рынок недвижимости

В III квартале число сделок по покупке квартир в новостройках в городах-миллионниках выросло на 21% в сравнении с предыдущим кварталом, следует из данных сервисов «Яндекс.Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», с которым ознакомились «Ведомости». В годовом сопоставлении рост числа сделок составил 11,9%.

«Это говорит о том, что рынок реагирует не только на сезонный фактор, но и на смягчение денежно-кредитной политики», – рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс.Недвижимость» Евгений Белокуров.

В городах-миллионниках всего было заключено около 59 500 договоров делового участия (ДДУ) против 49 100 во II квартале. Общая площадь проданных в III квартале квартир составила 2,8 млн кв. м.

Так, среди российских городов-миллионников лидерами квартального роста стали Самара (+64,6% кв./кв., около 1400 ДДУ), Нижний Новгород (+53,8%, около 1800), Уфа (+49,6%, около 2600), Краснодар (+46,7%, около 4600) и Пермь (+32,2%, около 1800). В Москве зафиксирован рост в 10,3% кв./кв. (около 18 600 ДДУ), а в Санкт‑Петербурге – на 11,3% кв./кв. (около 8400 ДДУ).

В сентябре 2025 года рынок жилья в Москве показал заметный рост активности. По данным Росреестра, было зарегистрировано 11 985 сделок на вторичном рынке (+12,6% за месяц) и 7320 в новостройках (+11,3%). В годовом выражении рост составил 5,2% и 15% соответственно.

Эксперты связывают оживление с снижением ключевой ставки ЦБ с 21% до 17%, что сделало ипотеку более доступной. Количество ипотечных договоров за месяц выросло на 20,6%, до 11 372, а в новостройках доля кредитных сделок достигла 62%. По данным «Метриум», число квартир, купленных в ипотеку в новых домах, увеличилось на 142% по сравнению с прошлым годом.


Даже при высоких ставках покупатели активно оформляют кредиты, рассчитывая на рефинансирование в будущем. На вторичном рынке доля ипотечных сделок выросла с 21% в августе до 23% в сентябре, хотя год назад она составляла 47%. По мнению аналитиков, высокие комиссии банков пока сдерживают рост ипотеки в этом сегменте.

На готовом жилье сработал эффект отложенного спроса: многие москвичи ждали снижения ставки, чтобы приобрести квартиру. Дополнительный стимул дала опасение роста цен и падения доходности вкладов — часть инвесторов переключилась с депозитов на покупку недвижимости.

Число совершенных жителями южных регионов России покупок жилья без ипотеки за полгода удвоилось. При этом уверенный рост спроса на покупку недвижимости как за собственные средства, так и с привлечением ипотеки зафиксирован с середины лета, сообщили ТАСС в пресс-службе Юго-Западного банка Сбербанка.

Впервые за долгое время ключевая ставка уменьшилась в июне до 20%, затем в июле до 18%, и последнее изменение до 17% произошло в середине сентября.

«Видим рост спроса на покупку недвижимости как за собственные средства, так и с привлечением ипотеки. Особенно уверенный — с середины лета. За полгода число сделок на юге России без ипотеки удвоилось, динамика роста объема полученных жилищных кредитов с начала июня 47%. Суммарно за 9 месяцев года мы уже помогли 26 тысячам семей купить жилье на первичном рынке на 131 млрд рублей», — говорится в сообщении со ссылкой на заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ларису Безделеву.

В сообщении уточняется, что лидерами по приобретению жилья традиционно остаются три крупнейших региона — Краснодарский край, Ростовская область и Ставропольский край. На них пришлось 81% инвестиций в покупку новостроек. На вторичном рынке заключено около 21 тыс. сделок на 56 млрд рублей, где также три четверти вложений — доля Кубани, Ростовской области и Ставрополья.

На данный момент рынок акций российских компаний демонстрирует не далеко самые высокие уровни доходностей, что вызвано особенностями текущей политической и экономической ситуации.

Бенджамин Грэм, основатель теории стоимостного инвестирования, периоды подобных кризисов описывает как более благоприятными для покупки облигаций.

Следовательно, инвесторы, придерживающиеся таких принципов, регулируют баланс своего инвестиционного портфеля в сторону большего объема облигаций и других долговых инструментов.

С учетом беспрецедентно высокой ключевой ставки Банка России одними из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов за предыдущие несколько лет являлись облигации с плавающим купоном, привязанным к ставке RUONIA.

Для наглядности было проведено сравнение роста рынка недвижимости с доходностью фонда SBMM (который имеет примерно аналогичную доходность, как у облигаций с привязкой к RUONIA).

Этот фонд ликвидности имеет стратегию, ориентированную на получение дохода от краткосрочных долговых инструментов. Поэтому его показатели доходности примерно близки доходностям облигаций с привязкой к RUONIA.

В третьем квартале 2025 года продавцы вторичной недвижимости в российских мегаполисах стали чаще снижать цены в объявлениях, еще до переговоров с покупателями. Доля таких предложений выросла с 52,9% во втором квартале до 54,6%. Средняя скидка при этом увеличилась с 5% до 5,1%, сообщает сервис «Яндекс-Недвижимость».

Аналитики отмечают, что случаи повышения цен при поиске покупателя встречаются реже: если во втором квартале рост цен наблюдался в 8,1% объявлений, то в третьем квартале — всего в 7,4%.

Несмотря на продолжающееся снижение цен в объявлениях, признаки оживления рынка вторичного жилья уже прослеживаются. В сентябре 2025 года по всем мегаполисам вторичная недвижимость подорожала на 0,9%, что стало максимальным месячным приростом с апреля.

