Ипотека

Спрос на семейную ипотеку, прогноз по ключевой ставке и рынок облигаций

🗓️Важная дата. 12 декабря — День Конституции Российской Федерации.

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

— По данным Росстата, недельная инфляция со 2 по 8 декабря составила 0,05%. Годовая инфляция замедлилась до 6,34%. Большинство экспертов из инвестиционных компаний и рейтинговых агентств полагают, что 19 декабря 2025 года Банк России продолжит смягчение денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку на 0,5 п.п. до 16%. Решение будет обосновано устойчивым замедлением инфляции, ослаблением напряженности на рынке труда и ухудшением финансового состояния компаний.

— Госдума приняла закон, устанавливающий критерии долговых цифровых финансовых активов (ЦФА) и особенности их выпуска. Законопроект, определяет, что такие ЦФА удостоверяют исключительно денежное требование и проценты по нему. Выпуск этих активов допускается только после их полной оплаты.

— В третьем квартале 2025 года приток средств на брокерские счета розничных инвесторов показал рекордный за четыре года рост на 52% в квартальном исчислении, достигнув 872 млрд руб. Количество клиентов с активами увеличилось до 5,3 млн, а средний размер счета вырос до 2,2 млн руб.

Рост стоимости квадратного метра в свежей вторичке почти на 10% за год показывает, что рынок готового жилья постепенно возвращает позиции после длительного периода доминирования новостроек.

По данным Домклик и СберИндекс, медианная цена в сегменте домов младше 10 лет достигла в ноябре 168 тысяч рублей за метр. Этот рост опережает динамику первичного рынка, где годовой прирост ограничился уровнем около 6%. Разрыв между новостройками и свежей вторичкой сократился до 7%, это подтверждает усиление конкуренции за покупателя.

Более высокая скорость роста объясняется структурой спроса. В условиях высокой ключевой ставки семьи выбирают объекты с готовой отделкой и быстрым заселением, чтобы снизить совокупные расходы на ремонт и аренду. Сильная динамика регионов также отражает восстановление миграционного спроса.

В Удмуртии цены растут уже 16 месяцев подряд, годовой темп достигает 16,6%. В Ленинградской и Нижегородской областях прирост тоже превышает 12%. В крупных агломерациях картина спокойнее, но и здесь в ноябре заметно ускорение. В Подмосковье рост сделки за месяц составил 2,8%, в Москве немного выше 2%.

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за ноябрь 2025 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП кредитный портфель включил повышенную скорость (выдача ипотеки 5 месяцев подряд выше, чем год назад, а потребительского кредитования 2 месяца подряд), но, конечно, не обходится без хитростей банка, чтобы показать прибыль выше, чем год назад (снижение налога на прибыль). Частным клиентам в ноябре было выдано 588₽ млрд кредитов (+79,8% г/г, в октябре 2025 г. выдали 581₽ млрд), 4 месяц подряд выдано больше, чем год назад (взрывные темпы кредитования продолжаются, это должно напрячь ЦБ):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 2,1% за месяц (в октябре +2%) и составил 12,1₽ трлн. В ноябре банк выдал 366₽ млрд ипотечных кредитов (+117,9% г/г, в октябре 353₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями и отменами комиссий. В ноябре Сбер продолжил снижать ставки по рыночной ипотеке (ЦБ снизил ставку до 16,5%), также власти продлили действующие уровни возмещения банкам на покупку квартиры до конца года.

Минфин России в соответствии с поручением Президента РФ расширил условия льготной ипотечной программы «Дальневосточная и арктическая ипотека».

Льготная программа распространена на семьи, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. При этом для таких семей отменяется возрастное ограничение. Напомним, что данной льготной программой могут воспользоваться граждане в возрасте до 36 лет. Теперь для многодетных семей такое ограничение действовать не будет.

Кроме того, льготную ипотеку теперь смогут оформить не только учителя, но и все работники государственных или муниципальных образовательных организаций, расположенных на территории Дальневосточного федерального округа, а также на сухопутных территориях Арктической зоны РФ. Для них снимаются ограничения по должности, возрасту и семейному положению.

Использовать Дальневосточную и арктическую ипотеку можно будет не только для приобретения на первичном, но и на вторичном рынке жилья.

В некоторых российских СМИ стали появляться прогнозы о подорожании жилья в новостройках не менее чем на 10-15% в 2026 году из-за «эффекта Долиной». Многие покупатели жилья, планировавшие ранее приобрести квартиру на «вторичке», изменят свои планы и перейдут на первичный сегмент рынка жилья, что приведёт к подорожанию из-за высокого спроса.

Напомним, что понятие «эффект Долиной» появился, когда народная артистка Российской Федерации Лариса Долина решила продать свою недвижимость. После сделки она заявила, что ее обманули мошенники. У Ларисы Долиной удалось вернуть себе квартиру через суд, но не отдав денег покупательнице.

