застройщики

 В общем по поводу нашумевшей ставки под 6.5% для ипотеки, которая будет субсидироваться государством, анонсированная 16 апреля.

 Что мы знаем:

 Кто попадает под программу:

— новые кредиты (если уже есть, то платите свою ставку 9-12% и не жалуйтесь)

— можно купить квартиру в регионах до 3 млн.р.

— можно купить квратиру в Москве и Питере до 8 млн.р.

— обратиться можно до 1 ноября 2020 года

 Как многие уже понимают, то основная задача поддержать такими мерами проседающий рынок жилья, а так же банковский сектор.

 В одном блоге по недвижимости, ссылку на которой я не дам, чтобы не сочли за рекламу, услышал интересный разбор.

 Цифры по Москве

 Для начал сообщу что 1 июля 2012 гоад к основной территории города Москва, была присоединены обширные территории к юго-западу от Москвы. И Москва условно разделяют теперь на «новую» и «страую».

 В «старой Москве»:

 За сумму в 8 млн. р. можно купить квартиры, которые занимают до 10% рынка.

Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год, когда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.

Подавляющее большинство среди банкротов 2019 года — небольшие застройщики, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. У 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м.

Регионам Дальнего Востока при создании условий для предоставления льготного ипотечного продукта со ставкой 2% необходимо предусмотреть механизмы обеспечения спроса и поддержки для местных строительных компаний. Такое мнение высказала в пятницу в интервью на стенде ТАСС на Восточном экономическом форуме (ВЭФ) гендиректор АСИ Светлана Чупшева.

Президент РФ Владимир Путин объявил на ВЭФ о запуске программы ипотечного кредитования для молодых семей на Дальнем Востоке под 2% годовых, которая начнется уже в 2019 году. На первом этапе получить ипотеку смогут молодые семьи и те, кто хочет построить жилье на «дальневосточных гектарах».

«В строительной отрасли надо привлекать местных производителей как самых доступных, может быть, и по цене, и по качеству. Все зависит от того, как регион выстроит это комплексное модельное решение по ипотеке под строительство для себя, как сможет задействовать местных производителей в этой программе, которая дает шанс поддержать бизнес», — сказала Чупшева.

Уже совсем скоро, а именно с первого июля текущего года, в силу вступят изменения в 214 Федеральный Закон, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве. Единственной возможной схемой покупки жилья станет проектное финансирование, которое подразумевает под собой хранение денежных средств покупателей на специальных банковских счетах — эскроу. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

В связи с этим, стоимость жилья уверенно поползёт вверх. Основная причина в том, что раз для осуществления строительства застройщики не смогут воспользоваться на прямую средствами дольщиков, то они будут вынуждены привлекать заёмные средства у тех же банков. Есть ещё вариант строить на свои, но, во-первых, настолько крупных девелоперов не так уж и много, а во-вторых, даже таким компаниям, как Setl City или ЛСР, гораздо чаще будет удобнее брать кредит у банка, так как погашение процентов всё равно в конечном итоге ляжет на плечи покупателей.

На ZeroHedge выложили очередной обзор с динамикой рынков и статистикой, посвященный обвалу фондового рынка США на этой неделе. Там есть очень важные, на мой взгляд, данные по динамике акций строительных компаний в штатах. В отличие от акций банковского сектора, они сохраняли стабильность на протяжении большей части 2018 года, однако в сентябре все изменилось:

(Динамика индекса строительных компаний в США)

Этому движению предшествовало начало аналогичного нисходящего импульса на глобальных рынках капитала:

Ключевым фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья современных развитых стран, является ставка ипотечного кредитования. В США она тесно связана с процентами по долгосрочным государственным облигациям, а доходность 10-летних трежерис уверенно росла на протяжении всего 2018 года:

Вслед за растущей доходностью трежерис уверенно росли ставки ипотечного кредитования (на графике ставка 30-летних кредитов), которые находятся на максимумах за последние 8 лет:

Всем привет!
Вчера вышла очень важная для строительной отрасли новость — "Продажа жилья на стадии строительства может быть прекращена" https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/10/26/739406-prodazha-zhilya-na-stadii-stroitelstva 

Другими словами — больше не будет договоров ДУ при покупке. Купить квартиру можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию.

однозначно — цены на жилье вырастут, хотя с одной стороны это позволит решить проблему обманутых дольщиков (их по последним подсчетам 120 тыс. в нашей стране).
Надеюсь, что к этому сроку ставки по ипотеке упадут до 5-6% что отчасти позволит компенсировать рост стоимости жилья.

Для застройщиков это означает полный пересмотр бизнес модели — особенно ИТ систем :), рост затрат. С другой стороны привлекать кредиты (проектное финансирование) смогут не все застройщики и части придется уйти.
Крупным застройщикам с положительной историей будет проще привлекать финансирование, так что после введения новых правил крупные застройщики смогут стать еще крупнее что должно отразиться на их финансовых результатах :)

Успехов!