Средняя стоимость элитного жилья на вторичном рынке Москвы в сентябре 2025 года достигла 1,48 млн руб. за 1 кв. м, что на 10% выше, чем годом ранее. Таким образом, цены вернулись к уровню начала 2022 года после падения более чем на 30% в том же году. По данным NF Group, жильё в готовых домах даже побило исторический рекорд — 1,55 млн руб. за кв. м, а за III квартал цены выросли ещё на 3%.


Главный драйвер — взрывной рост спроса: за год он увеличился на 52%. Причина — привлекательность «вторички» по сравнению с подорожавшими новостройками. Сейчас квадратный метр в строящихся элитных комплексах стоит 2,17 млн руб., почти в 1,5 раза дороже вторичного рынка. Для покупателей с полной оплатой это делает готовое жильё особенно выгодным.

На рост цен также повлияло обновление предложения: почти половина лотов (44%) — новые квартиры в домах, сданных с сентября 2024 по сентябрь 2025 года. Владельцы таких объектов ориентируются на первичный рынок, повышая средние цены. Однако старый фонд 2000-х годов не демонстрирует роста: спрос там низкий, а некоторые квартиры даже подешевели.

Доля квартир без отделки на рынке старой Москвы за год выросла на 15 п. п. и достигла 61,1% к сентябрю 2025 г., сообщает компания «Метриум». Количество лотов в черновом исполнении увеличилось на 14,6% — до 24 230 штук. Год назад таких квартир было меньше половины — 46,1%.

Другие аналитики подтверждают рост: по данным Est-a-Tet, показатель вырос с 46,5 до 59,3%, а «НДВ супермаркет недвижимости» оценивает долю таких лотов в 59,1% (22 000 квартир). При этом общее предложение новостроек за год сократилось на 16,6%.

Рост без отделки наблюдается в сегментах бизнес, премиум и делюкс. В массовых новостройках доля черновых квартир составляет 40,5%, а в делюкс — 73,2%, премиум — 69,3%, бизнес — 70,2%. Одновременно сокращается предложение квартир с предчистовой отделкой (white box): по «Метриуму» — на 18,5% до 8 720 лотов, по «НДВ» — до 7 900 лотов.

Основная причина отказа от отделки — рост стоимости строительных материалов, объясняет коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. В условиях высоких ипотечных ставок покупатели предпочитают снижать стоимость жилья, а застройщики уменьшают расходы на проектное финансирование и логистику отделочных материалов.

С начала осени индекс строительных компаний на Московской бирже снизился на 26,1%, что более чем вдвое превышает среднерыночное падение. По данным площадки, 10 октября показатель составил 4952,53 пункта против 6678,92 на конец августа. Для сравнения, индекс Мосбиржи за этот же период потерял лишь 10,3%, до 2588,56 пункта.

Основной удар пришёлся по трём крупнейшим девелоперам, формирующим более 90% отраслевого индекса. ГК ПИК подешевела на 30%, до 467 руб. за акцию, «Самолет» — на 21%, до 952 руб., ЛСР — на 13%, до 694 руб… Инвесторы настороженно реагируют на ухудшение макроэкономической ситуации, снижение доступности ипотеки и сокращение спроса на жилье.

По данным «Дом.РФ», в январе–августе 2025 года объем продаж новостроек сократился на 17%, до 14,4 млн кв. м, а денежные продажи — на 8%, до 2,9 трлн руб… Финансовые показатели застройщиков также ухудшились: чистая прибыль ПИК упала на 22%, до 32 млрд руб., у «Самолета» снизилась почти втрое, до 1,8 млрд руб., а ЛСР показала убыток 2,5 млрд руб. против прибыли годом ранее.

Объем ввода офисной недвижимости в Москве по итогам января–сентября 2025 года достиг 537 000 кв. м, что на 43–45% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных инвестиционно-консалтинговых компаний Ricci и CORE.XP. Это самый высокий показатель за последние десять лет: если сохранится темп, итоговый объем может превысить 1 млн кв. м.


Основная часть новых площадей (до 95%) была введена в эксплуатацию в III квартале. Такой всплеск эксперты объясняют завершением долгостроев и сезонным фактором. Среди крупнейших проектов года — Slava (102 000 кв. м), Национальный космический центр (180 000 кв. м), башня Icity рядом с «Москва-Сити» (91 400 кв. м), а также комплексы «Сколково парк», «Технополис Москва» и Ostankino Business Park.

Согласно данным Ricci, 44% новых офисов построены под конкретных заказчиков (built-to-suit), 41% предназначены для продажи и лишь 15% — для аренды. Поэтому на открытый рынок фактически выходит небольшой объем площадей, и доля вакантных помещений остается низкой — около 5,6%.

Девелоперская группа «Самолет» планирует к 2030 году построить в новой Москве и Подмосковье 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, увеличив свой общий портфель до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд руб., однако эксперты считают, что фактическая сумма может достигнуть 80 млрд руб.

В планах компании — возведение семи технопарков, семи офисных комплексов, десяти районных торговых центров, шести физкультурно-оздоровительных комплексов и четырех объектов light industrial. Среди ключевых проектов — офисный комплекс на 76,5 тыс. кв. м в жилом квартале «Спутник» в Мякинине и пять технопарков на 65 тыс. кв. м в «Подольских кварталах». Также ведется проектирование комплекса light industrial на 35 тыс. кв. м в «Цветочных полянах» и торгового центра «Остафьево» почти на 10 тыс. кв. м.

Около 470 тыс. кв. м новых площадей будет построено в новой Москве, включая 181 тыс. кв. м индустриальных зон и 154 тыс. кв. м офисных помещений. Остальная часть — в Подмосковье.