GloraX

Главные новости:

• GloraXстал фаворитом среди публичных девелоперов в новой стратегии от Т-Инвестиций на 2026 год. Целевая цена акции — 98 руб., с потенциалом роста более 55% от текущей цены.

Новости отрасли:

🔍ДОМ.РФ: доля рыночной ипотеки к 2030 году может составить 70%. В качестве драйвера роста называется цикл снижения ставок на фоне смягчения ДКП. По нашим оценкам, доступная рыночная ипотека возвращает на рынок широкий пул покупателей (40–45% спроса), которые не пользуются госпрограммами, что приводит к увеличению продаж и выручки девелоперов.

Подробнее: https://tass.ru/nedvizhimost/26487273

🔍Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: в России с начала года запущено строительство 4 млн кв. м жилья, что на 34% выше год к году. Объем жилья в стадии строительства в январе также сохранился на высоком уровне – 116 млн кв. м (+2% г/г).

Подробнее: https://realty.ria.ru/20260219/rossija-2075537101.html

🔍ОКБ: количество выданных ипотек в январе увеличилось в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом до 74,75 тыс. В годовом отношении объем выдач также вырос на 201% и составил 352,47 млрд рублей.

Отчетность — один из основных инструментов оценки бизнеса для потенциального инвестора. Мы раскрываем два ключевых блока данных: операционные результаты и финансовую отчетность по МСФО. Разберем, что в них важно.

🏗 Операционные результаты — динамика бизнеса «здесь и сейчас»

Это самый быстрый срез состояния компании. Мы публикуем его примерно спустя 2 недели после закрытия периода и отчитываемся на ежеквартальной основе.

Мы раскрываем:

• объем продаж в площадях, в денежном выражении и количестве сделок (сюда входят квартиры, апартаменты, коммерческие помещения, машиноместа и кладовые как по ДДУ на стадии строительства дома, так и по ДКП, то есть по уже выведенным в эксплуатацию объектам)

• среднюю цену проданных квартир и апартаментов

• долю ипотечных сделок

• долю региональных сделок

💼 Финансовая отчетность по МСФО

Финансовая отчетность готовится дольше: требуется корректное признание выручки, консолидация данных по стандартам МСФО и аудит. Публикуется на полугодовой основе до 29 августа по результатам за 6 месяцев и до 30 апреля за 12 месяцев прошедшего года.

Команда Т-Инвестиции представила стратегию на 2026 год. По их мнению, рынок постепенно входит в новую фазу: на фоне замедления инфляции и возможного смягчения ДКП ключевые драйверы в акциях могут проявиться со второго квартала.

В числе потенциальных бенефициаров снижения ставки аналитики называют застройщиков, особенно комфорт и эконом сегментов. GloraX стал фаворитом среди девелоперов с целевой ценой в 98 руб., что подразумевает потенциал роста в 60%.

Почему выделяют именно нас?

▪️ Рост выше рынка при среднем мультипликаторе
Ожидаемые аналитиками среднегодовые темпы роста выручки в 2025–2026 гг. — 37% против 8% по сектору. При этом прогнозный EV/скорр. EBITDA на 2026 год — 3,6x:
на уровне Эталон и заметно ниже, чем у Самолет (7,1x).
Такая комбинация темпов роста и оценки формирует пространство для потенциальной переоценки.

▪️ Сильная операционная динамика
Продажи в 2025 году выросли на 47% г/г до 46 млрд руб. (при ~11% по рынку). IV квартал стал рекордным — 14 млрд руб. (+31% г/г).

В период высоких ставок инвесторы особенно внимательно смотрят на долг компаний. Но у девелопера долг — это не одна цифра в отчётности, а несколько разных инструментов с разной экономикой и разным влиянием на денежный поток.

Разберёмся по порядку.

✅ Проектный долг — финансирование строительства конкретных объектов

Это долг, который привязан к стройке и обеспечен будущими денежными поступлениями от продаж. К нему относят:

• Бридж-кредит — привлекается на старте проекта, до получения разрешения на строительство (РНС).
• После получения РНС бридж рефинансируется в проектное финансирование (ПФ) — основную форму банковского финансирования строительства, обеспеченную средствами на эскроу-счетах.
• После ввода объекта возможно постпроектное финансирование — рефинансирование на более длительный срок.

Важный нюанс: по проектному финансированию проценты начисляются и отражаются в отчете о прибылях и убытках, однако до момента раскрытия эскроу они не выплачиваются. Это создает временной лаг во влиянии на денежный поток, что принципиально отличает ПФ от классических корпоративных кредитов.

ЦБ на первом в этом году заседании неожиданно снизил ключевую ставку на 50 б.п. — до 15,5% годовых, продолжив курс на смягчение. В базовом сценарии средняя ставка в 2026 году ожидается в диапазоне 13,5–14,5%, то есть снижение продолжится.

Для рынка акций это позитивный сигнал. Снижаются процентные расходы компаний, падает доходность вкладов и облигаций, и часть капитала постепенно перетекает в акции. Чем ниже ставка, тем слабее конкуренция со стороны фиксированной доходности и тем выше потенциал переоценки рискованных активов.

Один из наиболее чувствительных к ставке секторов — девелопмент. За последний год индекс недвижимости Мосбиржи снизился на 27% г/г на фоне дорогого фондирования, ужесточения льготных программ и скепсиса инвесторов к отрасли. Для сравнения, IMOEX за тот же период просел всего на 6%. Сектор оказался под двойным давлением — высокой стоимости денег и охлаждения спроса.

