Представим, что есть некая Мария Алексеевна, которая продавала свою трёхкомнатную квартиру рядом с метро «Автозаводская». Ориентируясь на соседние объявления, она выставила её за 38 млн ₽, а через месяц снизила цену до 33,5 млн ₽. Ситуация типичная)) Но в итоге квартиру получилось продать дороже даже изначальной цены — рассказываю, как это сделать.

Шаг 1. Посчитать, сколько должна принести продажа

У каждой продажи есть цель, и первая задача — понять, что это за цель. Мария продавала трёхкомнатную, чтобы купить две однокомнатные для детей. У другого собственника цель может быть иной — большая площадь, дом, переезд, — но логика одна: первична — цель, потом цена и срок продажи.

Мы считаем, за сколько Мария должна продать объект, чтобы после расходов хватило на две квартиры. Эта сумма становится ориентиром для цены продажи.

Шаг 2. Проанализировать сделки, а не только объявления

У квартиры Марии были свои преимущества: неплохой ремонт, седьмой этаж, панорамный вид из окна и близость к метро. Но надбавку за эти преимущества нельзя оценить, если сравнить 1-2 похожих объявления в доме. Поэтому собираем сопоставимые варианты, проверяем доступные данные по сделкам и отделяем квартиры, которые давно висят в рекламе, от тех, которые прямо сейчас конкурируют за того же покупателя.

( Читать дальше )

Представим Дарью, у которой есть 15 млн ₽ свободного капитала и действующая ипотека на 11,2 млн ₽ под 6% (кейс реальный, персонаж вымышленный). Ежемесячный платёж — около 71 500 ₽. Цель не в том, чтобы просто избавиться от долга: через 3–7 лет семье нужен капитал для покупки большой семейной квартиры.

На первый взгляд ответ очевиден: закрыть ипотеку и убрать платёж. Второй по популярности совет — оставить деньги на вкладе под высокую ставку. Ещё один вариант — купить небольшие апартаменты и получать аренду.

Но ни один из этих вариантов сам по себе не отвечает на вопрос, если цель — максимальный капитал к определённой дате. Сравнивать нужно не ставку по вкладу и не размер платежа, а итоговую сумму при одинаковом горизонте.

Что я сравнила

В модели — пять вариантов:

Вариант	Капитал через 2 года	Капитал через 7 лет
Готовая квартира: 12 млн ₽ + ремонт 2,5 млн ₽	20,3 млн ₽	40,6 млн ₽
Депозит	19,8 млн ₽

( Читать дальше )

Рассказываю про инвест-квартиру площадью 31 м².

( Читать дальше )

На консультации с клиентом проанализировали, как меняется доходность от флип-проекта, в зависимости от сроков реализации и первоначального взноса по ипотеке. Расчеты в калькуляторе на скрине:

Даже несмотря на высокие ставки, стратегия остаётся интересной. Более рисковой – да, потому что промедление в продаже будет стоить больших денег. Выход – более внимательно отбирать объекты. И не затягивать ремонт 🚀

Разбор наших флип-кейсов:

🔹 В ЖК бизнес-класса

🔹 В старом жилом фонде

Ambient Park начал собирать деньги с инвесторов еще в 2023 году, обещая запуститься в декабре того же года. Я хорошо помню этот период — мы тогда всерьёз рассматривали, стоит ли предлагать этот проект нашим клиентам. Но в итоге отказались (чтобы вы понимали, почему — прочитайте мой разбор).

Что произошло дальше?

Собственники тоже поняли, что проект в текущем виде выглядит неубедительно, и решили его «усилить». Начали сотрудничество с УК «Русские сезоны» — у них, кстати, действительно есть удачный проект «Пересвет» с хорошей загрузкой.

«Русские сезоны» выступили в роли консультанта: они определили требования к номерному фонду, конференц-залу, ресторанам, территории.

Началась реализация этих требований. Но! Прибыли всё не было. А инвесторы, которым обещали запуск в декабре 2023 года, тем временем начали платить ипотеку и ждать доходности.

Как «решали» проблему?

Чтобы избежать скандала, инвесторам начали компенсировать ипотеку. Делалось это, чтобы они не мешали привлекать новых инвесторов, не поднимали шум и не обвиняли проект в мошенничестве.

( Читать дальше )

Или ошибка номер 6 (начало тут)

Это один из ключевых этапов. Именно здесь становится ясно:

— как считается доходность,
— на чём зарабатывает инвестор,
— кто и как ещё зарабатывает в рамках проекта — девелоперы, брокеры, агенты, управляющие компании.

Важно понять: не бывает проекта, где зарабатывает только инвестор. И это ок! Не ок — когда все участники сделки хотят «поживиться» за счет инвестора.

Чтобы не попасть в такую ловушку — для этого у меня есть услуга платной консультации, где я открыто раскрываю все нюансы разных стратегий.

