Блог им. mozg

Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)

Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)


Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.

Что за квартира?

Квартира выглядит примерно так
Квартира выглядит примерно так, типичный спальник с «ремонтом» от застройщика

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.

Простоев почти не было, затрат на ремонт немного. Я не вел подробный учет в те года, поэтому для уверенности, убрал по 1 мес из каждого года, в качестве простоя и учета расходов на первичное и сопутствующее обустройство.

  • Текущая стоимость ~ 2 260 000 рублей
  • Арендные платежи за это время ~970 000 р
  • Чистая прибыль — 2 076 160 р (первоначальная сумма почти утроена)
  • Период с момента первоначальных вложений — 3409 дней (~9 лет)
Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)


Доходность по CAGR (среднегодовая) — 11,65% годовых

Много это или мало?

Сравним с депозитами, долларом и индексами полной доходности акций на том же периоде.

  • Индекс полной доходности акций РФ на том же периоде дал бы рост в 2,83 раза, то есть чистую прибыль 2 104 000 р или 11.78% среднегодовой доходности
  • Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)
  • Наличный доллар под подушкой (даже не на вкладе) — чистая прибыль 2 117 454 р или 11,83% доходность
  • Вложения в ETF на акции всего мира (iShares MSCI ACWI ETF) — чистая прибыль 4 190 759 или 17,87% доходность

Какой можно сделать вывод?

На периоде 2011 — 2020г, вложение в типичную однушку под сдачу в аренду проиграли даже наличному доллару под подушкой, не говоря уж о хоть каких то внятных инструментах.


Если добавить к этому факты:

  1. Конкретно эта квартира не требовала вложений в ремонт вообще (изнашивала тот ремонт что был от застройщика), но сейчас близка к ремонту, который сожрет и ту прибыль что есть
  2. Не произошло форсмажоров, которые загнали бы доходность далеко в отрицательную зону (а покупка страховки с хорошим покрытием от пролива нескольких этажей вниз — сожрет существенную часть доходности)
  3. Не было ощутимых простоев, не учтены НДФЛ со сдачи в аренду, или риски в случае неуплаты этого НДФЛ
  4. И самое главное — не учтен геморрой и необходимость присматривать за квартирой все это время

Мой однозначный вывод — реальные однушки под сдачу не интересны как инвестиции даже на периоде достаточного бурного роста недвижимости, и уж тем более не будет интересно в будущем, когда этот рост исчерпывает топливо.

К плюсам можно отнести, пожалуй, иллюзию постоянства дохода от рентных платежей, и иллюзию роста капитала (если не брать в руки калькулятор).

Мое решение — продаю и эту последнюю однушку и перекладываюсь в диверсифицированный портфель акций/облигаций с ребелансировкой и возможно ЗПИФы коммерческой недвижимости.

Как учитываю такие инвестиции в общем сводном портфеле описал у себя в блоге, тут про недвижимость, и тут про весь портфель 

Пример по этой квартире:
Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)

 
★46 | ₽ 2
105 комментариев
А сколько времени тратил в среднем в месяц? :)
avatar
Просто Токсик, с 2015г один арендатор сидит, но это больше везение, до этого — каждые полгода новые, ибо брал не думая «молодую семью без детей и животных», при том что нужно делать все наоборот — брать не молодую семью с детьми, которая сядет и намертво привяжется к локации )
avatar
Алексей К [mozg], Ну всё равно же постоянно что то у арендаторов ломается, то соседи мозг выносят и тп?
Или всё гладко?)
avatar
Просто Токсик, с 15 года у меня арендатор с «очень не постоянным проживанием», поэтому изнашивает квартиру сильно медленнее обычных жильцов, но добавляет свои риски (протопит и узнает слишком поздно)
avatar
Алексей К [mozg], для защиты от протечек давно существуют автоматические системы «анти-потоп». Готовый комплект стоит в районе $250-$500 (блок управления + несколько сенсоров + парочка электрозадвижек).

