аренда

Весной 2024 года я подарила себе на день рождения… машино-место. Стоило оно 1 910 000 ₽. Покупала в рассрочку: первоначальный взнос около миллиона рублей, потом платежи. Тем летом рассрочку полностью выплатила и получила ключи.

Прошло примерно два года. Сейчас машино-места в моём ЖК выставляют на Авито от 4 млн рублей. А сдавать их можно примерно за 15–18 тысяч в месяц. Но объявления — это всё-таки хотелки продавцов. Поэтому гораздо интереснее другое. Вчера мне написал потенциальный покупатель и предложил 3,7 млн рублей с готовностью быстро выйти на сделку. И тут мне, конечно, немедленно захотелось всё посчитать:

• Покупка: 1 910 000 ₽

• Реальное предложение сейчас: 3 700 000 ₽

• Бумажная прибыль: +1 790 000 ₽

То есть стоимость машино-места относительно моей цены покупки выросла примерно на 94% за два года. Если пересчитать это в среднегодовую доходность, получается около 39% годовых.

А если ориентироваться на текущую цену экспозиции около 4 млн, бумажная прибыль уже превышает 2 млн рублей, или примерно +109% к цене покупки.

( Читать дальше )

Всем привет!

Сегодня будет пост боли, калькулятора и суровой реальности московского (и не только) рынка аренды.Недавно я закончила меблировку студии в новостройке под сдачу. Когда я подвела финальную смету в Excel, мне захотелось плакать: 863 207 рублей. Чистыми. Просто за то, чтобы чужой человек заехал и жил на всем готовом.

Давайте разберем цифры 2026 года и посчитаем реальную экономику: это инвестиция или глупость?

Смета: Куда улетели почти под миллион рублей?

Цены в 2026 году — это просто космос. Никакого люкса, закупалась по низу рынка на маркетплейсах и Авито.

• Мебель (кухня, кровать, шкафы): 309 370 руб. — главная статья расходов.;
• Работы (сборка, монтаж, электрика): 184 000 руб. — то, на чем многие пытаются сэкономить, теряя свое время;
• Техника (в основном — кухонная): 120 692 руб.;
• Оборудование: 81 780 руб. — обязательный пункт для жизни, иначе объект теряет в ликвидности.
• Сантехника: 36 162 руб;
• Обустройство: 33 626 руб;
• Материалы: 41 210 руб.

( Читать дальше )

По данным ВЦИОМ, если в 2002 году одиночным было примерно каждое пятое домохозяйство в России, то к переписи 2020 года — уже около 42% (примерно 28 млн домохозяйств). При этом почти половина россиян замечают, что людей, живущих в одиночку, становится больше.

—

Сегодня поговорим об одиночных домохозяйствах в Москве.

Один человек — это не половина семьи. Для рынка аренды это целое отдельное домохозяйство, которому нужна отдельная дверь, отдельная кухня и отдельный санузел.

Возьмем двух людей, живущих в Москве.

Каждый зарабатывает по 220 000 рублей в месяц (до вычета налогов, согласно статистике Росстата). Люди одинаковые, доходы одинаковые. Отличается только одно: живут они вместе или по отдельности.

Сценарий первый. Они — вместе

Снимают вдвоем недорогую московскую двухкомнатную квартиру за 80 тысяч рублей.

Хотят купить собственную двухкомнатную квартиру за 18 млн рублей. Это, конечно, не квартира с видом на Кремль. Просто максимально скромный семейный вариант.

( Читать дальше )

Когда инвестор выбирает между готовым объектом с арендой и квартирой в рассрочку, он оценивает, какой вариант принесёт больше капитала за выбранный срок. Представим, что с таким запросом к нам обратился клиент. У него есть бюджет 31,2 млн ₽ и горизонт четыре года. Мы сравнили готовые апартаменты в Новоданиловской 8 с арендой и депозитом и квартиру в СТОУН Блик в рассрочку 0%.

В базовой модели продажи через четыре года СТОУН Блик даёт 16,7 млн ₽ дохода и ROI 53,6%. У Новоданиловской 8 результат составляет 12,9–15,1 млн ₽ и ROI 41,4–48,3%.

Эта цифра относится только к сценарию продажи через четыре года. Если инвестору нужен денежный поток сразу, ремонт не входит в план или срок продажи может измениться, сравнение будет другим.

Источник расчёта: модель агентства недвижимости «Инвестера Про». Все цифры ниже — допущения модели; рыночный прогноз они не заменяют.

Как мы сравниваем

Горизонт — четыре года, стартовый капитал — 31,2 млн ₽. Считаем аренду, депозит, рост цены, ремонт и расходы при продаже раньше срока.

( Читать дальше )

Аренда в Москве дешевеет третий квартал подряд.

В Москве предложение квартир в аренду растет второй квартал подряд. К началу июля на рынке было 26,1 тыс. активных объявлений, что на 6% больше, чем три месяца назад, и на 18% больше, чем годом ранее, говорится в аналитическом обзоре Дом․рф. Больше квартир в столице последний раз предлагали три года назад.



( Читать дальше )

Представим Дарью, у которой есть 15 млн ₽ свободного капитала и действующая ипотека на 11,2 млн ₽ под 6% (кейс реальный, персонаж вымышленный). Ежемесячный платёж — около 71 500 ₽. Цель не в том, чтобы просто избавиться от долга: через 3–7 лет семье нужен капитал для покупки большой семейной квартиры.

На первый взгляд ответ очевиден: закрыть ипотеку и убрать платёж. Второй по популярности совет — оставить деньги на вкладе под высокую ставку. Ещё один вариант — купить небольшие апартаменты и получать аренду.

