девелоперы

Средняя цена новостроек в Москве на стадии котлована достигла 529 600 руб. за кв. м, что на 9,3% выше, чем у домов на более поздних стадиях (484 800 руб.), по данным BnMap.pro. Год назад всё было наоборот — тогда «котлован» стоил на 4,8% дешевле. Аналогичные данные приводит «Метриум»: жильё на раннем этапе в среднем на 1,5% дороже строящихся домов.

Почему это произошло:

• Рост стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки: банки требуют высоких цен в моделях девелоперов для одобрения проектов.

• Отмена льготной ипотеки снизила приток покупателей, но одновременно убрала избыточное предложение — теперь скидки не нужны.

• Рост себестоимости: стройматериалы, комиссии банкам, ужесточение требований по архитектуре и инфраструктуре делают стартапы дороже.

• Долгая стадия котлована: из-за бюрократии и сложностей строительства некоторые проекты надолго «зависают» в начальной фазе.

• Сокращение нового предложения: за 5 месяцев 2025 г. объемы ввода снизились на 20%.

Главные новости недели:

Новости отрасли:

🔍 ДОМ.РФ: в мае выдачи ипотеки увеличились по количеству (+9% к апрелю до 71 тыс. кредитов), объем выдач остался на уровне 289 млрд рублей. Ключевую поддержку рынку продолжили оказывать льготные программы – выдача по ним осталась высокой: 39 тыс. кредитов на 219 млрд рублей. Учитывая снижение ключевой ставки, можно ожидать дальнейшее оживление на ипотечном рынке, что положительно скажется на девелоперах.

Подробнее: https://дом.рф/media/news/v-mae-vydacha-ipoteki-uvelichilas-po-kolichestvu-9-k-aprelyu-do-71-tys-kreditov-no-ne-izmenilas-po-s/

Возвращаюсь к практике регулярного написания постов (сложно это, но стараюсь побороть свою лень).

Наткнувшись на статью Коммерсанта про то, какие бонусы получили некоторые топы публичных девелоперов по итогам 2024 года, решил дополнить список, чтобы у нас была более полная картина. 

Немного вводных, о которых, думаю, все и так знают: в середине лета прошлого года отменили безадресную льготную ипотеку, ключевая ставка повышена до 21% годовых, поэтому рыночек жилья практически замер: большинство девелоперов отчитались о снижении продаж во втором полугодии прошлого года. 

В этом ключе более интересно будет сравнить всех игроков сектора, по которым есть отчетность: сравним объемы зарплат и бонусов, как они изменились по сравнению с 2023 годом, динамику финансов и долговой нагрузки.

В выборке участвовали: Самолет, ПИК, Эталон, ЛСР, GloraX, A101, Пионер, Инград, ДАРС, АПРИ, Брусника, Легенда, Джи-групп, Сэтл Групп (всего 14 компаний). 

Сравнивал по динамике выручки и чистой прибыли (2024/2023) и выплатам руководству среди девелоперов, у которых есть акции и облигации, а также отчетность МСФО в открытом доступе. Таблицу прикрепляю ниже:

После отмены льготной ипотеки российский рынок новостроек столкнулся с резким падением спроса. Если в 2024 году под ударом был лишь Воронеж, то к середине 2025-го в зоне риска оказались уже 11 крупных городов. Исключение — только Москва и Петербург, где продажи остаются стабильными. В остальных регионах объемы нераспроданного жилья растут, а девелоперы сталкиваются с рисками банкротства из-за высокой долговой нагрузки, пишут Известия.

😰 Где ситуация хуже всего?
Согласно исследованию «Движение. ру», сильнее всего показатель распроданности жилья упал в Нижнем Новгороде (–36%), Челябинске (–35%) и Красноярске (–32%). В этих городах соотношение проданных квартир к объему строительства опустилось ниже 70%, что создает угрозу для застройщиков: при недостаточном наполнении эскроу-счетов им сложно обслуживать кредиты.

🤔Почему девелоперы в опасности?
Основная проблема — сокращение спроса после отмены льготной ипотеки. В 2024 году объем кредитования на первичном рынке упал в 3 раза — с 475 млрд до 167 млрд рублей в месяц. При этом темпы строительства в регионах продолжали расти, что привело к переизбытку предложения.

После отмены льготной ипотеки в России за год в зону риска по нераспроданности жилья попали уже 11 крупнейших городов — в 2024-м таким был только Воронеж. В результате девелоперы могут столкнуться с банкротствами из-за неспособности обслуживать долги по проектному финансированию, предупреждают аналитики.

Резкий спад продаж

С июня 2024 по июнь 2025 года объемы ипотечного кредитования на первичке упали почти втрое — с 475 до 167 млрд рублей в месяц. На этом фоне застройщики продолжили активно наращивать стройку, что привело к накоплению нераспроданных квартир. Только Москва (95%) и Петербург (92%) улучшили соотношение распроданности к строительной готовности. Остальные города показали снижение, особенно заметное в Нижнем Новгороде (-36%), Челябинске (-35%) и Красноярске (-32%).

Зона риска — 11 городов

Города, где распроданность опустилась ниже 70%, уже находятся в зоне риска. Среди них: Пермь (69%), Тюмень (68%), Самара (65%), Новосибирск (64%), Челябинск (63%), Омск (61%), Воронеж (57%), Уфа (56%), Красноярск (55%), Краснодар (48%). По словам экспертов, у региональных застройщиков почти нет шансов распродать жилье без господдержки, а накопленные долги могут привести к банкротствам.