Судебная тяжба между обманутой покупательницей квартиры и Долиной продолжается до сих пор, материалами дела заинтересовался даже Верховный суд РФ.

Мы полагаем, что после этого резонансного инцидента покупатели вторичного жилья будут проявлять повышенную осторожность, особенно если покупают квартиру у пожилого собственника. На наш взгляд, о существенном влиянии «эффекта Долиной» на рынок жилья говорить рано, несмотря на то, что сама сделка состоялась ещё летом 2024 года.

Выдачи ипотеки в ноябре 2025г: 107 тыс кредитов (+1% м/м и +47% г/г) на 498 млрд руб (+2% м/м и +81% г/г) — аналитика ДОМ.РФ

Такая динамика — эффект низкой базы (в конце прошлого года банки сокращали выдачи из-за исчерпания лимитов по программам с господдержкой).

Всего по итогам 11 мес. 2025 г. банки предоставили 803 тыс кредитов (-35% г/г) на 3,6 трлн руб. (-21% г/г).

Ипотечный портфель достиг 21,3 трлн руб. на 01.12.2025, увеличившись с начала года на 1,2 трлн руб.

t.me/domresearch

• Объем выданных кредитов физлицам составил 1,027 трлн руб ( -3,2% м/м, но +62,4% г/г). 
• Объем выдач ипотечных кредитов составил 496,3 млрд руб (+2,6% м/м и +88,1% г/г). В количественном выражении — 102 тыс кредитов (-0,4% м/м, но +78% г/г). Всего за 11 месяцев 2025 года было выдано ипотечных кредитов на 3 579,1 млрд руб (-20,9% г/г).
• Выдачи кредитов наличными — 329,2 млрд руб (-2,9% м/м). В количественном выражении — снижение на 1,6% м/м, но +16,7% г/г. За 11 месяцев 2025 года было выдано нецелевых кредитов на 3 125 млрд руб (-43,6% г/г).
• Выдача автокредитов — 176,3 млрд руб (-17,4% м/м, но +52,4% г/г). В количественном выражении также отмечается снижение на 17,5% м/м, но +29,4% г/г. Всего за 11 мес 2025г было выдано 1,55 трлн руб (-28,5% г/г).
• В сегменте POS-кредитования — 25,5 млрд (+2,3% м/м и +1,4% г/г). В количественном выражении рост на 6,8% м/м, но -49,1% г/г. Средний чек на POS-кредит по сравнению с октябрем 2025 снизился на 4,2% до 68,3 тыс. руб. Годовая динамика среднего чека показывает прирост и составляет +99,3% к ноябрю прошлого года. Всего за 11 месяцев 2025 год банки выдали 250,7 млрд руб (-38,7% г/г).

Рост ставок по депозитам, инвестиции в недвижимость и меморандум РФ и Саудовской Аравии

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

— По данным Росстата, недельная инфляция с 25 ноября по 1 декабря составила 0,04%. Годовая инфляция замедлилась до 6,6%.

— Россия и Саудовская Аравия заключили меморандум о сотрудничестве в области климата и низкоуглеродного развития с целью наладить практическое взаимодействие по сокращению выбросов, развитию углеродных рынков и «зеленому» финансированию.

— В октябре корпоративный кредитный портфель банков увеличился на 2,6% к предыдущему месяцу, а розничный — на 0,9%. По оценке Банка России, активность компаний связана с завершением годовых проектов, ожиданием оплаты по госзаказам и формированием сезонных запасов.

— Ставки по вкладам в топ-10 банках впервые выросли с января. Средняя максимальная ставка по вкладам в первой декаде ноября составила 15,32%, а во второй выросла до 15,50%. В ноябре самые высокие средние ставки фиксировались по вкладам на 91-180 дней, а самые низкие — на срок свыше года.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в России, по прогнозам экспертов рынка недвижимости, в 2025 году вырастет на 6% по сравнению с 2024 годом. В 2026 году темпы роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости не изменятся и останутся на уровне 6% к 2025 году.

Напомним, что, по данным ЕИСЖС, в январе-октябре текущего года квадратный метр жилья в среднем в России уже подорожал на 13% до 203,6 тыс. руб., преимущественно, за счёт роста цен в новостройках. По данным агентства «Циан Аналитика», в текущем году ввод нового жилья в многоквартирных домах в эксплуатацию составит 28 млн кв. м, что на 40% будет меньше, чем в 2024 году.

Ограниченное предложение способствует снижению цен или, как минимум замедлению их роста, а уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья связано со всё ещё высокими процентными ставками по ипотеке, что неудивительно, поскольку с помощью ипотечных средств в России продаётся до 85% квартир в новостройках.

Несмотря на то, что падения цен в 2025-2026 году можно не ожидать, даже при высоких ставках по рыночной ипотеке, в любом случае в текущем и следующем году можно будет ждать замедления роста цен на жильё по сравнению с 2024 годом, когда жильё взлетело в цене на 21%.