Но ни один из этих вариантов сам по себе не отвечает на вопрос, если цель — максимальный капитал к определённой дате. Сравнивать нужно не ставку по вкладу и не размер платежа, а итоговую сумму при одинаковом горизонте.

Что я сравнила

В модели — пять вариантов:

Вариант	Капитал через 2 года	Капитал через 7 лет
Готовая квартира: 12 млн ₽ + ремонт 2,5 млн ₽	20,3 млн ₽	40,6 млн ₽
Депозит	19,8 млн ₽

( Читать дальше )

Крупнейший ритейлер детских товаров в России — «Детский мир» — стал просить торговые центры предоставить скидку на аренду в размере от 10 до 50%, рассказали «Известиям» осведомленные источники. По словам одного из них, некоторые арендодатели вынуждены идти на уступки, а другие — расторгают договор и закрывают магазины сети. Однако количество уже прекративших работу торговых точек он не назвал.

В сети «Детский мир» около 1,5 тыс. магазинов по всей стране. Представитель ритейлера отметил, что решения о пересмотре ставок аренды принимаются с учетом трафика и транспортной доступности ТЦ, рыночной ситуации и других «факторов эффективности». Он также добавил, что около трети продаж на данный момент приходится на онлайн, но почти 90% интернет-заказов покупатели самостоятельно забирают в физических точках. В 2025 году «Детский мир» получил 7,8 млрд руб. чистого убытка против прибыли в 57,2 млрд руб. годом ранее. Сеть, как и другие ритейлеры, столкнулась с падением спроса в магазинах. По данным «Платформы ОФД», в январе—июне этого года количество покупок детских товаров в торговых точках снизилось на 3% год к году, но в онлайн-сегменте наблюдался рост на 8%.

( Читать дальше )

Ключевое, что повлияло на цену — дизайн-проект.

Нужно ли использовать дорогие материалы?
Нет. Обратная связь от арендаторов показала: квартиры с дорогой мебелью, но без продуманного дизайн-проекта, им нравились меньше. P.s.: в конце поста добавила скриншот с обратной связью.

Что действительно важно — функциональность и уют. Как мы решали эту задачу в 30 метрах ⬇️

Планировка
• Спальное место отделено от кухни через зонирование, а не целую стену.
• Системы хранения под потолок в коридоре, ванной и на кухне
• Большое зеркало визуально увеличивает объём комнаты.

Дизайн-проект
Цветовую схему подбирали так, чтобы она гармонировала с фасадами и лобби ЖК:
• Светлые тона
• Мягкие золотые акценты
• Сочетание текстуры дерева и камня
• Продуманное освещение с тёплыми акцентами

Все это + потолки 3,2 м и панорамные окна создают ощущение лёгкости и воздуха, и в итоге квартира ощущается просторнее, чем она есть, выглядит дорого и уютно.

Главный вывод: правильная локация + качественный ЖК + продуманный дизайн-проект = успешный кейс.

( Читать дальше )

Привет!

Часто вижу споры о том, может ли аренда квартир приносить ощутимый доход.

Давайте честно поговорим о моих цифрах.

Я расскажу про свои объекты, их ориентировочную стоимость на рынке (конечно, бумажную), стоимость аренды и грязную доходность. Сейчас чистую доходность не будем считать, там много переменных, предлагаю оставить этот вопрос на другой пост и разобрать его на примере конкретной квартиры. 

Объект №1: Квартира, 35.4м2

• Стоимость: 18 000 000 ₽


• Аренда: 80 000 ₽


• Годовая доходность: 5%

Объект №2: Студия, 25.2м2

• Стоимость: 13 000 000 ₽


• Аренда: 65 000 ₽


• Годовая доходность: 6%

Объект №3: Студия, 21.6м2

• Стоимость: 12 000 000 ₽


• Аренда: 55 000 ₽


• Годовая доходность: 5.5%

Итого:

ориентировочная стоимость портфеля — около 43 млн. ₽, а потенциальный арендный поток — 200 тыс. ₽ в месяц.

Таким образом, получается, что при «работе» трех арендных квартир мы выходим на доход, который является верхним пределом для НПД режима (самозанятость под 4%) — 2 400 000 ₽ в год. 

При этом мои ипотечные платежи составляют 185 000 ₽. То есть квартиры могут находиться почти на самоокупаемости, так как есть еще коммунальные платежи, страховки, налоги и прочие расходы. 

( Читать дальше )

Планировка: студия 30 м
Аренда: 85 000 ₽ + коммуналка
Время в рекламе: 5 дней

Сдали со второго показа!

Стоп-факторы, из-за которых люди говорили, мол «Полина, фиг ты сдашь дороже 70, что за чушь»:

1. Рядом, но внутри МКАД и в 5 мин от метро можно снять новый фонд за 60 тыс. ₽.

2. До МЦД 25 минут пешком — далеко

3. В соседнем с нами Заречье парке студии и 1 комн. тоже 60-70 тыс. ₽ 

4. Дом только сдался, мы одни из первых, кто сделал ремонт: там еще строительные процессы

5. Еще не открыта коммерция

6. Сейчас на рынке аренды общий спад 🤷🏾‍♀️

Так почему получилось сдать по такой ставке? Ловите лайфхаки 👇🏼

1️⃣ Правильный выбор ЖК

Локация — хоть без метро, но идеально для автомобилистов:
• 10 мин до Раменок
• 15 мин до Москва-Сити

Выход в парк Мещерский прямо из дома, нашему арендатору это было супер важно.

Камерный, качественный ЖК, не муравейник. Такие сейчас поблизости к Москве уже не строят (либо архи-дорого). Такой формат будет пользоваться спросом всегда, поскольку это эксклюзив.

( Читать дальше )