Блог им. monstrt_amadey

Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.
Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
За 11 лет номинальные цены на аренду в Москве (на примере конкретной квартиры) не изменились. При этом долларовые цены упали в три (!) раза.
Обычно на это следует возражение, что зарплаты-то у большинства населения в рублях и, дескать, что там происходит в долларах, нас не волнует. Но, ребята, дело ведь не в долларах, евро или золоте, а в покупательской способности рублей, которая за десятилетие рухнула. Любому здравомыслящему человеку ясно, что 25 тыс. рублей в 2008 году и сейчас – это две большие разницы. Не убеждает? Давайте посмотрим и сравним индексы цен на жилье и ИПЦ (индекс потребительских цен), которые публикуются на сайте Росстата.
Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
На первый взгляд кажется, что индексы цен (на товары и жилье) двигаются более-менее синхронно. Но если присмотреться – это совсем не так. За последние 11 лет был лишь один год (2012), когда цены на жилье росли сильнее, чем цены на товары и услуги. Зато было несколько лет, когда ИПЦ рос, а цены на недвижимость падали (2009, 2015, 2016-2017), что как раз наблюдалось в посткризисные годы.
Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
Выводы становятся очевидными, если брать индексы накопленным итогом. Видно, что разрыв между ИПЦ и ценами на жилье медленно, но неуклонно рос. За 11 лет потребительские цены выросли более чем в два раза. За это же время недвижимость подорожала в номинальном выражении на 18% (что примерно соответствует среднему темпу удорожания 1,5% в год).
Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
Вот только «подорожала» надо брать в кавычки. Потому, что в реальном выражении цены наоборот снизились — на 43%. То есть в конце 2019 года недвижимость стоила только 57% от уровня 2008 года. Понятно, что снижение происходит неравномерно. Наибольшее снижение наблюдается после кризисов, а во время бумов недвижимость выглядит более-менее стабильно или, если бум затягивается, может даже подрасти в реальном выражении.
Предвижу еще одно возражение. Мне скажут, что недвижимость неправильно мерить в товарах и услугах. Ок, давайте померим в чем-нибудь другом, например в средних зарплатах (ведь недвижимость в конечном счете покупают на зарплату). Вопреки часто встречающемуся мнению, будто зарплаты в России не растут, это не так: в номинале очень даже растут.
Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?
В 2008 году средняя зарплата была 17,3 тыс. (опять данные Росстат). Сегодня – почти 50 тыс. Рост более чем в 2,8 раза. Как видим, в зарплатах недвижимость тоже значительно упала.
Недвижимость в России дешевеет – это статистический факт для любого, кто понимает разницу между номинальными и реальными ценами.
Это не квартиры все время дорожают, а рубль постоянно дешевеет.

///////
Автор в Яндекс Дзене
Автор в ЖЖ
Недвиномика – группа ВК
★10
Это не рубль падает, это бакс дорожает! Потому и нефть стоит 40, бакс то дорогой!!! Все люди в мире хотят в заначке иметь баксы, хранить под подушкой, в банке, на всех не хватает, они их печатают, печатают, но все равно не хватает. До каких пор это будет продолжаться, не известно.
avatar

yuku

yuku, рост индекса доллара с 2008 примерно на 30 процентов, если память не изменяет.А рост бакса относительно рубля 3 раза.Индекс доллара сейчас на уровне мая 2018 года, не очень уверен что рубль на том же уровне.
Что то не бьется в вашей теории…
avatar

matroskin

matroskin, а какая валюта выросла по отношению к баксу?
avatar

yuku

yuku, в душе не чаю))))я вам написал лишь то что показывает индекс доллара.
avatar

matroskin

yuku, щвейцарский франк вырос сильно за последние лет 20 к баксу
matroskin, Индекс доллара является отношением доллара США (USD) к корзине из шести иностранных валют и представляет собой взвешенное среднее отношение доллара в сравнении с евро (EUR), японской йеной (JPY), фунтом стерлингов (GBP), канадским долларом (CAD), шведской кроной (SEK) и швейцарским франком (CHF).

— Евро (EUR) — 57,6%

— Японская иена (JPY) — 13,6%

— Фунт стерлингов (GBP) — 11,9%

— Канадский доллар (CAD) — 9,1%

— Шведская крона (SEK) — 4,2%

— Швейцарский франк (CHF) — 3,6%

Воткните туда турецкую лиру, зайчики, гривну и получите другой результат. 
Они взяли 6 крупнейших экономик, им самим то не смешно?
avatar

yuku

yuku, не знаю, может и смешно.
avatar

matroskin

yuku, С чего это Шведская или Швейцарская экономики стали «крупнейшими»? Да и Канадская тоже…
avatar

Andrew_Kl

Andrew_Kl, хз, что у них там на уме было в 1973 году, да и нечего смотреть на этот индекс,,, там евро в нем 57,6%
avatar

yuku

yuku, В 1973 году в состав корзины вошли валюты более двадцати  государств. Часть из них перешли на евро.  Так что ничего странного в доле евро нет.
Но вы так и не ответили на вопрос, почему считаете, что шведская, швейцарская и канадская экономики «крупнейшие».
avatar

Andrew_Kl

хороший пост, но можно было кратко))

1.То что цены постоянно растут-см.рынок недвиги Японии желательно с 1989 года.
2.То что цены растут в РФ.Бери цену любой квартиры в долларах в 2008 и в 2020.
3.Ну в рублях растут… часто, но не всегда.

