Недвижимость

Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!

Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:

— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

( Читать дальше )

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся».

Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз.

Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас). Я не буду заявлять, что «цены на недвижимость все время растут» (это совсем не так), но, если бы хоть какая-то зависимость между отрицательным естественным приростом населения и ценами на квартиры имелась, мы бы ее давно увидели. Но не видим.

Поэтому если кто-то питает наивные надежды, что сможет по дешевке раскупить квартиры, освобожденные «естественным образом», либо вместо кого-то, то его можно огорчить: ничего такого не будет. Вот тезисно причины, по которым этого не случится:

( Читать дальше )

«Просто возьми ипотеку, купи квартиру и сдавай её. Аренда будет покрывать платеж, а через 20 лет у тебя будет своя недвижимость». Знакомый мантр, правда? Его повторяют на всех углах, как аксиому. Мой друг Артем поверил в эту сказку. И жестоко поплатился.

 

Сегодня я хочу развенчать этот розовый миф и показать обратную сторону медали — ту, о которой не говорят инфоцыгане и мотивирующие блогеры.

 

Мечта: Ключи к квартире — ключи к беззаботной жизни

 

Артем был уверен, что нашел золотую жилу. Взял в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине города. Расчеты на салфетке выглядели блестяще:

 

· Платеж по ипотеке: 30 000 рублей в месяц.

· Рыночная арендная ставка: 35 000 рублей в месяц.

· Чистая прибыль: 5 000 рублей.

 

«Пять тысяч просто так! Да я еще и квартиру за себя платить буду!» — радовался он. Казалось, что он гений финансового планирования. Но жизнь внесла свои коррективы.

( Читать дальше )

Хуснуллин: Ипотека в России будет массовой при ставке 5-6%, но уже при текущей ключевой ставке ЦБ в 16,5% рынок оживает

t.me/prime1

Президент Central Properties и основатель Parus Asset Management Денис Степанов в интервью «Ведомости»:

• В далеком 2020 году объем торгов по всем биржевым фондам за год составлял 200 млн руб., а теперь – 200 млн руб. в день

• На ЗПИФах, которые торгуются на бирже, до конца года будут сконцентрированы 700–750 млрд руб.

• На качественный проект уходит 2–3 года. Поэтому мы поменяли концепцию, стали не только строить, но и покупать

• Если говорить о Parus как о платформе коллективных инвестиций, то это чисто инвестиционная компания

• Мы ввели в этом году в эксплуатацию логистический комплекс «Парус-Красноярск». Завершаются работы по «Парусу – Нижний Новгород»

• В силу того что логистические комплексы последнее время были на нереальном взлете — у нас тоже достаточно много логистических объектов

• У нас под управлением находится пять торговых комплексов

• Мы сейчас сконцентрировались на трех классах коммерческой недвижимости. Жильем заниматься не планируем

( Читать дальше )

Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!

Вася Ложкин, «Вернем всё взад». Так-то я не эйджист, я бабушек люблю! Но в контексте нашего материала они в основном предстают в роли обманутых людей, которые заставляют нести последствия своей глупости ни в чем не повинных окружающих 

Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!

( Читать дальше )

Те кто читают меня давно, уже знают, что одним из моих любимых активов является недвижимость. В основном это конечно малая и жилая, но были попытки инвестировать и в коммерческую недвижимость. Хотели приобрести коммерческие площади на второй линии от главной артерии Калининграда — Ленинского проспекта, по довольно заманчивой цене. Нотогда не срослось.

Сейчас же, все варианты, которые я рассматриваю в недвижимости (квартиры, студии, гаражи, подвалы), просто не проходят никакой критический просчет с калькулятором. Цена денег высокая, аренда не подтянулась к цене, и в итоге, доходность получается весьма скромная.

Другое дело — коммерческая недвижимость. Тут время от времени попадаются довольно интересные лоты, но чем они интереснее, тем больший капитал подразумевают. А льготную ипотеку под коммерцию не дадут.

Именно по этому, стал смотреть в сторону коллективных инвестиций в недвижимость. Разумеется, всякие мутные схемы сразу отмёл (оно того не стоит). Сосредоточился на фондах недвижимости ЗПИФ, и интерес вызвали фонды Парус, которые торгуются на Московской бирже.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Подробности судебного решения по возврату недвижимости Ларисы Долиной поражают количеством причастных к мошеннической схеме. И если покупательнице, которая выложила 110млн за квартирку в центре Москвы, ничего не грозит в качестве компенсации от именитой певицы, то кое-кто на этой сделке всё-таки нагрел руки. Риэлторы ж это как брокеры, плевать им в какой минус ушли их клиенты, свою комиссию вынь да положь.  


Шило в мешке не утаишь. Афера десятилетия связана со знаменитой певицей Ларисой Долиной, которая сначала продала квартиру и отдала миллионы мошенникам, а потом вернула себе жильё, но не деньги покупателю. Подробности сделки долгое время держали в тайне, кто-то кого-то обманул, одно время даже продвигался тезис, что сам покупатель был связан с преступниками. В любом случае суд встал на сторону артистки. Чем запустил цунами аналогичных дел по всей стране. Сначала пенсионеры начали активно осваивать мошенническую схему, потом к ним присоединились и не такие возрастные, но ничуть не менее ушлые граждане России.

( Читать дальше )

По итогам октября 2025 года Группа Компаний «А101» вошла в пятерку лидеров среди 100 застройщиков по количеству сделок, заключенных через сервис Домклик. Рассказываем, как нам удалось достичь такого результата.

💡В августе Сбербанк для ключевых партнеров разработал уникальное предложение со ставкой 13,9% для всех категорий граждан, а также предложил семейную ипотеку со ставкой 6% и первоначальным взносом от 20%.

📈Благодаря улучшенным условиям доля Сбербанка в ипотечных сделках ГК «А101» значительно выросла. Кроме того, на фоне снижения ключевой ставки с начала года увеличились и рыночные продажи.

💬«Основным драйвером роста рынка в этом году остается семейная ипотека. В отличие от второго полугодия 2024 года, когда многие застройщики столкнулись с лимитами финансирования, в 2025 году программа работала стабильно. И клиенты, которые раньше не соответствовали условиям семейной ипотеки и откладывали покупку, теперь активнее рассматривают рыночные программы», — комментирует Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».

( Читать дальше )