Блог им. mozg

Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)

Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)


Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.

Что за квартира?

Квартира выглядит примерно так
Квартира выглядит примерно так, типичный спальник с «ремонтом» от застройщика

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.

Простоев почти не было, затрат на ремонт немного. Я не вел подробный учет в те года, поэтому для уверенности, убрал по 1 мес из каждого года, в качестве простоя и учета расходов на первичное и сопутствующее обустройство.

  • Текущая стоимость ~ 2 260 000 рублей
  • Арендные платежи за это время ~970 000 р
  • Чистая прибыль — 2 076 160 р (первоначальная сумма почти утроена)
  • Период с момента первоначальных вложений — 3409 дней (~9 лет)
Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)


Доходность по CAGR (среднегодовая) — 11,65% годовых

Много это или мало?

Сравним с депозитами, долларом и индексами полной доходности акций на том же периоде.

  • Индекс полной доходности акций РФ на том же периоде дал бы рост в 2,83 раза, то есть чистую прибыль 2 104 000 р или 11.78% среднегодовой доходности
  • Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)
  • Наличный доллар под подушкой (даже не на вкладе) — чистая прибыль 2 117 454 р или 11,83% доходность
  • Вложения в ETF на акции всего мира (iShares MSCI ACWI ETF) — чистая прибыль 4 190 759 или 17,87% доходность

Какой можно сделать вывод?

На периоде 2011 — 2020г, вложение в типичную однушку под сдачу в аренду проиграли даже наличному доллару под подушкой, не говоря уж о хоть каких то внятных инструментах.


Если добавить к этому факты:

  1. Конкретно эта квартира не требовала вложений в ремонт вообще (изнашивала тот ремонт что был от застройщика), но сейчас близка к ремонту, который сожрет и ту прибыль что есть
  2. Не произошло форсмажоров, которые загнали бы доходность далеко в отрицательную зону (а покупка страховки с хорошим покрытием от пролива нескольких этажей вниз — сожрет существенную часть доходности)
  3. Не было ощутимых простоев, не учтены НДФЛ со сдачи в аренду, или риски в случае неуплаты этого НДФЛ
  4. И самое главное — не учтен геморрой и необходимость присматривать за квартирой все это время

Мой однозначный вывод — реальные однушки под сдачу не интересны как инвестиции даже на периоде достаточного бурного роста недвижимости, и уж тем более не будет интересно в будущем, когда этот рост исчерпывает топливо.

К плюсам можно отнести, пожалуй, иллюзию постоянства дохода от рентных платежей, и иллюзию роста капитала (если не брать в руки калькулятор).

Мое решение — продаю и эту последнюю однушку и перекладываюсь в диверсифицированный портфель акций/облигаций с ребелансировкой и возможно ЗПИФы коммерческой недвижимости.

Как учитываю такие инвестиции в общем сводном портфеле описал у себя в блоге, тут про недвижимость, и тут про весь портфель 

Пример по этой квартире:
Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)

 
★45 | ₽ 2
А сколько времени тратил в среднем в месяц? :)
avatar

Просто Токсик

Просто Токсик, с 2015г один арендатор сидит, но это больше везение, до этого — каждые полгода новые, ибо брал не думая «молодую семью без детей и животных», при том что нужно делать все наоборот — брать не молодую семью с детьми, которая сядет и намертво привяжется к локации )
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], Ну всё равно же постоянно что то у арендаторов ломается, то соседи мозг выносят и тп?
Или всё гладко?)
avatar

Просто Токсик

Просто Токсик, с 15 года у меня арендатор с «очень не постоянным проживанием», поэтому изнашивает квартиру сильно медленнее обычных жильцов, но добавляет свои риски (протопит и узнает слишком поздно)
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], для защиты от протечек давно существуют автоматические системы «анти-потоп». Готовый комплект стоит в районе $250-$500 (блок управления + несколько сенсоров + парочка электрозадвижек).