А так все верно и про то что это не мешает делать двухзначные доходности, правда далеко не всем.

а это вообще в рамку надо поместить

«Это не квартиры все время дорожают, а рубль постоянно дешевеет.»

с акциями почти тоже самое. Правда мало кто понимает
avatar

matroskin

вот она эта  квартирка, не удивительно что она стоит 333 бакинских

просто раньше у людей зарплаты были больше если считать в баксах

 

avatar

Николай

Николай, 25к за реально убогое Г.?
avatar

GrayFox

GrayFox,  думаю сейчас еще дороже((((
avatar

Николай

Николай, хмммм
avatar

GrayFox

GrayFox, 

www.arn.ru

 

avatar

Николай

Доллары, рубли, попугаи.

Посчитайте в настоящей валюте — ВРЕМЕНИ! Сколько времени тогда и сейчас надо было потратить на труд, чтоб купить/снять квартиру. 

И вы выясните, что цена квартиры — целая (трудоспособная) жизнь.

То же самое можно проделать для америки, канады и любых других любимых вами стран. Там результат скорее всего будет аналогичным.
avatar

Andrey

ставка ЦБ РФ в 2008 году была 10-13 годовых, сейчас в 3 раза ниже. 
avatar

Антон Пархачев

Цены квартир будут недоступны нищебродам до тех пор, пока к власти не придет Сталин и не заставит строить по 300 млн. метров в год.

Можно ли в России строить так много? Можно. Но для этого нужно расстрелять много ленивых и жадных сволочей.
avatar

$100

$100, прально! расстрелять! и заодно не помешает переселить в Россию весь Таджикистан с сопредельными странами. Кто-то ведь должен 300 мультов ежегодно застраивать, и рождаемость поднимать
avatar

Ave

$100, такой как Сталин всех бараками обеспечит, а строить будут для себя сами, в лучшем случае живя в палатках
avatar

Николай

$100, ты то готов был бы переселиться на машине времени во времена сталина? чтобы испить счастье на своей шкуре?
avatar

Bodhy

Bodhy, ватанам или сралин, или 90е, будто иного не дано. Не хотят как в Финляндии, Норвегии, Германии или США, только упыря-вурдалака им подавай.
avatar

V.V.

Писал ранее, может, даже здесь, напишу ещё раз.
Огромная страна — а приличного жилья почти нет.
Не будет же здравомыслящий человек считать приличным жильём конуру в бетонном человейнике.

С другой стороны — ограничивают выбор и искусственно задирают спрос, когда выдавливают людей из мелких городов в крупные, потому что в мелких даже плохую работу не так легко найти.

Что будет, если переселят всех в бетонные человейники, как начнут выкуривать и создавать спрос?
Начнут устраивать экологические катастрофы?
avatar

V.V.

V.V., 
Начнут устраивать экологические катастрофы?

Китай будет. Если глотки друг-другу не перегрызем от стесненности…
avatar

pessimist

V.V., я вот думаю, что крайне скучно прожить всю жизнь на одном месте… имхо будущее за арендой
avatar

ves2010

ves2010, аренда тоже может быть разной. Смена одной конуры в бараке на другую — сомнительное удовольствие. Другое дело — одноэтажная америка или хотя бы малоэтажная Европа.
avatar

V.V.

V.V., как только настроят большое кол-во бетонных коробок, цена их упадет минимум в 2 раза. Потому что никто своего будущего в этих коробках не видит. Потом будут уже покупать комфорт класс и метраж.
avatar

Nicker

Nicker, да вы оптимист, однако.
А я почему-то не исключаю, что могут даже уменьшить метраж и найти способ подогреть спрос на них даже при уменьшающемся количестве населения.
avatar

V.V.

V.V., ну постройте приличное жилье сами, купите участок, закажите проект и стройте. Кто мешает?
avatar

Dobby

Dobby, хорошо, кто-то последовал вашему совету и построил. А вам приятно ходить по бетонным джунглям? Вас не напрягает уродование городов?
Вам было бы приятно, знать, что в паре километров от вашего жилья ( может, и ближе ) находятся гетто-человейники?
avatar

V.V.

