Блог им. DrugGoracio

Неожиданные проблемы застройщиков. Квартиры похоже подешевеют...

В отличие от кризисов 2008 и 2014 хуже рынка чувствуют себя застройщики. Это объясняется тем, что вся отрасль жилищного строительства находится в стадии перехода на финансирование с эскроу-счетов. Деньги инвесторов, проинвестировавших свою новую квартиру скапливаются на специальном банковском счете и в зависимости от стадии готовности дома, после необходимой проверки, банк разрешает Застройщику распорядится частью полученных средств. Речь идёт о поэтапном финансировании вплоть до сдачи дома в эксплуатацию.

Это неплохое государственное решение направлено на решение проблемы обманутых дольщиков, но есть одна проблема. Жилищное строительство в рамках эскроу-счетов исключительно чувствительно к кассовому разрыву, который мы наблюдаем. Любое замедление покупок квартир влечёт за собой увеличение расходов Застройщика на банковские проценты. Получается замкнутый круг: застройщик вложил свои средства, взял под них кредит, но ему критически не хватает средств, так как потенциальные покупатели остановили покупки.

И такой кассовый разрыв имеет место, покупки квартир замедлились. В этих обстоятельствах Застройщики обратились за помощью к Правительству: разрешить раннее раскрытие эскроу-счетов, осуществить выкуп части площадей за государственный счёт в резерв и субсидировать проценты по банковскому кредиту.

Удивительно, но в прежние кризисы Застройщиков меньше волновали такие проблемы, они могли просто заморозить стройку и сдать дома позже. Дольщики, получив свои квартиры хоть и с задержкой на год-два редко предъявляли существенные претензии. Сегодня, Застройщики вынуждены расплачиваться собственными средствами, которые быстро заканчиваются.

Забавно, что сегодня, в отличие от предыдущих кризисов уже инвесторы могут молчаливо и без предварительного сговора оказывать давление на Застройщиков. Ведь, откладывая покупки, они заставляют Застройщиков уменьшать свою норму прибыли, пускаться в жесточайшую конкурентную борьбу друг с другом. Близится рынок покупателей квартир. Представляется, спешить с покупкой квартиры сейчас не следует!
★2
а ведь может быть все наоборот
avatar

Николай

Николай, готовые квартиры могут разобрать и цена на них может повысится. Но дома на стадии котлована — вряд ли
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, на стадии котлована могут и недостроиться, времена нынче не те

avatar

Николай

Николай, да, но если финансирование ведётся с помощью эскроу-счетов деньги защищены на порядок выше. Они по сути лежат в банке и дожидаются очередной стадии строительства
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, с этим полностью согласен
во вот будут ли у людей деньги в конце этого года или в следующем, вот в чем вопрос
avatar

Николай

Николай, слава богу в жилищном строительстве у нас реальный капитализм. Если не будет денег — слабые застройщики обанкротятся, и упадёт предложение, соответственно потом вновь вырастет спрос
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, только при этом возникнут проблему у покупателей, что создает напряженность социальную, да и кто то должен будет проспонсировать завершение строительства объектов
Мольберт Чебурага, да, но это уже не те проблемы, как раньше с обманутыми дольщиками. Я говорю о тех домах, которые финансируются за счёт эскроу-счетов. Ведь по сути застройщик может потратить на построенный наполовину дом лишь средства половины потенциальных владельцев квартир. Поэтому, если покупки остановились инвесторы рискуют в основном недополученными процентами от средств, вложенных в стройку. Придёт время, вернётся спрос и дом достроят.
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, таких домов не так и много. Можно понаблюдать как будет тут


Мольберт Чебурага, потому что если я не ошибаюсь переход на эскроу-счета был в июле 2018 с какими-то переносами и таких домов не так много. Просто застройщики не дураки и они перед дедлайном получили разрешений на строительство на три года вперёд. За ссылку спасибо!!!)))
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, ??? реальный ??? капитализм ??? 
т.е. при реальном капитализме :) продавцы вместо снижения цены наперегонки бегут 'за помощью к Правительству: разрешить раннее раскрытие эскорту-счетов, осуществить выкуп части площадей за государственный счёт в резерв и субсидировать проценты по банковскому кредиту.' 
имхо — это механизм эскроу счета уже сейчас не дал застройщикам нафуфонить своих дольщиков, а разбираться со своими проблемами за свой счет.
п.с. а вот в турбизнесе такого нет — нафуфонили всех ...  
avatar

