инвестиции в недвижимость

Примерно 2 года назад читал тут пост одного из пользователей по бизнесу в части сдачи одинаковых однокомнатных квартир в Москве. Может кто помнит или подскажет где найти.

Предположим вы купили квартиру под сдачу.
Вложили 8 млн для Москвы или 2,5 млн для городов миллионников. Взяли брежневскую или горбачевскую панель в 9 -12 этажке.
Вложили для Москвы 1 кг 700 гр золота чистыми. считаю по 4800 р за грамм.
Теперь вы получаете поток платежей
 нояб 20  — 38 000: 4800 =7,9 грамма
декаб 20 — 38 000: 4900 = 7,75 грамма
........................................................
нояб 25 — 68 000: 13000 = 5,23 грамма
Цифры условные не придирайтесь
Вопрос
Мы имеем ряд. СУММА РЯДА =7,9+7,75+....+5,23+… =?
Это ряд сходящийся или расходящийся?
Если сходящийся то к какому числу?

В 2016, 2017, 2018 и 2019 годах русские строители возводили по 80 000 000 кв.м. жилья в год.

Если исходить из расчета 20 кв.м. на человека, то каждый год 4 000 000 человек заезжали в новые квартиры.

Если и дальше так и будет, то к 2025 году расклад будет такой:



За 10 лет — с 2016 по 2015 включительно — 40 000 000 человек станут новоселами.

Если в 2016 году примерно 30% населения (40 млн.человек) нуждались в новом жилье, то формально к 2025 году все нуждающиеся увидят свои квадраты на рынке. Смогут они их купить или нет — другой вопрос. На жилья на рынке будет много.

Интересно, что будет дальше с ценой квадрата?

Идейка такая:
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке

Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?

Всем привет!
Недавно с другом пообщался, он узнал, что я инвестирую в акции и у него возник вопрос: что выгоднее в целом-купить квартиру или же эту сумму вложить в акции на долгосрок?
Для него эта тема выбора актуальна, поскольку есть у него готовая сумма, на которую можно купить квартиру в подмосковье и он сейчас в раздумьях, как поступить.

Я тоже задумался и решил провести некое исследование, взял 10-летний период, сумму в 3 000 000р и просчитал, что было бы выгоднее, купить 10 лет назад квартиру или 10 лет назад вложить все в акции, в «голубые фишки» российского фондового рынка. 

У меня получилось, что выгоднее было купить 10 лет назад акции. Расчеты смотрите в видео!



( Читать дальше )

Оговорюсь сразу-этот пост ни реклама ни антиреклама конкретного фонда, а просто мысли человек (ибн мои) для которого управление индустриальной недвижимостью -профессиональное и любимое занятие.

Итак, глядя как-то одним глазом за ужином наш всеми любимый РБК узрел интервью с неким челом из PNKдевелопмент, компании которая как раз таки занимается строительством индустриальных парков.

В целом имея представление о рынке аренды производственных  помещений мне тяжело было не согласиться с тем, что рынок производственных  помещений далек от насыщения как земля от солнца. И этот сегмент растет в отличии от других примерно на 20 % в год.

Чем хороши производственные помещения как арендный бизнес, так это тем, что не в пример другим помещениям арендаторам намного сложнее покинуть насиженное место ибо затраты на демонтаж, повторный монтаж используемого в производстве оборудования и сопутствующие с этим процессом хлопоты и расходы ни в какое сравнение не идут с покиданием даже очень насиженных мест всякими купи-продай-накорми-подстриги-в-офисе-посиди.

( Читать дальше )

Егор Сусин на своем телеграм канале опубликовал свой ресерч относительно ставок по ипотеке.

В последние месяцы о буме на рынке первичной недвижимости в связи с субсидируемой ставкой сказано многое. РБК на неделе подсчитал, что, несмотря на рост цен, снижение ставок компенсирует рост цен первички с начала года. На самом деле ситуация не так однозначна, если учитывать тот факт, что в среднем ипотеку у нас берут на 15 лет, а выплачивают за 7 лет. Это сильно смещает баланс между значимостью цены и ставки по ипотеке. К примеру: при «типичной» ипотеке на 7 лет снижение ставки на 1% равнозначно снижению цены на ~3%, а при ипотеке на 15 лет – равноценно снижению цены на ~6%.

При этом, ставка может быть в перспективе понижена через рефинансирование (но не повышена), в то время как цена покупки фиксирована в момент покупки и уже не изменится для самого покупателя — это перевешивает баланс также в пользу значимости цены, а не ставки. Поэтому, чем короче «ожидаемый» срок погашения ипотеки, тем менее значима ставка и тем более важна цена.

( Читать дальше )

Начало в посте от 2018г «Недвижимость продолжает дешеветь»

Время от времени на SL всплывают посты, что мол недвижимость — это пузырь, она будет дешеветь, ставки в банке выше чем аренда и тд и тп.
Некоторые годами пишут про это, очевидно подкрепляя свои длительные ожидания позитивными надеждами. Этакие недвижимые ждуны. 
Как поётся в одном видео-клипе «вот-вот-вот упадёт, вот-вот-вот обвалится». 
Хотел бы для истории отметить тот факт, что нет, не падает, и не обваливается. Более того, ставки в банке достигли 3%, в то время как цена аренды по формуле всё-таки же будет оставаться 4-5% от стоимости. Вы всё ещё арендуете?

Я бы хотел поздравить ждунов с пятилетием кризиса 2014-2015 годов, сейчас цена на недвигу уже приблизилась к пику декабря 2014г и никакого перелома тренда не видно.
Кстати, в долларах цена на минимумах и в них я думаю она скорее всего ниже уже не пойдёт. Более того, когда рубль немного попустит, на растущей в будущем нефти, то цена в рублях останется как есть, а вырастет в долларах, мне так видится по истории.

Сегодня суббота, а значит нетрезвый мозг не дает покоя и руки чешутся что-то написать в блог.

Грааль
Грааль прост. В бытии человека есть три основных этапа:
1) Накопление знаний;
2) Накопление ресурсов;
3) Заслуженный отдых.
Для счастливой жизни каждый из этапов должен быть в свое время. Затягивать или мешать этапы нельзя. Плохо пройденный этап означает, что время упущено зря.
Вроде все про грааль, едем дальше. Это мой блог, что хочу, то и пишу. 

Какие-то рассуждения об авторе, на которые всем пофиг и можно пропустить
В рамках реализации пункта 2 надо обязательно обеспечить себя жильем. Ну там еще можно обеспечить жильем детей и внуков, но это опционально. Это просто. Я уже себя жильем в четвертый раз обеспечиваю.  И каждый раз я думаю: «Это вот оно, то самое офигенное, главное мое жилье, лучшего мне не надо!». А потом, через некоторое время — бац и чета подкупаю покруче. Ну да ладно, это так лирика. Кстати, сейчас порой гуляю вдоль берега речек и езжу в область смотреть землю )))

( Читать дальше )