Блог им. Toltra

Все что нужно знать о стоимости недвижимости в Москве

    • 30 сентября 2020, 22:09
    • |
    • Toltra
  • Еще
Все что нужно знать о стоимости недвижимости в Москве
Текущую среднюю цену принял как 200 тыс р за м2 для удобства расчетов.
Накопленная рублевая инфляция с 2009  — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика  — минус 48% или 4,36% в год.
Накопленная рублевая инфляция с 2015  — 34,9%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 26% или 5,2% в год

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне, с 2 короткими пиками.  

Далее 2 возможных варианта развития на мой взгляд.
1) Льготную ипотеку отменяют и возвращаются двузначные ставки. Тогда 2020 становиться очередным аномальным пиком.
2) Льготная ипотека еще пару лет, начинает распространяться на вторичку, вводят новые льготы, разрешают не платить НДФЛ с даты ДДУ, а не собственности. Тогда недвижимость через пару лет достигнет значений последнего пика, а это более 300 тыс за м2 при нынешних темпах инфляции.
★6
А почему не 500 тыр или скажем 1000 тыр? )
И вообще прекращайте в дереве считать — это не показатель давно )
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, так в долларе  тем более очевидно падение. Это в рублевой зоне есть миф о вечно дорожающем жилье, которое с учетом инфляции падает по 4-5% каждый год.
avatar

Toltra

Toltra, сегодня глянули с женой рядом однушки, по 5 млн можно было купить еще год назад. Сейчас 7-8 млн))
avatar

Дед Панас

Дед Панас, я год назад продал однушку 35м за 6 лямов, сейчас в домклике вижу, что аналогичные в районе реально продают по 6,5-6,8.

А чтобы с 5 до 7 выросло, должно либо метро открыться, либо речь о новостройке, которую достраивают.
avatar

Toltra

Свой Мужик, Правильно! Считайте в Зимбабвийской кваче, а еще лучше в боливарах))))
avatar

sanek_kg

2 волна ковида может еще коррективы внести. В Москве пошел
вовсю тренд на удаленку,
так что возможны серьезные повороты.
avatar

Алексей

Алексей, на рынке арендного жилья — да.

avatar

Toltra

Toltra, И жилой, и особенно коммерческой недвижимости, ДА.
avatar

Алексей

Ну после отмены субсидий двузначные ставки — пока рано, но 8-9% будет достаточно чтобы текущие цены, которые задрали продавцы стали актуальными лет через 5.
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, а на вторичку они и так выше 8%, а со всеми страховками даже за 9%.
avatar

Toltra

Льготная ипотека только на новостройки до 8 млн. Разве в Москве можно что-то за эти деньги купить? Только если Новая «Москва»…
avatar

Michael

Michael, уже увеличили до 12 млн, минимальный платеж 10%.
А за 13,3 млн можно купить двушку в пределах МКАД легко.
avatar

Toltra

Toltra, я по недвижке слушаю этого товарища (владельца риэлторской сети). В его прогнозе будет падение или стагнация цен в ближайшие несколько лет. Вот здесь он хорошо аргументирует:
avatar

Michael

Michael, к слову, он уже не первый год это обещает.) в его аргументах есть некая логика, но всё таки очень забавно слышать от риэлтора прогнозы на падение недвижимости. как он её при этом продаёт покупателям? берите сейчас, ибо завтра будет ещё дешевле!:)
avatar

all silver

all silver, он хейтит именно первичное жилье, потому что риэлтор для этой покупки совсем не нужен. А покупателям советует вторичку. Да и час его консультаций стоит около 20 тыс р.
avatar

Toltra

Toltra, нужно смотреть не просто факт возможности взять льготную ипотеку, а динамику заимствований.
avatar

Michael

Toltra, если покупаете жилье бизнес-класса, то эти траты на консультации не существенны.
avatar

Michael

Toltra, вот хитрец:)
avatar

all silver

all silver, я склонен придерживаться версии, что недвижка расти не будет, потому что я не вижу драйверов роста. Чтобы недвижка росла (именно росла) спрос должен превышать предложение или должен прийти новый приток свободных денег на рынок. Я не ожидаю ни того ни другого. Льготная ипотека, как мне кажется, достигла уже своего максимума и цены сейчас находятся в балансе, т.к. все кто хотел купить — уже купили. Я не верю, что в ближайшее время ожидается новый мощный приток ипотечников.
avatar

Michael

Michael, может и не мощный, но прирост будет

Каждому свой: в России разрабатывают льготную ипотеку на частные дома  Ставки кредитов будут снижены на 3–4 п.п. и составят 6,5–7,5% годовых
avatar

Николай

Николай, будет прирост цены на уровне инфляции +4%. Времена, когда московские метры удваивались каждый год безвозратно прошли.
avatar

Michael

Michael, за последнюю неделю люди начали добавлять к цене квартиры от 200 000 до 500 000 и квартирах средней ценовой категории 6-8 мио, а новостройки купленные пару месяцев назад на фундаменте добавили от 500 000 до 1 000 000 к начальной стоимости
avatar

Николай

Николай, естественно, рубль просел, народ пытается что-то накинуть к цене (наивно полагая, что их замкадные однушки как-то привязаны к доллару). У меня знакомый коттедж купил в свое время за $1млн по курсу 30руб, а когда рубль рухнул, то пытался продать его за 60млн руб, мотивируя тем, что «купил то он его за лям баксов». В итоге долго продавал и продал все таки за 30млн руб.

