Блог им. liberty

Доходность норм недвиги в мск

    • 02 октября 2020, 07:27
    • |
    • liberty
  • Еще
Всем привет.

Личный опыт.

ЖК Лайнер в 2018 купил студию в бетоне за 6,1 в ремонт под ключ вложил 1,2 итого 7,3. Продал за 10,5 выставлялась неделю.
Прибыль 3,2 к вложенным 7,3, 44%. В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро. Посуточно много мороки, но денег наверно больше. Сейчас оформление закончу по разделению и продам их по отдельности 10+10+9+18=47 итого прибыль 15,5 к вложенным 49%.

Если использовать ипотеку, то доходность на вложенные до 100%.

Может где то туплю в расчетах, что не так с недвигой?
★2
Просто скажи спасибо деревянному) и локации недвиги (эт то же надо уметь) + брал скорее всего на этапе долевки. Норм сработал.
Андрей Андреичъ, Да это дыра
avatar

LSV

Андрей Андреичъ, готовое все стояло, брал у застройщика, оставалось немного нераспроданных, жили уже больше половины. Спасиб
avatar

liberty

liberty, а на налоги сколько ушло за продажу раньше 5 лет владения?
avatar

tulevik

liberty, купили за 6.5, продали за 10.5, прибыль 4 ляма — если владели меньше 5 лет, то налог 13 % = 500 к. Значит чистая прибыль уже 2.7 ). Если за 2 года столько, то это 13.5 % в год.
avatar

tulevik

tulevik, Покупал он за 6.1, поэтому налог 570к, а чистая прибыль 2.6
И от 7.3 за 2 года это будет 16.6% годовых. Неплохо конечно, но возни много, особенно за работу прорабом. В России же строители бросают квартиры недоделанными.
avatar

Dmitry Mikheev

Вы это ( про 65 тыс уходит влёт 35 ти метровая колетушка), своим родственникам,  рассказывайте, может они и поверят. Вся Тверская завалена 1 ком и 2 ком до 50 тыс ( около 70 вариантов), никому не навяжешь,  а это м. Белорусская, Маяковская, 1905 года, Новослободская, местонахождение жк Лайнер, рядом не стояло.

avatar

LSV

LSV, о… я я деревенский поверил москалю😂 так нас москали и нае***т😂😂😂
LSV, а слабо циан открыть?)) Там кстати если прозванивать хрен чего реального найдешь в основном замануха от агентов. Реальный объект сдается за полдня заявляю совершенно компетентноДа и ремонт я хорошо делаю, красиво. Нравится мне это и другим тож))
avatar

liberty

не вижу налог с продажи квартиры при владении менее 3 или 5 лет ( тут есть нюансы) и плюс годовой налог
avatar

Николай

Николай, да согласен НДФЛ забыл, но это через год)
годовой копейки
avatar

liberty

liberty, ндфл у вал не маленький будет, если владение менее 5 лет
avatar

Николай

liberty, не занижал стоимость? не думаю что кадастр так резко подрос?
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, нет, все по честному
avatar

liberty

купил трешку в 2001 а в 2002 уже была в двое дороже… а дальше не росла вообще или росла еле-еле 
так что молодец. повезло, но это не стабильно…
avatar

С.Г.

С.Г., над было скальпить!
avatar

Сергей Ю.

Молодец попал в тренд!
avatar

Свой Мужик

В 10 или 11 году продал 350k$ и купил хату — сейчас она стоит от силы 200k$, но да до 14 года я бы там заработал наверное тоже 20-30% :)))
А ещё участок в 2008 с руками отрывали за 250к$, но тёща не продала… теперь хрен за 70 продашь )
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, и даже пандемия не подняла цены на участки?
avatar

Николай

Николай, ну цены да подняла, но не так сильно и сам по себе участок дорогой как по мне :(
Не продался в очередной раз в общем :)
avatar

Свой Мужик

Кто эти люди что за столько покупают непонятно
avatar

GoodBargains

автор, ты какбэ на раз-два выложил кэшем овер 30 млн?
avatar

Alexander

Положил в тумбочку 100.000 рублей, пошел на работу, за год заработал 1000000. Доходность вложения в тумбочку 900%.что не так с тумбочкой? 
avatar

Sergey_Sergeevich

Время, которое потратил на покупку, ремонт, продажу не учтено, это много раб часов+ налоги, итого доходность равна девальвации рубля, те 0!
avatar

ivan

ivan, да, человек просто купивший доллары 10+ лет назад, получил в рублях больше, чем человек купивший недвижимость, делавший там ремонт и сдававший её. бонусом куча рисков и к тому же налоги (или уход с возможными последствиями). все телодвижения и головняки коту под хвост.)
avatar

all silver

Просто ты не читаешь рухальщиков, у них доходность 2%
avatar

Eugeny Umolinov

Как минимум доходность не пересчитана на годовую.
Уже по первом аппартаментам получится не 44, а 20%.
Все равно, конечно, хорошая доходность
avatar

Дедал

развели лошков ипотечников, впарив им неподьемные кредиты, когда ипотечники будут банкротиться посмотим на цены
avatar

Nicker

Nicker, все с 14 года ждут обвала цен, но его все не видно
avatar

Николай

Balboa, короче — последние 2 года взрывной рост. В основном на ипотеке и чуток на экстроу.
До этого было ровно.

