🏘️ "Падение" вторички. Насколько повлияет снижение ключевой ставки на ипотеку и кредиты? «Ура, квартира!» или мы не понимаем, что произошло?

Медиашум о падении цен, надежды на дешёвую ипотеку и нулевая динамика на рынке. Что на самом деле происходит с «вторичкой» и почему оптимизм СМИ — преждевременный!?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#138. За чашкой чая..

Как мы помним, 6 июня ЦБ снизил ключевую ставку до 20%. Логично предположить, что вслед за этим банки начнут снижать ставки по депозитам и ипотеке… ну хотя бы на 0,5–1 п.п

👤 Однако аналитики считают, что динамику продаж будет определять не само снижение ставки, а его следствие — переток средств с депозитов, который может произойти, а может и не произойти (ставку-то не сильно снизили)

Помимо этого, всю неделю СМИ разгоняли новости о падении цен на вторички в основных городах России, объясняя это переходом к стагнации после активности предыдущих месяцев. Очевидно, это связывают с ожиданиями летнего снижения ключевой ставки

 Что сегодня происходит с рынком недвижимости? Какое на него влияние окажет недавнее снижение ключевой ставки? Давайте смотреть... 

💢 Стагнация на вторичке: когда «падение» — это не падение, а отчаяние продавцов

Если посмотреть на официальные данные, то прирост цен в мае оказался небольшим, а в столичном регионе и вовсе отрицательным. С учётом реальной инфляции, можно говорить о стагнации как минимум. 

При этом в мае в 41 городе из исследованных 70, квадратный метр квартир на вторичном рынке вырос в цене. В 21 городе он упал, еще в 8 — не изменился 

 

• 🔺 Выросло: в Курске +3,4%, Ижевске +1,6%, Саранске +1%
• 🔻 Упали: в Московской области «квадрат» подешевел на 1,7% (до 156 694 рублей), в Москве — на 1,5% (до 360 190 рублей). За ними последовали Ленинградская область (-1%), Архангельск (-0,9%) и Грозный (-0,9%).

По Москве и области в принципе все понятно, по классике… Покупатели ждут «лучших условий», продавцы — «адекватных клиентов». Просто, видимо, желающих брать НЕ льготную ипотеку все меньше и меньше. 

Напомню, что в среднем до начала конфликта объем ипотечных кредитов составлял 341,4 тыс. шт. (2021), а на конец 2024 года — 178,8 тыс. шт. (а сейчас может уже и хуже)

🩸Ставка 20% — а кредиты всё ещё под 30%. Когда наступит наш рай ипотечников?

Лично я всегда скептически относился к заявлениям некоторых политСМИ о «резком снижении депозитных и кредитных ставок» вслед за первым снижением ключевой

Причины, почему резкого снижения не будет:

 

1. Ставку снизили лишь на 1 п.п. Решает ли это многие проблемы? Нет. Создает ли это предпосылки для разворота ДКП? Да, но это не значит, что банки побегут раздавать займы существенно дешевле
2. Банки не торопятся удешевлять кредиты. Снижение ключевой ставки на 1% — это скорее символический жест, чем реальная возможность для банков резко снизить ставки по ипотеке и потребкредитам. Банки добавляют к ключевой ставке свою маржу (обычно это 5–8–10–15%), учитывая риски, инфляцию (которая всё ещё выше 9,5%) и ужесточение регулирования ЦБ. В итоге ипотечные ставки остаются в диапазоне 25–30%, а потребкредиты — 30–35%, а доля льготных ипотечных программ достигла 84,5% от общего объема. 
3. Неопределенность ЦБ. Как сказала Набиуллина на пресс-конференции, снижение — лишь маленький шаг к смягчению политики, но не гарантия устойчивого тренда. Всё зависит от инфляционных ожиданий, геополитики, санкций и состояния бюджета. Если инфляция останется высокой или, наоборот, после снижения снова пойдет вверх, ЦБ может заморозить снижение ставки или даже повысить её. Банки это понимают и не спешат снижать ставки по кредитам, предпочитая просто ждать.

Также не забываем, что ставка влияет на спрос, а спрос, в свою очередь, формирует цену. Снижение ключевой ставки — лишь маленький шаг, и он сам по себе не убедит людей активно брать ипотеку. 

🤔 Как по мне, ровным счетом ничего не изменится. По крайней мере сейчас. Конечно, ставки будут снижаться, но исключительно исходя из совокупности положительных факторов, и не такими темпами, которыми любят оперировать СМИ.

Как считаете, упадут ли цены на вторичку этим летом?

_________________
Очень важна ваша поддержка, ставь – ♥, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!

Последние выпуски:

• 💣 Падение импорта = укрепление рубля. Когда падение — это не «здоровая экономика», а крик о заморозке спроса

• ☀️ Майские облигации с доходностью до 27,5% годовых — доход мечты или билет в дефолт-класс?

• 🌪 Отчёты РСБУ. Почему инвесторы продолжают верить этим данным? Какие компании можно оценивать по этим результатам, а какие — нет?