Хотите SMS-оповещения об аварийном срабатывании системы — дополнительно прикручиваете GSM-модуль
avatar

Ave

Ave,  Cмотрю сантехник… Ну а если подводка лопнет или радиатор разорвет? Не панацея, увы, сам себе гидролок ставил, но проблема, что не везде его впихнешь, не все защитишь.
avatar

Igor_engineer

Igor_engineer, нет, не сантехник, просто интересовался вопросом, поскольку были аналогичные опасения насчет моих квартирантов


а если подводка лопнет или радиатор разорвет?

Ну конечно, 100% гарантий не бывает, но если под батареей поставить датчик, то можно хотя бы надеяться на оперативное оповещение. А там уж звонок домкому, и соседи снизу с высокой долей вероятности окажутся спасены (пока сам летишь на такси через весь город)
avatar

Ave

Алексей К [mozg], в однушку немолодую с детьми?
Алексей Матвеев, в регионах это норм) но суть в том что худшим арендатором является шаблонный вариант молодой семьи, по моему опыту — не способны ничего сделать по дому сами, даже мелочь, не достаточно платежеспособны, и при первой осенней депрессии ругаются и разбегаются
avatar

Алексей К [mozg]

Просто Токсик, 

а рост евро в три раза? за это время)
avatar

Seven_17 (USD)

Все наглядно. Интересно, текущая цена обусловлена низкой ставкой по ипотеке? Сколько она примерно стоила год-два назад?
 
Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)

В том и дело что до 14 года ставки меньше 10% еще поискать надо было. В 14 чуть ниже 10% сползли. Ну а в 14 все помнят какие ставки были. Можно было зафиксить на 2-3 года. Да даже в прошлом году ставки под 6,5 можно было свободно найти даже у относительно коротких вкладов. Поэтому ваш расчет по депозитам ну очень занижен.
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, так и есть, у меня в 15 году была пачка депозитов под 18-22%. Но я для себя считал, чтобы решить что уже с этой последней квартирой делать, и в целом вывод очевиден
avatar

Алексей К [mozg]

Можно сказать удачно купил. Я брал в 2013 за 1.35, а сейчас в лучшем случае 1.8. Тоже 28м2, на отшибе Ростова. инвестиции в акции и валюту за тот же период дали больше.
avatar

Henry

Henry, там было какое то социальное жилье, стояла очередь, продаж открытых не было, удалось купить только по знакомству с менеджером у застройщика, помню что цена была ниже рынка. То есть на выходе слепая покупки однушки «на будущее под сдачу» покажет результат еще хуже этого, а именно этим сейчас занимаются многие, еще и в кредит…
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], согласен, рентный бизнес в России себя изжил.
avatar

Henry

Спасибо за внятный и реалистичный анализ! По поводу расчета CAGR только не совсем соглашусь — все-таки, арендные платежи вы получили не в конце срока всем скопом, а получали их в течение 8 лет, так что реальный CAGR побольше должен быть.
Но все равно, с учетом порядка цифр, выглядит так, что банки-облиги дали бы результат сопоставимый, а с учетом низкой ликвидности недвиги — действительно, вариант так себе.
avatar

MadQuant

MadQuant, согласен, но идеально точно считать и не имело смысл. Я забил все рентные платежи в интелинвест где все считаю, а он рассчитывает доходность по аналогии с XIRR в экселе, и доходность получилась сравнимая.

Но если доходность хоть как то умозрительно помножить на риск:
1. Пролива соседей (квартира на 9 этаже, пролить можно на несколько стоимостей квартиры, и страховка это все не решает, договора мутные, шанс получить выплату на 100%)
2. Простои, необходимость регулярного ремонта (в этой квартире он уже давно нужен, ремонт от застройщика не рассчитан на такой срок)
3. Риск нарваться на неудачных квартирантов

То мат.ожидание полностью проигрывает любому инструменту на рынке…
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], 
1. Пролива соседей (квартира на 9 этаже, пролить можно на несколько стоимостей квартиры, и страховка это все не решает, договора мутные, шанс получить выплату на 100%)
а в случае заключения договора с жильцами… убытки типа «от залива» перекладываются ведь на жильцов? или как? главное что бы у них было российское гражданство и в договоре прописано правильно место разбирательств для суда
avatar

netqual

netqual, ну договор в котором прорванный кран/полипропилен/соединения/полотенцесушитель можно повесить на жильца наверное только слепой подпишет...
Максимум это умышленное затопление или по неосторожности (забыли выключить кран) можно.
avatar

