инвестиции в недвижимость

💥Почему ваш дом — не актив, или Как вас держат в клетке «крысиных бегов»

Вы когда-нибудь задумывались, почему, несмотря на усердную работу, повышение зарплаты и, возможно, даже ипотеку на хороший дом, вы по-прежнему чувствуете, что бежите по колесу, как белка? Вы не одиноки. Большинство людей играют в денежную игру по правилам, которые были написаны не в их пользу.
«Меня учили этому два отца». Один, мой родной отец, «бедный папа», был высокообразованным человеком. Его любимая мантра была: «Учись хорошо, получи хорошую работу и усердно трудись». Другой, отец моего лучшего друга, «богатый папа», не окончил и восьмого класса, но стал одним из самых богатых людей на Гавайях. Его философия была иной: «Учись тому, как заставлять деньги работать на себя».
Именно эти два противоположных взгляда определяют ваше финансовое будущее. Как же вырваться из ловушки.

💰Миф №1: Ваш дом — это актив

Это самый опасный и распространенный миф. Ваш банк, правительство и общество убедили вас, что ваш дом — это главное вложение вашей жизни.

Дорогие друзья,

Хотим поделиться короткой сводкой по текущему состоянию рынка недвижимости:
 
🌟 По нашим данным, в Московском регионе, где мы в основном строим, сохраняется баланс спроса и предложения: в 3 квартале продажи жилья превысили как показатели 2 квартала 2025, так и прошлогодние показатели.
 
🌟 После резкого снижения доли ипотеки в продажах во второй половине 2024 года видим рост доли ипотеки в 2025 году во всех локациях Московского региона: ее доля увеличилась на 3 п.п. до 62% в 3 квартале.
 
🌟 Во 2кв2025 на счета эскроу поступило 1,1 трлн руб., что сопоставимо с показателями 1кв2025. За 1П2025 поступления составили 2,2 трлн руб. (-15% г/г) – эффект высокой базы из-за сворачивания массовой льготной ипотеки и рассрочек. Тем не менее, покрытие задолженности средствами на счетах эскроу находится на комфортных уровнях в 71% (у нас 72%).
 
🌟 На фоне снижения спроса на жилье в Московском регионе девелоперы стали меньше выводить жилья в продажу (за 9м2025 -37% г/г), что, по нашим прогнозам, приведет к дефициту предложения в дальнейшем.

«В настоящее время мы пожинаем плоды 2023 года, когда было выдано много ипотек, развернулось много проектов. Сейчас в отрасли есть определенное снижение — видим снижение объемов ввода жилья в РФ порядка 6-7%. Также видим уменьшение новых разрешений на строительство, что предполагает риски того, что в 2028 году будет меньше жилья», — сказал он.

Хуснуллин добавил, что по итогам текущего года ожидается ввод не менее 100 млн кв. м жилья — за четвертый квартал планируется ввести еще 24-25 млн кв. м.

«Видим достаточно устойчивое положение. Но и видим, конечно, что ряд проектов сдвинулись по срокам ввода. Из-за того, что не хватает оборотных средств, срок ввода домов сдвигается. Вправо у нас порядка 19% по стране сдвинулись по срокам ввода. Пока каких-то банкротств и рисков не видим», — сказал он.

В Госдуму внесен законопроект, определяющий критерии, которым должно соответствовать пустующее жилье.
Подробности:
Согласно документу, этих критериев четыре. В квартире или доме долгое время никто не проживает. Показания прибора учета коммунальных ресурсов не меняются год и более. За квартирой числятся коммунальные долги за год и более. А также — за жилым посещением накопились долги по имущественному налогу более чем за два года. Квартира может быть признана пустующей, если она соответствует минимум двум из этих критериев. Такие квартиры предполагается переводить в муниципальный фонд, если владельцы откажутся от них. Решение о признании жилья пустующим будет принимать комиссия, созданная органами местного самоуправления.
— Российская газета.
@ejdailyru

По данным экспертов, популярность рассрочек на рынке новостроек Москвы снижается. Если весной 2025 года до 70% сделок приходилось на рассрочку, то к октябрю доля уменьшилась до 13–20% в зависимости от сегмента и источника данных.

Сокращение объясняется несколькими факторами:

1. Снижение ставок по ипотеке. Покупатели предпочитают субсидированную ипотеку, которая стала более выгодной, а дополнительные комиссии по семейной ипотеке отменены.

2. Ужесточение требований застройщиков и банков. Кредитные организации теперь тщательнее оценивают платежеспособность клиентов, что снижает число одобренных рассрочек.

3. Сокращение сроков и беспроцентных вариантов. Длительные рассрочки на 5–10 лет больше не пользуются спросом; востребованная программа — до ввода дома в эксплуатацию (1–2 года).

4. Рост финансовой осознанности клиентов. Покупатели стали внимательнее выбирать инструмент покупки, учитывая риски рассрочки на фоне макроэкономической неопределенности.

5. Фокус девелоперов на ипотеку и трейд-ин. Компании концентрируются на массовых ипотечных программах, а рассрочка превращается в целевой инструмент для клиентов с временными ограничениями, но высоким уровнем платежеспособности.

◾ Объем жилищного строительства в России в сентябре 2025 года составил 9,035 млн кв. м, что на 8,3% меньше, чем в сентябре 2024 года. Соответствующие данные опубликовал во вторник Росстат.

◾ За январь–сентябрь 2025 года объем жилищного строительства в стране составил 76,565 млн кв. м (сокращение на 5,6% к аналогичному периоду 2024 года).

◾ В августе 2025 года в России было построено 7,934 млн кв. м (снижение на 14,0% г/г).

◾ За 2024 год жилищное строительство в РФ продемонстрировало снижение на 2,4% — по итогам прошлого года были введены 107 млн 767,5 тыс. кв. м жилья после рекордных (за всё время наблюдения с 1991 года) 110 млн 438,5 тыс. кв. м в 2023 году.

rosstat.gov.ru