Хотите SMS-оповещения об аварийном срабатывании системы — дополнительно прикручиваете GSM-модуль
avatar
Ave,  Cмотрю сантехник… Ну а если подводка лопнет или радиатор разорвет? Не панацея, увы, сам себе гидролок ставил, но проблема, что не везде его впихнешь, не все защитишь.
avatar
Igor_engineer, нет, не сантехник, просто интересовался вопросом, поскольку были аналогичные опасения насчет моих квартирантов


а если подводка лопнет или радиатор разорвет?

Ну конечно, 100% гарантий не бывает, но если под батареей поставить датчик, то можно хотя бы надеяться на оперативное оповещение. А там уж звонок домкому, и соседи снизу с высокой долей вероятности окажутся спасены (пока сам летишь на такси через весь город)
avatar
Алексей К [mozg], в однушку немолодую с детьми?
Алексей Матвеев, в регионах это норм) но суть в том что худшим арендатором является шаблонный вариант молодой семьи, по моему опыту — не способны ничего сделать по дому сами, даже мелочь, не достаточно платежеспособны, и при первой осенней депрессии ругаются и разбегаются
avatar
Просто Токсик, 

а рост евро в три раза? за это время)
avatar
Все наглядно. Интересно, текущая цена обусловлена низкой ставкой по ипотеке? Сколько она примерно стоила год-два назад?
 
Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)

В том и дело что до 14 года ставки меньше 10% еще поискать надо было. В 14 чуть ниже 10% сползли. Ну а в 14 все помнят какие ставки были. Можно было зафиксить на 2-3 года. Да даже в прошлом году ставки под 6,5 можно было свободно найти даже у относительно коротких вкладов. Поэтому ваш расчет по депозитам ну очень занижен.
avatar
Принцип Парето, так и есть, у меня в 15 году была пачка депозитов под 18-22%. Но я для себя считал, чтобы решить что уже с этой последней квартирой делать, и в целом вывод очевиден
avatar
Можно сказать удачно купил. Я брал в 2013 за 1.35, а сейчас в лучшем случае 1.8. Тоже 28м2, на отшибе Ростова. инвестиции в акции и валюту за тот же период дали больше.
avatar
Henry, там было какое то социальное жилье, стояла очередь, продаж открытых не было, удалось купить только по знакомству с менеджером у застройщика, помню что цена была ниже рынка. То есть на выходе слепая покупки однушки «на будущее под сдачу» покажет результат еще хуже этого, а именно этим сейчас занимаются многие, еще и в кредит…
avatar
Алексей К [mozg], согласен, рентный бизнес в России себя изжил.
avatar
Спасибо за внятный и реалистичный анализ! По поводу расчета CAGR только не совсем соглашусь — все-таки, арендные платежи вы получили не в конце срока всем скопом, а получали их в течение 8 лет, так что реальный CAGR побольше должен быть.
Но все равно, с учетом порядка цифр, выглядит так, что банки-облиги дали бы результат сопоставимый, а с учетом низкой ликвидности недвиги — действительно, вариант так себе.
avatar
MadQuant, согласен, но идеально точно считать и не имело смысл. Я забил все рентные платежи в интелинвест где все считаю, а он рассчитывает доходность по аналогии с XIRR в экселе, и доходность получилась сравнимая.

Но если доходность хоть как то умозрительно помножить на риск:
1. Пролива соседей (квартира на 9 этаже, пролить можно на несколько стоимостей квартиры, и страховка это все не решает, договора мутные, шанс получить выплату на 100%)
2. Простои, необходимость регулярного ремонта (в этой квартире он уже давно нужен, ремонт от застройщика не рассчитан на такой срок)
3. Риск нарваться на неудачных квартирантов

