пик

С 1 июля в России больше не действует льготная ипотека, которую власти запустили ещё в 2020 году, чтобы сделать жилье более доступным и позволить застройщикам избежать спада в продажах.

Как оказалось это не помогло, и за последние 4 года доступность жилья значительно снизилась и теперь, чтобы уже прекратить постоянный рост цен на новостройки льготную ипотеку отменяют.

🏡 Как это повлияет на застройщиков?

На самом деле почти никак.

1️⃣ Ведь цены на недвижимость вряд ли упадут, поскольку застройщики снижают предложение ради высоких цен.

2️⃣ Спрос тоже не закончится, ведь остаются и другие льготные ипотеки, а банки и застройщики могут придумывать свои программы.

3️⃣ Также стоит учитывать, что девелоперы могут еще минимум несколько лет зарабатывать со строек, начатых сейчас, в период высоких цен и спроса.

___________________________________

В выигрышной позиции сейчас остаются застройщики более доступного жилья.

Это конечно же 🏡Самолет и 🏘Эталон, который планирует уйти от элитного жилья в массовый сегмент и уже в этом году закончит переезд в Россию.

В июне индекс МосБиржи рухнул на годовое дно, но быстро восстановился. Выкуп глубокой просадки обнадеживает, и технически рынок может быть еще повыше. Смотрим на лидеров и отстающих месяца, оцениваем перспективы курса акций на июль.

Прокол 3000

В июне было очень волатильно — риски монетарного ужесточения, налоговая реформа, обвал инвалют и ОФЗ в моменте привели к биржевой панике, а индекс прокалывал 3000 п. Рост 2024 г. был обнулен, и так низко рынок не был с декабря прошлого года. Но это и было локальное дно, а индекс МосБиржи с -6% на минимуме месяца смог закрыть июнь с просадкой менее чем -1% и выше 3157 п. Технически это сильный паттерн на развитие вверх — июльский ориентир у 3225 п.

В рамках прошлого периода среди бумаг из индекса МосБиржи были очевидные акции-фавориты и аутсайдеры. Оценим перспективы топ-5 лучших и пятерку худших по доходности инструментов за июнь на июль. Как правило, среднесрочные тенденции сохраняются, но, может быть, какие-то бумаги поменяются местами?

По данным IRN.RU, по итогам мая цены на жильё в Москве (вторичный рынок) вновь составили 271.454 тыс. за м2, это 0.0% мм и 6.7% гг vs -0.1% мм и 7.1% гг в мае. Динамика цен в долларах: 3.3% мм, 0.2% гг, это $3 080 за м2 (ранее: 2.2% мм, -7.4% гг).

Эксперты IRN отмечают (https://www.irn.ru/index/), что “… несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10%. Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя»...”

Бумаги для этих обзоров предлагаете вы, каждый четверг в нашем telegram-канале. Среди предложенных вариантов, в этот раз есть 8 бумаг которые могут показать движение в ближайшее время.

Так что рекомендую добавить их в избранное и последить.

Небольшая просьба.

Если ещё не подписались на наш telegram-канал, то, пожалуйста, подпишитесь, это очень поможет в продвижении.

Буду благодарен 🧡

Индекс Мосбиржи

Ранее уже писал, что не хочу торопиться с выводами, но, по ходу, начинается разворот. Не думаю что нас ждёт феерический рост который был ранее, скорее это будет неторопливый подъём к уровням 3300 — 3500.

И хорошим сигналом к этому, как я уже говорил, будет выход фьючерса выше уровня 320 700 — 325 000. Да, фьючерс это дериватив, но у меня есть гипотеза которую я сейчас проверяю.

Добрый день!

Дисклеймер: статья про премиальные опционы (ПО). В историях про опционы бывает не только «успешный успех», но и «успешный не успех». И то и другое — одинаково полезно.