Алексей К [mozg]

netqual, таких арендаторов-идиотов вы годами будете искать. Я, как арендатор, наоборот в договоре всегда отдельно жирно прописываю, что весь ущерб, не вызванный моими *прямыми* действиями — на хозяине. Чтобы никаких неоднозначных трактовок на случай суда не оставалось.
avatar

MadQuant

С самого три квартиры и комната в коммуналке. Вернуть назад конечно, не покупал бы. Но и продавать не буду диверсиыикация😁😁
Владислав Сорокин, вот у меня тоже сидит эта диверсификация, но об рациональные доводы эта диверсификация рассыпается.
Доходность даже на удачном для недвиги периоде — низкая
Риски страновые, валютные — на месте
итд.

avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], как говорит моя мама. Куплено-нажито, продано-прожить. Если б все плачевно было, а так доход идёт и буде. Конечно грусть по потеряно у доходу накатывает и местами хочется продать.
Владислав Сорокин, все правильно мама говорит..
У недвиги есть еще одна защита: ее отжать сложнее всего..
Все эти депозиты, бумаги и проч. — ничто… могут пропасть при банкротстве или серьезной жопы… или биржу вообще отменят(комунисты снова придут)…
avatar

Сергей Ю.

Алексей К [mozg], я бы тооочно не назвал этот период самым удачным для недвижимости)
Если взять нулевые, то там бы и мировые акции были побиты, и тем более доллар с депозитами.
avatar

UnembossedName

UnembossedName, доллар был бы побит, факт) но голландская болезнь была недолгой..)
Субъективно кажется что этот период все равно был лучше для недвиги чем будущие 10 лет)
avatar

Алексей К [mozg]

пост грамотный, для нелюбителей «многа букав» есть выводы)
avatar

MargoPetrovna

Согласен. Сдругой стороны. Знакомый занимается посуточной сдачей. Не работает. Чисто контролит. Выгода есть. Сейчас согласен. Квартира под сдачу бешенных доходностей не приносит. И обязательно страховать. 
avatar

дадашов фархад

 И кстати рентщики будут выходить потихоньку. И искать другие проекты.
avatar

дадашов фархад

 Забыл добавить вишенку на торте, перевел расчет доходности в доллары (данные не перепроверял, но плюс минус можно на них опираться):

1,53% среднегодовая доходность в долларах )))




http://joxi.ru/krDLlXcJR9WXrp?d=1
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], таки положительная)
avatar

UnembossedName

Редко, но метко вылезают полезные статьи. Автору спасибо! Для объективности интересно, как сильно влияет регион нахождения квартиры на разброс доходности?
avatar

Serj90

Serj90, на это влияет не только регион, но и локация в конкретном месте. В той же Москве есть ипеня, где ниже рынка только и с трудом сдашь, а есть локации, где через два часа после объявы квартира сдана выше рынка.
avatar

PM

PM, это где например?
avatar

Alpinist573

Serj90, наверняка влияют, неэффективности на этом рынке точно более медленно выравниваются, чем на ФР) 
но у меня статистики нет, я не профессионал в недвижимости
avatar

Алексей К [mozg]

Супер полезный пост имхо.
Кстати из прибыли от сдачи налоги неплохо бы еще отнять тк в Москве например  все арендаторы требуют заключение договора. Где есть договор, там есть риски огрести от налоговой за неуплату )
avatar

trader_notes

 Эта… Все хорошо, и доходность отличная. Только я бы не сравнивал теплое с мягким. Хаты берут в том числе и для диверсификации, а не как альтернатива баксу или фонде. Надо иметь и то и то. Фонда может рухнуть, бакс украдут, девальвируют и пр. А хата стояла и стоять будет. Если че, у меня 3 объекта в работе, свой опыт есть. Сейчас тоже один продал с отличной маржой, второй — собираюсь. На вырученное — брать новый объект в лучшей локации, рядом с третьим. Третий — просто кубышка, в сезон молотит на посутке, до 80 в месяц приносит. Всем занимается жена, ей делать не хрен, и ей это нравится.
avatar