То мат.ожидание полностью проигрывает любому инструменту на рынке…
avatar
Алексей К [mozg], 
1. Пролива соседей (квартира на 9 этаже, пролить можно на несколько стоимостей квартиры, и страховка это все не решает, договора мутные, шанс получить выплату на 100%)
а в случае заключения договора с жильцами… убытки типа «от залива» перекладываются ведь на жильцов? или как? главное что бы у них было российское гражданство и в договоре прописано правильно место разбирательств для суда
avatar
netqual, ну договор в котором прорванный кран/полипропилен/соединения/полотенцесушитель можно повесить на жильца наверное только слепой подпишет...
Максимум это умышленное затопление или по неосторожности (забыли выключить кран) можно.
avatar
netqual, таких арендаторов-идиотов вы годами будете искать. Я, как арендатор, наоборот в договоре всегда отдельно жирно прописываю, что весь ущерб, не вызванный моими *прямыми* действиями — на хозяине. Чтобы никаких неоднозначных трактовок на случай суда не оставалось.
avatar
С самого три квартиры и комната в коммуналке. Вернуть назад конечно, не покупал бы. Но и продавать не буду диверсиыикация😁😁
Владислав Сорокин, вот у меня тоже сидит эта диверсификация, но об рациональные доводы эта диверсификация рассыпается.
Доходность даже на удачном для недвиги периоде — низкая
Риски страновые, валютные — на месте
итд.

avatar
Алексей К [mozg], как говорит моя мама. Куплено-нажито, продано-прожить. Если б все плачевно было, а так доход идёт и буде. Конечно грусть по потеряно у доходу накатывает и местами хочется продать.
Владислав Сорокин, все правильно мама говорит..
У недвиги есть еще одна защита: ее отжать сложнее всего..
Все эти депозиты, бумаги и проч. — ничто… могут пропасть при банкротстве или серьезной жопы… или биржу вообще отменят(комунисты снова придут)…
avatar
Алексей К [mozg], я бы тооочно не назвал этот период самым удачным для недвижимости)
Если взять нулевые, то там бы и мировые акции были побиты, и тем более доллар с депозитами.
avatar
UnembossedName, доллар был бы побит, факт) но голландская болезнь была недолгой..)
Субъективно кажется что этот период все равно был лучше для недвиги чем будущие 10 лет)
avatar
пост грамотный, для нелюбителей «многа букав» есть выводы)
avatar
Согласен. Сдругой стороны. Знакомый занимается посуточной сдачей. Не работает. Чисто контролит. Выгода есть. Сейчас согласен. Квартира под сдачу бешенных доходностей не приносит. И обязательно страховать. 
avatar
 И кстати рентщики будут выходить потихоньку. И искать другие проекты.
avatar
 Забыл добавить вишенку на торте, перевел расчет доходности в доллары (данные не перепроверял, но плюс минус можно на них опираться):

1,53% среднегодовая доходность в долларах )))




