инвестиции в недвижимость

Я смотрю, тут пошла волна постов про инвестиции на долгих сроках 10-20 лет, недвижимость, акции.

Расскажу, пожалуй, тоже. Хотя строго говоря, это была не инвестиция, а просто покупка недвиги  без цели получения арендного дохода, но в итоге хорошо так получилось.

В 2001 году, я купил себе квартиру в Санкт-Петербурге, двушку 75 метров в Приморском районе, стоила она 20 500 долларов, тогда все мерили в долларах и платили за крупные покупки тоже в долларах, в рублях она стоила примерно 630 000 рублей, смешно теперь) причём брал я ее в рассрочку у застройщика.

В 2008 году я ее продал, за 8,2 млн.руб., помню, что это было очень дорого, аж дух захватывало, это была наверно самая дорогая квартира в своём сегменте, но все перло вверх со страшной силой и очень скоро ее купили какие то приезжие из Тюмени.

Потом я перевёл рубли в евро, вышло около 235 тыс. евро и положил эти деньги в Райф на депозит, процент по депозиту тогда был емнип 5% или типа того

через два года на счету было уже порядка 260 тыс. евро.

( Читать дальше )

Ну на самом деле нет конечно😁 Просто число выставленных в аренду квартир резко выросло и достигло исторического рекорда — 56,500 штук.
После отмены карантина данная цифра увеличилась в 1,5 раза (в феврале было всего 35 тыс квартир). Основная причина этого в том, что во время карантина многие люди потеряли источник дохода и не смогли вернуться на работу. Им пришлось покинуть столицу. Как следствие, спрос упал, предложение выросло. Это были цифры «Миэль».

Статистика ЦИАН показывает, что число новых объявлений об аренде выросло в 2 раза — с 6,365 до 14,114 шт. Больше всего увеличилось предложение однушек — на 70%. Цены на однушки снизились на 2-3 тыс. рублей.

С учетом сложившихся тенденций, инвестиции в жилую недвижимость должны становится все менее и менее привлекательными.

Условия для создания ипотечного пузыря есть, а вот есть ли сам пузырь — я пока не знаю. Интересно ваше мнение, как вы считаете? Есть ли ипотечный пузырь?

Условия для ипотечного пузыря следующие:
👉Низкие процентные ставки
👉Снижение стандартов кредитования, высокая доступность кредита
👉Рост безработицы, снижение доходов населения

Последствия ипотечного пузыря:
👉Жопа банкам, на балансе которых идут просрочки и невозвраты
👉Жопа девелоперам, так как на рынок выходит масса заложенных квартир по сниженным ценам
👉Добро тем, кто ждал и сидел в кэше

Что сейчас?
👉Доходы падают
👉Объемы выдачи ипотеки растут
👉Доля продаж у девелоперов ипотечникам на рекордном максимуме

Цифры по ипотеке следующие:

По итогам 2019 вроде тоже около 3 трлн руб было выдано.
За 9 мес 2020 было выдано 2,5 трлн руб. Рост есть но не радикальный.

Просрочка вроде в пределах разумного:

( Читать дальше )

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

( Читать дальше )

Всем привет.

Личный опыт.

ЖК Лайнер в 2018 купил студию в бетоне за 6,1 в ремонт под ключ вложил 1,2 итого 7,3. Продал за 10,5 выставлялась неделю.
Прибыль 3,2 к вложенным 7,3, 44%. В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро. Посуточно много мороки, но денег наверно больше. Сейчас оформление закончу по разделению и продам их по отдельности 10+10+9+18=47 итого прибыль 15,5 к вложенным 49%.

Если использовать ипотеку, то доходность на вложенные до 100%.

Может где то туплю в расчетах, что не так с недвигой?

За 9 месяцев на фоне пандемии зарубежные инвестиции в российскую недвижимость снизились в 2,5 раза, с 23,7% до 9,3%. Иностранные компании не горят желанием инвестировать в коммерческую недвижимость в России, опасаясь рисков и волатильности рынка.

Так что в основном приобретать активы готовы игроки, уже присутствующие в России.  Общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в III квартале вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до $1,1 млрд. А по итогам года объем инвестиций может составить $3,2 млрд.

( Читать дальше )

Топ городов разных стран, с наибольшим риском возникновения «пузыря» на рынке недвижимости:

— Мюнхен
— Франкфурт-на-Майне
— Торонто
— Гонконг
— Париж
— Амстердам
— Цюрих

Москва вошла в ТОП-20, заняв 17 место с пометкой «переоценённый рынок». Годом ранее, Москва занимала в этом рейтинге переоценки стоимости стоимости кв.м. жилья 18-ю позицию.

Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.

Что за квартира?

( Читать дальше )

Цитирую любителя добавлять в ЧС (в простонародье: обиженки):

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне

Чё?!?!...
В 2006г однушка стоила 10 миллионов?! Или была деноминация?! Что я пропустил?!...
Ещё инфляцию какую-то считают… А из чего эта инфляция складывается? Из цен на картошку или бетон? И мы какую инфляцию берём: ту адекватную, которая была до 2014г или ту которую стали рисовать после?!
Недвига дорожала и будет дорожать. И причина проста — количество новых рублей обгоняет количество новых квадратных метров! В баксах она будет дорожать только, если экспортный товар (нефть) будет приносить россиянцам больше долларов, но тоже будет!

Люди плодятся как саранча! ЦБ штампует рублей как коровы лепёшек! В рублях всё всегда будет расти! Потому что допэмиссия стимулирует людей работать, ведь она обесценивает их накопления. Эта тактика возведена в абсолют для третьих стран, качающих ресурсы для загнивающего Запада. Таким государствам выгодно иметь избыточное население, чтобы была высокая конкуренция и низкие зарплаты… а как только работнику становится мало той суммы, которую ему платят, для выживания — идёт завоз мигрантов, у которых издержки на жизнь ниже на порядок. Завозчик мигрантов получает сверхприбыль и куда он её вкладывает?.. В машины, квартиры и ремонты! Было 2 машины, станет 3. Было 3 квартиры, станет 4. 

( Читать дальше )

Текущую среднюю цену принял как 200 тыс р за м2 для удобства расчетов.
Накопленная рублевая инфляция с 2009  — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика  — минус 48% или 4,36% в год.
Накопленная рублевая инфляция с 2015  — 34,9%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 26% или 5,2% в год

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне, с 2 короткими пиками.  

Далее 2 возможных варианта развития на мой взгляд.
1) Льготную ипотеку отменяют и возвращаются двузначные ставки. Тогда 2020 становиться очередным аномальным пиком.
2) Льготная ипотека еще пару лет, начинает распространяться на вторичку, вводят новые льготы, разрешают не платить НДФЛ с даты ДДУ, а не собственности. Тогда недвижимость через пару лет достигнет значений последнего пика, а это более 300 тыс за м2 при нынешних темпах инфляции.