AndMax

AndMax, нет помощь правительства это не капитализм, конечно. Раскрывать эскроу-счета и субсидировать проценты во всяком случае. А вот выкуп площадей Минстрой проводил на аукционах в 10-11 годах, если без коррупции — нормальный механизм
avatar

DrugGoracio

Николай, 2008-й вообще то выкосил многих застройщиков. Так что преамбула неверна в принципе. 2014-й не являлся кризисом. просто флеш-креш, не более
avatar

Petr S

ЛСР уже дивиденты спилила в 2 раза. это жжжж не спроста.
avatar

u-gyn

u-gyn, они направили часть дивидендов на выкуп акций, общая выплата по сути не изменилась.
avatar

thewk

thewk, ну да, а упали с 600 до 560 это видимо от радости акционеров
avatar

u-gyn

Не эскорт а эскроу счета
avatar

Алекс Шульц

Алекс Шульц, да я исправил. А редактор меня в оригинале)))
avatar

DrugGoracio

кстати на вторичке предложений поубавилось
avatar

Николай

Николай, ну да! Показы в условиях пандемии — дело рисковое.
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, 
да не только в пандемии.

«снгодня продал, а завтра рубль в пол упал.
год продавал — не продал. отложу продажу пока всё не устаканится, а потом снова выставлю, а то пролечу как фанера над парижем.»
вот такие примерно мысли у продавца вторички.
товарищ масон, ну да. Так или иначе во время кризиса спред между первичкой и вторичкой растёт
avatar

DrugGoracio

DrugGoracio, 
да у нас за некоторую вторичку цену ломят, что дешевле первичку взять.
ну, не дешевле. выгодней. так что в итоге выйдет дешевле.

товарищ масон, это да, но риски при покупке первички повысились
avatar

DrugGoracio

товарищ масон, у вторички плюсы — место и инфраструктура квартала, да и понятные платежи за жкх. минусы — ржавые и полудохлые инженерные сети(если не было кап.ремонта). у первички — риски джамшут строя, три года перфораторов и уроды-управляющие от застройщика с дополнительными поборами, но вероятность ржавой воды ниже. Выгода тут условна.
Мольберт Чебурага, 
1. я сам немножко строитель.
2.очень умиляют объявления типа — квартира тёплая… подготовлена к ремонту.
расшифровать такое или сами поймёте?
Пусть строят за свои.
почему обязательно использовать кредит ?
нет денег на стройку дома — иди колбасой торгуй.

Черный Живоглот, а нет денег на колбасу?)
avatar

Алексей

Черный Живоглот, Меня это тоже всегда удивляло почему деньги застройщику нужно платить сейчас, а квартира будет через год или два. Ситуация приходишь в магазин, оплачиваешь колбасу, а забираешь колбасу через месяц когда произведут и привезут, причем о качестве колбасы не имеешь абсолютно никакого представления. 
avatar

Alexander

Просто строить не будут, закончат старые объекты и сядут на жопу ровно
avatar

Retired Trader

Retired Trader, за чей счет закончат?
не думаю, что цены упадут сильно. Процентов 10% до уровней 2018. Просто сократят строительство 
avatar

Captain_Smirnoff

Это ведет к росту индивидуального домостроения, могу предположить.
avatar

Izhik

Izhik,  у нас нет свободных земель)))
avatar

Николай

Николай, да, вчера цену участка глянул произвольного, никак не меньше 250тр, а в нормальном месте от 500тр и ввысь.
За эти деньги по меньшей мере можно первый взнос внести за нормальную оборудованную квартиру по ипотеке.

Земли то есть, но они ограниченны для застройки, в целом разумная экономия государства.
avatar

Izhik

Izhik, 
Земли то есть, но они ограниченны для застройки, в целом разумная экономия государства.

 категорически не согласен
avatar

Николай

Понастроили где-то в Е****Х теперь продать не могут, уже кучу звонков от робота принял, отказываюсь, а они продолжают звонить, квартиры в Балашихе ла.ла. (это где то в Подмосковье), как то случайно лет 12 назад перепутал электричку (горьковское направление) и заехал в эту Балашиху, так 3,5 часа сидел ждал обратную электричку на Москву, ужас как там люди живут я не знаю. А они мне квартиры предлагают в Балашихе )))
avatar

Alexander

avatar

Николай


....все тэги
2010-2020
UPDONW