С одной стороны, все застройщики, естественно выиграют от снижения ключевой ставки от оживления на рынке ипотеки. Но с другой — конкретно эти две компании — не самые безрисковые эмитенты в качестве примера, даже с учетом перспективы восстановления на снижении ключевой ставки.

Если говорить про Эталон, то там в моменте очень высокая долговая нагрузка, показатель ND/EBITDA 6,9х, и даже с учетом денег на эскроу счетах он составляет 3,1х – что все равно выше нормы. Кроме того, приобретение компанией АО «Бизнес-недвижимость» потребует огромной допэмиссии с очень большим размытием долей миноритарных инвесторов, и она еще и может быть не последняя, так как текущая допэмиссия будет направлена на приобретение активов у материнской компании, а не на снижение долговой нагрузки.

А если говорить про Самолет — то там допэмиссии пока, конечно, не ожидается, но долговая нагрузка там также высокая и на низкой стадии цикла с этой долговой нагрузкой компании все еще предстоит справиться.

Очень комплексный вопрос, но интересный. Давайте разбираться. Начнем с такого понятия как эластичность спроса. Эластичность спроса — это мера чувствительности объёма спроса на товар или услугу к изменению его цены. Формально она рассчитывается как процентное изменение количества спроса, делённое на процентное изменение цены. Если коэффициент эластичности по модулю больше 1, спрос считается эластичным — это значит, что даже небольшое снижение цены приводит к значительному росту спроса. Если меньше 1 — спрос неэластичный: покупатели слабо реагируют на изменение цены. То есть даже на этом простом уровне не всегда снижение цен на продукцию компании ведет к пропорциональному роста спроса на нее.

Более того, согласно исследованиям есть предел снижения цен, при котором спрос на продукцию перестает расти, даже если компания и дальше снижает цены. Он связан с насыщением рынка, психологическим порогом и поиском подвоха со стороны покупателя, финансовыми ограничениями и эффектом Гиффена/парадоксом Веблена — то есть с тем, что в некоторых нишах типа премиум-сегмента снижение цены может снизить привлекательность продукции, так как статусный товар дешевеет и становится не таким статусным. Это будет касаться, например, элитной недвижимости.

Сегодня компания Самолет опубликовала операционные результаты за 3-й квартал и 9 месяцев 2025 года. Если смотреть отчетность за 9 месяцев целиком — то спад продаж продолжается. Объем продаж первичной недвижимости снизился на 10% и составил 197,8 млрд рублей (906,8 тыс м2), общее количество контрактов снизилось на 8%, до 27,1 тысячи, доля контрактов с участием ипотечных средств составила 55%. Однако в 3-м квартале компания продемонстрировала резкий рост продаж по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года: +54% в рублях, +65% по контрактам. Эффект высокой базы сошёл на нет, продажи оживают и компания выходит в новые регионы для поддержания продаж.

На 2025-й год компания ставит себе цель обеспечить объем продаж не ниже уровня 2024 года, что выглядит достижимым с учетом сильного третьего квартала. При этом Самолет наращиват присутствие в регионах, запустив в этом году проекты в Казани, Уфе, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде, а так же планирует в четвертом квартале запустить старт продаж еще как минимум в двух новых городах.

Для того чтобы грамотно ответить на этот вопрос, нужно больше данных, потому что от цели портфеля и от других вводных ответ на этот вопрос может измениться. Но так вообще если бы вы пришли в наш премиальный клуб, и мы бы подбирали вам стратегию инвестирования, то мы могли бы предложить как вариант 60/40, 50/50 и даже чуть более консервативное распределение, если бы этого действительно требовал ваш риск-профиль и цель портфеля.

Соотношение это при жизни инвестора в любом случае динамическое, на него влияет множество параметров, но в первую очередь – цель портфеля и приближение к окончанию горизонта инвестирования. Чем цель ближе, тем более консервативным должен быть инвестор. А в части изменения этого соотношения по экономическому циклу, это возможно и это одна из разновидностей стратегий распределения портфеля по классам активов.

Существует стратегическое распределение, когда доли фиксируются на длительный срок, динамическое, как раз когда идет адаптация под экономический цикл, тактическое — когда портфель адаптируется под короткие тренды и комбинированная стратегия ядро-сателлит, когда ядро портфеля стабильно, но за счет маневренной части, сателлитов, в портфеле по циклу или по трендам производятся дополнительные изменения.

ЦБ РФ начал снижать ключевую ставку и многие инвесторы стали приглядываться к застройщикам: обслуживание долга для них станет дешевле, а спрос на недвижимость будет восстанавливаться. Это произойдет как за счет более доступной ипотеки, так и за счет перетока денег с депозитов.

☝️При этом отмена льготной ипотеки и продолжительный период высокой ключевой ставки сильно ударили по застройщикам, которым пришлось проводить антикризисную политику. Рассмотрим на примере Самолета 👇

1) Сокращение персонала: За полгода компания сократила 861 человека. По состоянию на 30 июня 2025 года среднесписочная численность сотрудников составляет 6770 человек. Это позволило сократить коммерческие и административные расходы.

2) Продажа дочерних компаний: В первом полугодии 2025 года принесла 2 млрд рублей.

3) Продажа земельных участков: Добавила 3,1 млрд руб. к выручке за тот же период.

Как эти антикризисные шаги сказались на результатах компании за первое полугодие 2025 года?

Сегодня компания Самолет опубликовала финансовый отчет по МСФО за первое полугодие 2025 года. Отчет в целом вышел несколько лучше ожиданий. Выручка почти не изменилась — 171 млрд рублей (+0,08% г/г), скорректированная EBITDA выросла на 7% до 57,5 млрд рублей, благодаря контролю затрат и капитализации процентов (28,8 млрд руб.). Чистая прибыль рухнула на 60,9% — до 1,8 млрд рублей из-за высокой долговой нагрузки. Рентабельность по EBITDA — 30,5%, чистая — лишь 1,1%.

