❗️❗Почему застройщики не хотят снизить цены на жилье, чтобы увеличить выручку?

Очень комплексный вопрос, но интересный. Давайте разбираться. Начнем с такого понятия как эластичность спроса. Эластичность спроса — это мера чувствительности объёма спроса на товар или услугу к изменению его цены. Формально она рассчитывается как процентное изменение количества спроса, делённое на процентное изменение цены. Если коэффициент эластичности по модулю больше 1, спрос считается эластичным — это значит, что даже небольшое снижение цены приводит к значительному росту спроса. Если меньше 1 — спрос неэластичный: покупатели слабо реагируют на изменение цены. То есть даже на этом простом уровне не всегда снижение цен на продукцию компании ведет к пропорциональному роста спроса на нее.

Более того, согласно исследованиям есть предел снижения цен, при котором спрос на продукцию перестает расти, даже если компания и дальше снижает цены. Он связан с насыщением рынка, психологическим порогом и поиском подвоха со стороны покупателя, финансовыми ограничениями и эффектом Гиффена/парадоксом Веблена — то есть с тем, что в некоторых нишах типа премиум-сегмента снижение цены может снизить привлекательность продукции, так как статусный товар дешевеет и становится не таким статусным. Это будет касаться, например, элитной недвижимости.

Если же говорить про недвижимость отдельно, то жилая недвижимость — это дорогостоящий и долгосрочный актив, и спрос на нее зависит не только от цены, но и от уровня доходов населения, ставок по ипотеке, ожиданий роста/падения цен в будущем, доступности кредитования, макроэкономической неопределенности и так далее. В краткосрочной перспективе снижение цен на нее часто стимулирует спрос, особенно если покупатели считают, что достигнуто «дно» рынка или появилась выгода по сравнению с альтернативами (аренда, другие районы и т.п.). Однако здесь важно учитывать поведенческий фактор: если цены падают системно и продолжительно, покупатели могут откладывать покупку в ожидании ещё более низких цен, и тогда снижение цены ведёт не к росту, а к падению спроса. Плюс есть еще и фактор окупаемости — у компании есть расходы на возведение недвижимости, и она не может работать в убыток или с минимальной маржой, потому что тогда она не сможет делать вообще никакие резервы и не сможет развиваться дальше. Поэтому и с этой точки зрения снижение цен на недвижимость, если на рынке нет пузыря, по сути ограниченно. Кстати, если смотреть статистику по сделкам, в этом году многие компании на самом деле все же делают скидки на приобретение недвижимости для стимулирования спроса, поэтому не стоит думать, что менеджмент компании вообще ничего не делает. Отнюдь. Просто действия их ограничены многими другими факторами, поэтому они не могут выйти и сказать вот скидки всем аж на 40%, налетайте и разбирайте. За такими действиями дальше будет просто банкротство.

----

Если хотите грамотно инвестировать и бесплатно обучаться — подписывайтесь на тг канал, там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:

👉🏻https://t.me/+4s0WXdo6oyZlNjIy

---

Кто ваш фаворит среди публичных компаний строительного сектора?