Блог им. S

Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?

Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?

Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.

По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:

1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.

https://www.kommersant.ru/doc/5041868

2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.

https://ru.investing.com/economic-calendar/russian-unemployment-rate-556

3. Зарплаты в крупных городах особенно на низкооплачиваемую работу растут. Нехватка сотрудников для интернет-магазинов, доставки и стройки. Курьеры стали зарабатывать 100 000 рублей на фоне кадрового дефицита, автокурьеры могут получать до 200 тыс руб.

https://www.bfm.ru/news/483920

4. Мелкие девелоперы продолжают уходить с рынка, так как не способны работать с эскроу-счетами.

https://www.kommersant.ru/doc/5049541


Конечным итогом всего это стало следующее: цены на недвижимость продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Даже за последние недели есть статистика, показывающая, что к 22 октября цены на вторичном рынке в Москве выросли на 0,95% за пару недель (restate.ru/graph).

Как это сказывается на продажах девелоперов? Льготная ипотека и все другие факторы до 1 июля 2021 год создали дефицит на рынке первичного жилья. К концу октября 2021 года дефицит не только не сократился, а у более успешных девелоперов без неудачных проектов, таких как ПИК и Самолет – только увеличивается.

Чтобы это наглядно увидеть. Давайте сравним официальные данный ДомРФ насколько был проданы строящиеся квартиры ПИКа в августе и сейчас в октябре. То есть сравним как выкупались квартиры до 1 июля и после этой даты. Можно посмотреть на приложенные графики. Несложно заметить, что было куплено 7% за 2 месяца квартир со сроком ввода 2022 год и 6% квартир со сроком ввода 2023 год.

Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?

Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?



Такими темпами, даже не учитывая, что в ноябре и декабре традиционно повышенный спрос на покупку квартир и основные продажи происходят в конце года, легко прогнозировать, что дефицит будет сохраняться следующим образом:

— к февралю 2022 года будет выкуплено 88% квартир со сроком ввода 2022 года и продажи переключаться на квартиры со сроком ввода 2023 год.

— к августу-октябрю 2022 будет выкуплено 75% квартир со сроком ввода 2023 год.

Для сравнения в феврале 2021 было выкуплено только 72% квартир со сроком ввода 2021 года.

Получается в 2022 году у ПИК будет дефицит квартир с ближайшим сроком ввода выше, чем он был даже в 2021 году, не говоря о 2020 и более ранних годах.

Такая же примерно ситуация и динамика продаж у Самолет – было продано тоже 7% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год.

А вот динамика продаж ЛСР отличается – было продано только 4% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент невысокая – 48% (у ПИК – 74%).

У Эталон – было продано только 3% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент – 58%.

При этом Самолет и ПИК увеличивают объем строительства, а ЛСР и Эталон нет. ЛСР и Эталон разобраться бы с эффективной продажей уже запланированных проектов, у них и запасов готовых квартир больше (у Самолет и ПИК на момент ввода домов в эксплуатации почти не остается непроданных квартир, только редкие лоты).

Есть ли перспективы роста цен на недвижимость в регионах?

Показательным может быть пример нового проекта ПИК в Южно-Сахалинске, где действует дальневосточная ипотека почти под 0% годовых. В этом городе довольно высокие для регионов цены (от 150 тыс за м2) и ужасный старый жилой фонд.

ПИК выставил на неделе 20 квартир в этом проекте со сроком заселения октябрь 2023 года. Все 20 квартир были полностью выкуплены рынком за несколько дней. В настоящий момент ПИК ничего не выставляет, как только понял, что цена 150 тыс руб. видимо слишком низкая и надо выставить в будущем с более высокой ценой.

https://www.pik.ru/search/yuzhno-sakhalinsk

https://www.pik.ru/yuzhno-sakhalinsk/yunpark?_ga=2.213999390.821698388.1635143317-64468592.1623756263

22 комментария
можно писать любые статьи, про то что недвижимость падает, или вот-вот упадет. Но когда выходишь на рынок недвижимости посмотреть и прицениться, и купить что-то реальное, то понимаешь, что за 5-6 миллионов рублей можно купить только что-то в подмосковье, в самой МСК только от 13 и выше.  
avatar
CreditSwiss, 
По факту за 5-6 млн даже в Южно-Сахалинске уже ничего приличного не купишь.

За 8,5 млн 2-х комнатные квартиры разобрали как горячие пирожки. Хотя сдача дома только в 2023 году. ПИК будет повышать цены при следующем выставлении новых лотов.
avatar
Про зарплаты и безработицу посмеялся. Остальное неактуально.
avatar
last_rat, 
ну таковы факты — откройте вакансии и посмотрите сколько Озон и прочие интернет магазины предлагают курьерам и автокурьерам в Москве и крупных городах. И они еще бонусы готовы платить за привлечение знакомых.

Не хотите работать автокурьером? ну это ваша проблема.
А так молодые подались в крупные города, арендуют, покупают в ипотеку.

