов, что-то ты недоговариваешь. Мониторить Крестовский это одно
avatar
Toltra, цифры росреестра и банков также не соответствуют реальной цене сделок. Статистика агрегатора будет искажать цены, как и реклама, но уже в меньшую сторону.

avatar
Тимофей Мартынов, то-то и оно 😵
Тимофей Мартынов, приветствую ,
есть, небольшой объем-банкротства, реализация приставами
avatar
неадекватный офер на продажу можно годами держать, а на сдачу — нет, простой=потеря денег
avatar
К.О'Тяра, да, надо дописать
Карантин изменил рынок аренды, в Москве люди сдают свои квартиры и едут на дачи либо арендуют дома, сидеть без возможности выйти из дома в квартире удовольствие так себе. Предложения много, а спрос иссяк, ближе к осени восстановится
Ходжа Насреддин, наверное это временный фактор
Тимофей Мартынов, нет ничего более постоянного, чем временное. Осенью видно будет, я надеюсь что жесткого карантина больше не будет и экономика не будет так сильно падать
Ходжа Насреддин, путинской экономике очень выгоден карантин, так как он выталкивает на обочину частника, госэкономика получает от этого только преференции.
avatar
-=КОТ=-, народ не будет терпеть бесконечно, на Дальнем востоке митинги, на Кавказе были, так можно и власть не удержать
Ходжа Насреддин, А вот тут ХЗ. Мне кажется, что запас прочности у народа очень большой ещё, чем власть и пользуется. 
avatar
-=КОТ=-, 🤦‍♂️
Ходжа Насреддин, карантин к осени как раз могут и вернуть и все адекватные люди это понимают. Так что со спросом увы…
avatar
Быстро сдать квартиру в которой постоянно проживаешь невозможно. Спрос на аренду упал по другой причине — многие из понаехавших потеряли работу и подались назад.
avatar
last_rat, сейчас да, но определенные локации уходят быстро всегда
квартиры за этот год разлетелись как горячие пирожки. Спрос офигенный. Котеджные поселки, висевшие в продаже годами, распродались за пару карантинных месяцев. Реальную хорошую квартиру с ремонтом в Москве дешевле 30 миллионов найти очень сложно.
И это все на фоне падения реальных доходов населения…
avatar
КРЫС, парадокс!
Тимофей Мартынов, я думаю над этим. Пока объяснения на уровне версий...

avatar
КРЫС, https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/04/04/827175-2

Н
а депозитах у физ. лиц лежат триллионы рублей (и сколько в нале на  руках?). Часть из них на фоне снижения ставок была пущена в недвигу.
avatar
D-trade, да… это один из факторов… Но тем не менее, вложение в недвижку все равно менее выгодное, чем ставка депозита. Получается, что иррациональный шаг помогла им сделать ситуация с пандемией и изоляцией? Вполне-вполне может быть... 
avatar
КРЫС, так у нас за эти полгода был и поход к 80 и падение ипотечной ставки. Народ на такие вещи реагирует по принципу: в любой непонятной ситуации скупай все что можешь
КРЫС, год назад было сложно найти хорошую квартиру с ремонтом дешевле 35 тыс.
avatar
Тигран Авакян, ой, двояко получилось… Я про 30 млн за достойную квартирку
avatar
КРЫС, понятно, мы кажется с вами из разных сословий))
Сам себе ищу двушку до 12 млн.
avatar
Тигран Авакян, да… это не мой ценовой рейндж...
Но так скажу, знаю одного дядю из правления нефтеалмазстройгаза. Так он в этом году уже штук 15-20 квартир купил от 10 до 20 млн. Так что вы с ним на одном уровне -)
avatar
КРЫС, В Москве? Мне кажется, что кризис совсем уже рядом. По официальной статистике в Москве сейчас 10% людей официально и 20% не официально проживает.
avatar
КРЫС, 
из правления нефтеалмазстройгаза

Блин, надо зарегистрировать такую контору, это же какие крутые визитки!
avatar
КРЫС, Ну это как акции амазона и теслы…
avatar
-=КОТ=-, это как «мы недостаточно богаты, чтобы покупать дешевые вещи»… А он богат -)
avatar
КРЫС, тут уже вариант «шальные деньги». Типо трачу не думая.)
avatar
Обычно, если брать рыночную стоимость квартиры и умножать на ставку ЦБ, то примерно арендная плата в месяц и получается.
avatar
Sir Dasfig, неа
когда ставка была 10
доходность аренды спб и мск была 5%
Ощущение, как в известном выражении — 'музыка давно перестала играть, а они все продолжают танцевать'
Арендодатель охотнее снижает цену, потому что это временно и при восстановлении рынка можно поднять. А вот продажа — это навсегда.
avatar
Потому что многоквартиные дома строят и продают жирные коты, а сдают квартиры — всего лишь зажравшиеся мышки
avatar
потому что пузырь
цена за аренду показывает действительность
avatar
Потому что рынок чёрный
avatar
90 процентов за сдачу квартир в наём не платят налоги
avatar
Stiven Spenser, оптимистично) Не менее 99.999% их не платят
Stiven Spenser, не правда. Если арендует организация (для сотрудников) — нельзя не заплатить.
avatar
Потому что продажу бетона государство изо всех сил толкает, ибо там завязаны интересы клептократии. А на аренду всем пох — субсидировать никто не будет
avatar
Да, большинство продаванов готовы скинуть цену на 2-4% от стоимости...
Ещё долбанное снижение процентов по ипотеке, цены растут… достали.
всё же элементарно.
 Цена аренды напрямую зависит от з/п населения.
 В большинстве своём люди арендуют квартиру там где зарабатывают.
 И если аренда занимают существенную часть заработка, что выгоднее уехать к себе в Мухосранск, то какой смысл пыжиться.
 С 2012 года только полные кретины вкладываются в недвигу и т.ч. и с целью сдачи в аренду. Даже продержать рубли под матрасом было выгоднее
Я снимаю в мск. Было 70 в мес. С июля договорился на 65. Двушка под 90 метров в хор. Районе
Моя арифметика: такие квартиры выставляют по 23-25 млн.
Продают по 20-23.
Значит я покупаю где-то по 3,6 годовых.
Пока еще офз долгосрочные дают больше.
Покупать не вижу смысла.
avatar
А уж что твориться на рынке автомобилей!
avatar
Павел, а че там
Тимофей Мартынов, новый авто — куча домов, страховок +30% к цене… дорогое то, отказы в гарантии.
Бу — продают хлам за дорого. Много косячных автомобилей. Если кто-то продает хороший авто — его купят перекупы и выставят с ценником от + 100000
avatar

Павел, БУ рынок вымели подчистую.

Я себе гранту в салоне буду брать))

avatar
Павел, Хотел вам плюс поставить, но я у вас в бане почему то.))
avatar
Я думаю, что многие люди купили квартиры с целью сдавать их. Этот «фонд аренды» во временем копится и расширяется. Поскольку фонд растет, а арендаторы нет, по этой причине цены не растут.

Тим, ты не учел важный фактор. Который вот этот вывод скорее всего перечеркнет, что квартиры покупают для сдачи. Квартиры у нас покупают в основном для сохранения капитала. Все же уверены, что квартиры всегда растут в цене :) 
Причем таких довольно много до сих пор покупок. Человек в нефтеносном регионе заработал 10 млн, хорошо если прозрачно заработал, но обычно нет :) Ну и вот куда ему их положить? В банк? Ненадежно и придется показать доходы. Дома хранить тоже опасно. А вот квартиру купить в Москве и на дальнего родственника это норм. Пусть стоит. Как говорится «есть не просит». Если что потом когда нибудь продам. Вот и стоят «человейники» в Новой Москве раскупленные, но заселенные на 20-30% 
avatar
trader_notes, у меня один друг купил у «инвестора», который купил новострой на хайпе в 14 году. Так вот мой друг купил его по той же цене в начале 17 года и сама квартира до сих пор стоит без ремонта) зато в цене растет) Сколько еще таких квартир, сданных за последние лет 8, которые стоят под парами одному богу известно)
Принцип Парето, да, таких до фига. но если разобраться — какие альтернативы то у них? ) наверное готовы нести эти издержки
avatar
trader_notes, так у него практически нет издержек. Тот копеечный налог что сейчас начисляют на кадастр — ничто по сравнению с ростом, который произошел с 17 года, на волне снижения ставки
Принцип Парето, Ну да. правда в долларах то ничего никуда и не росло особо )))  но опять же, эту категорию покупателей это не особо волнует. задача — сохранить. 



