Разбираясь в огромном массиве информации к IPO Дом РФ, наткнулись на странный всплеск ожиданий роста цен на новостройки в 2027 году. Да, недвижимость всегда растёт, и тем более к IPO нужно показать уверенный взгляд в будущее, но… чем выделяется именно 2027? Почему не 2028, или 2026?

 

❗️Друзья, мы больше трех лет публикуем материалы в открытом доступе. Поддержите нас, поставив лайк этому посту, и подписавшись на наш канал ❤️

В Дом РФ прогнозируют средний рост цен на первичное жильё на уровне 4-7% в год до 2030. Это на уровне инфляции, за которой идут цены, если смотреть ретроспективу. Но в 2027 году закладывается особенный сценарий: рост цен на 10-15% при инфляции 4,4%. Дальше – снова стабильность. Что за аномалия в 2027?

 

📈Мы нашли 2 фактора, которые могут образовать комбо удар по рынку:
🔹смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Последний среднесрочный прогноз предполагает полную стабилизацию бушующей инфляции как раз к 2027 году. Если ожидаемая средняя ❗️ключевая ставка в 2026 в диапазоне 13-15%, то в 2027 году уже 7,5-8,5%. Т.е. это будет первый год, когда ставки по ипотеке могут оказаться ниже 10%

( Читать дальше )

 Безумно веселое и интересное чтиво оказалось) любимые цитаты:

 

 Технический анализ:

Если в мире существует полный бред, то технический анализ является лучшим его воплощением. Вам показывают тысячи диаграмм и графиков. В них видят какие-то японские свечи, фигуры животных и так далее – по списку. На основании этого «анализа» решают – надо покупать! Или продавать.

Запомните: технический анализ – это антинаука. А точнее, маркетинговое средство для вовлечения наивных дурачков в манящий мир инвестиций.

Понятно, что смотреть на красивые картинки легче, чем прогнозировать реальную прибыль компаний. Но не стоит поддаваться искушению, пытаясь облегчить себе жизнь. Это стопроцентная потеря денег.

 

Есть три способа разориться: самый быстрый – скачки, самый приятный – женщины, а самый надежный – сельское хозяйство» — (Мажор Русагро подтвердит)

 

В блоке благодарностей меня убило тут: 

 

Женя Йоффе – помогал «Вимм-Билль-Данну» поглотить наш молочный завод. «Жизнь прекрасна и удивительна!» – говорил он всегда, когда не мог объяснить, почему мы должны так дешево продать свой актив.

( Читать дальше )

Пока вы клубились на тусовке Смарт-Лаба, я провел месяц в отпуске. На материковой Италии и на Сицилии. Стоило это в октябре, кстати, супер дешево-потому что не сезон.  И пришел вот к какому выводу — мы с вами живем в уникальное время. Мы можем сесть в большую алюминиевую трубу, и переместиться на невообразимой скорости на расстояния, которые Колумб переплывал месяцами  - за 8 часов. И заплатить за это — смешные в общем-то деньги.

Мы можем почти не беспокоиться о болезнях, которые доставляли кучу проблем нашим предкам. Возвращаясь к Колумбу — только в 1932-м году было установлено, что цинга, которая всегда была проблемой мореплавателей — вызывается нехваткой витамина Ц.

Только 100 лет назад был 1925-й год. Ни о каких авиаперевозках даже не было речи. По крайней мере — в их теперяшнем виде. Чтобы добраться из точки А в точку Б — надо было неделями тошнить на поездах и лошадях. Я смотрел с балкона моего AirBnB на остров Капри (фото прилагаю), и пытался представить, как Горький добирался туда из России, и сколько времени + денег это тогда стоило.

( Читать дальше )

Несмотря на всю эконмическую и геополитическую напряженность, как в России, так и в мире, приходится искать варианты для относительно безопасного вложения капитала. Инвестиции на фондовом рынке остаются одним из наиболее удобных и ликвидных способов управления капиталом, однако выбор подходящего брокера требует взвешенного подхода. В 2023 году я открыл счёт во Freedom Finance Broker (далее FFB). На тот момент это был, да и пока остается одним из немногих способов инвестирования на зарубежные рынки.

Брокер является связующим звеном между инвестором и биржей, поэтому, нужно внимательно подходить к его выбору.

Ключевыми параметрами для меня являются надежность, дружественная юрисдикция, удобство пополнения и вывода средств со счета и возможность инвестирования по всему миру. Кратко критерии оптимального брокера я бы написал так:

• возможность сохранять доступ к международным рынкам, будучи гражданином РФ;
• выход на крупные мировые биржи (Nasdaq, NYSE и др.);
• наличие необходимых лицензий и регулируемый статус;

( Читать дальше )

Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся».

Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз.

Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас). Я не буду заявлять, что «цены на недвижимость все время растут» (это совсем не так), но, если бы хоть какая-то зависимость между отрицательным естественным приростом населения и ценами на квартиры имелась, мы бы ее давно увидели. Но не видим.

Поэтому если кто-то питает наивные надежды, что сможет по дешевке раскупить квартиры, освобожденные «естественным образом», либо вместо кого-то, то его можно огорчить: ничего такого не будет. Вот тезисно причины, по которым этого не случится:

( Читать дальше )

— Вы сохраняете прогноз, что прибыль в 2025 году вырастет по отношению к 2024 году?