С зарплатой 100-200 тыс руб., не важно автокурьером или нет, не проблема взять семейную ипотеку под 4-6% годовых и купить квартиру на окраине Москве. Особенно если в семье оба работают.
avatar
@InvestBuffett, наивный. Я в теме.
Для просвещения. 
www.youtube.com/watch?v=L7wZ70HjZ6Y&t=1678s
avatar
last_rat, 
во первых это старое видео.
Во вторых про работников склада, а не автокурьеров.

Что-то вы видео не в тему приводите.
avatar
@InvestBuffett, на магазине Дикси повесили объявления: срочно требуются Управляющий магазином 61 000 руб, и еще что-то типа Зам управляющего 43 000, продавец-кассир 28 000. Две последние точно не запомнил, возможно ± 3000. И это Москва, шесть станций метро от кремля. Через несколько дней объявления сняли, видимо желающие нашлись. А это абсолютно собачьи работы, особенно управляющим, который и с ворами должен бороться и за кассу вставать и на разгрузку, т.к. персонала везде не хватает.
А вы рассказываете про курьеров на 100-200 тыр. Вы разговаривали лично с этими курьерами? А я разговаривал — отзывы крайне противоречивые.
avatar
Ян Карлович, 
я верю фактам, а не слухам.
avatar
@InvestBuffett, а, верующий, секта свидетелей фактов)), ну-ну
avatar

Ян Карлович, 
а как ваш скептецизм помог вам заработать на росте рынка недвижимости за последние 2 года?

Я вот инвестировал в акции ПИК и Самолет, которые стоили в 2-5 раз дешевле год назад.

А вы на чем заработали на основе вашего скептецизма?
Попробую угадать — вы заработал собственно говоря ничего)

avatar
@InvestBuffett, уже давным давно перестало интересовать даже во что инвестировали и сколько заработали игори ивановичи, хотя их инвестиции действительно могут иметь определенное влияние на ряд эмитентов. А ваши реальные или мифические инвестиции уж точно абсолютно неинтересны.)
Равно как и ваши угадайки о моих доходах и расходах)
avatar
@InvestBuffett, год на год не приходится!!! а вы продолжайте инвестировать в девелоперов))) то, что было совсем не обязано повторяться, по-крайне мере в ближайшее время — точно!
avatar
По Южному, причина ажиотажа в локации. Дома будут расположены в самом лучшем горнолыжном курорте ДВФО.  Там рядом с ним уже с нового года до 8 марта практически нет свободных квартир под аренду посуточно.  В сезон средненькая однуха, а там в основном в городе 5 этажные панельки, 3-3,5 т.р. в сутки.  У нас же как курорт горнолыжный построили, а про гостиницы и хостелы забыли.
Поэтому уверен, там под аренду все разбирают.
Александр Симонов, 
да, и там у ПИК большой проект. В дальневосточном округе и на Сахалине у них большие планы. Даже завод уже строится.
avatar
Нынешний ажиотаж слабо стыкуется с периодом полнейшего застоя 14-18год. Если не движка тогда была никому не нужна по 100, то почему её скупают по 200 сейчас? Вывод то один-скоро иссяк нет поток
Станислав Алексеев, 

Недвижка была нужна — было тоже много сделок каждый месяц. Просто цены слабо росли.

На накопилось отставание от инфляции. Вот рывок цен и произошел. Сейчас только 1% в месяц рост.
avatar
@InvestBuffett, если б реально выкупа ли в тот период-цена бы росла. А так, при инфляции стагнация цены означает падение. Это говорит о затоваривании
Станислав Алексеев, 
Почему тогда дефицит готовых и строящихся квартир у застройщиков, по крайней мере у таких как ПИК и Самолет?)
Вы похоже не хотите просто смотреть реальные цифры и факты.
avatar
@InvestBuffett, я осознаю, что люди, у которых купюры жгут ладони, хотят побыстрее от них избавится, следуя общепринятым на данный момент установками. Но всему приходит конец. Хотя бы потому, что кто будет скупать всю эту панель 70х годов с видом на дорогу? Кто купит все это дерьмо в малых городах, где население за последние 20 лет сократилось вполовину. А ведь многим надо найти покупателя на свою, прежде чем взять ипотеку. Мне кажется, спрос на исходе.
Станислав Алексеев, 
статистика и реальные сделки на рынке недвижимость с вами не согласны.
avatar
@InvestBuffett, реальные цифры и факты следующие:
у меня в достаточно новом доме в шести станциях метро от кремля полгода продается квартира с очень хорошим евроремонтом, 100 кв м за 29 лимонов.
в приличной сталинке неподалеку моя бывшая соседка больше года продает четырехкомнатную квартиру с нормальным ремонтом. начинала с 29 лимонов, последнюю цену видел вроде 24. кстати, объявление исчезло, возможно продала, надо позвонить узнать.
А 20 метровые шуваловки возможно действительно продаются еще пока
avatar

Ян Карлович, 
у меня знакомые реально продавали квартиры по ценам выше рынке, но это были квартиры без юридических проблем и каких-то подводных камней.

Единственный вопрос к тем кто продает эти квартиры за 29 млн руб. — они их в аренду сдают?
Сколько они продают?

Несколько месяцев или лет?
Какие обременения, какие юр проблемы и прочее?
Они сами продают или риэлтор?

У вас истории без подробностей и фактов.

avatar

теги блога @InvestBuffett

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн