Самое важное нововведение — льготная ставка теперь будет действовать только первые 15 лет кредита. Ранее льготные условия распространялись на весь срок ипотеки (до 30 лет).



Новые ставки для Москвы:

• 12% — для семей с одним ребенком;
• 10% — с двумя детьми;
• 8% — с тремя детьми;
• 6% — с четырьмя детьми;
• 4% — для семей с пятью и более детьми.

Лимиты по сумме кредита:

• Москва — от 12 до 18 млн рублей;
• Регионы — до 10 млн рублей.

Также вводится важное условие: если заёмщик не оформит регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после получения семейной ипотеки, льготная ставка будет существенно повышена.

Интересно наблюдать, как меняется рынок. В 2022 году ипотеку под 2–4% мог получить практически любой желающий, независимо от наличия детей. Сегодня 12% официально считается льготной ставкой и доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. При этом цены на новостройки за последние годы выросли в разы. Получается любопытная картина: ставки растут, требования ужесточаются, а доступность жилья для большинства россиян становится все ниже.

( Читать дальше )

Если коротко: многие флипперы сейчас упираются в потолок и не понимают, почему квартиры продаются тяжелее. Что изменилось? Люди стали меньше любить хороший дизайн? Рынок умер? Ремонты стали хуже?

Нет, проблема вообще НЕ в этом. Просто ложка дорога к обеду: до 2025 года флиппинг отлично работал почти везде, потому что рынок был перегрет, ипотека дешевая, покупательская способность — в норме. Но эта модель начала трещать еще в прошлом году, причём сначала в комфорт-классе.

А теперь и в бизнесе (точнее, в бизнес-минусе). Сейчас средний класс деньги считает внимательнее: люди режут расходы везде, где могут.

И тут один коллега-флиппер рассказал очень показательный кейс — они делали флип в проекте, где тысячи квартир продавались в рассрочку с низким первым взносом и маленьким платежом. То есть аудитория максимально массовая, а диалог с покупателями выглядел так:

— Цена 48 млн.
— Давайте за 45, а то я лучше возьму без отделки и сделаю сам.

И это очень важный сигнал рынка. Потому что в экономе и масс-маркете люди чаще готовы пожертвовать временем, нервами и ремонтом ради экономии. А вот в премиум-сегменте логика вообще другая — там покупатель переплачивает именно за:

( Читать дальше )

Северный Кипр — горячая точка для «инвесторов» 3 года назад. Его агрессивно пиарили, завлекали огромными комиссиями для агентов — 20-25%. 

И вот конкретный пример, чем закончился «инвест» членов одного сообщества. Девушка (основатель) приглашала своих подписчиков в пул для «инвестиций» в апарты на Северном Кипре. В один из объектов вложилась небольшой суммой сама, и в итоге продала там не меньше 5 объектов, заработав с каждого 20% комиссионных. В сумме получилось не менее 100 000$ —  мелочи по сравнению с тем, что вложила сама. 

Какой смысл для неё? Она и так заработала на комиссии. Вырастет объект или нет — уже не так важно. В итоге: инвесторы выйти без убытков не могут, деньги заморожены. P.s.: подробнее про проблемы в республике можно прочитать в статье FORBES. 

Вывод
  В любой инвестиции, особенно в недвижимости — ПОДРОБНО раскладывайте по полочкам:

( Читать дальше )

Чтобы тогда (в 2021 году) на растущем рынке купить инвестиционную квартиру настолько неудачно, нужно было очень постараться! А самое грустное: я вижу, как в 2026 году эту же ошибку совершают 9 из 10 покупателей недвижимости под инвестиции.

Теперь разберем кейс

К нам обратилась девушка, которая в 2021 году через одно инвестиционное сообщество купила сразу 5 квартир в ЖК «Римский» от ФСК по программе «Купи сейчас — плати потом».

Цифры на примере одной из квартир:

Цена покупки в 2021 году — 10,5 млн ₽. Сейчас 2026 год и максимальная рыночная цена продажи — около 9,8 млн ₽.

То есть спустя 5 лет квартира стоит дешевле, чем была куплена, и это без учета инфляции!

Когда девушка поняла, что прибыли не будет, а обязательства по сделке становятся неподъемными, она попыталась расторгнуть договор: 2 года судилась с застройщиком и проиграла.

Теперь выбор выглядит так:

🔹 либо отказаться от квартир и потерять уже внесенные деньги — около 10 млн ₽;

( Читать дальше )

Я уже 7 лет работаю с инвестиционной недвижимостью, и один из самых частых вопросов:

«Что выгоднее: купить недвижимость или положить деньги на депозит/в акции/облигации?»

Ответ далеко не всегда очевиден. Высокие ставки по альтернативным инструментам изменили правила игры: сегодня многие объекты недвижимости проигрывают депозиту по доходности даже на длинном горизонте. Чтобы не спорить на уровне ощущений и не считать на калькуляторе вручную, я сделала инвестиционный симулятор недвижимости.

Что считает калькулятор

✅ Полную доходность объекта с учетом:

— ипотеки;
— досрочных погашений;
— рассрочки и её удорожания;
— роста стоимости недвижимости;
— арендного потока.

✅ Все сопутствующие расходы:

— ремонт;
— налоги;
— коммунальные платежи;
— эксплуатационные расходы (OPEX для коммерческой недвижимости);
— простои и прочие издержки.

✅ Сравнение с альтернативами:

— банковский депозит;
— ОФЗ;
— акции;
— инфляция.

✅ Сценарный анализ:

— консервативный;
— базовый;
— оптимистичный.

✅ Самое интересное — показывает:

( Читать дальше )