avatar
ставка падает.
avatar
от 10 до 18 лет аренды скачет стоимость хаты за последние 20 лет… как я успевал отметить не сильно интересуясь
avatar
А что тут думать, проценты по ипотеке падают, цены растут. Аренда это отдельный рынок со своими правилами
В Сочи цены зато выросли. И народу не протолкнуться. Особенно в карантин понаехало…
avatar
не знаю как в мегаполисах, но у нас в глуши как-то так:
новое строительство не умеет дешеветь в принципе.это планово дорожающее хозяйство прежде всего из-за инфляции и из-за уменьшающейся доли чёрного нала и вообще уменьшения баловства с налогами.цены на первичку не дают падать вторичке.содержание так называемой инвестиционной недвижки тоже постоянно дорожает и вынуждает её сдавать, а рынок аренды не резиновый.молодёжь уезжает в Москву, вместо уехавших подтягивается деревенская молодёжь, но её  меньше.вот и получается, что за пять лет ликвидная новая квартира подорожала, вторичка почти не подорожала, а аренда пожалуй даже подешевела
avatar
ХренСгоры, разбитую холупу сейчас не продашь, народ платит за качество. Занимаюсь недвигой
avatar
мимо проходил, тимофей тоже арендует
avatar
Про осень как то все оптимистично думают. Но это заблуждение имхо. Салоны красоты, продавцы одежды испытали набеги покупателей, но это отложенный спрос. Они же говорят что все тухло стало, волна покупок исчезла. Когда сейчас бизнесы откроются, все отсрочки отменять. Мне агент говорил что массово по коммерческим подписывают, хорошая скидка до сентября, а потом 100% аренды. Но надежды многих, типа сейчас откроемся и… Будет не весело бизнесам… Самая сильная безработица будет в миллиониках. Сдаю квартиру в Спб, за 10 лет ценник в рублях +10%. Но тогда это была почти 1000 долларов. Сдавал помещение в Шушарах недавно, пока на 40% не упал по цене от доковида, никакого интереса не было. И за -40% ходили морщились.

Vasili_Alibabaevich, Шушары — это все же не СПб. В коммерческой много площадей появилось, согласен.

Это даже в какой-то степени хорошо.

Про осень тоже согласен, не бывает все так гладко.

avatar
Чеснок, так и цена не была спб, она была местной. От нее пришлось нырнуть еще, -20% звонков было 0.
Vasili_Alibabaevich, разумно, я понял, возможно не так выразился. Под салон красоты помещение?
avatar
Чеснок, Велосипеды сняли, выбирать не приходилось.
Vasili_Alibabaevich, велосипеды не умирают) думал их самокатами заменят, но нет — в этом году все как и в преждние
avatar
Vasili_Alibabaevich, что-то слабый рост за аренду у вас, я на память стараюсь вспомнить арендные ставки в 2010 году — к доковидному 2020 рост примерно 50% точно есть
avatar
Чеснок, Умершие темы(или можно назвать повысилась эффективность), ларек с чем то (типа пиво-сигареты)-- убито сетями. Сдавать спец технику в аренду, с 1 средней единицы раньше семья жила вольготно. Сдавать квартиру, тема тоже по сути убита. Какая тема следующая, на пенсию в 35?

