Информация
Блог им. timmartynov
Немного о грядущем неминуемом росте стоимости новостроек
- 26 января 2019, 16:03
- |
- Тимофей Мартынов
Уже совсем скоро, а именно с первого июля текущего года, в силу вступят изменения в 214 Федеральный Закон, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве. Единственной возможной схемой покупки жилья станет проектное финансирование, которое подразумевает под собой хранение денежных средств покупателей на специальных банковских счетах — эскроу. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.
В связи с этим, стоимость жилья уверенно поползёт вверх. Основная причина в том, что раз для осуществления строительства застройщики не смогут воспользоваться на прямую средствами дольщиков, то они будут вынуждены привлекать заёмные средства у тех же банков. Есть ещё вариант строить на свои, но, во-первых, настолько крупных девелоперов не так уж и много, а во-вторых, даже таким компаниям, как Setl City или ЛСР, гораздо чаще будет удобнее брать кредит у банка, так как погашение процентов всё равно в конечном итоге ляжет на плечи покупателей.
Зачем же тогда правительство решило вынудить оформлять сделку через эскроу всех тех, кто желает заключить ДДУ (договор участия в долевом строительстве)? Казалось бы, основная причина очевидна – денежные средства дольщиков защищены банком, который тщательно проверяет и контролирует застройщиков. И в случае, если застройщик «схлопнется», покупатель не потеряет свои вложения. Но это хорошо звучит в теории, а на практике же всё может сложиться иначе: Вы вкладываете 5 000 000 рублей в строительство нового ЖК, проходит 2 года, объект так и не достроен, застройщик переносит сроки, банк соглашается, Вы тоже не спешите деньги забирать, веря в лучшее, проходит ещё полгода, но воз и ныне там… Вы всё-таки решаетесь забрать свои средства, и пройдя некоторое количество бюрократических процедур, в общей сложности, спустя года три Вы снова обрели свои пять миллионов… но разве это те же деньги, которые были изначально? Сможете ли Вы на них купить подобную квартиру? Вопросы риторические. Также всегда есть некоторая вероятность, что у банка отзовут лицензию, и тогда придётся свои деньги добывать уже у страховой, а это займёт ещё больше времени.
К тому же, есть множество дополнительных условий, например, сумма выплаты не более десяти миллионов и только за одну квартиру. То есть, если Вы инвестор и не удачно вложились в несколько квартир в одном доме, то вернуть сможете средства лишь за одну и не более 10млн рублей.
Поэтому очевидно, что лучшим решением было бы вложиться в недвижимость в самое ближайшее время, не дожидаясь резкого подорожания. По самому оптимистичному прогнозу правительства рост составит, как минимум, восемь процентов, а реально мы же понимаем, что к осени стоимость 1м2 подорожает не менее, чем на 20%.теги блога Тимофей Мартынов
- Банки в России
- дду
- девелоперы
- застройщики
- мозговик
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- прогноз
- тест
- электроэнергетика
- эскроу
Why, совершенно верно! К сожалению, эту мысль не смог в тексте пристроить)
timmartynov, создали потребительское общество, строим квартиры только для нужд пайщиков, не для продажи, ценник ниже текущих рыночных на 25-30%, нет затрат на СРО, НДС...
Введение ФЗ-214 ни как не отразится на деятельности. Решение любой проблемы всегда есть, было бы желание ими заниматься и самоорганизовываться
Photon, читал что у кого разрешения наперед, будет всего лишь банковский контроль, а не запрет стройки средствами дольщиков.
вот нашел. хотят всех на эскроу-счета перевести. запрета стройки то не будет. просто всех «умников» на место поставят.
Это во-первых. Во-вторых, цена — это не сумма на ценнике, а сумма в договоре. Расстояние между этим суммами может быть очень значительным.
И в-третьих, застройщик, обремененный долгами, будет вынужден дисконтировать цены, чтобы скорее вернуть долги. Сейчас застройщику похеру. Он строит на бесплатные деньги дикарей-дольщиков.