При этом долг вырос до 703,9 млрд рублей и долговая нагрузка у компании достаточно высокая, ND/EBITDA — 6,2x (3,4x с учётом эскроу). 78% долгов — краткосрочные, с покрытием процентов — всего 1,0x, коэффициенты ликвидности ниже нормы, поэтому рефинансирование здесь, конечно, ключевой риск. Если в какой-то момент что-то пойдет не так эта долговая пирамида может зашататься, тем более, что здесь есть ненулевые риски нарушения ковенантов по кредитам.

На операционном уровне отчет выглядит не так плохо, продано 553 тыс.

Вообще на данный фонд мы смотрим с осторожностью. Да, в рекламе они пишут, что ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» таргетирует доходность 21% годовых, что на IPO они выходили с привлекательным дисконтом к стоимости чистых активов, что инвесторам обещаны стабильные ежеквартальные выплаты дохода от аренды и различные бонусы вроде эксклюзивных скидок на жилье самого застройщика и возможность обмена паев на квадратные метры.

При ближайшем рассмотрении выясняется, что реальная, базовая доходность от арендного потока у них предполагается достаточно скромная, всего около 5% годовых после вычета всех комиссий управляющей компании, притом что в их собственных оптимистичных расчетах было заложено целых 8%. А это уже ставит под вопрос достижимость таргетируемой доходности. Плюс, на наш взгляд, здесь есть целый пласт существенных рисков, которые не стоит игнорировать: это и явно завышенные ожидания менеджмента по дальнейшему росту цен на недвижимость, выступающие главным мотором целевой доходности, и неадекватно учтенные в их финансовой модели возможные простои фонда по незанятым площадям и низкая ликвидность паев, которые будет крайне сложно быстро продать по цене.

📌По итогам 11М 2024Г компания показала стабильный результат год к году по продажам в районе 1 млн кв. м на фоне снижения рынка в среднем на 17%

Пояснение от меня: продажи в рублях на уровне прошлого года пока, роста нет (по метрам уже идет просадка). Статистика про 17% только по Московскому региону.

📌В 2025 году планируют запуск более 20 новых проектов. При этом ожидают выйти на объем продаж не ниже уровня 2024 года.

Пояснение от меня: компании тяжело и рост, выходит, откладывается.

📌Комфортный уровень долговой нагрузки ND/EBITDA ≈1,3 со снижением к 1 в 2025 году.

Пояснение от меня: если посмотреть с учетом проектного финансирования и денег на эскроу счетах, то ND/EBITDA ≈2,6.

📌В капитал компании вошли два новых акционера с долями 2-5%.

Пока без комментариев.

📌По 11 выпуску облигаций предложат хороший купон, чтобы не все пошли в оферту. Но при этом отметили, что денег на счетах достаточно, чтобы погасить 100% выпуска.

Пояснение от меня: как уже много раз говорили, дефолта пока не ждем, заемщикам можно немного выдохнуть, но полностью расслабляться не стоит.

Рубрика ответов на вопросы

Акции НЛМК на 10+ лет?

Вообще в целом НЛМК это хороший крепкий актив, но он циклический и с определенными рисками. То есть спрос на сталь и цены на нее циклически растут и падают и вслед за ними также растут и падают циклически выручка, чистая прибыль и дивиденды НЛМК. Плюс у НЛМК у единственной пока есть возможность поставлять свою продукцию в Европу, но если в этом плане что-то изменится и санкции ужесточат — то она тоже, как и Северсталь, потеряет европейский рынок и будет вынуждена перенаправлять свою продукцию на другие рынки. А это риски для маржинальности и разовые убытки от списания европейских активов.

Поэтому если вас эти риски и цикличность компании не смущают — да, на мой взгляд НЛМК держать долгосрочно вполне можно, тем более, что текущий таргет по акциям компании около 200р. за акцию, что значительно выше текущих.

Акции Евротранса на 2-5лет?

Вообще на Евротранс я смотрю с осторожностью. Там есть и вопросы к поддержанию темпов роста, и мутные схемы со свопами, искажающие восприятие их финансовой отчетности, и недавно были блокировки расчетных счетов из-за задолженности по налогам, и большая долговая нагрузка по плавающей ставке, и пониженная устойчивость к периодам высокой ключевой ставки из-за низкой рентабельности.

Компания №1 по объему текущего строительства в Московском регионе и в России опубликовала операционные результаты за 3 квартал 2024 года👇

📊Результаты за 3кв 2024г:

❌Новые продажи в метрах снизились на 45% до 233,9 тыс. кв. м

❌Новые продажи в рублях снизились на 37% до 50,2 млрд руб.

✅Средняя цена за кв. м выросла на 13% до 212 тыс. руб.

📌Доля ипотеки в продажах снизилась с 88% до 74%

Компания сейчас делает акцент на рассрочку (доля продаж увеличилась с 10% до 25%), чтобы поддержать продажи в период высокой ключевой ставки и ужесточения льготных ипотечных программ.

Самолет отчитался лучше ЛСР, но хуже Эталона. При этом финансовое положение у Самолета будет получше, чем у Эталона.

💡Причина, по которой акции компании снижались быстрее рынка.

❗️Риски здесь увеличились и на прошлой ребалансировке мы перевели акции из портфеля роста в агрессивный портфель. Акции продаются не только при отработке или не отработке драйверов роста, но и при возрастании рисков.

❗️Но для рискованных инвесторов акции Самолета могут представлять интерес из-за формирования отложенного спроса на недвижимость и дешевой оценки👇