Куда вложить 15 млн ₽: депозит, квартира или апартаменты?

У Дарьи есть 15 млн ₽ свободного капитала и действующая ипотека на 11,2 млн ₽ под 6%. Ежемесячный платёж — около 71 500 ₽. Цель не в том, чтобы просто избавиться от долга: через 3–7 лет семье нужен капитал для покупки большой семейной квартиры.

На первый взгляд ответ очевиден: закрыть ипотеку и убрать платёж. Второй по популярности совет — оставить деньги на вкладе под высокую ставку. Ещё один вариант — купить небольшие апартаменты и получать аренду.

Но ни один из этих вариантов сам по себе не отвечает на вопрос, если цель — максимальный капитал к определённой дате. Сравнивать нужно не ставку по вкладу и не размер платежа, а итоговую сумму при одинаковом горизонте.

Что я сравнила

В модели — пять вариантов:

В расчёте использованы такие допущения: депозит — около 15% годовых, рост цены готовой квартиры — 10% в год, апартаментов — 4% в год. Аренда указана валовая: без налогов, простоя, ремонта между арендаторами и части расходов на продажу.

Это не прогноз и не обещание доходности, а модель с заданными условиями.

Что меняет эта таблица

Сравнение нужно не для того, чтобы найти универсально лучший актив. Оно отвечает на более узкий вопрос: какой из вариантов при этих вводных оставит больше капитала к моменту следующей покупки.

Именно поэтому досрочное погашение ипотеки здесь сравнивается с квартирой и вкладом. Все три варианта конкурируют за одни и те же 15 млн ₽.

Ипотека: экономия на процентах против работающего капитала

Первая реакция в такой ситуации — закрыть ипотеку. Но в расчёте после полного погашения остаётся меньше всего ликвидных средств для следующей покупки: около 7 млн ₽ через два года и 20,6 млн ₽ через семь лет.

Причина — в разнице ставок. Ипотека стоит 6% годовых, а деньги на депозите в исходной модели приносят около 15%. Разница — примерно 9 процентных пунктов. На остатке долга 11,2 млн ₽ это порядка 1 млн ₽ в год до налогов, изменения остатка долга и будущего снижения депозитной ставки.

Депозит: почти лидер, но не подходит для решения задачи

Депозит в модели дал 39,9 млн ₽ через семь лет — всего на 700 тыс. ₽ меньше готовой квартиры. При этом деньги на вкладе проще вернуть в оборот, чем капитал из квартиры.

Для человека, которому важнее ликвидность или который не готов заниматься ремонтом, арендой и продажей, вклад может оказаться выигрышнее квартиры даже при небольшом проигрыше в расчёте. Но в исходной ситуации Дарья хотела сохранить деньги именно в недвижимости, а не держать весь капитал на счёте.

Готовая квартира: формальный лидер

В исходной модели готовая квартира с ремонтом вышла на 40,6 млн ₽ через семь лет. Через два года её преимущество над депозитом — около 500 тыс. ₽, через семь — около 700 тыс. ₽.

Это слишком небольшой перевес, чтобы назвать квартиру безусловным победителем. Почти весь капитал окажется в одном объекте. Нужно сделать ремонт, найти арендатора, обслуживать квартиру и затем продать её в нужный момент.

Если цена квартиры будет расти медленнее расчётных 10% в год, ремонт окажется дороже или при выходе придётся дать заметную скидку, преимущество исчезнет.

Почему я отдельно проверила апартаменты

Покажу на примере Сколково M1. По внутреннему разбору объявлений ориентир по аренде студии был 43–50 тыс. ₽ в месяц, часто около 48 тыс. ₽. Студия площадью около 25 м² выставлялась примерно за 7,3 млн ₽; предполагаемый ориентир после торга — около 6,7 млн ₽. Валовая доходность от этой цены получалась около 8–8,5%.

В модели одни апартаменты с остатком на депозите давали 37,1 млн ₽ через семь лет; двое апартаментов — 33 млн ₽. Апартаменты могли подойти для другой цели: регулярного денежного потока, низкого чека или распределения капитала. Но для покупки большой семейной квартиры к заданному сроку они уступили и депозиту, и готовой квартире.

Где расчёт может ошибиться

Здесь нельзя переносить цифры в будущее как факт. Ставка вклада, рост цены квартиры и апартаментов — допущения. Аренда указана валовая, без части индивидуальных расходов. Стоимость объекта в таблице не равна деньгам на счёте: чтобы получить её, квартиру ещё нужно продать в нужный срок и без чрезмерной уступки.

Перед сделкой я бы пересчитала модель, если изменится хотя бы один из четырёх факторов: ставка по вкладу, смета ремонта, срок поиска арендатора или ожидаемая цена выхода.

Мой вывод

Для цели «капитал на большую семейную квартиру» при этих вводных лидирует готовая квартира с ремонтом. Для ликвидности почти не отстаёт вклад. Полное погашение ипотеки под 6% — не лучший вариант именно для роста капитала, но может быть разумным способом снизить риск для семьи.

Не существует одного правильного ответа для всех. Вопрос, который я бы задала до выбора объекта: «Для чего и когда мне снова понадобятся эти деньги?»

Если вы находитесь в похожей ситуации и хотите понять, как правильно инвестировать свободный капитал в недвижимость, запишитесь на диагностику в Инвестера Про.

Кейс основан на обезличенной переписке с Дарьей. Все рыночные ориентиры относятся к июлю 2026 года и требуют новой проверки перед сделкой. Материал носит информационный характер. Сценарные расчёты не являются обещанием доходности или индивидуальной инвестиционной рекомендацией