При этом массовых банкротств не произошло. Компании адаптировались к жесткой денежной политике, но котировки так и не восстановились и почти не отреагировали на первое снижение ставки. Возникает логичный вопрос: не формируется ли сейчас точка входа в сектор?

Главные новости:

• GloraXЭкосити признан «Лучшим проектом года» в Казани по мнению экспертов рынка и редакции издания «Урбан Медиа».

Новости отрасли:

🔍Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 50 б.п. – до 15,5% годовых. В регуляторе отметили, что несмотря на разовый рост цен в январе на фоне повышения НДС, устойчивые показатели текущего роста цен существенно не изменились. После исчерпания влияния разовых факторов инфляция возобновит снижение. При этом российская экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста.

Подробнее: https://www.cbr.ru/press/pr/?file=13022026_133000key.htm

🔍ДОМ.РФ: в январе застройщики реализовали 2,4 млн кв. м жилья (+71% г/г) на 495 млрд руб. (+76%). Это максимальный уровень продаж в первый месяц года за всю историю наблюдений.Продажи активизировались по всем классам жилья: +73% г/г (2 млн кв. м) в массовом сегменте, +63% в сегменте бизнес и элит.

Выручка 20 крупнейших девелоперов жилья по итогам 2025 года составила 2,03 трлн руб., а с учетом нежилых помещений и машино-мест — 2,2 трлн руб., следует из данных ЕИСЖС. Это на 8,3% и 5,8% больше, чем годом ранее. Однако динамика оказалась неоднородной: у 13 компаний доходы выросли, у шести — сократились, у одной остались на прежнем уровне.

Среди лидеров роста — ФСК (+4%, до 116,5 млрд руб.), ПИК (+12%, до 400 млрд руб.), Dogma (+74%, до 74,5 млрд руб.) и ГК ССК (+125%, до 59,1 млрд руб.). В то же время выручка Setl Group снизилась на 27% (до 109,9 млрд руб.), «Самолета» — на 12% (до 211,6 млрд руб.), «Югстройинвеста» — на 20%, Glorax — на 2%.


В натуральном выражении продажи квартир у топ-20 сократились на 0,3% до 7,96 млн кв. м. У отдельных игроков падение достигло 33–34%. Основным фактором поддержки выручки стало повышение цен на жилье. Почти все компании компенсировали снижение объемов продаж ростом средней стоимости квадратного метра.

В эту пятницу, 13 февраля, Банк России примет решение по ключевой ставке. После нескольких последовательных снижений рынок внимательно следит за сигналами регулятора: продолжится ли снижение ставки или ЦБ возьмёт паузу?

📌 Консенсус-прогноз — ставка без изменений

По данным опроса РБК среди аналитиков банков и инвесткомпаний, большинство (24 из 30) ожидает сохранения ставки на уровне 16%. Часть экспертов допускает снижение на 50 б.п. — до 15,5%.

📊 Наш взгляд

Мы считаем наиболее вероятным сценарием сохранение ставки на текущем уровне. В условиях сохраняющегося инфляционного давления пауза выглядит логичной и технически оправданной.

Важно: пауза не равна завершению цикла смягчения. Речь скорее о калибровке темпа снижения с учётом макрофакторов, включая изменения налоговой нагрузки с начала года.

🔍 Что это означает для сектора недвижимости

• Сохранение ставки не предполагает резких изменений в динамике отрасли.

• Льготные ипотечные программы продолжают играть ключевую роль в поддержке спроса на первичном рынке.

В ходе состоявшейся на днях «Урбан Конференции-2026» эксперты рынка и редакция издания «Урбан Медиа» назвали лучшие жилые проекты Казани. Абсолютным победителем в номинации «Лучший проект года» стал наш проект GloraX Экосити.

Ключевые данные проекта:

• Продаваемая площадь – более 160 тыс. кв. м
• Объем в строительстве — 35,6 тыс. кв. м

В прошлом году GloraX Экосити уже получал профессиональное признание:

✅проект дважды стал победителем Green Property Awards

✅был признан лучшим жилым комплексом по версии «Урбан Медиа»

✅получил награду за лучшее архитектурное решение на форуме «Казаныш»

✅стал проектом года премии «Лидеры проектирования-2025»

Успех GloraX в Татарстане также подтверждают экспертные оценки: по данным ДОМ.РФ мы входим в топ-10 по объемам продаж в регионе, реализуя три проекта: GloraX Экосити, GloraX Premium Экосити, GloraX Урицкого. На текущий момент объем строительства в Казани составляет 110,2 тыс. кв. м. 

На этой неделе у меня были спонтанные покупки в портфель. Не планировал, не готовился, но рынок заставил реагировать. Причиной этому стала сильная коррекция в цене облигаций многих застройщиков, связанная со сложностями у девелопера Самолет — самого крупного застройщика нашей страны.

Тяжелая ситуация в отрасли не является сектором для инвесторов, однако еще 2 недели назад менеджмент компании уверял, что у них всё более-менее оптимистично — цены на недвижимость растут, выручка растет. Этот «оптимизм» закончился обращением к правительству за помощью в размере 50 млрд. рублей!

Что надо делать, когда «на рынке льется кровь»? Конечно же продолжать покупки. Естественно, не бумаги компании Самолет, а тех девелоперов, у которых ситуация с долгом действительно остается под контролем.

В прошлом декабре, когда инвесторы резко побежали продавать облигации из-за проблем у одной из компаний, у меня получилось, наоборот, докупить разные облигации по вкусной цене и как раз приготовил бюджет для покупок. На этот раз тоже не хотел упустить возможность, правда бюджет был очень ограничен.