Рынок жилой недвижимости в регионах России развивается неравномерно: бурный рост цен не всегда означает высокую инвестиционную привлекательность. По данным bnMAP.pro, крупнейшие по объёму новостроек города — Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Однако по темпам роста цены на жильё столицу обогнали такие города, как Самара, Челябинск и Омск, где стоимость «квадрата» за пять лет увеличилась более чем в два раза.

В Москве и Петербурге наблюдается активный переход в бизнес-класс и элитный сегмент — это повышает среднюю цену, но снижает доступность жилья. В других городах рост цен более сбалансирован. Например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону жильё подорожало умеренно, а основной спрос сосредоточен на комфорт-классе. Краснодар, несмотря на рекордное предложение, показывает снижение цен из-за переизбытка нераспроданных квартир.

Эксперты объясняют рост цен не только себестоимостью строительства, но и такими факторами, как положительная миграция, гибкость девелоперов, структура предложения и конкуренция. На фоне этого стабильные рынки с равномерной застройкой и умеренным ростом, такие как Екатеринбург или Ростов, могут оказаться более привлекательными для инвестиций, чем перегретые.

• Несмотря на то что за прошедшие десятилетия обеспеченность жильем в нашей стране повысилась с 16,5 до 29,5 кв. м на человека, мы все еще отстаем от лидирующих мировых рынков.

• Состояние рынка объективно хуже, чем в прошлом году. Соотношение распроданности к стройготовности упало до 72% в апреле – это уже вплотную к пороговому уровню в 70%. Год назад этот показатель был на уровне 84%. Запуски снижаются. По сравнению с прошлым годом мы видим падение на 20%, объем новых проектов составляет 15 млн кв. м после 18 млн кв. м в прошлом году.

• В прошлом на спады мы реагировали тем, что поддерживали весь рынок. Массовая «льготная ипотека», действовавшая в предыдущие несколько лет, поддержала отрасль в периоды, когда это было необходимо. Однако коварность массовой программы заключается в том, что чем дольше она действует, тем больше негативных последствий копится. Так, цены на новостройки за период действия льготной ипотеки в 2020–2024 гг. выросли почти в 2 раза. 

В мае 2025 года себестоимость строительства складской недвижимости достигла 67,8 тыс. руб. за 1 кв. м — на 20% больше, чем годом ранее. Основной вклад внесли подорожание строительных работ (+23%) и стройматериалов (+18%). Однако с начала года рост составил всего 3%, что свидетельствует о замедлении динамики.

Высокая стоимость заемного финансирования, рост расходов на материалы и рабочую силу вынуждают девелоперов сокращать новые проекты. Особенно страдают спекулятивные и built-to-suit склады, рентабельность которых оказалась под давлением.

Ситуацию усугубляет увеличение вакантных площадей: в Москве в I квартале пустовало 0,8 млн кв. м складов — в четыре раза больше, чем год назад. Арендные ставки стабилизировались: их рост с начала 2025 года составил лишь 4% против 55% в 2023-м и 41% в 2024-м.

Общий объем сделок с логистическими парками по итогам полугодия, по оценкам, снизится втрое — до 1 млн кв. м. Девелоперы и арендаторы выжидают: стабилизация инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ могут дать старт отложенному спросу. Прогноз на конец 2025 года — рост себестоимости строительства на умеренные 5%.

В I квартале 2025 года доля рассрочек при покупке жилья на первичном рынке выросла до 40%, тогда как ранее она не превышала 10–20%, сообщает Банк России. Общий объем задолженности по таким сделкам достиг 1 трлн руб.

ЦБ предупреждает: рассрочка от застройщиков несет серьезные риски для граждан. Главный из них — отказ в ипотеке для погашения долга. Застройщики не обязаны проверять платежеспособность покупателей, в отличие от банков, что приводит к возможной невозможности завершения оплаты жилья.

Другие риски включают: завышенные цены на квартиры, отсутствие законодательной защиты заемщика и риски двойных продаж. Кроме того, деньги, внесённые в рассрочку, не защищены механизмом эскроу: в случае банкротства девелопера их сложно вернуть.

Рост популярности рассрочек угрожает и финансовой стабильности: застройщики могут не получать ожидаемые поступления и не погашать кредиты перед банками. Объем проектного финансирования в I квартале вырос на 400 млрд руб., до 8,7 трлн руб.

ЦБ рекомендовал банкам при кредитовании девелоперов анализировать объемы рассрочек, платежную дисциплину покупателей и возможность замещения рассрочек ипотекой. Иначе — накапливаются риски и для банков, и для заемщиков.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил о риске падения объёмов ввода жилья до нуля к 2027 году. Основной причиной он назвал длительно высокую ключевую ставку, которая ограничивает ипотеку, тормозит девелоперскую активность и мешает обновлению инфраструктуры. При текущем уровне ставки строительной отрасли, по его словам, хватит прочности до конца 2025 года.

Хотя за первые четыре месяца 2025 года ввод жилья в России вырос на 6% (до 38,7 млн кв. м), темпы строительства могут замедлиться. Девелоперы всё чаще откладывают старт новых проектов или ввод запланированных, опасаясь непокрытых эскроу-счетов. В 2024 году было введено 107,8 млн кв. м, но с 2026 года эксперты прогнозируют постепенное снижение.

Главным тормозом спроса остаются ипотечные ставки: средняя по рынку сегодня составляет около 27%. Чтобы вернуть покупателей, ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 14–15%, считают участники рынка. Параллельно растёт привлекательность депозитов, и часть потенциальных покупателей уходит из рынка.