Андестенд?))
Конечно жильё подорожает! А знаете почему?!.. Нет, не из-за того что здесь написано. Рассказать как на самом деле схема устроена?!.. В жильё у нас играется самая богатая прослойка населения, именно они устанавливают цены на недвигу, беспрерывно толкая их вверх. Суть то простая… у этой прослойки всегда идёт поток денег, которым они не могут найти применение. Чем больше люди на этом форуме кричат «жрать нечего», тем больше у тех людей поток денег, т.к. общая денежная масса всегда растёт (когда быстрее, а когда чуть медленнее). К этим людям деньги поступают через работу. Работа у них тоже не плебейская, кто в структурах Газпрома работает, кто мост Крымский строил, кто просто ворует… Потока денег хватает на покупку квартиры без ипотеки. Они же не будь дураками и видя во что превращает правительство рубли, ищут способ сохранить, а ещё лучше приумножить средства. Они стараются избавиться от надёжных рублей, конвертируя их в квадратные метры. Сейчас умники начнут про депозиты рассказывать про рисковость вложений в стройматериалы… Поясняю: у них куча депозитов, более того у них уже куча квартир. У тех кто занимает вороватые должности всё это раскидано между родственниками и знакомыми. Даже на их личном водителе висит по 2 счёта на 1,4 мульта, плюс 2-3 квартиры.
Я упомянул про то, что эти люди любят прибыль?! Это к вопросу почему хаты растут в цене… Потому что они ходят по кругу как картины на Сотбис. И всегда следующий покупатель уверен, что цена будет только расти, поэтому он покупает ликвидный актив.
Просто съездите в Краснодарский край, выберете место повыше и гляньте вечером на один из городов, где растёт недвига… Знаете что увидите?!.. Тёмные окна, кучу тёмных окон. Там не горит свет, там не живут люди, там сделан ремонт или квартира пятый год его ждёт в темноте. И при этом жильё прёт прёт и прёт в цене. Знаю лично пацана 20 с копейками лет, у него 2 ипотеки и три квартиры. У него очень высокая зп, но он ест картошку с хлебом, вкладывая все бабки в недвигу, которая обеспечит ему безбедную пенсию. Все они видят что происходит с рублём, и они избавляются от этого говна таким вот способом. Снижение рубля ведёт к росту стоимости продукции НЛМКов и Северсталей… Скептики, вы знаете как сейчас строят дома? Это арматура, бетон, пластик и немецкий завод Кнауф (в каждом регионе) всё в цене растёт, уж не говоря про то, что всё это надо привезти, а с бензином та же история… А застройщики — это вообще специфическая прослойка, те тоже видят что с рублём и они не привыкли к Ладе Весте и отпуску в Сочи… доля импорта в их расходах очень велика, а значит они будут всегда закладывать это в тот продукт, который они производят и продают.
Ну а эскроу и путинская тема нужны лишь для того, чтобы опять убить всю мелочь, тех кто строит советскими кранами и льёт этаж туфлёй. Останется крупняк, который отожмёт просто долю, поглотив мелочёвку. Для клиентов особо ничего не меняется. За прошлый год «прослойка» набрала много ипотеки, т.к. знающие родственники из кремлёвского окружения их информировали о всех нововведениях в строительном бизнесе. Спросите почему ипотека?! А потому что деньги в этой стране обесцениваются быстрее чем ставка по кредиту. Это один из способов списывать долг… За прошлый год розничное кредитование выросло на 20%, а доходы снизились. Думаете как люди будут расплачиваться с банками? А никак. ЦБ просто напечатает бабла, обесценит рубль, раздаст деньги населению (ну не за красивые глаза, разумеется) и кредит погасится. Так что не ждите бакс по 50р)) Ждите по 150 (вопрос времени… 2 года или 8)
My Shadow, она и продаёт… что может. Для того чтобы они смогли продать, государство придумало схему субсидирования строительства, стали давать за детей деньги и дали возможность их потратить только в 2 местах (у учителей или у строителей). Недавно одну хату слили каким-то чучмекам, которые всем аулом собирали бабло по сусекам + ипотечку влупили, на последние купили трёшку, теперь ещё будут копить 10 лет на ремонт. Как только в недвижке начнётся спад, государство сделает новую схему, будут мигрантам давать деньги за привоз родственников из кишлаков… убьют 2 зайцев: отчитаются за демографию и дадут строителям денег, чтобы поддержать отрасль и всю промышленность (не секрет что на стройку работает много заводов).
