аренда жилья в Москве

(Автор поста ленинградец, не москвич)

Всех с наступающим Новым годом!

В это посте речь пойдет не про инвестиции, а скорее про стоимость жизни. Жизни, повторюсь, а не существования.

Дело происходит и будет происходить в Москве.

Среди моих друзей лишь малая горстка может себе позволить уровень жизни, т.н. without limitations (речь идет не о яхтах и особняках стоимостью в миллиард), когда есть возможность приобрести недвижимость по своему желанию и вкусу (в пределах разумного), автомобиль и путешествовать, затрачивая общий бюджет от 1 млн. рублей.

Остальная братия находится в тисках нужды, не той нужды, которая заставляет опускаться все ниже и ниже по социальной лестнице, а обычная бытовая, потребительская нужда, когда зачастую приходится использовать все до лимита по кредитным карточкам, отказывать себе в обновках, ну и на давнюю стоматологическую проблему махать рукой – «в следующем году». Дело доходит до того, что следующий год так и не наступает, а человек на дистанции в 10 лет лишается 4 зубов.

В развитых странах недвижимость приносит инвесторам высокий прирост капитала — практически наравне с акциями. А какова доходность квадратных метров в России? Отечественный рынок недвижимости молод, и качественных исследований на эту тему не так много. С уверенностью можно сказать лишь о Москве: столичный рынок демонстрирует высокую доходность, но за фондовым ему все равно не угнаться.  

Москва: недвижимость vs фондовый рынок 

Полная историческая доходность московской недвижимости посчитана в исследовании «Московская недвижимость: 30 лет впечатляющей прибыли». В 1992—2019 годах среднегодовая доходность в долларах составила значительные 8,4% (за вычетом долларовой инфляции и с учетом реинвестирования). Эта цифра отражает и прирост стоимости жилья, и чистый арендный доход (за вычетом расходов на коммунальные услуги, амортизацию, ремонт мебели, страхование и т.д.).

Сколько в это же время инвесторам принес фондовый рынок? Долларовый индекс РТС рассчитывается с 1995 года. К концу 2019 года он вырос более чем в 15 раз, то есть среднегодовая номинальная доходность составила 12% в номинальных ценах и 9,8% за вычетом инфляции.

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

Что я могу сказать.

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с

Посмотрел я значит на статистику размещённых объявлений об аренде и комментарии там, где админы разрешали их оставлять под чьим-то объявлениями. НА ВСЯКИЙ СЛУЧАЙ: ПЕРЕД УДАЛЕНИЕМ ПО ОЧЕВИДНОЙ, как мне кажется, ПРИЧИНЕ.

И после этого большинство из вас ещё списывает вечно из раза в раз то долги, то убытки, то в целом ваше качество жизни на кого-то?

Для общего понимания вкратце, чтобы было понятно, что к чему.

Есть некий район буквально в 2-3 станциях метро от бульварного кольца в Москве, окружённый почти со всех сторон рекой, с заповедником, при этом с высоким уровнем благоустройства, супер-развитой инфраструктурой настолько, что во многих городах России даже в крупных о таком даже в их центрах можно мечтать.

В этом неком районе есть достаточно известные старые архитектурные ансамбли с домами комфорт класса, а также современные жилищные комплексы бизнес класса. Всё остальное в этом районе — эконом класс, хотя в целом люди несколько иные, чем в тех же даже соседних районах.

А именно вывод следующий: эти люди никогда не будут жить не то, что хорошо, а и нормально не смогут. В подавляющем большинстве своём.

В качестве эксперимента предлагал называть и сумму самостоятельно за аренду, и чуть позже написал сам.

Что по итогу:

подавляющее большинство не понимает, почему за те деньги, за которые они хотят, они нарываются постоянно на отказы, развод со стороны риелторов, «информ агенств» и т.д., убитые хаты с бабкиным ремонтом, а то и ремонтом, который последний раз делался лет 30-40 назад.

подавляющее большинство не одупляет даже элементарно разницы между зелёным районом с заповедником/парком или музеем-заповедником и районом в пром.зоне бывшей или действующей, особенно, рядом с некими предприятиями оборонного значения.

большинство не понимает, что близость дома от метро в 5-10 минутах ходьбы — это далеко мечта и сказка только на первых порах, если это самое метро соединено переходом или объединено с ж/д станцией, а тем более вокзалом, тем более, от которого регулярно ходят поезда и электрички более, чем по 2 направлениям.