 Побуду капитаном очевидность.
Давно ли вам начало казаться, что примерная цена будки в скотоблоке будто бы специально подогнана под средний заработок обычного человека за 20-40 лет ( за вычетом расходов на питание, комуналку и другие необходимые траты )?

Ещё можно как-то понять, если на заработанное за 20-40 лет можно было бы приобрести приличный дом в хорошем месте.
Конура в бараке разве стоит такого труда и стольких человеко-часов?
avatar

V.V.

V.V., ну барак позволяет жить рядом с работой, а так же купить машину, чтоб на работу ездить, а так же заработать деньги, чтоб чинить эту машину.

дом в деревне вам такого не даст. Там только еда, да и та без нажористых химикалий. и ездить придётся на лошади и корову самому доить (а она, кстати, какает).
avatar

Andrey

Andrey, посмотрите в блоге Варламова на малоэтажные дома в Европе.
Мне не нравились бараки ещё до того, как появился интернет.

Прекрасная у вас логика: или барак, на который монополии установили цену в 20-40 человеколет, или деревня с бездорожьем и навозом, третьего, четвёртого и пятого будто бы не дано.

Барак близко к работе, на которой и батрачишь за барак: жизнь удалась.
avatar

V.V.

Только за счёт ипотеки и может расти, там есть потенциал
Но мне не оч нравится стимулирование рынка недвиги за счёт наших налогов, это уже и не рынок тогда. Разгоняют ВВП
1 у тя эфект высокой базы… в 2008г был хай и по аренде и по стоимости в баксах...

2 почему то собственники жилья думают что их дом простоит миллион лет как египетская пирамида… но срок службы панельки всего 80 лет… т.е покупая квартиру каждый год собственник теряет -1.5-2% от стоимости за счет износа дома
avatar

ves2010

Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?

Абсолютно. Но сразу оговоримся, растут там где живут люди и растут в том, чем они рассчитываются. 
Один тут уже поплакался что купил хату за мульт, а продал за два спустя 10 лет и посчитал, что это нихрена не рост))) Вот в баксах было бы выгоднее… а в биткоинах ещё выгоднее… а если измерять зимбабвийскими долларами, то вообще атас)))
Конкретный вопрос ко всем: рублей стало больше? В экономике рублей стало больше?!.. А народу, народу больше стало?! Ну а тогда какого лешего вы тут обсуждаете… Народу больше не стало, рублей стало больше; если до тебя не дошли, значит кто-то тупо тяпнул твою долю — вот и весь разговор.
Цена на товар всегда такая, какую способен тянуть покупатель. В противном случае начинается дефляция. Поэтому не надо задаваться вопросом откуда в Москве такие неадекватные цены, ответ будет в неадекватных возможностях покупателей, которые достигают их коррупцией и воровством, а в конечном итоге перетягиванием рублёвого одеяла с других людей на себя. 
С чего цены будут падать?!.. На рынок фондовый гляньте, он тоже падать не может, вернее может, но нельзя. Объясняю почему нельзя: потому что покупатель, который видит снижение цен, он откладывает покупку ожидая ещё более низких, а покупатель, который видит рост цен, он сначала в него не верит, потом принимает за данность, а потом бежит расталкивать себе подобных чтобы купить кусок говна по сегодняшним ценникам.
А представьте реакцию купившего вчера актив, если сегодня он успел упасть в цене… Это же боль! Люди не любят боль. И ЦБ прекрасно это знает. Выход один: печатать больше, больше и больше. Цены никогда не упадут, до тех пор пока не снизится количество населения, либо оно не потеряет работу. А оно её потерять не может, потому что мир глобален и всё в нём измеряется в долларах, а в долларах наш труд стал дешевле китайского… и цены на недвигу растут даже в таких условиях (в рублях), представьте что будет, если ещё количество баксов вырастет!
Любому здравомыслящему человеку ясно, что 25 тыс. рублей в 2008 году и сейчас – это две большие разницы. 

Действительно, 25 тыр — это были деньги, а сейчас это сумма для выживания. Поэтому просто произошла переоценка ценностей. По факту всё растёт на уровень покупательской способности населения. А вот как уже эти деньги внутри населения распределяются — это предмет отдельной дискуссии и собственно ключевой вопрос, почему у многих зп осталась на уровне 2014г в рублях, а у некоторых она в даже в долларах вырасти за это время успела.
Энергия не исчезает и не создаётся, она переходит из одного состояния в другое. Вот также и деньги. Поэтому чем больше общая масса стонет, тем выше ценники! Феодальное общество! У кого всё хорошо — тот формирует ценники на недвигу, а у кого всё плохо, тот подчинённый того, у кого всё хорошо.
Что такое среднее. Это 1 чел получает 1мил а остальные 100челов 15тр (условно). На счет квартир моё мнение, открываешь любой сайт квартир просто дофига и вторичка и первичка и задаюсь вопросом реально с чего им расти. Ну первичка понятно цена стройматериалов, но вторичка…. Ну чтоб там не говорили на счет что спрос высокий на кв это мне кажется гониво. Ну типа закон экономики спрос рождает предложения, а предложений сейчас уева туча. 
avatar