http://joxi.ru/krDLlXcJR9WXrp?d=1
avatar
Алексей К [mozg], таки положительная)
avatar
Редко, но метко вылезают полезные статьи. Автору спасибо! Для объективности интересно, как сильно влияет регион нахождения квартиры на разброс доходности?
avatar
Serj90, на это влияет не только регион, но и локация в конкретном месте. В той же Москве есть ипеня, где ниже рынка только и с трудом сдашь, а есть локации, где через два часа после объявы квартира сдана выше рынка.
avatar
PM, это где например?
avatar
Serj90, наверняка влияют, неэффективности на этом рынке точно более медленно выравниваются, чем на ФР) 
но у меня статистики нет, я не профессионал в недвижимости
avatar
Супер полезный пост имхо.
Кстати из прибыли от сдачи налоги неплохо бы еще отнять тк в Москве например  все арендаторы требуют заключение договора. Где есть договор, там есть риски огрести от налоговой за неуплату )
avatar
 Эта… Все хорошо, и доходность отличная. Только я бы не сравнивал теплое с мягким. Хаты берут в том числе и для диверсификации, а не как альтернатива баксу или фонде. Надо иметь и то и то. Фонда может рухнуть, бакс украдут, девальвируют и пр. А хата стояла и стоять будет. Если че, у меня 3 объекта в работе, свой опыт есть. Сейчас тоже один продал с отличной маржой, второй — собираюсь. На вырученное — брать новый объект в лучшей локации, рядом с третьим. Третий — просто кубышка, в сезон молотит на посутке, до 80 в месяц приносит. Всем занимается жена, ей делать не хрен, и ей это нравится.
avatar
PM, мне кажется мнимая диверсификация, ну или я пока себя пытаюсь в этом убедить. Когда рухнет фонда (если речь про долгий период), значит в экономике полный ужас и цена квартиры и арендный поток упадет точно так же (просто стакана с мгновенной ценой предложения перед глазами нет чтобы эти ощутить как в акциях)… про активное управление и посуточную аренду это чисто бизнес, не инвестиции, сравнивать его надо с таким же активным бизнесом, где доходности совсем другие… жена без карьеры и работы это частный случай, в любом случае в расчет надо включать цену управляющего в среднем по рынку. У меня жена на высокой должности и услуги встанут мягко говоря дороговато 😃
avatar
Алексей К [mozg], ну что значит мнимая? она либо есть, либо ее нет. Понятно, что у каждого ест нюансы, я с женой тоже часто вступаю в дискуссии насчет доходности, приводя в пример свой нынешний депозит под 8 процентов. Он дает столько, сколько и ее одна однушка той же ликвидности. Но я же понимаю, что в июле 21 года он кончится и… Фонда? Так там и так залито уже немало, куда еще? Очково )) Бакс? Не верю в доходность на горизонте, если только спекулировать и оборачиваться на бирже. Золото/монетки? Да ну на, несерьезно. Это только если война и на хлеб/патроны менять. Тогда что? В России не так много инструментов для вложения бабла. А риски хочется раскидать. Вот и вся логика. Просто совет всем, кто будет сдавать или покупать. Location, locftion и еще раз location. Просто недвига — это ни  о чем. Лучше иметь один объект, но качественный. Он вас на пенсии еще кормить будет, поверьте )
avatar
PM, то что очково и это заливать на фонду — согласен, но это больше психологическая тема, чем реальная) Так то думаю если реализуется серьезный долгосрочный риск на фонде то он аналогично отразится и на квартирах)
Я пока присматриваюсь к ЗПИФам коммерческой недвиги = альфа поток, активо, пнкрентал, итд, но оценить в комплексе все сложно так как вмешивается куча нюансов связанных с ДУ и сложными договорами с УК, добавляющими неопределенность. 
avatar
Алексей К [mozg], фонда может в несколько раз сложиться, а некоторые акцульки и в 10 раз. В 2008 у людей реально сносило крышу, покупали с плечами на всё тот же сбер по 30р, а потом их закрывали по маржину по 15-20. Многие про*ебали все что было, еще и в долги залезали. И все это было в не таком уж далеком 2008 году. Оно вам надо? Недвига же проседала процентов на 30% максимум.
avatar

Reznor, да я думаю тут все понимают и краткосрочные и долгосрочные риски фонды но выбора особо нет. Если решаешь не тратить все под ноль то вынужден использовать те инструменты что есть. 

но и риск словить условный донецк или детроит в портфеле из нескольких однушек в одном городе так же есть и он не нулевой)

