Как демография влияет на цены на недвижимость

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся».

Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз.

Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас). Я не буду заявлять, что «цены на недвижимость все время растут» (это совсем не так), но, если бы хоть какая-то зависимость между отрицательным естественным приростом населения и ценами на квартиры имелась, мы бы ее давно увидели. Но не видим.

Поэтому если кто-то питает наивные надежды, что сможет по дешевке раскупить квартиры, освобожденные «естественным образом», либо вместо кого-то, то его можно огорчить: ничего такого не будет. Вот тезисно причины, по которым этого не случится:

Квартиры – не только материальный, но и финансовый продукт.

Спрос на деньги (богатство) в отличие от спроса на товары не насыщаем. Если рассматривать квартиры не как потребительское благо, а как инвестиционный продукт, то эти самые квартиры можно скупать практически неограниченно. Пока такие инвестиции окупаются, а затраты на обслуживание не обременительны, что мешает одной семье или даже одному человеку купить вместо одной квартиры пять? Или десять? Нашлись бы деньги. А они найдутся, поскольку деньги, в отличие от людей, можно производить бесконечно. Иными словами, от того, что в квартире никто не живет (не планирует жить) не следует, что на эту квартиру не будет спроса. Пока этот актив генерирует доход, его все равно будут покупать или просто держать на балансе. Как спрос на слитки золота на зависит от количества бабушек, так и спрос на недвижимость не зависит от количества бабушек.

Вторая урбанизация. Народ вымирает в небольших поселках, там действительно нет спроса, но и нового предложения тоже нет. Поэтому цены очень медленно сползают. Однако в большинстве случаев, когда народ мечтает о своей недвижимости, он имеет в виду не Муркины Попы, а мегаполисы или зоны вокруг них. А там с демографией все в порядке. Естественный прирост в крупных городах может и не лучше, но за счет миграции формируется приличный спрос (не забываем, что наиболее активная миграция приходится на детородные возраста 20-30 лет). За счет вилки зарплат недвижимость в мегаполисах в принципе не может существенно дешеветь. Даже если по каким-то причинам высвобождается недвижимость (допустим в Москве), это лишь провоцирует миграцию (сами знаете откуда), мигранты увеличивают спрос на аренду, и цены возвращаются обратно.

Дробление домохозяйств. Ухудшение демографии сопровождается (и вызывается) деградацией института семьи, что помимо всего прочего выражается в явлении дробления домохозяйств. Например, была семья из двух супругов и двух детей. Им нужна была одна квартира. Потом супруги развелись, и им нужны уже две квартиры. Потом дети выросли, захотели жить отдельно, и каждому купили по квартире. Итого нужны уже четыре квартиры. В итоге в примере спрос на недвижимость вырос в четыре раза, хотя ни одного нового человека не появилось. Тут, кстати, можно отметить парадокс, что доступное жилье только провоцирует дробление домохозяйств. С одной стороны, это хорошо (все мечтают жить отдельно), с другой стороны это приводит к тем самым проблемам с демографией, с которых мы начали разговор (понятно, что это только одна из причин).

Короче говоря, озвученных трех оснований в принципе более чем достаточно, чтобы затмить любое снижение спроса, связанное с умиранием населения. Демография, конечно, влияет на спрос, но это влияние намного более запутанное.

///

Мы в ТГ