Сейчас даже стандартная фраза у продаванов, когда торгуется «ну вы же ипотеку берете, что вам эта разница несколько процентов»
avatar

Дедал

когда ремонты делал мешки переворочал?)))
avatar

oleg911

oleg911, делал удаленно, раз в месяц был на объекте где-то, чистовые материалы только выбирал. второй объект очень долго из-за ковида вышел. трудозатраты конечно есть, если на вскидку 3-4 часа в неделю
avatar

liberty

Продал за 10,5 выставлялась неделю.
А зачем продали такую золотую корову?) Да еще под налог попали? По вашей логике за 3 года до 15-20 должно дойти.
 
Или все же понимаете что задерг то временный и продали на разогнанном рынке и есть все шансы в течение года-двух вернуться к, пусть не к 6, но к 7-8. Смотрите, может еще успеете 3 оставшихся продать. Буратино то все напуганные пошли.
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, цена объекта раскрылась за счет готовности и локации существенно, дальше будет расти, но несущественно, нужно искать другие подобные варианты
avatar

liberty

Принцип Парето, да тут, по моим представлениям, цифры почти все высосаны из пальца и к реальности отношения мало имеют. Это либо какой-то пиарщик застройщиков, либо просто сказочник.
avatar

MadQuant

Что мешает те же 10 млн пустить на биржу и торговать активно примерно на 5% в месяц. Это 500т.р. в месяц. За такие деньги можно и целый день за монитором посидеть.
avatar

ЗеленыйЛук

ЗеленыйЛук, а еще лучше торговать на 10% в месяц. =)
Ох уж эти сказочки…
avatar

Value

Value, я стабильно торговал на 10% в месяц несколько месяцев, пока однажды не слил весь заработок в долгой просадке. Но это же я, полный профан и лошара в рынке. Приходилось целый день сидеть за компом, нервничать. 
avatar

ЗеленыйЛук

ЗеленыйЛук, недвижимость это часть портфеля. 5-10% в мес. в активной торговле долгосрочно — миф)
avatar

liberty

Value, че не реально?
avatar

Bodhy

Bodhy, нет.
avatar

Value

Value, понял, пойду подумаю — как теперь с этим жить
avatar

Bodhy

Сколько же здесь промоутеров-рекламщиков развелось… Чувак не тот это ресурс для рекламы, НЕ ТОТ!!!
avatar

investor

Balboa, в смысле нет ни одного? Там по очереди и по программам в МСК дают много кому )
avatar

Свой Мужик

Супер но после ковида и жизни на море до — хату в Москве я покупать не хочу
Вот ещё вспомнил у меня друг в 2009 покупал котлован — там по 10% в день цены росли на некоторые объекты которые НДВ продавали… вот сегодня им было лень сидеть в очереди, что-бы оформить договор, а завтра +200-400к к цене )
avatar

Свой Мужик

В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Вот это звиздеж явный. Это 8% годовых доходности получается. Ну нет сейчас у недвиги таких арендных доходностей. 4.5% годовых от силы. И то до налогов.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро.
Аццкий звиздеж продолжается. Я за 140 снимаю хату почти в пределах садового, 150 кв. м. площади, а вы купили что-то дешевое (если 140м2 всего за 24), разбили, и еще кусок от нее за 120 сдаете. Что это за сказки, или где вы находите таких идиотов, которые это за такие деньги снимают? Да и где вы не глубоко на окраине находите квартиры по таким ценам?
avatar

MadQuant

Это называется красивым и ёмким словом «перекуп»
avatar

Павел

Если глянуть cian, то цифры похожие на правду, хоть с арендой автор и прип… л малек)) Просят за студии 55 — 59,9. За сколько реально сдать, да еще и влет, конечно вопрос. Про влет за 65-70 вопрос еще побольше)
А вот к покупающим и снимающим ЭТО вопрос огромный... 
На мой взгляд, жуткое разливанное море голимого бетона и асфальта. Ни истории, ни природы. Глазу не на чем отдохнуть, сплошной депрессняк. И снимать там за 60 тыр 30 кв.м. или покупать их за 10 мультов, увольте.
Но, если такие персонажи есть, и на них можно наварить — флаг в руки!
avatar

Ян Карлович

Тимофей Мартынов, лживая скрытая реклама на ресурсе на главной — это точно норм?
avatar

MadQuant

Эх ребятки, ленивые вы, даже посмотреть вам тяжело в инете, чтобы тему как-то прояснить для себя, зато всякую хрень писать не ленитесь))
Вот ссылки на объявления по аренде.
www.cian.ru/rent/flat/242156458/
www.cian.ru/rent/flat/242208578/
www.cian.ru/rent/flat/240632129/
Все что ниже я же писал замануха, ты звонишь тебе говорят, что нет такого варианта уже зато есть по 70))) Дорого так из-за локации, это не хедлайнер, а лайнер, там посуточная аренда 32м2 3,5-4,5 и загрузка очень высокая.

Писать-спорить больше не буду, дабы не разрушать иллюзорную правоту особо ленивых
avatar

liberty


теги блога liberty

....все тэги



2010-2020
UPDONW