❗️❗Зпиф «самолет»: краткосрочная спекуляция вместо долгосрочных инвестиций

Вообще на данный фонд мы смотрим с осторожностью. Да, в рекламе они пишут, что ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» таргетирует доходность 21% годовых, что на IPO они выходили с привлекательным дисконтом к стоимости чистых активов, что инвесторам обещаны стабильные ежеквартальные выплаты дохода от аренды и различные бонусы вроде эксклюзивных скидок на жилье самого застройщика и возможность обмена паев на квадратные метры.

При ближайшем рассмотрении выясняется, что реальная, базовая доходность от арендного потока у них предполагается достаточно скромная, всего около 5% годовых после вычета всех комиссий управляющей компании, притом что в их собственных оптимистичных расчетах было заложено целых 8%. А это уже ставит под вопрос достижимость таргетируемой доходности. Плюс, на наш взгляд, здесь есть целый пласт существенных рисков, которые не стоит игнорировать: это и явно завышенные ожидания менеджмента по дальнейшему росту цен на недвижимость, выступающие главным мотором целевой доходности, и неадекватно учтенные в их финансовой модели возможные простои фонда по незанятым площадям и низкая ликвидность паев, которые будет крайне сложно быстро продать по цене. Кроме того, согласно документации фонда предполагается продажа активов фонда уже с 2026 года, что делает инструмент скорее краткосрочной спекулятивной историей, чем структурным активом для долгосрочного портфеля, потому что после полной распродажи недвижимости фонд вполне может быть просто ликвидирован, вернув инвесторам деньги, но лишив их главного козыря долгосрочных вложений — сложного процента и растущего потока арендных выплат.

Соответственно на наш взгляд этот конкретный фонд своей структурой и условиями скорее выгоднее самому застройщику для привлечения финансирования и последующего выгодного выкупа активов, чем инвестору. Да и на рынке в моменте на наш взгляд есть гораздо более интересные варианты среди фондов недвижимости, чем этот конкретный ЗПИФ.

----

Если хотите грамотно инвестировать и бесплатно обучаться — подписывайтесь на тг канал, там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:

👉🏻https://t.me/+4s0WXdo6oyZlNjIy

---

Инвестируете в недвижимость? Какие фонды недвижимости держите в своем портфеле?