В долларах всегда везде цены стабильные, потому что валюта стабильная, а в рублях будет как я написал… Аренда может схлопнуться, но бетон останется за людьми. Лучше иметь за душой ведро с болтами или бетон с окнами, чем остаться на горе резаной бумаги и обвинять во всём Мавроди.
А ипотеку погасят, я уже объяснил как:
Бузил Ли-Репейник, если бы хотели массово печатать то уже бы печатали, а пока имеем наоборот высасывание денег (пенсии, НДС), а не раздачу, причем даже святое — провал рейтинга Путина не останавливает, какая уж тут недвига. Причем вопрос даже не в том выплатит ли население ипотеку, а кто цены в долларах сможет держать на демографическом спаде ?
My Shadow, вы видите высасывание, а я вижу обратную сторону, просто той стороны 2%, а вашей 98%. Я же специально подчеркнул от кого цены на недвигу зависят и как распределение денег происходит.
Ну а если печатают мало сейчас, то перепечатают потом, лишь вопрос времени. Демографический спад на 2% не скажется, там наоборот демографический рост. Да и «простые» ипотечники далеко не так просты как это может показаться. На них работает 2 семьи, одна со стороны жены, другая со стороны мужа, а у тех родителей ещё свои живы… Бабушка гробовые достанет, папа на хорошую работу устроит, тёща участок продаст, тесть корову зарежет, жена старшим менеджером во франчазинговую фирму в сфере фармацевтики пойдёт — бац из кучи народа родилась новая двушка… демография снизилась?! безусловно, появились 4 жильца новостройки, а сдохло 8 их предков… ну как сдохло, в рай отправились, они же не американцы)) В Белоруссии революшен пройдёт и украинцы, таджики, киргизы и узбеки в России пододвинутся, что закроет пробелы в демографии… т.к. поток нефтегазодолларов в нашу страну кончится только после исчерпания природных ресурсов, а это долгоиграющая история, сколько бы ЦБ не напечатал на 1$ аборигенских рублей.
Даже если мы возьмем столицу, то где рост цен на жилье? Вот как пример
https://www.cian.ru/stati-gde-vyrosli-tseny-na-zhile-v-moskve-za-poslednie-4-goda-279123/
И это цены в рублях, зачем обеспеченному человеку, нужен подобный геморрой, не проще иметь кэш в баксах?
петр 12, города разные бывают… Я лично вижу как с Сибири валят на юг, там жильё не дорожает, а тут растёт. Весь вопрос в привлекательности региона, а она определяется 2 вещами:
а) климатическими условиями (море, сосны)
б) градообразующим предприятием, экспортирующим ресурсы РФ за УЕ.
Всё остальное априори вымрет.
По поводу Кеши в баксах… если бы все были уверены в адекватности политического руководства страны, то сидели бы именно в наличных долларах и депозитах, но т.к. гарантии на бумагу нет (может завтра начнут спекулянтов стрелять, а бакс признают вне закона), то люди просто улучшают жилищные условия (покупают машины, телевизоры), ведь деньги не цель, а средство… а те, кто вкладывают их в недвигу как правило обеспечены всеми остальными благами от А до Я.
Как я вижу, пока не будет роста экономики, про рост цен на недвижимость можно забыть.
Да был период бурного роста с 1999 по 2008 потом падение и не полное восстановление к 2013.
