НЕДВИЖИМОСТЬ

«Россия» и «инфляция» — почти слова синонимы. Сколько живем, столько слышим жалобы на постоянно растущие цены. И на манипуляции со статистикой.
Мало кто верит цифрам Росстата, и я в том числе, и даже написал об этом пару статей:

Инфляция росстатовская и настоящая. Часть 1
Инфляция росстатовская и настоящая. Часть 2

Но вся проблема в том, что верь не верь, а надо на что-то ориентироваться и где-то искать альтернативные данные, которым можно доверять.
Вторая проблема в том, что необходимо иметь четкое представление, насколько в данный момент ДКП ЦБ реально жесткая.

Аббревиатуры, используемые в тексте:

ЦБ – Центральный Банк.

ДКП – денежно-кредитная политика.

ИПЦ – индекс потребительских цен.

КС – ключевая ставка.

ДМ – денежная масса (М2)

10% ставки это жестко? А 18%?
Почему это важно. Жесткая ДКП характеризуется следующим:
— инфляция имеет тенденцию к снижению (при прочих равных);
— сберегать становится выгодно (например, класть деньги на депозит в банке), а тратить нет;

( Читать дальше )

Несмотря на сокращение продаж, цены пока не снижаются

• Объем продаж на первичном рынке вслед за сокращением господдержки ипотеки ожидаемо снизился – до ~2 млн м2 среднемесячно в 3к24 с 2,5 млн м2 в 1п24, – о чем также говорит уменьшение поступлений средств на счета эскроу
• Доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу достигла максимума в июле (34,5% во всех заявленных проектах и 43,3% в проектах с открытыми продажами), но к концу 3к24 немного снизилась (33,2 и 42,5% соответственно против 33,0 и 42,4% на конец 2к24). Такой локальный пик связан с тем, что в начале июля еще выдавалась «Льготная ипотека», а затем спрос снизился.
• Доля реализованного жилья в завершенных проектах, хотя и снизилась на 0,3 п.п., до 74,8%, оставалась высокой за счет активных продаж в предыдущие периоды.
• Динамика доли реализованного жилья по регионам схожа со средней: в 55 регионах (на которые приходится 78% площади строящихся МКД) она выросла или не изменилась, а в оставшихся в целом незначительно снизилась.

( Читать дальше )

Объем проектного финансирования застройщиков за III квартал вырос на 0,7 трлн рублей

Прирост портфеля кредитов застройщикам в III квартале 2024 года хотя и замедлился до 9% (13% в II квартале), но оставался на высоком уровне в связи с растущим объемом строящегося жилья. Общий размер портфеля превысил 8,0 трлн рублей.

На счета эскроу поступило 1,2 трлн рублей, что на 24% меньше, чем в предыдущем квартале. Но нужно учитывать, что в II квартале значительный объем поступлений был обусловлен повышенным спросом из-за ожидавшегося завершения «Льготной ипотеки» и изменения условий «Семейной ипотеки» с июля 2024 года.

Остаток средств на счетах эскроу за квартал увеличился на умеренные 3%, до 7,0 трлн рублей. Поскольку кредиты росли быстрее поступлений на счета эскроу, уровень покрытия заметно (на 7 п.п.) снизился, но пока сохраняется на достаточно высоком уровне — 81%. В результате снижения покрытия эскроу, а также общего роста ставок средневзвешенная ставка по кредитам застройщикам выросла до 7,9%, однако остается существенно ниже рыночных.

( Читать дальше )

По оценкам экспертов Kalinka Ecosystem, мораторий на строительство приведет к росту цен на недвижимость на Бали, что открывает большие возможности для инвесторов из России и других стран.

Власти Индонезии планируют ввести закон, который остановит строительство новых отелей, вилл, курортов и некоторых развлекательных заведений в самых популярных туристических районах Бали на ближайшие три-пять лет. По оценке экспертов Kalinka Ecosystem, мораторий на строительство может привести к росту цен на недвижимость на 10-15%.

Сокращение объема предложения вилл и апартаментов на Бали при ежегодном приросте туристического потока приведет к дефициту ликвидных лотов на рынке недвижимости и закономерному росту цен. Так, по данным из открытых источников, ежегодный рост туристов на острове составляет в среднем 30%, что обеспечивает высокую заполняемость сдаваемых в аренду объектов. Заселяемость приобретаемых объектов составляет порядка 80-85% в самых густонаселенных районах.

Доходность при перепродаже недвижимости на Бали может составлять до 40%, а при сдаче в аренду — 12-15% годовых.

( Читать дальше )

🏗 В периоды повышенной волатильности на финансовых рынках, один из которых мы наблюдаем прямо сейчас, инвесторы очень тщательно изучают инструменты, в поиске баланса между риском и доходностью. Разумеется, я не являюсь исключением из правил, а потому сижу и перебираю в голове разные возможности из того, куда уже инвестировал, что изучал, и какие новые инструменты могут предложить мне хорошую доходность при адекватном риске.

Как раз на прошлой неделе у коллег по цеху (Георгия Аведикова и Владимира Литвинова) развернулась хорошая дискуссия на тему стратегий инвестирования, а потому самое время подключиться к ней и мне. Одна из идей — это некоторые корпоративные бонды, которые нынче дают 23%-25% годовых, другая идея – паи в ЗПИФ «Рентал ПРО» (RU000A108157), в размещении которого я участвовал, и которые держу по сей день на ИИС у жены. Поэтому, с вашего позволения, несколько копеек от меня на эту тему.

