С первого октября программу семейной ипотеки ожидают изменения: вместо единой ставки 6% вводится дифференцированная ставка – теперь она будет зависеть от числа детей и региона. Для большинства регионов параметры будут следующие: один ребенок — ставка по ипотеке 10%, два — 8%, три — 6%, четыре — 4%, пять и более — 2%. В Москве, Подмосковье, Питере и Ленобласти ставки выше: от 12% за одного ребенка до 4% за пятерых и более детей. Лимиты кредита тоже дифференцированы в зависимости от количества детей и региона. Для ИЖС ставка остается 6%.

Но в любом случае главное изменение, что единая ставка исчезает, а для семей с одним-двумя детьми, которые по разным исследованиям дают более 60% спроса в программах семейной ипотеки, ставка заметно растет. Это снижает доступный бюджет и может переключить часть покупателей на вторичку или сформировать отложенный спрос, который будет реализовываться при снижении ставок уже по рыночной ипотеке до значений ниже 12%. Многодетные семьи при этом получают более выгодные условия, но их доля в общем спросе на семейную ипотеку невелика.

( Читать дальше )

В СМИ появились новости о возможной реструктуризации долгов Самолета в части проектного финансирования со стороны Сбера. Указывается, что Сбер может получить в управление часть бизнеса Самолета в рамках реструктуризации долгов девелопера, условия сделки пока находятся на стадии обсуждения, и речь, вероятнее всего, идет о проектах, которые финансирует сам банк. Насколько мы понимаем, речь идет о том, что Самолет по сути утратит контроль над частью своих активов и потеряет доступ к денежным потокам из этих дочек, что может негативно сказаться на финансовых показателях оставшихся проектов и возможности обслуживать свои долги.

Рынок воспринял эти новости негативно, выпуски облигаций Самолета упали в цене вплоть до 11,6%. То есть рынок начинает закладывать сценарий, что после реструктуризации долгов Самолета у Сбера может последовать и реструктуризация рыночного долга – продление сроков, снижение купона или частичное списание долга. Для акционеров риски также высокие — размывание долей на возможной допэмисии для снижения долговой нагрузки и потеря контроля над частью активов.

( Читать дальше )

Вчера мы вам уже рассказывали про то, что «Сбер» может получить в управление часть бизнеса «Самолёта» при реструктуризации долгов девелопера.

Сегодня давайте в цифрах посмотрим на масштаб проблем Самолёта. И это будет поводом задуматься для тех, кто держит акции или облигации Самолёта в надежде на принцип «too big to fail».

📊Результаты за I полугодие 2026 года:
❌Выручка снизилась на 31,3% до 117,5 млрд руб.
❌Операционная прибыль упала на 41,5% до 29,4 млрд руб.
❌Финансовые расходы – 59,1 млрд руб.
❌Капитализированные процентные расходы – 22,2 млрд руб.
❌Чистый убыток – 22,3 млрд руб. (в прошлом году была прибыль в размере 1,8 млрд руб.)

Капитализированные расходы – это когда компания часть процентов не учитывает в отчёте о прибылях и убытках, а «переносит» их в активы (основные средства, НМА), которые затем амортизируются. Проще говоря, это позволяет временно завышать прибыль.

❗️Получается, что Самолёт потратил 59,1 + 22,2 = 81,3 млрд руб. на финансовые расходы при операционной прибыли 29,4 млрд руб.

( Читать дальше )

Если пытаться оценить вероятность дефолта по облигациям ГК Самолет в ближайший год, то, на наш взгляд, она достаточно высокая. В отчёте за первое полугодие 2026 года чистый убыток составил 22,3 млрд рублей, финансовые расходы 59 млрд рублей, а EBITDA покрывает их лишь на 53%. То есть коэффициент покрытия процентных платежей – всего 0,53х. Это очень мало и это говорит о том, что компания критически зависит от рефинансирования уже сейчас. Любой сбой в перекредитовании, любое дополнительное ухудшение и дефолт становится просто вопросом времени.