Примеры того, на чем можно обжечься, не зная модель сделки:

1. Завышенная доходность в продающей презентации
Проект обещает 25% годовых. Но если копнуть — выручка рассчитана с учётом идеальной заполняемости, без учёта простоев и налогов. По факту доходность будет 10–12%, но маркетинг этого не показывает. А про инфляцию так вообще обычно все молчат.

2. Заработали все, кроме инвестора
Девелопер заработал на стройке, брокер получил комиссию с продажи, управляющая компания берет процент за управление, а вы как инвестор получили «на бумаге» доход — но по факту вышли в ноль или даже в минус, потому что не учли расходы.

( Читать дальше )

Самое важное нововведение — льготная ставка теперь будет действовать только первые 15 лет кредита. Ранее льготные условия распространялись на весь срок ипотеки (до 30 лет).



Новые ставки для Москвы:

• 12% — для семей с одним ребенком;
• 10% — с двумя детьми;
• 8% — с тремя детьми;
• 6% — с четырьмя детьми;
• 4% — для семей с пятью и более детьми.

Лимиты по сумме кредита:

• Москва — от 12 до 18 млн рублей;
• Регионы — до 10 млн рублей.

Также вводится важное условие: если заёмщик не оформит регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после получения семейной ипотеки, льготная ставка будет существенно повышена.

Интересно наблюдать, как меняется рынок. В 2022 году ипотеку под 2–4% мог получить практически любой желающий, независимо от наличия детей. Сегодня 12% официально считается льготной ставкой и доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. При этом цены на новостройки за последние годы выросли в разы. Получается любопытная картина: ставки растут, требования ужесточаются, а доступность жилья для большинства россиян становится все ниже.

( Читать дальше )

Если коротко: многие флипперы сейчас упираются в потолок и не понимают, почему квартиры продаются тяжелее. Что изменилось? Люди стали меньше любить хороший дизайн? Рынок умер? Ремонты стали хуже?

Нет, проблема вообще НЕ в этом. Просто ложка дорога к обеду: до 2025 года флиппинг отлично работал почти везде, потому что рынок был перегрет, ипотека дешевая, покупательская способность — в норме. Но эта модель начала трещать еще в прошлом году, причём сначала в комфорт-классе.

А теперь и в бизнесе (точнее, в бизнес-минусе). Сейчас средний класс деньги считает внимательнее: люди режут расходы везде, где могут.

И тут один коллега-флиппер рассказал очень показательный кейс — они делали флип в проекте, где тысячи квартир продавались в рассрочку с низким первым взносом и маленьким платежом. То есть аудитория максимально массовая, а диалог с покупателями выглядел так:

— Цена 48 млн.
— Давайте за 45, а то я лучше возьму без отделки и сделаю сам.

И это очень важный сигнал рынка. Потому что в экономе и масс-маркете люди чаще готовы пожертвовать временем, нервами и ремонтом ради экономии. А вот в премиум-сегменте логика вообще другая — там покупатель переплачивает именно за:

( Читать дальше )

Северный Кипр — горячая точка для «инвесторов» 3 года назад. Его агрессивно пиарили, завлекали огромными комиссиями для агентов — 20-25%. 

И вот конкретный пример, чем закончился «инвест» членов одного сообщества. Девушка (основатель) приглашала своих подписчиков в пул для «инвестиций» в апарты на Северном Кипре. В один из объектов вложилась небольшой суммой сама, и в итоге продала там не меньше 5 объектов, заработав с каждого 20% комиссионных. В сумме получилось не менее 100 000$ —  мелочи по сравнению с тем, что вложила сама. 

Какой смысл для неё? Она и так заработала на комиссии. Вырастет объект или нет — уже не так важно. В итоге: инвесторы выйти без убытков не могут, деньги заморожены. P.s.: подробнее про проблемы в республике можно прочитать в статье FORBES. 

Вывод
  В любой инвестиции, особенно в недвижимости — ПОДРОБНО раскладывайте по полочкам:

( Читать дальше )

Чтобы тогда (в 2021 году) на растущем рынке купить инвестиционную квартиру настолько неудачно, нужно было очень постараться! А самое грустное: я вижу, как в 2026 году эту же ошибку совершают 9 из 10 покупателей недвижимости под инвестиции.

Теперь разберем кейс

К нам обратилась девушка, которая в 2021 году через одно инвестиционное сообщество купила сразу 5 квартир в ЖК «Римский» от ФСК по программе «Купи сейчас — плати потом».

Цифры на примере одной из квартир:

Цена покупки в 2021 году — 10,5 млн ₽. Сейчас 2026 год и максимальная рыночная цена продажи — около 9,8 млн ₽.

То есть спустя 5 лет квартира стоит дешевле, чем была куплена, и это без учета инфляции!

Когда девушка поняла, что прибыли не будет, а обязательства по сделке становятся неподъемными, она попыталась расторгнуть договор: 2 года судилась с застройщиком и проиграла.

Теперь выбор выглядит так:

🔹 либо отказаться от квартир и потерять уже внесенные деньги — около 10 млн ₽;

( Читать дальше )