avatar
Алексей К [mozg], вам просто этого не понять, пока сами не столкнетесь. Когда инвестированные 3 млн р. превращаются в 300 тыр. или инвестированные 100 тыр. превращаются в ноль (мой случай)
Но в любом случае желаю удачи
avatar
Reznor, у меня в марте просадка была величиной в 15 годовых бюджетов моей семьи. Сложно, но выдержал.
А уж сколько было безвозвратных потерь — даже считать не хочу, начиная от кидалова (на миллион наберется точно), заканчивая невзлетевшими проектами (на несколько миллионов точно).
И Вам удачи.
avatar
Все равно ремонт убивают. Сантехнику. Технику… Короче амортизацию еще надо посчитать… В целом это все таки не большая доходность, да еще и требует внимания… Ну так. Для диверсификации пойдет…
avatar
Laukar, так точно, по факту доходность ещё ниже так как амортизации в расчете нет а расходы на ремонт упадет одним днём когда будет понятно что квартира в таком состоянии уже не сдается
avatar
Алексей К [mozg], люди идут дальше и сдают уже подубитую квартиру гастерам (чтобы не терять на ремонте), а те в сою очередь убивают её на смерть за лет 5. потом только продажа.
avatar
all silver, наверное это даже математически оправдано) косметика и обновление мебели/техники будет стоить ну в самом экономном варианте тысяч 300. И чтобы это окупалось хотя бы с той же доходностью как приносила квартира, нужно поднимать аренду на 20% в случае этой однушки… вряд ли это реально на стагнирующем рынке цен на аренду
avatar
Алексей К [mozg], для сдачи гастерам вообще ничего не надо. ни мебели, ни техники. порою даже спальных мест. большинство из них тащит всё с собой, а многие спят на своих коврах. но будет их в однушке минимум трое и цена для сдачи гастерам всегда на 20% выше, чем аборигенам.
avatar
Алексей К [mozg], а что сразу мешает купить хату с техникой и ремонтом? Я вот, которую сейчас продаю, купил 15 лет назад. Чувак там толковый жил, вся инженерка и кухня была. За 15 лет поменял батарею и маленькую ванну плиткой выложил. А, еще сгоревший бойлер поменял. Все!!! Мебель свою старую завез (диван, шкаф, телек). Себе новую купил (отличный повод сменить, а то так бы и жил)). Никто ее не убивал, причем на посутке тоже была три сезона летом. НА ЧМ по футболу так вообще кто только не жил. От пиндосов до латиносов.
avatar
PM, ну понятно что при прочих равных квартира с ремонтом и техникой будет дороже, что примерно приведет доходность к той же) В моем случае так и было — квартира была с ремонтом, просто он уже издыхает)
avatar
Благодарю за материал. Очень интересно и важно.
avatar
fiser, рад если это действительно так) но на примере одного объекта конечно целиком о рынке судить сложно, уверен есть и супер результаты в более удачных объектах, есть и сильно более плохие
avatar
Алексей К [mozg], за неимением бОльшего довольствуемся тем, что есть. А формат данных и раскладка информации по объекту очень информативные. Если это примут на вооружение другие автор-владельцы подобных объектов, то будет уже хоть какая-то усредненная картина по недвижке.
avatar
все выводы верные. на промежутке последних 10 лет, одно из самых не интересных вложений, это недвижимость в РФ. Автору ещё очень повезло, большая часть этого рынка за это время или почти не выросла в цене, или выросла сильно меньше чем у него.
avatar
all silver, у меня было ещё штуки 3-4 спекулятивных покупки на котловане и продаже после, там было интереснее — учитывая короткий срок «экспозиции» в пересчёте на годовые доходности выходило под 30% но тут просто везло, с одной квартирой успел выскочить до банкротства застройщики су155. И в общем то матожидание опять же сильно ниже чем доходность на примере только успешных сделок…
avatar
Алексей К [mozg], да всё верно. меня от продажи своей «лишней» квартиры останавливает только то, что всё остальное на хаях: рынки, бакс, золото. а хатки на лоях (считаю только в валюте). как бы очень не комфортно выходить из «актива» на лоу и входить в другой актив, который на исторических хаях. ждал бакс по 50 чтобы это сделать, да видно не судьба:)
avatar
all silver, небольшой 4 летний опыт на рынке показывает что всегда кажется что рынки на хаях))) Но каждый раз покупая на хаях в итоге выходит доходность выше этих квартирок)

