Ипотека в РФ

Центральный Банк России и «Дом.РФ» информировали банки о возможных рисках, связанных с выдачей ипотечных кредитов в долевом строительстве с использованием схем с аккредитивами или обходом эскроу-счетов. При таких схемах часть кредитов может быть классифицирована как необеспеченная, что потребует досоздания резервов. Примерно 15% ипотечных кредитов сопровождаются подобными схемами, и дополнительное резервирование может обойтись банкам в десятки миллиардов рублей.

Банк России в информационном письме от 1 апреля уведомил банки о том, что залог прав требования участника долевого строительства может быть признан обеспечением только в случае, если денежные средства по ипотеке полностью зачислены на счета эскроу. Если же деньги частично или полностью не зачислены на эти счета, залог прав требования не рассматривается как обеспечение, что может повлечь за собой создание резервов и включение кредита в портфель прочих ссуд.

«Дом.РФ» также направил письма в банки, уведомляя о выявленных совместно с ЦБ механизмах приобретения жилья по ДДУ с использованием аккредитивов, которые не предусмотрены законом. Организация подчеркнула, что при отзыве лицензии у банка, на счетах которого находятся средства по аккредитиву, клиент может потерять свои деньги, оставаясь при этом должником по ипотечному кредиту.

Прошедший 2023-й год оказался ударным для застройщиков в силу целого ряда факторов. Однако с тех пор ЦБ успел повысить ключевую ставку, которая напрямую влияет на доступность ипотеки. Льготная ипотека постепенно сворачивается. Стоит ли ждать охлаждения сектора и стоит ли покупать акции застройщиков? Пора разбираться.

В 2023 году рынок новостроек в России продемонстрировал рекордный рост. По оценкам аналитиков, количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) выросло на 50% и впервые превысило 1 млн в год. Это стало возможным благодаря нескольким факторам: ускорению инфляции, ожиданиям ужесточения условий ипотечного кредитования, а также росту спроса на недвижимость как защиту от инфляции.

Больше всего вырос спрос в регионах страны — на 69%. Это связано с опережающим ростом региональных доходов по сравнению со столичными, расширением предложения со стороны федеральных застройщиков и низкой удовлетворенностью спроса ранее. В Москве, в свою очередь, рост спроса составил +36%, Московской области — 8%, Санкт-Петербурге — 9%. Таким образом, ключевой вклад в общий прирост рынка в 2023 году внесли именно регионы.

Самые оперативные данные о кол-ве сделок выходят на Домклике (Сбер). Данные на август рекордные, видимо, на повышении ставок все кто откладывал, уже не откладывали.

На январь-август в штуках уже сопоставимо с годовыми результатами: 

Месячная динамика:

Анализ недвижимости в России 2024

На сегодняшний день строительство новых домов в России составляет более 5% от всего ВВП. На недавнем заседании Центрального банка (ЦБ) ключевая процентная ставка была значительно повышена до 12%, и на рынке ожидается дальнейшее повышение ставок.


Изучая динамику цен за квадратный метр в Москве, резкий рост стоимости в основном объясняется льготной ипотечной программой и определенными предложениями от застройщиков, которые предлагают более низкие процентные ставки по ипотеке по сравнению с обычными кредитами. Это искусственно стимулировало спрос на первичном рынке жилья, что привело к инфляционному пузырю в этом секторе. В результате стоимость квадратного метра в новых домах теперь превышает стоимость на вторичном рынке более чем на 20%.

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

Регулятор собирается ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Новый механизм уберет с рынка схемы «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под минимальную ставку, вплоть в 0,01%, но по цене на 20–30% выше рыночной. Главный риск в такой схеме, который не устраивает Банк России, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при потере возможности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.

🏠 Чем опасны экстремально низкие ставки по ипотеке

По мнению регулятора, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке:

• для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые в последующем выплачиваются кредитным организациям в качестве «комиссии»;

Вам однозначно есть где жить, у Вас более или менее нормальная работа, нет закредитованности… и Вы можете ежемесячно откладывать хотя бы 40.000 рублей в течении 10 лет. При условии покупки на них и купоны ежемесячно облигаций нормальных компаний не типа роснано с кредитным рейтингом не ниже ruA- через 10 лет у Вас будет сумма около 8.000.000-9.000.000 рублей, из которых только 4.800.000 будет Вашими пополнениями. В расчёт заложена доха 11% годовых.

Менее надёжные высокорисковые инструменты в данном случае лучше даже не рассматривать.

Разумеется, даже после снижения (коррекции) цен Вы не купите себе нормальную квартиру комфорт класса, тем более, рядом с ТТК или бульварным кольцом, но на студию или однушку с ремонтом на окраине недалеко от МКАД в теории может даже хватить. Разумеется, в такой халупе такого класса, причём, даже в новостройке, придётся сразу делать ремонт, так что не забудьте заложить деньги ещё и на него, а ещё надеяться на чудо, что на тот момент времени в РФ действующая власть сменится и не станет хуже, чем было, и в РФ полноценно вернутся разные компании, без которых в РФ отделывать станет такими темпами жилища просто нечем, ну или почти нечем, но это совсем другая история...

Квартиру же Вы купите и деньги на неё относительно недорого, да ещё и быстро Вам достанутся по факту, если сравнивать с той же ипотекой))) Так что в каждой шутке только доля шутки.

Х5 Retail Group опубликовала операционные результаты за 2022 год

• Выручка выросла до 2.6 трлн руб (+18.3% г/г)
• Средний чек составил 469 руб (+7.2% г/г)
• Чистая выручка дискаунтеров Чижик выросла в 12 раз

• Выпуск никеля — 218.97 тыс. т (+13% г/г)
• Выпуск палладия — 2790 тыс. унций (+7% г/г)
• Выпуск меди 432.98 тыс. т (+6% г/г)

• никель — 204-214 тыс. т
• медь — 353-370 тыс. т
• палладий — 2.4-2.56 млн унций
• платина — 600-640 тыс. унций

Газпром и Узбекистан подписали дорожную карту по сотрудничеству в газовой отрасли. Ранее аналогичная дорожная карта была подписана с Казахстаном.

Госдума рассматривает предложение о снижении ипотечной ставки для многокомнатных квартир площадью более 55 кв.м.

Авиакомпании РФ в 2023 году перевезут более 101 млн пассажиров (в 2022 — 95 млн чел), заявил глава Минтранса. Также в Минтрансе заявили, что планируют снижать объемы запрашиваемых субсидий на авиаперевозки пропорционально количеству выкупаемых иностранных самолетов.