Выручка за первое полугодие просела на 31%, но хуже, что изменилась ее структура: доля поэтапной реализации по ДДУ снизилась с 83% до 69%, тогда как продажи готового жилья и земельных участков выросли в доле почти вдвое — с 9,7% до 21,2% и с 1,8% до 4,1% соответственно. То есть выручку теперь поддерживают распродажи проектов и земельного банка другим застройщикам, а если исключить экономию по эскроу-счетам в объеме почти 23 млрд рублей, то результат становится еще хуже. EBITDA снизилась до 26,6%, а вместо прибыли, годом ранее компания получила чистый убыток в 22,3 млрд рублей.

( Читать дальше )

Хотя последний финансовый отчет компания выпускала за 2025 год, мы все же можем сориентироваться по косвенным сигналам. Во-первых, в доходности Самолёта рынок сейчас закладывает не просто высокую ставку, а риск ликвидности и рефинансирования на ближайшем горизонте. В коротких выпусках с ближайшим погашением или офертой на горизонте около полгода доходность превышает 46% годовых. И учитывая новостной фон это не удивительно. В мае компания допустила техническую просрочку выплаты купонов по выпускам БО-П19 и БО-П20. Да, затем обязательства были исполнены, но сам факт подобного события для облигационного инвестора — это серьезный сигнал.

Во-вторых, если изучить данные сайта kad.arbitr.ru, можно увидеть, как меняется объем и характер судебных претензий к компании. Если за весь 2025 год к Самолету было подано всего три иска о возмещении убытков, причем все — от УФССП по Москве, и суммы требований по ним не превышали 100 тысяч рублей, то только за первое полугодие 2026 года арбитраж принял к производству уже восемь дел общей суммой исковых требований почти на 26 млн рублей. Для компании с выручкой более 300 млрд рублей сумма, казалось бы, не критичная. Но важно другое: истцами теперь выступают поставщики и контрагенты — Камский металлургический комбинат, ООО ЕАС Асфальт + Бетон и ООО АДЛ.

( Читать дальше )

У снижения котировок акций ГЕ Самолет сразу несколько причин. С одной стороны, у компании изменилась структура фондирования и снизилось соотношение дешевого проектного финансирования к общему долгу, а проектная задолженность девелопера оценивается примерно в 650 миллиардов рублей, что в перспективе приведет к удорожанию обслуживания кредитов и вероятному росту долговой нагрузки. С другой — компания сильно страдает от слишком больших долгов, из-за чего даже была вынуждена обратиться к правительству с просьбой о предоставлении льготного кредита на 50 миллиардов рублей для рефинансирования. С третьей — стадия цикла у стройки низкая, и данные о продажах в начале 2026 года акционеров не радуют.

Ну и вишенкой на торте стала новость о том, что наследники их бывшего мажоритария Михаила Кенина, получившие в управление пакет размером около 29 % акций, стали снижать свою долю в компании. Причем неизвестно, как именно они это делали, но рынок нервно отреагировал на сообщения о том, что они вполне могли продавать в рынок или использовать бумаги для залоговых операций, что могло дополнительно давить на котировки акций «Самолета» и лишать их важного якорного инвестора.

( Читать дальше )

Позавчера у крупнейшего в России застройщика ГК Самолет возникли проблемы при перечислении денежных средств при выплате купонов сразу по трем выпускам Самолет 01, СамолетP20 и СамолетP19. Как утверждает сама компания, деньги в НРД были перечислены 4 мая, но из-за технического сбоя средства зачислились только после полуночи — 5 мая. В итоге купонный платёж попал в реестр с задержкой на один день, хотя сама компания заявляет, что все обязательства будут выполнены в срок до 7 мая.