Тут вот писал, если интересно, про свои результаты за 4 года с большим портфелем на ФР)
buythedip.ru/private/result-2017-2020.html
avatar
all silver, это вы еще про зарубежную не слышали. Вот где полная ж.. 
avatar
Полезный пост.
В слоем блоге делал примерный расчёт по стат данным России — пришёл к тем же выводам. Возможно ещё чуть чуть потенциал роста остался в торговых помещениях, но они стремительно уже подорожали 
В ближайшее время хочу сделать такой расчёт по двум своим объектам с реальными ценами покупки и продажи
avatar
А доходность какая в $ по итогу? Июнь 2011 $ по 28руб. Инвестиция так себе
avatar
Сергей Орлов, 1,53% среднегодовая доходность в долларах )))
собственно и считал для себя чтобы понять адекватный результат и сравнить с другими инструментами
avatar
Трезвый взгляд на очевидные вещи. Спасибо за статью.
avatar
Очень интересная и поучительная статья с конкретными примерами. Просто цифры суть без лишней «воды», как говорится, краткость — сестра таланта!
От себя замечу, что на одном примере нельзя говорить об общей статистике. Наприме, мои квартиры принесли доходность больше, чем в данном примере, но ещё давно сделав примерно такие расчёты, я вложился в квартиры в… Дубае и в Праге
avatar
Serg, будет не лень — поделитесь подобными набросками про доходность в зарубежной недвижке, ретроспективно)
avatar
Алексей К [mozg], 
сильно подробными, я думаю, не совсем правильно на просторах не понятно кем читаемого интернета, но в общих чертах могу.
1) Дубай — оказался там по работе и как раз попал в эпоху становления рынка. Цены росли на 20% в год, а то и больше, поэтому вложив аванс в 10% и продав через пол года, можно было заработать 100%. Потом, конечно, пузырь лопнул, 2 аванса я практически потерял. Но успел заработать на 2 небольшие квартиры, которые сдаются. Дубай — город экспатов, там иностранцев 85% и всем нужно жильё, но т.к. в основном экспаты приезжают на работу на 2-3-5 лет, то жильё они не покупают, а арендуют. Ставки аренды — от 4% годовых на Пальме до 10% в скромных офисных и рабочих районах. Моя цель — заработок, поэтому я брал не крутые виллы на море. С учётом того, что недвижимость понемногу дорожает, мои 10% годоых доходили до 15%. сразу замечу, что из-за короны цены в Дубае в этому году упали в 2!!! раза. Возможно, время купить ещё. Ещё 1 приятный момент — в Дубае нет налогов, поэтому все контракты заключаются официально, никто ничего не прячет.
avatar
Алексей К [mozg], 
случайно ушло раньше времени
Есть в Дубае 1 большой минус — практически нельзя поднять цену аренды на следующий год, если арендатор сам не захочет. Гос. регистрация аренды защищает арендатора. 
В Праге другая ситуация — там ставки аренды около 4% годовых, это не интересно. Можно поднять отдачу, купив квартиру в кредит (банки под 1,8% дают), но всё равно больше 6% не заработать. Так же замечу, что заработок на туристах в Чехии резко накрылся в апреле из-за короны. В центре ставки аренды упали в 3 раза. В не туристических районах аренда осталась прежней.
Заработок состоит в покупке старого дома, его реставрации и продаже потом по квартирам. Срок обычно 2-3 года, прибыль 30-40% за этот срок. Начинали с реставрации отдельных квартир, потом сложились и взяли 8-ми квартирный дом, потом… дошли до 60-ти квартирного.
Думаю, про разницу заработка в валюте, а не в рублях, говорить не надо.
Чехия обменивается с РФ банковскими данными, поэтому придётся отдать 13% ндфл
avatar
Пост отличный, законченный, с выводами, не знаю даже чего добавить.
avatar
Давайте грубо прикинем :
В 2011 году 1 150 000/28 ~ 41000 $ 
В 2020 году  2 260 000/77.5 ~ 29160 $ 
и добавим еще арендные выплаты 1 000 000/77.5 ~ 12900$+29160$=42060$
возьмем инфляцию доллара за это время 10% (очень грубо)
42060$ умножаем на 0,9 =37854$
Ваша доходность: 37854$-41000$=-3146$
-3146$/41000$=-0,076 или в годовых процентах =-0,85 %