Сергей Хотимский:
— В целом да, сохраняем. Есть некоторые элементы, влияющие на прогноз. Посмотрим, как будет развиваться ситуация. Происходящее снижение ставок положительно влияет на наш прогноз, тут все хорошо. С другой стороны, есть сегменты, в которых риски подрастают выше нашего плана. Например, в лизинге и автокредитовании. Рынок техники и первичной, и вторичной сейчас достаточно слабо себя чувствует, там cost of risk выше плана. Этот сегмент для экономики в целом небольшой, но для нас достаточно материальный. Пока мы ожидаем, что более раннее снижение ставки даст больший эффект, чем те аспекты, где идем хуже прогноза.

(https://www.interfax.ru/interview/1035764 )

Такс. Теперь. Если это вранье, то: а зачем? Хотя надо подметить что ответ не типа бил себя в грудь, и божился.
Потом мб типа не посчитал разовые факторы прошлого года?
Тогда все еще есть хороший шанс.

Другой вариант… Мы сильно недооцениваем взрыв ЧП во второй половине года, а на 11 июля еще можно было не знать пиздец резервов июля. Т.е. у нас кв к кв резервы лучше, в кв3, но июль — все еще Ж.

( Читать дальше )

Этот вопрос интересен в контексте не только высоких текущих реальных ставок, но и ретроспективно посмотреть, что было при отрицательной реальной ставке и минимальной положительной.

В предыдущие 10 лет все эти периоды были, поэтому ретроспективная оценка на таком длительном периоде и с разными точками старта позволит сделать сформировать ожидания по данной стратегии.Я выбрал ОФЗ-ПК 29007 размещение проходило 31.12.2014 и на данный момент еще не погашена.Наиболее правильно надо было б выбирать индекс ОФЗ-ПК RUFLBITR, но его начали рассчитывать только с декабря 2023 года.

Купон на ОФЗ начисляется раз в полгода, поэтому выбрал соответствующие месяцы.

Цель: понять,
1. что было бы с 1 млн руб. ОФЗ-ПК с реинвестированием купона, с учетом 13% ставки НДФЛ на купоны
2. обогнал бы ОФЗ-ПК инфляцию с учетом разных точек старта инвестирования в течение предыдущих 10 лет.

Сразу вывод по итогам:
1. ОФЗ-ПК позволяет обогнать инфляцию, но довольно скромно. На 10 годах всего 33%.
2. НФДЛ мощно бьет по накопленной доходности, пользуйтесь ИИС на долгий срок.

( Читать дальше )

2 графика, нефть и золото.

• Нефть показывает, что бывает после резких взлетов. И чего с подобным драматизмом не происходило в золоте последнюю четверть века.

Часть моих сделок – в определении разворота такого-то рынка, что снизу вверх, что сверху вниз.

Золото (как и серебро) очевидным образом входит в шорт-лист наблюдения для дальнейшей продажи.

И я его так и не продал. Несмотря на недавнюю, резкую и глубокую коррекцию. Которая, как сейчас видим, оказалась лишь коррекцией.

Чем же полезна нефть для оценки золота? Вернемся в февраль-март 2022. Нефть за пару лет до того и так подросла с почти нуля до почти 100 долл. А февраль толкнул цены вверх еще на 40%.

И важна не сама бешеная амплитуда движения, а ее восприятие.

Дело было недавно, вспомнить еще можно. Нефть, как и газ, тогда воспринимались как временно исчерпаемые энергоресурсы. Поскольку ломалась привычная логистика. Что вызвало ажиотажный спрос, причем реальный. Купить хоть сколько-то хоть за сколько-то. Потому что когда и почем купишь в дальнейшем, неизвестно. Хороший пример биржевой паники (покупателей).

( Читать дальше )

Пока все вокруг твердят про надёжность Газиков, Сбера и Лука я тихо схожу с ума от скуки. Посмотрите на их графики. Что вы видите? Плавные, убаюкивающие свечки. Они как премиальный дедушачий седан. Едет уверенно, не ломается, но и никакого драйва. Вы действительно хотите построить состояние на этом? Просто медленно и печально копить, как в сберкнижке? Мне плевать на их дивиденды. Серьёзно. Потому что пока вы годами ждёте свои 5%, а то и во все ноль. Можно сделать столько же за одну удачную сделку с какой-нибудь скромной бумагой второго-третьего эшелона. Ваша надёжность это иллюзия, созданная для тех, кто боится потерять. А я пришёл на рынок, чтобы выигрывать. Самый большой риск это упущенная выгода.
Пока ваш капитал заморожен, он не работает на полную мощность, просто виснет мертвым грузом. А в это время десятки перспективных компаний, о которых вы даже не слышали, показывают рост в 20%, 50%, 100% и больше. Да, неважно какие там долги, пэе, пэб и всё такое. Падает, отжимается, банкротится всё без исключения.

( Читать дальше )

«Просто возьми ипотеку, купи квартиру и сдавай её. Аренда будет покрывать платеж, а через 20 лет у тебя будет своя недвижимость». Знакомый мантр, правда? Его повторяют на всех углах, как аксиому. Мой друг Артем поверил в эту сказку. И жестоко поплатился.

 

Сегодня я хочу развенчать этот розовый миф и показать обратную сторону медали — ту, о которой не говорят инфоцыгане и мотивирующие блогеры.

 

Мечта: Ключи к квартире — ключи к беззаботной жизни

 

Артем был уверен, что нашел золотую жилу. Взял в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине города. Расчеты на салфетке выглядели блестяще:

 

· Платеж по ипотеке: 30 000 рублей в месяц.

· Рыночная арендная ставка: 35 000 рублей в месяц.

· Чистая прибыль: 5 000 рублей.

 

«Пять тысяч просто так! Да я еще и квартиру за себя платить буду!» — радовался он. Казалось, что он гений финансового планирования. Но жизнь внесла свои коррективы.

( Читать дальше )