Решил я сдать жилое помещение в долгосрок в итоге. Оценка по рынку при моём уровне ремонта 56.000-67.000.

И комфорт класс не просел. И с дисконтами дело такое, что за меньшие деньги в нашем доме, например, арендодателям проще закрыть входную дверь и на любой период времени просто оставить квартиру в простое или кого-то из родственников поселить из новоипенёва новоипенеской губернии, ибо три копейки нищебродов и голодранцев в случае чего не покроют никакие расходы даже на замену части мебели и частичный ремонт. Так что кому не нравится цена — есть отличные пяти и девяти этажки неподалёку, крепкий такой эконом класс с убитым или не очень ремонтом, который не жалко добить...

Обожаю эксперименты, если честно. И ещё люблю угорать над дебилами, особенно, когда они ничего не подозревают.

Поэтому по приколу на днях буду размещать объявление (причём, ещё и не бесплатно) в соответствующих местах, но с аккуратной формулировкой предложения назвать потенциальным арендаторам адекватную стоимость аренды самостоятельно при звонке или пойти искать дальше.

Прямо сейчас зашёл на циан и увидел всего 33 объявления о сдаче комнат в нашем районе, среди которых наверняка затесались липовые объявления риелторов, но речь не об этом.

Кому кажется, что нет ничего проще, чем купить или разменять и так далее некую халупу, сделать в ней абы как абы какой ремонт или вовсе ничего в ней не делать, сдать её и получать с этого баснословные деньжищи, нихрена не делая — лучше закройте эту вкладку, здесь НЕ БЕСПЛАТНАЯ психологическая и, тем более, не психиатрическая помощь.

Коротко о некоторых объектах с их характеристикой и стоимостью в порядке убывания или адекватности для понимания Вами ценообразования на рынке недвижимости и того, почему если рынок падает, то это касается не всех сегментов и не абсолютно любых объектов в них:

1 — 18 квадратов в двушке не у заповедника и не на набережной, низкие потолки, свежий ремонт, вроде как с намёком на дизайнерский, но дешманскими и не слишком надёжными даже на вид ламинатом и… стульями. Санузел совмещённый микро с душевой, стиралка на кухне. За эту «роскошь» люди хотят 27.000 рублей. В целом вполне себе нормально и вменяемо, если цена включает в себя всю коммуналку, хотя есть очень спорные моменты по ремонту и некоторой мебели, которые могут потребовать замены даже при аккуратном использовании через года 2-4 и хозяева потом будут не одуплять, как это так получилось, что вроде такие деньжищи выложили за ремонт, даже жильцы обещали быть аккуратными, но придётся выложить минимум 1-1,5 года аренды в денежном выражении на исправление...

Вам однозначно есть где жить, у Вас более или менее нормальная работа, нет закредитованности… и Вы можете ежемесячно откладывать хотя бы 40.000 рублей в течении 10 лет. При условии покупки на них и купоны ежемесячно облигаций нормальных компаний не типа роснано с кредитным рейтингом не ниже ruA- через 10 лет у Вас будет сумма около 8.000.000-9.000.000 рублей, из которых только 4.800.000 будет Вашими пополнениями. В расчёт заложена доха 11% годовых.

Менее надёжные высокорисковые инструменты в данном случае лучше даже не рассматривать.

Разумеется, даже после снижения (коррекции) цен Вы не купите себе нормальную квартиру комфорт класса, тем более, рядом с ТТК или бульварным кольцом, но на студию или однушку с ремонтом на окраине недалеко от МКАД в теории может даже хватить. Разумеется, в такой халупе такого класса, причём, даже в новостройке, придётся сразу делать ремонт, так что не забудьте заложить деньги ещё и на него, а ещё надеяться на чудо, что на тот момент времени в РФ действующая власть сменится и не станет хуже, чем было, и в РФ полноценно вернутся разные компании, без которых в РФ отделывать станет такими темпами жилища просто нечем, ну или почти нечем, но это совсем другая история...

Квартиру же Вы купите и деньги на неё относительно недорого, да ещё и быстро Вам достанутся по факту, если сравнивать с той же ипотекой))) Так что в каждой шутке только доля шутки.

Вот примерно какой вариант большинство из фантазёров о падении цен на 50% и более способно купить в лучшем случае не в ипотеку под 20%, даже под которые большинство приличных банков 100500 раз подумает, стоит ли доверять таковым хоть 1.000.000 рублей СВОИХ ДЕНЕГ.