🤔 Я совершенно согласен, что паи ЗПИФ «Рентал ПРО», которые в последнее время неплохо скорректировались и выглядят на этом фоне ещё более привлекательно для долгосрочных инвестиций.

( Читать дальше )

Эксперты экосистемы Kalinka проанализировали сделки с недвижимости в Дубае с начала 2024 года. Согласно данным сделок местного офиса Kalinka Ecosystem, основную долю в сделках по покупке и продаже недвижимости составляют мужчины.  На их долю приходится 66% сделок, на женщин – 34%.

На зрелый возраст (51–60 лет) приходится наибольшая доля сделок, которая составляет 32%. Далее следуют возрастная группа 31–40 лет с долей 30% и 41–50 лет с долей 20%. На молодую аудитория (20–30 лет) приходится доля 12%. Самую малочисленную группу составляет категория старше 61 года – 6%. Средний возраст продавцов и покупателей недвижимости в Дубае составляет 44 года.  

Больше всего сделок в местном офисе Kalinka Ecosystem совершается жителями Дубая, доля которых составляет 48%. На втором месте главными российскими представителями по сделкам являются жители Москвы с долей 40%. В тройке лидеров – жители Санкт-Петербурга, на долю которых приходится 3% сделок с недвижимостью Дубая. Недвижимостью на берегу Персидского залива с долей 1% интересуются жители таких российских городов как Иркутск, Тюмень и Ульяновск. Помимо россиян сделки с недвижимостью Дубая совершают представители Израиля, Кипра, Киргизии и др.

( Читать дальше )

Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%, следует из данных на сайтах топ-10 участников рынка. Показатель включает в себя все расходы, которые заемщик выплачивает за период кредитования. Помимо ставки это, как правило, еще и стоимость страховок и комиссий — за обслуживание, ведение счетов заемщика, выпуск карт, другие дополнительные услуги.

Минимальный порог стоимости ипотеки вырос на 1,3 п.п. за месяц — до 27,5%, следует из данных на сайтах банков. У половины участников рынка из топ-10 показатель начинается от 28%. При этом верхняя граница ПСК сейчас в среднем составляет 33,4%.

Переплата по ипотечному кредиту на сумму 10 млн рублей (с учетом первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет с ПСК 30% составит 65 млн рублей. То есть итоговая сумма (долг плюс проценты), которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость жилья в 7,5 раз.

iz.ru/1796673/evgenii-grachev/po-cene-semi-srednyaya-stoimost-ipoteki-v-rossii-perevalila-za-30

Зарплаты на стройках в 2024 г. резко выросли, для некоторых специалистов – в 3 и более раза по сравнению с 2023 г., рассказал вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко. По словам Федорченко, такой рост связан с вынужденным оттоком рабочей силы в оборонно-промышленный комплекс, а также с ужесточением миграционной политики (в этом секторе высока доля иностранных рабочих).

Дефицит трудовых ресурсов в строительной отрасли составляет на сегодняшний день более 300 000 человек, оценивает заместитель председателя комитета по экономической политике Госдумы Артем Кирьянов. По его словам, отток иностранных рабочих из России происходит в том числе из-за ослабления рубля (за последние три месяца рубль потерял почти 20%), так как это снижает привлекательность зарплат для них. По словам депутата, ожидаемое сворачивание общих объемов строительства может естественным образом снизить дефицит рабочей силы. Другим решением проблемы может стать рост производительности труда в отрасли.

( Читать дальше )

22.11.2024, 19:00
Так, конгресс Испании поддержал новый законопроект, который упрощает процедуру выселения незаконных поселенцев, известных как окупас.
Об этом пишут СМИ Испании. 

Что изменится? 
• Суды будут проводиться в ускоренном режиме; 
• Процедура выселения сократится до двух недель; 
• Закон может касаться даже тех, кто проживает с детьми. 

Законопроект поддержали несколько партий, включая Народную партию (PP). Следующий шаг — голосование в Сенате. 

Напомним, окупасы — это люди, которые вселяются в пустые помещения без разрешения. Эта практика стала популярной из-за экономических трудностей и дефицита доступного жилья.
Это часто приводит к конфликтам и убыткам для владельцев недвижимости.
По официальным данным, в Испании зафиксировано 15 289 случаев захвата жилья. 

Где их больше всего 
После Барселоны самые высокие показатели в Мадриде (1516 случаев) и Валенсии (828 случаев).

Компания объявила о выплате купона по облигациям серии 002Р-09 в размере 14,47 рублей, что в общей сложности составляет 35,8 миллионов рублей.

Одной из основных характеристик данного выпуска является наличие оферты как в валюте, так и в рублях, чтобы обеспечить комфортные условия для инвесторов и максимально возможную доходность на вложенные средства по принципу, что больше – 19% годовых в рублях или 9% годовых в долларах США на дату оферты.

Условия рублевой оферты:

• срок 2,4 года — инвестор может предъявить оферту для выкупа облигаций за 7 дней до погашения выпуска по цене 104 % от номинала, что поднимает текущую доходность до 19% годовых.

 

Условия валютной оферты:

• срок 2,4 года — инвестор может предъявить оферту для выкупа облигаций за 15 дней до погашения выпуска по цене погашения, обеспечивающую возврат вложенных средств по курсу на дату начала размещения и доходность в 9% годовых в долларах США.

 

Таким образом инвесторы в конце срока обращения выпуска смогут выбрать: получить возврат инвестиций с рублевой доходностью в 19% годовых либо долларовый эквивалент суммы инвестиций с доходностью 9% годовых в долларах США.

( Читать дальше )