treeder

В валюте то ничего и не выросло жеж с 2008 года
А в рублях считать… ну ток «неплохие прибавки к пенсии» разве что
avatar

trader_notes

Ну и хорошо. Людям которые снимают жить легче чем в 2008 году.
avatar

smit

счастливчик. двушка в спальнике Питера. в 2008 сдавалась за 28 т.р., стояла очередь из арендаторов, сдавалась только семьям из двух славян. в 2009 цена резко рухнула до 18 т.р., но тоже жили аборигены. сейчас цена 23 т.р. и живут только гастеры т.к. квартира убита вусмерть за это время и аборигены там будут жить только за 15 т.р и эти аборигены будут (по опыту) даже хуже гастеров. ремонт делать смысла нет ибо не отбиваемо. 
avatar

all silver

all silver, хм, так то аренда недорого стоит. Может в Питер перебраться-если работа хорошая будет
avatar

Rusa000

Rusa000, эта двушка в 5 минутах ходьбы от метро. в ближайших пригородах, откуда до метро пол часа на общ.транспорте, ещё дешевле.
avatar

all silver

Надо шортить недвигу)
В Америке стоимость недвижимости падает в 2 раза за 20 лет. Непонятно почему у нас должно быть иначе.
А так дорожать может то, что в дефиците, а в дефиците земля в определенных локациях. И соответственно недвижимость в определенных локациях, а не некоторая абстрактная. Причем спрос на локацию может измениться и исчезнуть. Вот такой это актив.

Пока не было нормальных финансовых инструментов накопления и сбережения он свою роль играл. Было время и кроме наличного доллара капитал ни в чем хранить нельзя было. АСВ так и вообще работать начало только в 2004. А сейчас инструментов сбережения капитала вагон и выросло поколение которое с этими инструментами на ты. (Или так считает). Но у них еще нет денег. Вот лет через 10-20 они появятся (возможно) и в квартиры уже не пойдут с инвест целями. Хотя не идут и сейчас.
avatar

Евгений Петров

Кстати, вспомнилось. Где-то в 1997+- (год не помню) я снимал за 200 долларов однушку на Выхино. А примерно в 2002+- купил двушку в строящемся доме 430 долларов за метр. Х.з. сколько тогда стоил доллар, там каждый день его цена менялась. Может 23 за доллар, а может и нет. Вообще курс не помню.
По итогу двушка у меня есть. А сколько знакомых за это время вынесло вперед ногами на рынке — вагон и тележка. Но сейчас-то все будет по-другому, да. Грааль защиты капитала найден…
avatar

Евгений Петров

Странный метод расчета.
Нормальные люди считают либо доходность, либо рост тела. Биржевики то и это складывают (что странно, но так принято).
Затем сравнивают с другими инструментами.
Падает доходность по отн к текущей цене? И что? Она сейчас везде и на всё падает.
Ну продайте хату — и во что вложитесь? В ЕТФы? ГГГГЫЫЫЫ!!!
Ну, будь я Президентом РФ, то сейчас уже задумался бы и воплотил в каждом фед.округе отдельную гос.компанию, основного застройщика, у которого запрещено брать более одного субподрядчика по уровню стройки… никаких нахлебников.
Только то, что не можешь сам — отдаёшь на субподряд. и только конкретному, без дальнейших.
Да воровать будут, но не чиновники местные, а чиновники этих корпораций. Их проще отследить.
Раздува стоимости и вывода бабла в таких масштабах не будет.

Как и будут школы, дет.сады, парковки и пр., поскольку изначально проекты не за мзду будут утверждаться.

avatar

GrayFox

GrayFox, И в первую очередбь бы строил не на продажу, а «доходные дома»… тем же занятым на госпредприятиях, но не дарить, а брать мелочь и комуслуги в месяц ...
Остаток не занятый продавать по рыночной, которая вообще уйдёт даже в МСК до 20-30к за метр (без права перепродажи) ....
И всё… пусть спекулируют элиткой и прочими бизнесами.
Слишком многим, уехавшим от безнадёги в другой город реально жить негде… и под 50% зарплаты отдают трутням, которые даже не строили своё жильё.

Освободится куча средств на иные потребности = НАЛОГИ повышаемые ...

Чисты цимес для всех.


Элитка двано поняла, что всякие «апарт-отели» выгоднее чистой продажи!

С чего бы государству не задуматься о люмпенах?
avatar

GrayFox


теги блога monstrt_amadey

....все тэги



2010-2020
UPDONW