Но про это, нужно забыть и возможно больше таких цен уже не увидим в долларах США, естественно.
Сципион, вваливать стоит только потому что бакс — это тоже валюта, а значит её курс ФРС может задать какой хочет и когда хочет. А квадраты никуда не убегут и их девальвирует только эрозия с коррозией вплоть до нуля в долгосрочной перспективе. Я же объясняю… вкладывать деньги некуда! Машина есть, стиральная тоже, одежда, электроскутер, электроника… всё есть. Да и стоит это в сравнении с жильём сущие копейки, не является большой ценностью, ввиду того, что производство всего этого мигрирует из страны в страну вслед за дешёвой рабочей силой, оттого и нет роста цен. С жильём же всё иначе… это роскошь, учитывая цену. Вот и идут крупные деньги на этот рынок. Каждый поц мечтает драть свою подругу там, где её крики не услышат родители. А каждая подруга мечтает не делить свою жилую площадь с посторонними людьми, мечтает выпендриваться ею перед подругами, мечтает забить каждую комнату в ней своими детьми, которые ещё больше привяжут обеспеченного супруга к ней и дадут ей гарантию безбедной жизни после развода (условно).
Как только цена на жильё начнёт падать, его просто станут меньше строить!
Налоги и коммуналки фигня. Ещё раз говорю, мы не нищебродов обсуждаем, купивших жильё на последние… Как раз им хатки потом и сольют, когда накрутят цену за время простоя с момента собственной покупки.
Друг 20 с копейками действительно не знает что будет дальше. Просто у него зарплата 170тыр и он не видит другого способа уберечь эти деньги от обесценения. В результате: он живёт в одной из 3 хат с красивым видом на закат, вторая сдаётся, а третья готовится к продаже (разница с изначальной стоимостью уже равна новому авто и покупателей с избытком, т.к. цена вообще не тормозит благодаря Путину, Набиуллиной и «бедным» россиянам, которые обирают реально бедных россиян без зазрения совести, ради красивого вида из окна на море)
Ну а если делал 30% годовых, то 1000 превратилась бы в 100 000!
VipPREMIER, серьёзно?)) А 1000 поставленная на красное принесёт 2000, а поставленное на Сирену Уильямс принесёт надёжные 10 рублей… Но, играет Сирена с Плишковой третий сет, ведёт со счётом 5:1, счёт до 6, её подача 40:0, тройной матч бол, она подаёт эйсом, а линейный судья в этот момент кричит ей «зашаг», после чего она проигрывает несколько очков, гейм, сет и матч со счётом 5-7, откровенно сливая. Это настолько уникально, насколько 25 декабря выдалось по нефти. А квартирка то в этот момент стояла бы на месте, вот будь у вас возможность квартирку поставить на выигрыш Путина на следующих выборах, он бы и проиграл. Логику чувствуете?
Рынок — это аналог казино для людей, мнящих себя интеллектуалами, и думающих, что они могут предсказать то, чего не знают, по неким графикам и новостям. По факту их маржинколят, идут за всеми их стопами в какую бы они сторону их не выставляли, а новости при этом одни и те же))
На рынке можно заработать только язву желудка от стресса))
С квартирой ты можешь проиграть только выгоду… при своих ты всегда останешься!
При этом все дивы ещё и у тебя останутся, бонусом к продуктовой корзине :).
Когда не будет кредитов и ипотеки цена снизится как в 90-х годах.
Весь рост произошёл на кредитах, ипотеке и рассрочке.
Когда нет ожидания по росту зарплат, пенсий и прибылей в частном бизнесе, тогда и нет роста цены на метр квадратный.
Вся недвижимость в валюте будет падать!
Покупайте евро и доллар! Квартиры берите в ипотеку!
В расчете 8-20% автор не считает посчитать влияние того что по новой схеме застройщику не нужно будет продавать котлован по дду с дисконтом 20%?
как продам отпишусь)- что нах… все подорожало до моей рыночной цены)
а откуда берется эта цифра в 20% ?