Вчера Группа Эталон опубликовала операционные данные за 2025 год. Компания завершила год мощным рывком: продажи в 4 квартале выросли на 27% по площади (до 200,5 тысяч квадратных метров) и 45% по деньгам (до 44,5 млрд рублей), во многом за счёт премиум-сегмента и разовых сделок с офисами. Однако год в целом остался нельзя назвать очень сильным — продажи по площади упали на 4% (до 671,4 тысяч квадратных метров), а в рублях за весь год целиком выросли всего на 5% (до 153,5 млрд рублей).

С высокой вероятностью рывок в продажах в конце года связан со всплеском спроса на фоне изменений в правилах выдачи льготной ипотеки в этом году, а не с уверенным разворотом в спросе на рынке недвижимости. Но в любом случае в позитив компании можно отметить, что менеджмент вовремя сменил курс на продажи в Москве и на продажи премиум-сегмента, так как именно эти сегменты показали устойчивый спрос даже с учетом общего замедления на рынке недвижимости и отрицательной динамики в других сегментах у самого Эталона.

Вчера правительство РФ приняло решение не продлевать мораторий на штрафные санкции для застройщиков за просрочку ввода в эксплуатацию. Данный мораторий освобождал компании от обязанности выплачивать покупателям неустойку, включая штрафы и пени, за просрочку передачи жилья в новых домах и недочеты в отделке. Он действовал в качестве меры поддержки с 2020 года и периодически продлевался. Застройщики на этом прилично экономили, и дисциплина девелоперов на этом стала хромать: доля проектов, сдаваемых с задержкой, выросла до 40%.

Отмена моратория восстанавливает фундаментальный механизм защиты прав дольщиков, покупатели снова смогут в полном объеме требовать финансовую компенсацию за срыв сроков сдачи или недоделки, что должно укрепить доверие к рынку. Однако с другой стороны отмена моратория создаст серьёзную и немеделнную финансовую нагрузку на застройщиков — общая сумма накопленных штрафов оценивается в 70–100 млрд руб. Это может привести к росту судебных исков, банкротствам слабых игроков и даже подорожанию жилья, так как компании попытаются заложить риски в цену.

С одной стороны, все застройщики, естественно выиграют от снижения ключевой ставки от оживления на рынке ипотеки. Но с другой — конкретно эти две компании — не самые безрисковые эмитенты в качестве примера, даже с учетом перспективы восстановления на снижении ключевой ставки.

Если говорить про Эталон, то там в моменте очень высокая долговая нагрузка, показатель ND/EBITDA 6,9х, и даже с учетом денег на эскроу счетах он составляет 3,1х – что все равно выше нормы. Кроме того, приобретение компанией АО «Бизнес-недвижимость» потребует огромной допэмиссии с очень большим размытием долей миноритарных инвесторов, и она еще и может быть не последняя, так как текущая допэмиссия будет направлена на приобретение активов у материнской компании, а не на снижение долговой нагрузки.

А если говорить про Самолет — то там допэмиссии пока, конечно, не ожидается, но долговая нагрузка там также высокая и на низкой стадии цикла с этой долговой нагрузкой компании все еще предстоит справиться.

Новость: «Группа «Эталон» объявила о возврате к двузначному приросту продаж в 3 квартале 2025 года».

Операционные  результаты за 3 квартал 2025 года:

✅Продажи недвижимости в метрах увеличились на 11%, а в денежном выражении на 27% до 46,9 млрд рублей.

❌Денежные поступления снизились на 18% до 20,1 млрд рублей

✅Средняя цена за квадратный метр выросла на 14% до 267 тыс. рублей.

✅Доля ипотечных продаж составила 30%.

Возврат к двузначному приросту операционных показателей связан с расширением продаж в сегменте бизнес и премиум с 58,5 тыс. кв. м до 95,4 тыс. кв. м (+63% г/г)

☝️Рост продаж в 3 квартале 2025 года во многом обусловлен рекордными продажами в августе, которые составили 76 тыс. кв. м (43,3% от результата за квартал). Тогда была совершена разовая продажа бизнес-центра класса А «ТЕСЛА» в Москве.

💡Менеджмент компании отмечает следующие драйверы роста:

1) Ожидается, что пополнение портфеля участками АО «Бизнес-Недвижимость» в премиальном и бизнес-сегменте станет дополнительным драйвером в среднесрочной перспективе.

Сегодня компания Эталон опубликовала операционные результаты за 9 месяцев 2025 года. Как и весь строительный сектор компания постепенно восстанавливает свои показатели на фоне слабых результатов первого полугодия. На операционном уровне Эталон чувствует себя достаточно уверенно за счет смещения фокуса на премиум-сегмент, продажи в котором гораздо меньше зависят от ипотеки относительно эконом-сегмента.

Если смотреть цифры, то в целом продажи за 9 месяцев 2025 года снизились на 13%, составив 471 тысячу кв.м и 109,1 млрд убей в денежном выражении, а денежные поступления снизились на 19%, до 59,8 млрд рублей. Однако в третьем квартале компания продемонстрировала рост продаж на 11% благодаря фокусу на премиум- и бизнес-сегменты в Москве, где население более платежеспособно. В Москве и Московской области в 3-м квартале 2025 года реализовано 94,1 тыс. кв.м. (+70% год к году), в то время как в других регионах у Эталона динамика продаж в квадратных метрах отрицательная. При этом ввод жилья в эксплуатацию за девять месяцев вырос в 2,6 раза, составив 232 тысяч кв.м при среднем росте стоимости одного квадратного метра — на 9–21%, что говорит об успешной адаптации к рынку.