Расчеты очень грубые просто для наглядности, так же было бы более правильно взять в качестве знаменателя для арендных выплат среднее значение доллара за весь этот промежуток времени. Смысл в том что, никакой доходности не получается в принципе, не говоря про 11,65 для недвиги.
avatar
Родион, так точно, поэтому чуть выше в комментах я добавил расчет в долларах, по XIRR и вышло: 1,53% среднегодовая доходность в долларах, что само собой смешно.
avatar
Это у вашей квартиры еще фантастический двукратный рост рублевой стоимости. В Мск, имхо, нынешняя стоимость в рублях равна стоимости в рублях в 2011
avatar
В каком городе однушка, если не секрет? Перспективы рынка недвижимости очень сильно зависят от города и местной экономики.
avatar
Asian Investor, Нижний Новгород
avatar
Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.
два года ушло на накопление первоначального капитала… достаточно много времени потеряно …

не критикую… ничего не предлагаю, но мысль о том, чтобы как то сократить время «начального капитала» не дает покоя, хотя  деньги и чужие...
avatar
wistopus, имеете ввиду что много времени прошло от вложения до начала сдачи? Тут да, но покупай не на котловане — получил бы цену выше процентов на 30%, да и квартир там не было, у этого застройщика тогда нарасхват все было))
avatar
Алексей К [mozg], 
но покупай не на котловане — получил бы цену выше процентов на 30%, да и квартир там не было
если бы и гипотетически предложить, что бы и были, то прибыль была бы еще меньше?....



avatar
wistopus, да фиг знает)) тут уже только примерно можно считать. В каждом конкретном объекте есть куча способов повысить доходность и снизить риски, но имхо у меня некий усредненный вариант бытового инвестора в однушку в новостройке под сдачу)
avatar
Мое решение — продаю и эту последнюю однушку

Правильно!
avatar
Спасибо за пост. Познавательно. Есть ли наработки по зпиф недвижки? Сам думаю, но что то стремаюсь пока
avatar
reglament, пока только читаю договора с УК, и собираю информацию, но ничего еще не купил. Но думаю куплю на небольшую часть чтобы уже погрузиться поглубже
avatar
просадка по цене максимальная думаю пониже будет чем в акциях. тоже ведь плюс
avatar
Gregori, ну это условная стабильность цены. В недвижимости по сути просто нет стакана с ценами покупателей в конкретную секунду времени, а значит цена в текущую минуту равна нулю) 
Просто психологически из за этого пересиживать просадку проще)
avatar

ну не скажите. 18 марта я не наблюдал желающих продать квартиру с дисконтом 50 (и даже 30%). И насколько понимаю падение цен если и происходит то с задержкой по времени и медленно- продавцы до последнего не снижают цену говоря месяцами «ищу своего покупателя»

Честно говоря распродаж недвижки я так и не увидел.  даже в апреле когда объём торгов был на минимуме

avatar
Gregori, ну так нежелание продавать недвижимость прямо сейчас с дисконтом ничем не отличается от такого же нежелания продавать акции когда они просели, и пережидание просадки) Просто во втором случае ты четко знаешь цену и список покупателей в текущую секунду, а в первом нет, и даже узнавать не хочешь, понимая что есть дисконт)
avatar
Gregori, Да, с зимы 2014-2015 два года медленно снижались цены, а подъем в этом году был самым резким, местами 25% с февраля по июль
avatar
повторюсь как многие другие коллеги
если вы в одной стране в одной отрасли в одном активе — указываемая доходность бессмысленная с точки зрения потенциальных рисков

отвечая на вопрос — разумней ли на рассматриваемом участке времени вкладывается в рынок в не в квартиру — автор ответил емко

