инвестиции в недвижимость

Коллеги, всем привет. Давайте без риторики: пузырь на рынке недвижимости России виден невооруженным глазом. Высокие ставки, схлопывание рассрочек, перегретые цены — классика перед обвалом.

Хочу поставить на нокаут через покупку страховки, которая взлетит к луне, если всё рухнет. Где можно купить кредитные дефолтные свопы (CDS) на индекс цен российской недвижимости в долларах/евро? Свопы нужны именно в валюте, так как при девальвации недвижка в рублях вырастет, а вот в СКВ обвал неизбежен.

Или таких инструментов для «рядовых» трейдеров просто не существует, и мы снова уперлись лбом в стену российского финансового рынка, наблюдая за неизбежным со стороны?

Жду ваших идей, ссылок и, конечно, комментариев о том, что «здесь всё схвачено и стабильно»

В Питере уже выяснили, что на Финском заливе земли почти нет у воды, а та что есть, стоит примерно 9-10 млн руб за сотку.

Как думаете, сколько должна стоить земля в Калининградской области, на первой линии Балтийского моря (1 час от центра Калининграда на машине)...

Сколько за сотку?

ЛСР выплатила 410 млн руб. премий.

▶️Продолжаем разбирать отчетность девелоперов по РСБУ за девять месяцев:

⚫️Выручка ЛСР упала почти в два раза: с 37,3 млрд руб. за январь-сентябрь 2024 года до 17,6 млрд руб. в этом.

⚫️Чистая прибыль упала на 57%: с 28,4 млрд руб. до 12,3 млрд руб.

⚫️Собственных «живых» денег на счетах — 4,2 млрд руб. при общем долге в 139,6 млрд руб. (+25 млрд руб. к прошлому году). Повеселее, чем у «Самолета» (https://t.me/domostroy_channel/15271), но все равно немного.

⚫️Несмотря на снижение прибыли на 57%, компания впервые ввела резерв на годовую премию топ-менеджменту (второй скрин).

⚫️Самое интересное, что за девять «кризисных» месяцев в стройотрасли компанией уже выплачено (первый скрин) краткосрочных вознаграждений на 409,9 млн руб.: членам совета директоров — 68,3 млн руб., а членам правления — 341,6 млн руб. или по 38 млн руб. в среднем на каждого (в составе девять человек).

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Текущее состояние рынка новостроек в России характеризуется уникальным сочетанием внешнего благополучия и глубоких системных рисков. Высокие цены и растущие объемы средств на счетах эскроу маскируют фундаментальную проблему: зависимость всей системы от будущего снижения процентных ставок, которое может не оправдать ожиданий.

Механизм кризиса: российская схема рассрочки и уроки США 2008 года
Чтобы понять текущие риски, полезно обратиться к недавней истории. Ипотечный кризис 2008 года в США был вызван массовым распространением так называемых «субпраймовых» кредитов. Их схема была следующей:
1.  «Заманивающие» ставки (Teaser Rates). Заемщикам с низкой кредитоспособностью предлагали ипотеку с очень низкой фиксированной ставкой на первые 2-3 года (например, 5-7%).
2.  Обязательный пересмотр условий. По истечении этого «медового периода» ставка становилась плавающей и привязывалась к рыночным индексам плюс высокая маржа. Ежемесячный платеж мог вырасти в два-три раза.

В декабре прошлого года я рассказал про историю Ларисы Долиной — как она под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру в Хамовниках стоимостью 130 млн.

Я тогда одним из первых задавался вопросом, а не останутся ли в итоге крайними покупатели этой квартиры. Процитирую сам себя (напомню, в тот момент ещё не было никакой развязки!)

🤔Мне лично очень интересно, чем кончится эта история. Ставлю на то, что Долину НЕ выселят из проданного жилья — уж слишком сильный резонанс случился. При этом любого другого «обычного» продавца, который под воздействием ушлёпков перевёл им свои кровно заработанные и остался без крыши над головой, скорее всего выгнали бы из квартиры через суд. Все равны, но некоторые — ровнее.

(конец цитаты)

💬Тогда в комментариях многие писали, что мол зачем анализировать желтую прессу, ведь на рынок недвижимости эта ситуация «никак не повлияет». И вообще, «не трогай бедную бабушку», «деньги легко пришли — легко ушли», а случай «вообще проходной и ничего интересного в нём нет».

Москва перешла на бизнес-класс.

▶️В столице за год на 40% сократилось предложение жилья комфорт-класса. Доля этого сегмента в общем объеме рынка сейчас составляет всего 20% или 6,6 тыс. лотов, подсчитали для «Известий» аналитики Core.XP.

⚫️Максимальный объем предложения аналитики фиксируют в бизнес-классе — 21,3 тыс. лотов, что составляет 64% от общего объема предложения в Москве. Еще 13% и 3% составляют премиум- и делюкс-классы.

Сегмент доступного жилья был лидером по динамике сокращения объемов предложения. С сентября 2024 года премиум-сегмент потерял 1,6% предложения, бизнес-класс — 6,2%, а комфорт-класс — 50%.

⚫️Новые московские требования предполагают сложные архитектурные решения, высотность, нестандартную пластику фасадов, считает директор департамента стратегии продукта ГК Dogma Евгения Стяжкина. Такие проекты изначально позиционируются как бизнес-класс.

Как тут не вспомнить отчет (https://t.me/domostroy_channel/15178) «Эталона», в котором серьезное падение продаж в комфорте и резкий рост в бизнесе и премиуме. Дорогая ипотека и отложенный спрос меняют структуру рынка, а девелоперы с комфорт-классом идут в регионы.

Привет, инвесторы! Готова новая инфографика от канала «Пассивный доход» — для всех, кто ценит дивиденды, купоны и рентные платежи. Самые важные цифры недели, чтобы быть в теме и держать руку на пульсе. Снижаемся!

👋 Кто на еженедельном посту?

Меня зовут Лекс, и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 20 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Раз в неделю я готовлю великолепную инфографику по самым важным для инвесторов метрикам. Постепенно дорабатываю формат, так что ваши комментарии и идеи всегда приветствуются 🙌