Так же и здесь. Могут накидывать любую сумму. Главное — по какой цене будут сделки.
avatar

Michael

all silver, так у него основной клиент, который платит, — это продавцы. А чем более сговорчивы продавцы на скидку, тем быстрее он продаст и получит гонорар. Так что подавать всё в тёмных тонах для него, вероятно, ещё и выгодно.
avatar

Excessreturn

Частники недвигу в коментах и постах хвалят потому как это зачастую их единственный актив. К тому же еще и ипотечный нередко;)
avatar

Intrinsic value

в долларах такой график выглядит куда красноречивей.
avatar

all silver

Благодаря валютной ипотеке менеджер Александр бросил пить, курить, шляться по бабам и стал веганом.

avatar

nevil

nevil, замечено, что любой крупный кредит (независимо от валюты) способен наставлять на путь истинный ))
avatar

Ave

Недвига ещё процент генерит. Хотя и амортизация есть.
avatar

Vanger

Льготы на вторичку никогда не введут, потому что все льготы нужны чтобы кормить застройщиков
avatar

rmt

rmt, и это правильно. Строительство первичного жилья дает мультипликационный экономический эффект и новые/сохранённые рабочие мест. А зачем государству спонсировать продажу вторичного жилья?
Поддержать инвесторов, которые перепродают купленное в котловане, и убегают от налогов или владельцев готового жилья, в которое новые покупатели въедут с минимальными усилиями по ремонту?
avatar

Toltra

Toltra, как вы думаете, куда идут деньги с продажи квартир?
в большинстве случаев обратно в недвигу в том числе и в первичку


avatar

Николай

Николай, сейчас кредитные деньги идут прежде всего в первичку.
И льготная ипотека доступна для покупки вторички лишь в том случае, если данная вторичка принимает непосредственное участие в цепочке на покупку первичного жилья
avatar

Ave

Квартира это непотореб товар что бы расти с инфляцией а актив который генерит ежемесячный кэш, это тоже самое что сокрущаться о том как офз растут меньше инфляции.
avatar

Eugeny Umolinov

Вы про аренду? Если учитывать амортизацию, налоги, ЖКХ, простои, то доходность будет ниже банковского вклада.
avatar

Toltra

Toltra, ох уж эти бедные сдавальшики квартир. Да посчитайте даже по 5% доха на хату купленную в 2009 и сами увидите результаты.
avatar

Eugeny Umolinov

Доходность относительно вкладов будет отрицательная, вклады были 8-12% в среднем. Это только последние пару лет они 4-6%.
avatar

Toltra

Николай, верно, но если субсидировать вторичку, то деньги будут возвращаться в этот же сектор, а не первичку.

У нас долгое время цена вторичноно жилья была выше первички в бетоне. Теперь же разница 10-20%, если не слишком старая квартира.
avatar

Toltra

Toltra, будут возвращаться приблизительно в равных пропорциях
обычная ситуация, семья со взрослым ребенком имеющие в арсенале двушку, хотят улучшить жилищные условия, по итого; ребенку новая однушка. родителям старая однушка
avatar

Николай

Льготная ипотека — мера поддержки застройщиков, которым надо сбыть хомякам кучу жилья. Поэтому скорее всего её продлят. А вот на вторичке льготки не будет. По тем же самым причинам — народ загоняют в новострои. Стройки мутятся — бабки крутятся
avatar

ruswind

Стройки мутятся — бабки крутятся

ruswind, а что в этом плохого?? потребности в жилье удовлетворяются, экономика растёт
avatar

Ave

Ave, 

1. Цены на недвижку резко взлетели, жилье не стало доступнее

2. Риск ипотечного пузыря, т.к. доходы населения падают. Есть и те кому на первый взнос в том же банке дают потреб. Пофиг чем будете возвращать, только возьмите хату у нашего застройщика

3. Сбывают хомякам низкокачественное жилье. Путин с лета разрешил вообще без соблюдения СНИПов-хрипов строить. Чтобы быстрее было. Прям как вы рассуждает, экономика ж растет!

4. А кстати. где экономика растет? У нас жилья много строится последние годы и чота не было никакого роста экономики

avatar

ruswind

ruswind,

1. Цены на недвижку резко взлетели, жилье не стало доступнее

Дешевая ипотека, выдаваемая на вторичную недвижимость, действительно разгоняет цены. Это известная проблема, т.к. платежеспособный спрос растет, а количество товаров остается прежним.

Зато ипотека на первичку стимулирует увеличение производства. Рост цен при этом не такой значимый, поскольку расширение спроса более-менее балансируется расширением предложения. А ведь льготная ипотека в РФ нацелена прежде всего на первичку, таким образом ипотека приносит максимум пользы при минимуме вреда.


2. Риск ипотечного пузыря, т.к. доходы населения падают.
Рост цен отстает от роста денежной массы, так что беспокоиться о «пузыре» ещё слишком рано.
avatar

Ave

ruswind,
3. Сбывают хомякам низкокачественное жилье. Путин с лета разрешил вообще без соблюдения СНИПов-хрипов строить.
Насколько я знаю, количество обязательных СНиПов осталось тем же самым. Там какие-то устаревшие нормы прооптимизировали. Впрочем, не отказался бы почитать экспертный анализ с объективным разбором плюсов и минусов, а не домыслы паникеров.


4. А кстати. где экономика растет?
Я имел в виду, что росло до коронакризиса.
Кстати говоря, строительный комплекс является отраслью с одним из самых больших макроэкономических мультипликаторов, поскольку прирост производства на 1 рубль приводит к приросту ВВП на 2 рубля. Поэтому стимулировать строительство жилья в общем весьма полезно для экономики. Особенно, с учетом того, что количество квадратных метров на душу населения пока ещё заметно отстает от показателей развитых стран.
avatar

Ave


теги блога Toltra

....все тэги



2010-2020
UPDONW