но независимо от доходности нельзя иметь более половины активов в чем то одном 

даже более скажу — в теории надо иметь НЗ на предмет и полного ..... 
(типа запасов продовольствия/патронов  в погребке на года 2-3) 


avatar
Интересный анализ. Благодарю. А не боитесь, что сейчас вкладываться именно в рынок слишком рисковано?
Любимый трейдер, а был хоть один момент когда ощущалось что это не рискованно?)
avatar
извините, но на самом деле противное чтиво. За столько лет вы остались с неплохой прибылью, в то время как многие прогорели на магните или как у кого то мечты в газпроме сбывались. в то время как 95% лудоманов сливаются в ноль изо дня в день. Но ВЫ выше этого! Вы снисходительно считаете доходность, накидываете еще риски сколько могли потерять. Оглянитесь, вы здесь в окружении карпух и хамстеров, при всем уважении к ним, у многих здесь заначки в лям нету. Сдача квартир не есть зло. Задним умом все сильны. Можете лучше — молодец!
avatar
Max, странные рассуждения, по существу обвинений комментировать не буду. Если кто то прогорел на магните или газпроме, то очевидно он брал риск инвестиций в 1 бумагу. У меня портфель на фр значительно больше чем недвига и у меня около 30 бумаг, в разных странах у 5-6 брокеров, в нескольких валютах. Это конкретно снижает доходность и повышает сложность администрирования но зато я не прогорю на «магните». И даже такие инвестиции дают доходность сравнимую или выше чем квартира из примера.
собственно расчеты я делал для себя, то что вас это так раздражает да еще и смогли найти какой то мотив в посте («снисходительно») это круто)

я не знаю в каком я тут окружении, кто такие карпухи и хамстеры, но вроде бы форум о финансах, а недвижимость второй по популярности народный инструмент инвестиций в рф
avatar
Спасибо за честный отзыв и подробные расчёты.
avatar
Недвига зачастую единственный актив смерда. Нередко в ипотеке.
Поэтому смерд её и нахваливает.
avatar
те же даты примерно.
две квартиры,
15 % годовых.
Владивосток 
но,
если бы я купил на тот момент акции Сербанка,
было бы 36% годовых, 
+ дивиденды 
Валерий Иванович, ну задним числом всегда понятно что надо было покупать: поэтом уразумно сравнивать только с широкими индексами, поэтому етф на акции всего мира — самый усредненный бенчмарк для акций)
а 15% годовых, если все посчитано верно уже сильно интереснее, рост тела сильнее или ренты больше?
avatar
Алексей К [mozg], а только два года на фонде,
при том, что этот второй такой кризисный.
в январе, надеюсь подведу итог 2020-го года.
ну, там, сложный процент:) 
 Добавлю свои 5 копеек:
Если вы пенсионер и сдаёте квартиру для поправки бюджета, то чтобы платить налоги официально нужно регистрировать как ИП, самое смешное, что если пенсия минималка 8000, то город доплачивает до МРОТ, и если вы сдаете квартиру, то лишаетесь этой доплаты от города
avatar
Igor_engineer, можно как самозанятый оформтья дохол от сдачи в аренду) будет 4%) правда не знаю лишаются ли пенсионеры индексации, как работающие)
avatar
Отлично!
avatar
По моему мнению частные ликвидные дома, с большим участком более разумный выбор для защитных активов в сфере недвижимости. Они обеспечены самым главным базовым активом — земля. 
avatar
Классный пост, спасибо автору. А то у нас сторонников бетона просто дофига, но считать мало кто умеет.
avatar
Вы забыли учесть инфляцию. В лучшем случае, реальный заработок в два раза меньше.
avatar
А как на счет варианта покупки и сдачи коммерческой недвижимости?
Или купить площадь, распилить на мелкие офисы и продать по отдельности?
Знакомые занимаются, говорят, там все очень хорошо
avatar
Михаил Дунаев, у мен недвижимотсь никогда н ебыла и не будет основным родом деятельности поэтому не интересно) при активном вовлечении есть и более прибыльные нишы но ведь инвестиции это про то когда итаак есть где зарабатывать и про то как эти излишки вложить)
avatar

теги блога Алексей [buythedip]

....все тэги



UPDONW