PM

PM, мне кажется мнимая диверсификация, ну или я пока себя пытаюсь в этом убедить. Когда рухнет фонда (если речь про долгий период), значит в экономике полный ужас и цена квартиры и арендный поток упадет точно так же (просто стакана с мгновенной ценой предложения перед глазами нет чтобы эти ощутить как в акциях)… про активное управление и посуточную аренду это чисто бизнес, не инвестиции, сравнивать его надо с таким же активным бизнесом, где доходности совсем другие… жена без карьеры и работы это частный случай, в любом случае в расчет надо включать цену управляющего в среднем по рынку. У меня жена на высокой должности и услуги встанут мягко говоря дороговато 😃
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], ну что значит мнимая? она либо есть, либо ее нет. Понятно, что у каждого ест нюансы, я с женой тоже часто вступаю в дискуссии насчет доходности, приводя в пример свой нынешний депозит под 8 процентов. Он дает столько, сколько и ее одна однушка той же ликвидности. Но я же понимаю, что в июле 21 года он кончится и… Фонда? Так там и так залито уже немало, куда еще? Очково )) Бакс? Не верю в доходность на горизонте, если только спекулировать и оборачиваться на бирже. Золото/монетки? Да ну на, несерьезно. Это только если война и на хлеб/патроны менять. Тогда что? В России не так много инструментов для вложения бабла. А риски хочется раскидать. Вот и вся логика. Просто совет всем, кто будет сдавать или покупать. Location, locftion и еще раз location. Просто недвига — это ни  о чем. Лучше иметь один объект, но качественный. Он вас на пенсии еще кормить будет, поверьте )
avatar

PM

PM, то что очково и это заливать на фонду — согласен, но это больше психологическая тема, чем реальная) Так то думаю если реализуется серьезный долгосрочный риск на фонде то он аналогично отразится и на квартирах)
Я пока присматриваюсь к ЗПИФам коммерческой недвиги = альфа поток, активо, пнкрентал, итд, но оценить в комплексе все сложно так как вмешивается куча нюансов связанных с ДУ и сложными договорами с УК, добавляющими неопределенность. 
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], фонда может в несколько раз сложиться, а некоторые акцульки и в 10 раз. В 2008 у людей реально сносило крышу, покупали с плечами на всё тот же сбер по 30р, а потом их закрывали по маржину по 15-20. Многие про*ебали все что было, еще и в долги залезали. И все это было в не таком уж далеком 2008 году. Оно вам надо? Недвига же проседала процентов на 30% максимум.
avatar

Reznor

Reznor, да я думаю тут все понимают и краткосрочные и долгосрочные риски фонды но выбора особо нет. Если решаешь не тратить все под ноль то вынужден использовать те инструменты что есть. 

но и риск словить условный донецк или детроит в портфеле из нескольких однушек в одном городе так же есть и он не нулевой)

avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], вам просто этого не понять, пока сами не столкнетесь. Когда инвестированные 3 млн р. превращаются в 300 тыр. или инвестированные 100 тыр. превращаются в ноль (мой случай)
Но в любом случае желаю удачи
avatar

Reznor

Reznor, у меня в марте просадка была величиной в 15 годовых бюджетов моей семьи. Сложно, но выдержал.
А уж сколько было безвозвратных потерь — даже считать не хочу, начиная от кидалова (на миллион наберется точно), заканчивая невзлетевшими проектами (на несколько миллионов точно).
И Вам удачи.
avatar

Алексей К [mozg]

PM, достаточно довода про жену, это дороже любых денег :))
avatar

CharlesGeorgeBarrera

Все равно ремонт убивают. Сантехнику. Технику… Короче амортизацию еще надо посчитать… В целом это все таки не большая доходность, да еще и требует внимания… Ну так. Для диверсификации пойдет…
avatar