Очень комплексный вопрос, но интересный. Давайте разбираться. Начнем с такого понятия как эластичность спроса. Эластичность спроса — это мера чувствительности объёма спроса на товар или услугу к изменению его цены. Формально она рассчитывается как процентное изменение количества спроса, делённое на процентное изменение цены. Если коэффициент эластичности по модулю больше 1, спрос считается эластичным — это значит, что даже небольшое снижение цены приводит к значительному росту спроса. Если меньше 1 — спрос неэластичный: покупатели слабо реагируют на изменение цены. То есть даже на этом простом уровне не всегда снижение цен на продукцию компании ведет к пропорциональному роста спроса на нее.

Более того, согласно исследованиям есть предел снижения цен, при котором спрос на продукцию перестает расти, даже если компания и дальше снижает цены. Он связан с насыщением рынка, психологическим порогом и поиском подвоха со стороны покупателя, финансовыми ограничениями и эффектом Гиффена/парадоксом Веблена — то есть с тем, что в некоторых нишах типа премиум-сегмента снижение цены может снизить привлекательность продукции, так как статусный товар дешевеет и становится не таким статусным. Это будет касаться, например, элитной недвижимости.

Новость: «Группа «Эталон» установила исторический рекорд по продажам в августе 2025 года. Совокупный объем реализованной недвижимости составил 76 тыс. кв. м (+41% г/г). В денежном выражении продажи достигли 19 млрд руб. (+45% г/г)».

❗️После выхода этой новости (19.09.25) акции компании уже снизились на 7%. А если смотреть с 8 сентября, то общее падение составляет 30%.

Почему же так сильно упали акции? Может, это возможность, связанная с неэффективностью рынка? Разбираемся ниже👇

1) Рекордные продажи в августе обусловлены разовой продажей бизнес-центра класса А «ТЕСЛА» в Москве. Эта транзакция стала крупнейшей на рынке офисной недвижимости России в 2025 году.

2) Слабые финансовые результаты за первое полугодие 2025 года:

✅Выручка выросла на 35% до 77,4 млрд руб.

✅Операционная прибыль* выросла в 1,5 раза до 27,6 млрд руб.

❌Финансовые расходы выросли в 2 раза до 26,5 млрд руб.

❌Убыток увеличился в 6 раз до 10,4 млрд руб.

Сегодня на Московской бирже возобновились торги акциями застройщика «Эталон» под привычным тикером ETLN. Открытие торгов ознаменовалось значительным снижением котировок — на старте бумаги подешевели на 10%, а на минимуме дня достигали отметки в 52,2 рубля за акцию. Затем давление со стороны продавцов несколько ослабло, и цена частично отыграла потери, стабилизировавшись на уровне около 53,46 рубля. Что могло привести к такой динамике?

«Эталон» в конце августа заключил сделку на 14,1 млрд рублей по приобретению у АФК «Система» 100% акций АО «Бизнес-Недвижимость», которое владеет портфелем земельных участков и коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. И вот что важно: для оплаты сделки «Эталон» планирует провести дополнительную эмиссию акций и разместить их на Мосбирже до конца 2025 года. Чтобы привлечь такой капитал, нужно выпустить более 260 млн акций. При том что на текущий момент в обращении находится 383,5 млн акций, размытие долей акционеров может превысить 65%.

Сегодня посмотрим на финансовые показатели компании за 2024 год, которая отчиталась практически лучше всех по операционным показателям и не в последнюю очередь за счет экспансии в регионы.

📊Результаты 2024 года:

✅Выручка выросла на 44% до 131 млрд руб.

❗️EBITDA* выросла на 52% до 27,6 млрд руб.

❌Убыток — 6,9 млрд руб.

*Разбираемся, как сформировалась EBITDA

— В пресс-релизе пишут, что EBITDA — это прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации.

— Если открыть отчетность по МСФО за 2024 год и пролистать его почти до конца, то там увидим расчёт EBITDA. Но почему компания берет в расчёт валовую прибыль, а не прибыль до налогообложения?

— А не потому ли, что просто нет прибыли у компании уже второй год подряд (а если посмотреть на скор. чистую прибыль, то уже 3 года подряд)?

❗️Реальная EBITDA = 19,6 млрд руб. (также в данном случае очень важно понимать, что EBITDA это по сути финансовые расходы компании)

▪️ND/EBITDA (c учетом эскроу счетов) — 2,09 (рисуют в отчете)

▪️ND/EBITDA (c учетом эскроу счетов) — 3,06 (что на самом деле)

Группа Эталон отчиталась за 2024 год. По итогам года выручка компании увеличилась на 44% год к году, EBITDA увеличилась на 52%. Однако из-за роста финансовых расходов на фоне высокой ключевой ставки компания вместо чистой прибыли получила чистый убыток в размере 6,9 млрд. рублей, что создает опасения по дальнейшему росту долговой нагрузки одновременно с возможным снижением темпов роста выручки на фоне замедления продаж в недвижимости и сокращения льготных ипотечных программ.

Компания начинает экономить и работает над сокращением коммерческих и административных расходов, но операционная прибыль компании меньше расходов по процентным платежам, а операционный денежный поток отрицательный. Это создает предпосылки для дальнейшего роста долговой нагрузки и если сложная ситуация на рынке недвижимости на фоне высокой ключевой ставки задержится с нами надолго, то у Эталона, конечно, будут достаточно тяжелые времена. И при дальнейшем росте долговой нагрузки компании, возможно, придется предпринимать не самые популярные у инвесторов меры в виде допэмиссии для снижения долговой нагрузки.