Vasili_Alibabaevich, просто конкуренция выросла))

следующая тема тик-ток и рынок акций — я вам гарантирую))

avatar
честно не понимаю, зачем в мск покупать квартиру к примеру за 35+ млн, за эти деньги покупаешь квартиру в испании(к примеру в барселоне), получашь вид на жительство, море, вкусная еда, лето…
avatar
DaHanG, Парковка кеша, старая парадигма, типа что то да будет стоить. Испания далеко и непонятно, для многих.
DaHanG, как минимум в Испании тогда надо жить, учить испанский, разбираться в тамошних нюансах бытия.
а если не жить, то сквоттеры уже начали захватывать пустующее жилье, судя по новостям.
avatar
DaHanG, а на работу в Москву как ездить из Барсы?
avatar
мимо проходил, значит арендовать гораздо дешевле чем покупать
можно в любой момент съехать
а бабки крутит в других местах
avatar
Ипотека стала доступнее 6,5%, что увеличило спрос на жилье — поэтому и растет цена на него.

При этом жилья становится все больше и больше, то есть предложение аренды жилой недвижимости растет, а количество людей нуждающихся в аренде жилья нет — вот и цена на аренду не растет, а скоро может и начнет снижаться. 
мимо проходил, развели-то целую дискуссию.
avatar
Аренды завались, все стали рантье,«выгодное вложение» в недвижимость, поэтому аренда куй вырастит, да и в покупке квартиры, предложение превышает спрос… не считая эксклюзивов…
avatar
Все достаточно прозрачно. Упали процентные ставки (ключевая, ОФЗ, ипотека, депозиты), — соответственно снизились арендные ставки. Плюс наложился определенный провал спроса из-за COVIDа. Провал из-за вируса по большей части восстановится, жить-то где-то надо! 
мимо проходил, не надоело ныть? 

Жилья в России строят все больше и больше. Ипотека в России — 8,5-6.5%, а на Дальнем Востоке — 2-1,75%. 

Сейчас платеж по ипотеке практически равен аренде такой же квартиры.

А с работой всегда и везде при рыночных отношения будет тяжело, чтобы получить хорошую должность или сделать свой бизнес прибыльным надо изрядно потрудиться. И так сейчас везде и будет всегда. Лихие времена прошли, когда на спекуляциях можно было быстро и много заработать, сейчас конкуренция жесткая во всех сферах. 
мимо проходил, да нет вопросов))) В том то и дело.
avatar
квартира на иллюстрации классная
274 квадратных метра с такими видами — меньше чем за килобакс в месяц

Цены на квартиры разгоняются увеличенным спросом на фоне снижения ставки рефинансирования, читай более доступными ипотечными кредитами. Понятно, что реальные суммы сделок отличаются от хотелок в объявлениях, но общая картина всегда видна — цены за последний год-два взлетели.

Цена аренды же обычно формируется от количества предложений на рынке и платежеспособности населения. Не думаю что тут что-то сильно меняется. По крайней мере все это не прозрачно и не получается мониторить в моменте. Поэтому стоимость аренды обычно большее время в боковике). Хотя народ сейчас охотнее прощается с депозитами и заходит в недвижимость, увеличивая количество предложений по аренде.

Личный пример:

2018 год студия 26кв = куплена за 1700т.р. (сейчас цена на подобные ушла за 2млн.р.) от сдачи в аренду чистыми остается 12т.р.
2019 год студия 22кв = куплена за 1570т.р. (сейчас цена ~1700т.р.) от сдачи в аренду чистыми остается 10.5т.р.
Территориально Новосибирск.

Пока выходит восьмая доходность.

В будущем хотелось бы еще вложиться в стройку (возможно с целью спекулирования, а возможно и сделаю ремонт и буду сдавать). Тут нужна чуйка/удача предсказания ситуации на рынке, чтобы вовремя перекладываться с недвижимости в фондовый рынок и обратно.
avatar
web2profit, Случаем не в кировском райне? жм Просторный? минус в отдаленных жилмассивах по аренде-это то что до работы запаришься ездить по этим пробкам. Ну и контингент так себе.
avatar
Rusa000, нет, жм Весенний, Первомайский район.
avatar
ПРАВИЛЬНЫЙ ОТВЕТ: спрос на сохранение активов, больше спроса на аренду жилья в конкретной области, месте и т.д. 

теги блога Тимофей Мартынов

....все тэги



UPDONW