Laukar

Laukar, так точно, по факту доходность ещё ниже так как амортизации в расчете нет а расходы на ремонт упадет одним днём когда будет понятно что квартира в таком состоянии уже не сдается
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], люди идут дальше и сдают уже подубитую квартиру гастерам (чтобы не терять на ремонте), а те в сою очередь убивают её на смерть за лет 5. потом только продажа.
avatar

all silver

all silver, наверное это даже математически оправдано) косметика и обновление мебели/техники будет стоить ну в самом экономном варианте тысяч 300. И чтобы это окупалось хотя бы с той же доходностью как приносила квартира, нужно поднимать аренду на 20% в случае этой однушки… вряд ли это реально на стагнирующем рынке цен на аренду
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], для сдачи гастерам вообще ничего не надо. ни мебели, ни техники. порою даже спальных мест. большинство из них тащит всё с собой, а многие спят на своих коврах. но будет их в однушке минимум трое и цена для сдачи гастерам всегда на 20% выше, чем аборигенам.
avatar

all silver

Алексей К [mozg], а что сразу мешает купить хату с техникой и ремонтом? Я вот, которую сейчас продаю, купил 15 лет назад. Чувак там толковый жил, вся инженерка и кухня была. За 15 лет поменял батарею и маленькую ванну плиткой выложил. А, еще сгоревший бойлер поменял. Все!!! Мебель свою старую завез (диван, шкаф, телек). Себе новую купил (отличный повод сменить, а то так бы и жил)). Никто ее не убивал, причем на посутке тоже была три сезона летом. НА ЧМ по футболу так вообще кто только не жил. От пиндосов до латиносов.
avatar

PM

PM, ну понятно что при прочих равных квартира с ремонтом и техникой будет дороже, что примерно приведет доходность к той же) В моем случае так и было — квартира была с ремонтом, просто он уже издыхает)
avatar

Алексей К [mozg]

Благодарю за материал. Очень интересно и важно.
avatar

fiser

fiser, рад если это действительно так) но на примере одного объекта конечно целиком о рынке судить сложно, уверен есть и супер результаты в более удачных объектах, есть и сильно более плохие
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], за неимением бОльшего довольствуемся тем, что есть. А формат данных и раскладка информации по объекту очень информативные. Если это примут на вооружение другие автор-владельцы подобных объектов, то будет уже хоть какая-то усредненная картина по недвижке.
avatar

fiser

все выводы верные. на промежутке последних 10 лет, одно из самых не интересных вложений, это недвижимость в РФ. Автору ещё очень повезло, большая часть этого рынка за это время или почти не выросла в цене, или выросла сильно меньше чем у него.
avatar

all silver

all silver, у меня было ещё штуки 3-4 спекулятивных покупки на котловане и продаже после, там было интереснее — учитывая короткий срок «экспозиции» в пересчёте на годовые доходности выходило под 30% но тут просто везло, с одной квартирой успел выскочить до банкротства застройщики су155. И в общем то матожидание опять же сильно ниже чем доходность на примере только успешных сделок…
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], да всё верно. меня от продажи своей «лишней» квартиры останавливает только то, что всё остальное на хаях: рынки, бакс, золото. а хатки на лоях (считаю только в валюте). как бы очень не комфортно выходить из «актива» на лоу и входить в другой актив, который на исторических хаях. ждал бакс по 50 чтобы это сделать, да видно не судьба:)
avatar

all silver

all silver, небольшой 4 летний опыт на рынке показывает что всегда кажется что рынки на хаях))) Но каждый раз покупая на хаях в итоге выходит доходность выше этих квартирок)

Тут вот писал, если интересно, про свои результаты за 4 года с большим портфелем на ФР)
buythedip.ru/private/result-2017-2020.html
avatar

Алексей К [mozg]

all silver, это вы еще про зарубежную не слышали. Вот где полная ж.. 
avatar

PM

Полезный пост.
В слоем блоге делал примерный расчёт по стат данным России — пришёл к тем же выводам. Возможно ещё чуть чуть потенциал роста остался в торговых помещениях, но они стремительно уже подорожали 
В ближайшее время хочу сделать такой расчёт по двум своим объектам с реальными ценами покупки и продажи
avatar