Формально это технический дефолт, и для облигационеров Самолета это повод насторожиться. Если вспомнить Евротранс, то первое неисполнение своих обязательств в череде подобных они тоже обосновывали техническим сбоем, однако последующие события говорят все же в пользу именно напряженной ликвидности как основной причины неисполнения своих обязательств по различным инструментам в срок. Если смотреть их отчетность за 2025 год, рост выручки там обеспечен за счет экономии на процентах по эскроу-счетам, а выручка от продажи недвижимости падает.

( Читать дальше )

У Самолета сейчас по сути две проблемы: с одной стороны – у них высокая долговая нагрузка и их EBITDA еле покрывает начисленные проценты, что в условиях низкой ликвидности создает риски кассовых разрывов. А с другой – спрос на недвижимость просел на фоне ограничений льготной ипотеки, и до того, как обычная ипотека на рыночных условиях будет выдаваться по ставкам 11% и ниже, вряд ли там возможно сильное оживление продаж.

Поэтому да, в первую очередь Самолету нужен низкой ключ, желательно 10% и ниже, чтобы ставки по ипотеке опустились до тех значений, где будет реализовываться отложенный спрос, и чтобы они могли перекредитоваться под более низкую ставку. При этом желательно, чтобы в месте со снижением ключевой ставки начала оживать и экономика, потому что если представить ситуацию, что ставка низкая, но идет глубокая рецессия и население экономит как может, потому что полагает, что дальше будет еще хуже, то никакой отложенный спрос на недвижимость в этих условиях реализовываться, естественно, не будет.

( Читать дальше )

В конце 2025 года мы писали , что компания проводит антикризисные меры: сокращение персонала, продажа дочерних компаний и земельных участков. Исходя из отчёта МСФО за 2025 год, эта политика продолжится.

📊Результаты 2025 года:

✅Выручка выросла на 8,2% до 366,8 млрд руб.

✅Скорр. EBITDA выросла на 14,7% до 125,2 млрд руб.

❌Скорр. прибыль упала в 4,8 раза до 2,5 млрд руб.

💡С первого взгляда результаты не такие плохие для сложного 2025 года: выручка и EBITDA выросли, и компания осталась прибыльной.

❗️Но таких цифр удалось добиться за счёт небольших законных «хитростей», которые применяет менеджмент:

• Выручка выросла благодаря экономии по эскроу счетам.

• Обычная EBITDA составила 103,3 млрд руб., при этом показатель в основном формируется за счёт финансовых расходов.

• Если смотреть на чистую прибыль без корректировок, то компания отработала в убыток (2,3 млрд руб.).

• А если учесть капитализированные расходы в размере 59,3 млрд рублей, то компания становится глубоко убыточной.

( Читать дальше )

Вообще Самолёт сейчас находится в сложной фазе цикла: высокая ключевая ставка и дорогая ипотека в 2025 году подавили спрос на новостройки, что отразилось на показателях девелопера. Долговая нагрузка у них высокая, и до оживления спроса им нужно еще дожить. Видно, что компания не сидит сложа руки и предпринимает меры, реструктуризация банковских кредитов им тоже должна помочь. Поэтому шансы на то, что они все же доживут до восстановления спроса на рынке жилья, безусловно, есть, но надо понимать, что дожить они могут до восстановления спроса не без потерь.

Самолет вынужден распродавать свои объекты, чтобы затыкать дыры по ликвидности, плюс никто не знает точно, по какой траектории будет снижаться ключевая ставка, и когда экономика выйдет на стадию рефляции. Да, мы надеемся, что все же увидим ключ в 12-13% на конец года, но что если Банк России встанет на паузу по снижению ключевой ставки из-за каких-то новых вводных, которые мы сейчас не видим, и рефляция будет, например, еще через год? Тогда весь этот год устойчивого драйвера для роста у Самолета не будет, а без устойчивого драйвера для роста невозможен и устойчивый разворот. И тогда акции Самолета будут топтаться в каком-нибудь широком боковике и периодически мотать нервы на появлении очередных негативных новостей по компании.

( Читать дальше )