Являюсь большим поклонником диверсификации, поэтому никогда не вкладываю весь капитал в одну стратегию. В параллель с МТС-ом из предыдущей моей статьи (https://smart-lab.ru/blog/1030487.php) делал Гусей на другие бумаги, например, на Лукойл и ПИК. Идея во всех бумагах была лонговая, ибо построил их ещё до большого залива. Когда это произошло, стало понятно, что Лукойл нужно перестаивать. И тут в стаканах на дальних страйках я увидел одну интересную картину.

Т.е. корректировать стратегию стало возможным только за счёт роста ГО, выкупать отработанные ноги было не реально (по крайней мере, с прибылью). Картинка выше стояла по Лукойлу весь месяц, по наивности, я думал за два-три дня до экспиры будут нормальные цены, и ГО конструкции получиться отрегулировать. А пока приходилось покупать лотерейки на ранние даты экспирации, что снижало ГО, но временно.

Текущая ситуация:

ВВОД МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ – ИЛЛЮЗИЯ ОБВАЛА

Глядя на статистику по вводу жилья в МКД (-38.5% гг в мае / -26.9% гг за 5 мес), может сложиться впечатление, что отрасль в глубоком кризисе. Это, конечно, не так! Объёмы строящегося жилья продолжают уверенно расти, а запуск новых проектов остается на высоком уровне (подробнее об этом читайте завтра).

Почему при сохранении высокой активности в отрасли ввод нового жилья резко сократился? Это интересный вопрос. Мы не думаем, что это связано с отменой льготной ипотеки, т.к. если бы строители ждали сильного падения спроса, то зачем наращивать объёмы строящегося жилья?

Вводы жилья – управляемый параметр. Мы не исключаем, что задержка ввода жилья – это один из элементов лоббистских усилий продавить сохранение максимально мягких условий по остающимся льготным программам (прежде всего, по семейной ипотеке) — дескать, посмотрите, какой в отрасли спад, а Вы ещё и льготы сворачиваете. Параметры семейной ипотеки с 1 июля 2024г должны быть объявлены на этой неделе.MMI.

Рынок был шокирован решением «Сбера» прекратить выдачу ипотеки по льготной программе в пятницу вечером.

Банк подставил риелторов, клиентов и своих сотрудников. ВТБ, например, просчитал лимиты заранее. Многие покупатели уже оплатили работу агентов, а кто-то продал квартиру и выходил на сделку.Домострой.

Сам по себе рост и обновление максимума не являются чем-то удивительным. О целях 944.6 и 1131.3 было сказано мною еще 23 января. 

Для тех, кто находится в сделке хочу обратить внимание на накопление, где сейчас идет консолидация (899.7-945.4). При закреплении выше стоп можно перенести за 899.7 и держать до 1104.6, т.е. следующего накопления. 

 А новые сделки рассматривать только после пробоя накопления + формирования тройки. В случае продолжения восстановления индекса ММВБ цель 1104.6 выглядит вполне реальной и краткосрочной.

п.с. ПИК сейчас единственная компания с таким потенциалом роста, что настораживает. Предупрежден(а) = вооружен(а).

Программа действует до конца 2024 года, правительство рассматривает возможность изменения условий выдачи кредитов по IT-ипотеке. Среди возможных изменений: исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга и повышение порога по уровню зарплат. Напомним, что программа создана для специалистов в сфере ИТ, ставка не превышает 5% годовых. IT-ипотека составляет около 14% ежемесячных льготных выдач. За все время существования программы самыми популярными регионами для покупки жилья по программе стали как раз Москва, Санкт-Петербург и Московская область.

IT-ипотека популярна среди льготных программ с учетом ее адресности. За все время ей воспользовались более 70 тыс. специалистов на сумму около 630 млрд руб., что превысило ожидаемые министерством показатели более чем на 50%. Ввиду высокой популярности программы уже в начале этого года банки начали сообщать об исчерпании лимитов, которые позже были увеличены.

Вопрос продления IT-ипотеки наряду с семейной программой является позитивным сигналом для рынка недвижимости, однако исключение регионов притяжения — Москвы и Санкт-Петербурга, может негативно повлиять на спрос со стороны IT-специалистов.