RRomanov

А доходность какая в $ по итогу? Июнь 2011 $ по 28руб. Инвестиция так себе
avatar

Сергей Орлов

Сергей Орлов, 1,53% среднегодовая доходность в долларах )))
собственно и считал для себя чтобы понять адекватный результат и сравнить с другими инструментами
avatar

Алексей К [mozg]

Трезвый взгляд на очевидные вещи. Спасибо за статью.
avatar

slavich

Очень интересная и поучительная статья с конкретными примерами. Просто цифры суть без лишней «воды», как говорится, краткость — сестра таланта!
От себя замечу, что на одном примере нельзя говорить об общей статистике. Наприме, мои квартиры принесли доходность больше, чем в данном примере, но ещё давно сделав примерно такие расчёты, я вложился в квартиры в… Дубае и в Праге
avatar

Serg

Serg, будет не лень — поделитесь подобными набросками про доходность в зарубежной недвижке, ретроспективно)
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], 
сильно подробными, я думаю, не совсем правильно на просторах не понятно кем читаемого интернета, но в общих чертах могу.
1) Дубай — оказался там по работе и как раз попал в эпоху становления рынка. Цены росли на 20% в год, а то и больше, поэтому вложив аванс в 10% и продав через пол года, можно было заработать 100%. Потом, конечно, пузырь лопнул, 2 аванса я практически потерял. Но успел заработать на 2 небольшие квартиры, которые сдаются. Дубай — город экспатов, там иностранцев 85% и всем нужно жильё, но т.к. в основном экспаты приезжают на работу на 2-3-5 лет, то жильё они не покупают, а арендуют. Ставки аренды — от 4% годовых на Пальме до 10% в скромных офисных и рабочих районах. Моя цель — заработок, поэтому я брал не крутые виллы на море. С учётом того, что недвижимость понемногу дорожает, мои 10% годоых доходили до 15%. сразу замечу, что из-за короны цены в Дубае в этому году упали в 2!!! раза. Возможно, время купить ещё. Ещё 1 приятный момент — в Дубае нет налогов, поэтому все контракты заключаются официально, никто ничего не прячет.
avatar

Serg

Алексей К [mozg], 
случайно ушло раньше времени
Есть в Дубае 1 большой минус — практически нельзя поднять цену аренды на следующий год, если арендатор сам не захочет. Гос. регистрация аренды защищает арендатора. 
В Праге другая ситуация — там ставки аренды около 4% годовых, это не интересно. Можно поднять отдачу, купив квартиру в кредит (банки под 1,8% дают), но всё равно больше 6% не заработать. Так же замечу, что заработок на туристах в Чехии резко накрылся в апреле из-за короны. В центре ставки аренды упали в 3 раза. В не туристических районах аренда осталась прежней.
Заработок состоит в покупке старого дома, его реставрации и продаже потом по квартирам. Срок обычно 2-3 года, прибыль 30-40% за этот срок. Начинали с реставрации отдельных квартир, потом сложились и взяли 8-ми квартирный дом, потом… дошли до 60-ти квартирного.
Думаю, про разницу заработка в валюте, а не в рублях, говорить не надо.
Чехия обменивается с РФ банковскими данными, поэтому придётся отдать 13% ндфл
avatar

Serg

Пост отличный, законченный, с выводами, не знаю даже чего добавить.
avatar

Сергей

Давайте грубо прикинем :
В 2011 году 1 150 000/28 ~ 41000 $ 
В 2020 году  2 260 000/77.5 ~ 29160 $ 
и добавим еще арендные выплаты 1 000 000/77.5 ~ 12900$+29160$=42060$
возьмем инфляцию доллара за это время 10% (очень грубо)
42060$ умножаем на 0,9 =37854$
Ваша доходность: 37854$-41000$=-3146$
-3146$/41000$=-0,076 или в годовых процентах =-0,85 %

Расчеты очень грубые просто для наглядности, так же было бы более правильно взять в качестве знаменателя для арендных выплат среднее значение доллара за весь этот промежуток времени. Смысл в том что, никакой доходности не получается в принципе, не говоря про 11,65 для недвиги.
Родион, так точно, поэтому чуть выше в комментах я добавил расчет в долларах, по XIRR и вышло: 1,53% среднегодовая доходность в долларах, что само собой смешно.
avatar

Алексей К [mozg]

Это у вашей квартиры еще фантастический двукратный рост рублевой стоимости. В Мск, имхо, нынешняя стоимость в рублях равна стоимости в рублях в 2011
avatar

Ян Карлович

В каком городе однушка, если не секрет? Перспективы рынка недвижимости очень сильно зависят от города и местной экономики.
avatar

Asian Investor

Asian Investor, Нижний Новгород
avatar

Алексей К [mozg]

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.
два года ушло на накопление первоначального капитала… достаточно много времени потеряно …

не критикую… ничего не предлагаю, но мысль о том, чтобы как то сократить время «начального капитала» не дает покоя, хотя  деньги и чужие...
avatar

wistopus

wistopus, имеете ввиду что много времени прошло от вложения до начала сдачи? Тут да, но покупай не на котловане — получил бы цену выше процентов на 30%, да и квартир там не было, у этого застройщика тогда нарасхват все было))
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], 
но покупай не на котловане — получил бы цену выше процентов на 30%, да и квартир там не было
если бы и гипотетически предложить, что бы и были, то прибыль была бы еще меньше?....



avatar

wistopus

wistopus, да фиг знает)) тут уже только примерно можно считать. В каждом конкретном объекте есть куча способов повысить доходность и снизить риски, но имхо у меня некий усредненный вариант бытового инвестора в однушку в новостройке под сдачу)
avatar

Алексей К [mozg]

Мое решение — продаю и эту последнюю однушку

Правильно!
avatar

Евгений Доктор

Спасибо за пост. Познавательно. Есть ли наработки по зпиф недвижки? Сам думаю, но что то стремаюсь пока
avatar

reglament

reglament, пока только читаю договора с УК, и собираю информацию, но ничего еще не купил. Но думаю куплю на небольшую часть чтобы уже погрузиться поглубже
avatar

Алексей К [mozg]

просадка по цене максимальная думаю пониже будет чем в акциях. тоже ведь плюс
avatar

Gregori

Gregori, ну это условная стабильность цены. В недвижимости по сути просто нет стакана с ценами покупателей в конкретную секунду времени, а значит цена в текущую минуту равна нулю) 
Просто психологически из за этого пересиживать просадку проще)
avatar

Алексей К [mozg]

ну не скажите. 18 марта я не наблюдал желающих продать квартиру с дисконтом 50 (и даже 30%). И насколько понимаю падение цен если и происходит то с задержкой по времени и медленно- продавцы до последнего не снижают цену говоря месяцами «ищу своего покупателя»

Честно говоря распродаж недвижки я так и не увидел.  даже в апреле когда объём торгов был на минимуме

avatar

Gregori

Gregori, ну так нежелание продавать недвижимость прямо сейчас с дисконтом ничем не отличается от такого же нежелания продавать акции когда они просели, и пережидание просадки) Просто во втором случае ты четко знаешь цену и список покупателей в текущую секунду, а в первом нет, и даже узнавать не хочешь, понимая что есть дисконт)
avatar

Алексей К [mozg]

Gregori, Да, с зимы 2014-2015 два года медленно снижались цены, а подъем в этом году был самым резким, местами 25% с февраля по июль
avatar

Сергей Семин

повторюсь как многие другие коллеги
если вы в одной стране в одной отрасли в одном активе — указываемая доходность бессмысленная с точки зрения потенциальных рисков

отвечая на вопрос — разумней ли на рассматриваемом участке времени вкладывается в рынок в не в квартиру — автор ответил емко

но независимо от доходности нельзя иметь более половины активов в чем то одном 

даже более скажу — в теории надо иметь НЗ на предмет и полного ..... 
(типа запасов продовольствия/патронов  в погребке на года 2-3) 


avatar

Сергей

Интересный анализ. Благодарю. А не боитесь, что сейчас вкладываться именно в рынок слишком рисковано?
Любимый трейдер, а был хоть один момент когда ощущалось что это не рискованно?)
avatar

Алексей К [mozg]

извините, но на самом деле противное чтиво. За столько лет вы остались с неплохой прибылью, в то время как многие прогорели на магните или как у кого то мечты в газпроме сбывались. в то время как 95% лудоманов сливаются в ноль изо дня в день. Но ВЫ выше этого! Вы снисходительно считаете доходность, накидываете еще риски сколько могли потерять. Оглянитесь, вы здесь в окружении карпух и хамстеров, при всем уважении к ним, у многих здесь заначки в лям нету. Сдача квартир не есть зло. Задним умом все сильны. Можете лучше — молодец!
avatar

Max

Max, странные рассуждения, по существу обвинений комментировать не буду. Если кто то прогорел на магните или газпроме, то очевидно он брал риск инвестиций в 1 бумагу. У меня портфель на фр значительно больше чем недвига и у меня около 30 бумаг, в разных странах у 5-6 брокеров, в нескольких валютах. Это конкретно снижает доходность и повышает сложность администрирования но зато я не прогорю на «магните». И даже такие инвестиции дают доходность сравнимую или выше чем квартира из примера.
собственно расчеты я делал для себя, то что вас это так раздражает да еще и смогли найти какой то мотив в посте («снисходительно») это круто)

я не знаю в каком я тут окружении, кто такие карпухи и хамстеры, но вроде бы форум о финансах, а недвижимость второй по популярности народный инструмент инвестиций в рф
avatar

Алексей К [mozg]

Спасибо за честный отзыв и подробные расчёты.
avatar

Александр Е

Недвига зачастую единственный актив смерда. Нередко в ипотеке.
Поэтому смерд её и нахваливает.
avatar

Intrinsic value

те же даты примерно.
две квартиры,
15 % годовых.
Владивосток 
но,
если бы я купил на тот момент акции Сербанка,
было бы 36% годовых, 
+ дивиденды 
Валерий Иванович, ну задним числом всегда понятно что надо было покупать: поэтом уразумно сравнивать только с широкими индексами, поэтому етф на акции всего мира — самый усредненный бенчмарк для акций)
а 15% годовых, если все посчитано верно уже сильно интереснее, рост тела сильнее или ренты больше?
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], а только два года на фонде,
при том, что этот второй такой кризисный.
в январе, надеюсь подведу итог 2020-го года.
ну, там, сложный процент:) 
 Добавлю свои 5 копеек:
Если вы пенсионер и сдаёте квартиру для поправки бюджета, то чтобы платить налоги официально нужно регистрировать как ИП, самое смешное, что если пенсия минималка 8000, то город доплачивает до МРОТ, и если вы сдаете квартиру, то лишаетесь этой доплаты от города
avatar

Igor_engineer

Igor_engineer, можно как самозанятый оформтья дохол от сдачи в аренду) будет 4%) правда не знаю лишаются ли пенсионеры индексации, как работающие)
avatar

Алексей К [mozg]

Отлично!
avatar

Value

По моему мнению частные ликвидные дома, с большим участком более разумный выбор для защитных активов в сфере недвижимости. Они обеспечены самым главным базовым активом — земля. 
avatar

Юрий Сергеевич

Классный пост, спасибо автору. А то у нас сторонников бетона просто дофига, но считать мало кто умеет.
avatar

Валерий Крылов

Вы забыли учесть инфляцию. В лучшем случае, реальный заработок в два раза меньше.
avatar

Дмитрий Монте

А как на счет варианта покупки и сдачи коммерческой недвижимости?
Или купить площадь, распилить на мелкие офисы и продать по отдельности?
Знакомые занимаются, говорят, там все очень хорошо
avatar

Михаил Дунаев

Михаил Дунаев, у мен недвижимотсь никогда н ебыла и не будет основным родом деятельности поэтому не интересно) при активном вовлечении есть и более прибыльные нишы но ведь инвестиции это про то когда итаак есть где зарабатывать и про то как эти излишки вложить)
avatar

Алексей К [mozg]


теги блога Алексей К [mozg]

....все тэги



2010-2020
UPDONW